摘要：輕資產(chǎn)模式避免了以售養(yǎng)租模式中受房地產(chǎn)市場的波動影響;與合作者或投資者風(fēng)險共擔(dān);輕資產(chǎn)模式能讓企業(yè)關(guān)注自身核心發(fā)展價值，有利于提升核心競爭力，從而提升品牌的附加值。然而，并不是所有的地產(chǎn)企業(yè)都適合輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路線。盤點及解讀國內(nèi)領(lǐng)先商企的輕資產(chǎn)發(fā)展模式，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提供經(jīng)營模式參考。

關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn);資產(chǎn)管理;行業(yè)趨勢

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）01-0046-54 收稿日期：2020-12-15

近幾年來，激烈的競爭以及逐步飽和的商業(yè)發(fā)展空間，讓越來越多的地產(chǎn)企業(yè)主動選擇輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，開始了新一輪的跑馬圈地。輕資產(chǎn)模式為企業(yè)的低風(fēng)險快速擴(kuò)張?zhí)峁┝烁雍线m的發(fā)展路徑，在大幅降低了企業(yè)負(fù)債率的同時又可以提前回籠資金。輕資產(chǎn)模式避免了以售養(yǎng)租模式中受房地產(chǎn)市場波動的影響，與合作者或投資者風(fēng)險共擔(dān)，能讓企業(yè)關(guān)注自身核心發(fā)展價值，有利于提升核心競爭力，從而提升品牌的附加值。

然而，并不是所有的地產(chǎn)企業(yè)都適合輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路線，在目前的輕資產(chǎn)實踐中，該模式呈現(xiàn)以下幾種特點。第一，輕資產(chǎn)模式門檻較高，需要過硬的運營能力。在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下，在營商業(yè)體數(shù)量及管理面積都在快速增長，怎樣保證每個項目都有較高的出租率及客流，這對商企的運營經(jīng)驗和能力提出了嚴(yán)苛的考核。第二，快速擴(kuò)張更加依賴合作方，對于合作方的甄選很重要。對于輕資產(chǎn)模式的合作方，除需要其具有合作意愿外還需具備一定的資信實力，而這一因素其實也限制了商企的輕資產(chǎn)發(fā)展速度。但過度依賴合作方又會削減輕資產(chǎn)輸出一方的話語權(quán)。第三，輕資產(chǎn)容易形成產(chǎn)品復(fù)制，缺少特色競爭力。在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的快速擴(kuò)張模式，其單一復(fù)制化會讓產(chǎn)品缺少創(chuàng)新力及獨特性，不利于產(chǎn)品競爭，這也是很多商企選擇單一產(chǎn)品線進(jìn)行輕資產(chǎn)復(fù)制，但實行“一城一店”或者“一店一特色”的差異化發(fā)展路徑的原因。

目前商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)發(fā)展的常見模式見表1。

為全面了解國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)發(fā)展策略，本文盤點及解讀國內(nèi)領(lǐng)先商企的輕資產(chǎn)發(fā)展模式。據(jù)統(tǒng)計，萬達(dá)在2020年計劃開業(yè)的50個廣場中，有37個屬于輕資產(chǎn)項目。此外，凱德、大悅城地產(chǎn)、愛琴海商業(yè)、萬科印力、華潤置地、花樣年、保利商業(yè)、合生創(chuàng)展等企業(yè)近年來紛紛推出了輕資產(chǎn)管理項目。同時，天虹、世紀(jì)金源、紅星美凱龍、華地國際等都在搶點做服務(wù)管理輸出，華地國際制定了未來3年開出百個商業(yè)項目的目標(biāo)，這些商業(yè)項目多數(shù)是輕資產(chǎn)輸出。

1 萬達(dá)集團(tuán)

主要輕資產(chǎn)產(chǎn)品線——萬達(dá)廣場。

合作模式有“與純投資機構(gòu)合作”和“與項目持有企業(yè)合作”兩個方向，品牌輸出、項目運營管理。第一種模式的合作伙伴只負(fù)責(zé)財務(wù)投資，萬達(dá)需要負(fù)責(zé)投項目、建設(shè)以及后續(xù)的招商運營等，而后一種模式萬達(dá)只需要輸出品牌和管理。

2015年1月14日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機構(gòu)擬投資240億元，建設(shè)約20座萬達(dá)廣場。這標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)從此走上“輕重并舉”的發(fā)展道路。

其官方發(fā)布的合作項目選址標(biāo)準(zhǔn)為：（1）合作項目。地上建筑面積8萬平方米以上的新建大型商業(yè)項目。（2）項目選址。項目地塊所在市城區(qū)人口40萬人以上，項目地塊位于城市中心區(qū)域，用地面積約60～80畝。（3）合作模式。合作方負(fù)責(zé)取得項目用地的土地使用權(quán)，并負(fù)擔(dān)土地出讓金及項目建設(shè)所需全部投資;萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)項目的建筑規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)管理、商業(yè)規(guī)劃及招商、商業(yè)運營管理，授權(quán)項目使用“萬達(dá)廣場”品牌及萬達(dá)獨創(chuàng)的電子商務(wù)系統(tǒng)和“慧云”智能信息管理系統(tǒng)。（4）資產(chǎn)及收益。項目資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸合作方所有，萬達(dá)與合作方按照項目開業(yè)后的租賃凈收益分成。

北京槐房萬達(dá)廣場項目是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后的第一個合作項目，總建面23萬平方米，包括購物中心、室外商業(yè)街等業(yè)態(tài)，由北京市豐臺區(qū)槐房村集體企業(yè)出地、出資，萬達(dá)參與規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)管理、招商運營。

而后，在2017年萬達(dá)大量出售大型文旅和酒店項目，出清重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，其旗下各業(yè)務(wù)板塊全面開始尋求品牌、管理輸出。其中，萬達(dá)商管的輕資產(chǎn)化最為徹底。截至2020年9月底，萬達(dá)商管累計開業(yè)336個萬達(dá)廣場，其中輕資產(chǎn)項目達(dá)58個。在建萬達(dá)廣場166個，其中輕資產(chǎn)128個，在建項目基本滿足萬達(dá)商管未來3年每年開業(yè)萬達(dá)廣場不低于50個且70%以上新開項目為輕資產(chǎn)的計劃。2020年，萬達(dá)商管全年簽約輕資產(chǎn)項目達(dá)到65～70個。今后每年簽約“輕資產(chǎn)”萬達(dá)廣場將不低于60個，萬達(dá)商管將徹底輕資產(chǎn)化。

2020年9月29日，萬達(dá)商管正式對外宣布從2021年開始，萬達(dá)商管不再發(fā)展重資產(chǎn)，即不再投資持有萬達(dá)廣場物業(yè)，全面實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。萬達(dá)商管的“輕資產(chǎn)”指的是萬達(dá)不出萬達(dá)廣場的資金，只輸出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計、建設(shè)與運營，并分得收益。

目前萬達(dá)是行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的商業(yè)龍頭，得益于其前瞻性、規(guī)?；约奥氏认鲁?、占領(lǐng)低線城市消費市場，所以無論是開業(yè)數(shù)量，還是租金收入，都處于行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先水平。

2 華潤置地/華潤萬象生活

主要商業(yè)輕資產(chǎn)產(chǎn)品線為萬象系商業(yè)（萬象城、萬象匯）等。

合作方式包括管理輸出、承租經(jīng)營、商管公司收并購。主要拓展城市為全國四大核心城市群及一二線城市。華潤萬象生活2020年12月9日正式掛牌上市，其商業(yè)的華北、華東、華南、華西、華中各大區(qū)，已全面啟動“尋求項目合作計劃”，積極拓展輕資產(chǎn)項目，合作方式包括管理輸出、承租經(jīng)營、商管公司收并購。根據(jù)各區(qū)域?qū)で箜椖亢献饔媱?，其合作的業(yè)態(tài)稍有不同，華東大區(qū)包括了購物中心和寫字樓，華北、華西則只有購物中心。主要選址依舊集中在一二線城市的購物中心，要求商業(yè)面積（總建面減去非經(jīng)營面積）≥8萬平方米，地鐵及軌交上蓋為加分項。

時間回溯至2017年，彼時華潤置地把商業(yè)和寫字樓運營管理、住宅的物業(yè)管理，兩塊業(yè)務(wù)正式分拆成立了華潤萬象生活有限公司，業(yè)務(wù)范圍包括提供物業(yè)管理、增值服務(wù)、管理以及運營購物中心和寫字樓等各種不斷擴(kuò)大的商業(yè)資產(chǎn)。從2020年1月以來，華潤萬象生活逐步將商業(yè)運營服務(wù)作為一個獨立的業(yè)務(wù)分部，并開始從該項業(yè)務(wù)確認(rèn)收入。而在此前，商業(yè)運營服務(wù)是華潤置地商業(yè)物業(yè)開發(fā)及投資業(yè)務(wù)的一部分，華潤萬象生活以集團(tuán)內(nèi)跨部門服務(wù)的形式向購物中心提供商業(yè)運營服務(wù)，并不另行收取費用。也就是說，商業(yè)輕資產(chǎn)運營服務(wù)，逐漸成為華潤萬象生活的利潤新增長極。

從其官方發(fā)布的運營數(shù)據(jù)也很好地印證了這一點。2020年上半年，華潤萬象生活商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)分部中，來自購物中心物業(yè)管理及其他服務(wù)的營收高達(dá)5.94億元，在整體營收中占比接近20%。購物中心商業(yè)運營服務(wù)實現(xiàn)營收2.90億元，在整體營收中占比就已接近10%。在華潤萬象生活整體營收構(gòu)成中，來自商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)的營收占比為46.37%，毛利占比為68.86%，大幅改善了華潤萬象生活的經(jīng)營表現(xiàn)。這也就不難理解，在2020年8月末華潤置地為何將商業(yè)運營等業(yè)務(wù)注入物業(yè)上市主體當(dāng)中，并正式開啟輕資產(chǎn)的規(guī)模性擴(kuò)張。在華潤萬象生活公布的商業(yè)運營服務(wù)收入模式中，主要包含兩個部分：“開業(yè)前管理服務(wù)”和“運營管理服務(wù)”，見表2。

商業(yè)運營方面，以2004年深圳萬象城開業(yè)作為起點，華潤已形成萬象城和萬象匯雙品牌的策略。購物中心方面，截至2020年6月底，已開業(yè)萬象城、萬象天地、萬象匯42個，儲備項目50個，另有管理輸出購物中心項目28個。

在管物業(yè)方面，截至2020年上半年，華潤萬象生活已向51個購物中心提供商業(yè)運營服務(wù)，總建筑面積約561萬平方米;向31個購物中心提供物業(yè)管理服務(wù)，總建面為395.4萬平方米;向73棟寫字樓項目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積為510萬平方米。公司的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋中國27個省級行政區(qū)62個城市，80%在管及運營商業(yè)物業(yè)位于一二線城市。

下一步，華潤會在重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)管理和存量改造三個方面發(fā)力，加速擴(kuò)大商業(yè)運營的規(guī)模。地域上主要還是聚焦在四個國家重點發(fā)展的區(qū)域，京津冀、長三角、大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈。

3 寶龍商業(yè)

主要輕資產(chǎn)產(chǎn)品線是寶龍廣場。代表項目為蘇州星韻寶龍廣場、杭州下沙寶龍廣場、鹽城建湖寶龍廣場。合作模式為品牌輸出、運營包干輕資產(chǎn)管理輸出。

目前，寶龍商業(yè)已成功實現(xiàn)品牌輸出管理，為合作方提供市場研發(fā)、項目招商和運營管理服務(wù)。根據(jù)寶龍集團(tuán)的《新五年戰(zhàn)略規(guī)劃》中提到的“1+1+N”的布局方針，目前寶龍的主戰(zhàn)場是以上海為大本營的長三角地區(qū)。

2013年，寶龍改變了商業(yè)布局戰(zhàn)略，首次提出“深耕上海，聚焦長三角”。回歸長三角區(qū)域，從之前的重點布局三四線城市，轉(zhuǎn)移至一二線的市郊區(qū)域與三四線并重，并加大對一二線城市的布局。寶龍商業(yè)自2007年開始向零售商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商、租戶及業(yè)主提供商業(yè)運營服務(wù)。2014年起，寶龍向獨立第三方開發(fā)的物業(yè)提供商業(yè)運營服務(wù)（杭州下沙寶龍廣場）。2019年底，寶龍商業(yè)在港交所主板上市。截至2020年11月，已獲取管理商業(yè)項目111個，已簽約管理商業(yè)總建筑面積近1100萬平方米，擁有超7100個商戶品牌庫，其中戰(zhàn)略合作品牌逾140家。

選址標(biāo)準(zhǔn)上，（1）優(yōu)先5～10萬平方米商業(yè)mall或者街區(qū)，產(chǎn)權(quán)清晰;（2）在營項目或者地塊均可合作;（3）輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊主要戰(zhàn)略區(qū)域為長三角、珠三角;（4）主要服務(wù)類型為零售商業(yè)物業(yè)開業(yè)前的準(zhǔn)備階段向物業(yè)開發(fā)商或業(yè)主提供市場研究及定位、租戶招攬及籌備開幕服務(wù)，于零售商業(yè)物業(yè)運營階段向業(yè)主或租戶提供商業(yè)運營及管理服務(wù)，以及向位處購物街及商場的單位提供物業(yè)租賃服務(wù)，見表3。

據(jù)寶龍商業(yè)2020年中期業(yè)績顯示，2020上半年，其商業(yè)運營服務(wù)收入約7億元。商業(yè)物業(yè)管理（租戶管理及收租服務(wù)收入）和增值服務(wù)是其主要利潤來源。商管費收取比例越高，折射公司品牌影響力越大;增值服務(wù)收入增長越快，意味著項目運營效率越高。

4 保利商業(yè)

輕資產(chǎn)產(chǎn)品線為保利廣場、保利MALL、時光里。代表項目有武漢保利廣場（首個輕資產(chǎn)項目）、保利MALL·合肥。截至2020年11月，輕資產(chǎn)商業(yè)管理體量為150萬平方米。

表4、表5為保利商業(yè)合作模式及存量商業(yè)選址標(biāo)準(zhǔn)概述。

2015年底開始，保利商業(yè)從原有單一的協(xié)同主業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)變向外伸發(fā)展，開始做大量的包租業(yè)務(wù)，到2019年開始做輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)收儲。截至2020年11月初，保利商業(yè)對外的輕資產(chǎn)簽約規(guī)模是150萬平方米。

購物中心項目方面：保利商業(yè)集前期投資拓展、前期定位策劃、技術(shù)設(shè)計顧問、工程管理、物業(yè)管理、招商籌備、運營管理、營銷推廣、會員系統(tǒng)等全鏈條服務(wù)，設(shè)有專門從事購物中心運營管理的全資子公司保利商業(yè)管理有限公司。社區(qū)商業(yè)項目方面，保利商業(yè)集項目策劃、設(shè)計、建設(shè)、招商、運營等全鏈條服務(wù)，以“便捷+溫情”為核心驅(qū)動，提供全社區(qū)生活服務(wù)業(yè)態(tài)的一站式商業(yè)體驗空間。

作為保利發(fā)展“一主兩翼”戰(zhàn)略之下的商業(yè)資管擔(dān)當(dāng)，保利商業(yè)致力于打造體系化大資管平臺，專注于全價值鏈專業(yè)資產(chǎn)運營管理，管理資產(chǎn)價值規(guī)模近千億元，多元資產(chǎn)屬性涵蓋國企、民營和村社集體資產(chǎn)。官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，保利商業(yè)新增簽約管理面積100萬平方米，市場化業(yè)務(wù)發(fā)展爆發(fā)式增長。

通過聚焦國家中心城市及核心都市圈，保利商業(yè)憑借產(chǎn)品設(shè)計、配套、服務(wù)、運營等多環(huán)節(jié)高水準(zhǔn)、專業(yè)化的資產(chǎn)運營服務(wù)，成功打造多個資產(chǎn)管理合作典范，包括上海南橋源城市更新項目、廣州設(shè)計之都、成都Parkview Mall、西安高新區(qū)GT-Tower、佛山京華廣場、宜賓HAI未來廣場、貴陽七冶保利廣場、煙臺牟平一格廣場等優(yōu)質(zhì)項目，為每座城市的地標(biāo)商業(yè)運維增值。

5 新城控股

主要輕資產(chǎn)輸出產(chǎn)品線為新城吾悅廣場，主要合作模式為商業(yè)運營，輸出品牌和服務(wù)管理。代表項目有青島吾悅廣場、諸暨永利吾悅廣場。

新城控股集團(tuán)于2008年成立商業(yè)管理集團(tuán)有限公司，并2012年推出“吾悅”商業(yè)品牌，開始試驗以“城市綜合體”（住宅+MALL）為核心的商業(yè)模式，主打吾悅廣場產(chǎn)品線。2016年，新城商業(yè)簽約首個輸出管理的輕資產(chǎn)項目，與浙江永利中心城投資有限公司合作落地諸暨永利吾悅廣場，對已開業(yè)經(jīng)營的諸暨永利吾悅廣場進(jìn)行整體改造、重新定位、招商，并由新城商業(yè)全面經(jīng)營管理，由此開啟輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

根據(jù)新城官網(wǎng)發(fā)布的3個“15年”預(yù)期，第一個15年靠住宅增加銷售和利潤，第二個15年靠住宅和商業(yè)雙輪驅(qū)動，未來的15年利潤則主要來自于商業(yè)管理。目前，新城已形成從前期商業(yè)規(guī)劃、招商落位，到后期營運管理和營銷推廣的管理輸出鏈條，具備全面的商業(yè)資源統(tǒng)籌和管理能力。其2020年半年度業(yè)績顯示，2020年上半年，實現(xiàn)吾悅廣場租金收入21.32億元，同比增長22.46%，出租率達(dá)96.08%。其中，青島吾悅廣場、成都武侯吾悅廣場、渭南吾悅廣場、合肥吾悅廣場及哈爾濱吾悅廣場為商業(yè)輕資產(chǎn)項目，租金收入約為1.36億元（歸屬于公司租金收入為1.13億元）。截至2020年10月25日，新城控股集團(tuán)在全國已開業(yè)吾悅廣場達(dá)72座，開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達(dá)到140余座，其預(yù)期2020年商業(yè)管理年租金收入目標(biāo)為55億元。

其下一步“產(chǎn)品升級戰(zhàn)役”會進(jìn)入加速試點和落地復(fù)盤階段，新城控股商開事業(yè)部會挑選一些重點項目進(jìn)行試點，推出mall+X、院街系列、住宅5.0等創(chuàng)新產(chǎn)品。至2025年全年8萬平方米以上的購物中心會有3500座左右，2019年開業(yè)254座，累計到2019年底開業(yè)2000座，距離2025年還有1500座左右的機會點。未來5年，新城控股會在其中尋找一些機會，同時也會提升自身的運營能力，商業(yè)的強項是運營產(chǎn)生更多的價值，同時新城也在尋找吾悅廣場的退出機制。

在區(qū)域布局上，新城主要戰(zhàn)略是布局三四線城市。截至2019年底，新城已開業(yè)商業(yè)項目約有70.4%位于三四線城市，已開業(yè)商場的可供出租建面長三角占比達(dá)到65.2%。走出長三角后，新城將重點伸向中西部區(qū)域，比例達(dá)到29.7%，占比增長最大。新城在一二線城市的布局則選在郊區(qū)，形成差異化的競爭。

6 愛琴海商業(yè)

主要輕資產(chǎn)產(chǎn)品線為愛琴海購物公園，代表項目有唐山路北愛琴海購物公園。合作模式為存量資產(chǎn)管理輸出、增量資產(chǎn)的介入管理、合作開發(fā)型、基金管理型、管理輸出型。

2016年8月，愛琴海商業(yè)首個資產(chǎn)管理項目唐山路北愛琴海購物公園面市，意味著其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸被市場所認(rèn)可。2018年，紅星商業(yè)正式更名“愛琴海商業(yè)集團(tuán)”，明確其持續(xù)以資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)為核心的商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。其為合作項目提供全程運營，即從前期的拿地階段，到定位設(shè)計，再到后期的運營，最后實現(xiàn)資本化退出的貫穿商業(yè)不動產(chǎn)全程的運營，其核心包括資產(chǎn)盤活，資產(chǎn)運營，資產(chǎn)升值。開啟“輕重并舉”的路線之后，愛琴海的擴(kuò)張也開始加速。

截至目前，愛琴海集團(tuán)商業(yè)管理總面積近1100萬平方米，運營項目突破20+，業(yè)務(wù)覆蓋北京、上海、天津、重慶、常州、成都、蘇州、慈溪、昆明、福州、蘭州、唐山、大同、遵義等80余個城市。

在輕資產(chǎn)項目選址及運營方面，愛琴海主要采取兩個方式。一種是盤活存量，即與物業(yè)持有者進(jìn)行合作，置入資產(chǎn)盤活、資產(chǎn)運營及資產(chǎn)升值等資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，再結(jié)合其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域強大的資源調(diào)配能力，達(dá)到物業(yè)持有者、運營管理者和商戶多方平衡，提升物業(yè)價值;另一個模式是激活增量資產(chǎn)，即與缺乏商業(yè)地產(chǎn)運營管理的中小開發(fā)商合作，通過介入式管理，依托其前期籌建管理模型，包括專業(yè)前期研判、計劃管控節(jié)點和ISO9000標(biāo)準(zhǔn)化管理等多個模塊，從土地研判、規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)功能設(shè)置、商業(yè)建造標(biāo)準(zhǔn)等前期入手，解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和規(guī)劃方面的痛點和難題。

通過成熟的商業(yè)物業(yè)運營能力快速提升商業(yè)資產(chǎn)價值，一方面彌補了合作方的經(jīng)驗短板，另一方面進(jìn)行愛琴海品牌輸出，帶動物業(yè)價值提升。從某種意義上而言，所謂的輕資產(chǎn)輸出是通過管理介入到項目或持有型物業(yè)中，通過資本化運作達(dá)到一個輕重資產(chǎn)并舉、平衡狀態(tài)。愛琴海商業(yè)更傾向于前置型管理，即從項目拿地時開始就形成合作，一直貫穿到項目的中后期，提高項目全產(chǎn)業(yè)鏈的能力。

在運營方面，愛琴海利用“大運營平臺”，通過實時的BI體系，愛琴海運營團(tuán)隊能夠?qū)崿F(xiàn)對于全國愛琴海購物公園運營狀況的感知與反饋，通過大數(shù)據(jù)的深度應(yīng)用，愛琴海已經(jīng)初步完成了自主云支付體系和會員體系的融合。

資產(chǎn)管理方面，愛琴海的模式主要有三種，合作開發(fā)型、基金管理型、管理輸出型。合作開發(fā)型主要針對的是未來收益增長潛力比較大的一二線城市，包括一些強三線城市;基金管理型針對存量項目，收購購物中心部分股權(quán)，收益部分，除了管理部分、咨詢部分的收益之外，還有資本退出時的收益;管理輸出型面向存量項目，主要是針對一些無專業(yè)商業(yè)管理團(tuán)隊的區(qū)域性開發(fā)商，或者是一些開發(fā)類的企業(yè)，管理輸出做好運營的同時，做好資本化。

7 凱德集團(tuán)

主要輕資產(chǎn)產(chǎn)品線為來福士、凱德MALL、凱德廣場等。合作模式是私募股權(quán)基金+REITs、輸出管理等。2016年8月，凱德集團(tuán)正式啟動購物中心管理輸出戰(zhàn)略，并已在中國累計布局8個購物中心管理輸出項目，涉及6座城市，代表項目有長沙凱德·壹中心、上海虹橋阿里中心、上海凱德·星貿(mào)、成都凱德廣場·樂視界、成都青羊?qū)m項目、西安凱德廣場·御錦城、佛山凱德MALL·180、廣州廣晟萬博城等。

簽訂第三方管理合同對凱德來說是快速擴(kuò)大購物中心網(wǎng)絡(luò)、補充長期持有商業(yè)項目的重要方式。未來凱德的發(fā)展策略仍是收購?fù)顿Y為主，品牌輸出為輔。在發(fā)展區(qū)域方面，凱德堅持城市群發(fā)展戰(zhàn)略，管理輸出優(yōu)先考慮一二線核心城市，以及其他已有凱德物業(yè)的城市。當(dāng)前管理輸出項目已布局長沙、佛山、西安、成都、武漢、廣州 6 城，并已形成來福士、凱德MALL等多個成熟產(chǎn)品。服務(wù)內(nèi)容涉及投資標(biāo)的選擇、資產(chǎn)定位與規(guī)劃、品牌招商、軟硬件升級改造以及資產(chǎn)管理等方面。運營方面，凱德也是商業(yè)數(shù)字化的先頭部隊，擁有健全的系統(tǒng)與智能化也為其管理輸出提供了強大的管理支持，較完備的資管閉環(huán)也為業(yè)主后續(xù)的退出提供了優(yōu)質(zhì)的資金平臺。

對于具備長期持有潛力的項目，凱德在合同中約定在同等條件下?lián)碛许椖康膬?yōu)先購買權(quán)，且簽訂的管理輸出合同一般為10～15年期。在輸出形式上，凱德表示是否輸出品牌取決于主業(yè)和項目，好的項目并且主業(yè)經(jīng)營理念與凱德長期持有的經(jīng)營理念相符，可以考慮品牌輸出。

在未來布局方面，集團(tuán)整體資產(chǎn)組合中70%～80%為投資型物業(yè)。凱德集團(tuán)未來將繼續(xù)尋找合適的收購機會擴(kuò)大資產(chǎn)組合，同時通過第三方管理合同拓展網(wǎng)絡(luò)。無論房地產(chǎn)市場處于調(diào)整還是擴(kuò)張期，凱德都踩著自己的節(jié)奏在買地、開業(yè)、收購和出售。這或許得益于其地產(chǎn)金融的輕資產(chǎn)發(fā)展模式，以及由此模式發(fā)展出來的專業(yè)化運作能力，各司其職，最大化項目運營價值。

其資管發(fā)展模式包括：（1）平衡開發(fā)物業(yè)與投資物業(yè)。計劃將物業(yè)開發(fā)（包括用于銷售的商業(yè)物業(yè)）的收入占比從當(dāng)時的 50%比重提高到60%，投資物業(yè)收入保持在40%左右，從而在提高ROE的同時保持業(yè)績的相對穩(wěn)定性。（2）發(fā)展收費業(yè)務(wù)。拓展以費用收益為主的新模式，將地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)展成為一個新的增長引擎，并專門成立凱德金融部門。（3）嚴(yán)格的資產(chǎn)剝離政策與輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。通過剝離非核心資產(chǎn)來減輕資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，通過證券化來提高投資回報率，通過構(gòu)建基金管理平臺來引入第三方資金。（4）全球化戰(zhàn)略。包括兩部分，一是以費用收益模式替代資產(chǎn)收益模式，二是嚴(yán)格的資產(chǎn)剝離政策，其核心是資產(chǎn)類型的分解與投資人的匹配。

為了滿足不同類型投資人的偏好，凱德將投資物業(yè)按發(fā)展階段分為培育期和成熟期，培育期的物業(yè)具有比開發(fā)物業(yè)更高的風(fēng)險，相應(yīng)資本升值的潛在回報空間也更大，更適合私募投資人的要求。而成熟期的物業(yè)收益率在7～10%之間，具有穩(wěn)定的分紅能力，適合保守的 REITs 投資人。在此基礎(chǔ)上，凱德進(jìn)一步將私募基金和REITs按投資物業(yè)類型分為商辦物業(yè)基金、零售物業(yè)基金、出租型公寓基金、城市綜合體基金、工業(yè)物業(yè)基金等。

在操作過程中，凱德投資開發(fā)新項目或收購現(xiàn)有項目，打包裝入境外成立的私募基金或信托基金，通常自己持有該基金一半左右的股權(quán)，另一半股權(quán)由海外機構(gòu)投資者（如養(yǎng)老基金、保險基金等）持有，待基金包中的項目經(jīng)營趨于成熟，實現(xiàn)資產(chǎn)增值后，再在適當(dāng)?shù)臅r機下出售套現(xiàn)，然后尋找新的投資機會。

這就要求其旗下物業(yè)必須達(dá)到一定的回報率，也就更加考驗商業(yè)的專業(yè)化運作能力，而在這方面，其商業(yè)管理模式，融合了商業(yè)房地產(chǎn)投資、開發(fā)、購物中心經(jīng)營、資產(chǎn)管理及基金管理等多種職能，讓凱德能在整條零售房地產(chǎn)價值鏈中運用專業(yè)技術(shù)為利益相關(guān)者實現(xiàn)增值。

8 結(jié)語

從上述的企業(yè)盤點中，可以看到，單純的輕資產(chǎn)模式在具體運作中存在多種、多重因素的制約，對于企業(yè)的品牌價值、管理能力以及資源聚合能力都有極高的門檻，這也是為什么頭部企業(yè)的“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型之路往往走的更順一些。

而對于發(fā)展中的中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，目前關(guān)注的重點更傾向于做好服務(wù)、加強運營以及品牌打造方面。根據(jù)不同發(fā)展環(huán)境及自身戰(zhàn)略定位做出的不同理性選擇，在商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的道路上，輕資產(chǎn)擴(kuò)張和重資產(chǎn)增值并不是對立的關(guān)系，更無輕重優(yōu)劣之分。

輕與重的發(fā)展模式應(yīng)相輔相成，在項目拓展方面，更多采用輕資產(chǎn)方式，提升品牌影響降低負(fù)債;而在具有價值潛力的項目上則更多采用重資產(chǎn)投資方式，額外獲取增值收益。

作者簡介：王傳宏，貓頭鷹研究所（MalltoWinLab）創(chuàng)始人、CEO。