陳嘉瑤　張光裕

在地產(chǎn)行業(yè)一片哀嚎，被現(xiàn)金流折磨得喘不過(guò)氣時(shí)，監(jiān)管層終于陸續(xù)釋放利好政策。

12月8日至10日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，雖然再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，但也指出，未來(lái)會(huì)加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式。堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，今年下半年市場(chǎng)出現(xiàn)接近停滯的狀態(tài)，根本原因是下半年的過(guò)快降杠桿，多項(xiàng)金融政策同時(shí)收緊，政策效用疊加導(dǎo)致房企融資環(huán)境、購(gòu)房者購(gòu)房信貸環(huán)境均快速收緊。未來(lái)房地產(chǎn)在“良性循環(huán)”指引下，前期過(guò)緊的金融政策將結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

其實(shí)，早在10月初，調(diào)研房企之后，銀行的個(gè)人住房貸款發(fā)放速度，以及房企的發(fā)債融資情況就有了改善。

年底央行還為市場(chǎng)釋放了流動(dòng)性，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，為市場(chǎng)增加了1.2萬(wàn)億元資金供給。

但政策適當(dāng)放松，并不意味著房企可以走回舉債高速擴(kuò)張的老路。在中央穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控總基調(diào)下，近期監(jiān)管層的動(dòng)作，更像是為了恢復(fù)市場(chǎng)信心而打的補(bǔ)丁。

這意味著，春天到來(lái)之前，房企下半場(chǎng)淘汰賽是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。這時(shí)聰明的房企已經(jīng)開(kāi)始做組織升級(jí)、人員優(yōu)化、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，筑建新的護(hù)城河。

過(guò)冬

簡(jiǎn)要盤(pán)點(diǎn)，今年沖擊樓市銷(xiāo)售的關(guān)鍵政策主要有三條：

先是年初房地產(chǎn)貸款“兩集中”制度出臺(tái)，為各銀行發(fā)放的住房貸款設(shè)置了比例上限，即不得超過(guò)該銀行總貸款額的一定比例。隨后，廣州、上海、杭州等多座一二線城市陸續(xù)發(fā)生放貸額度緊張、放款周期拉長(zhǎng)等“貸款難”情況。

其次是二手房指導(dǎo)價(jià)，即二手房掛牌價(jià)要根據(jù)當(dāng)?shù)刈〗ň职l(fā)布的參考價(jià)格來(lái)定。自深圳在2月率先出臺(tái)該政策后，不少一二線城市陸續(xù)跟進(jìn)。

該政策落地區(qū)域，二手房掛牌價(jià)大多有一定程度的滑落，結(jié)果是從供需兩個(gè)方向都抑制了二手房市場(chǎng)的熱度。買(mǎi)家觀望，賣(mài)家不甘心，開(kāi)始惜售。

二手房與新房市場(chǎng)唇齒相依。部分想買(mǎi)新房改善居住品質(zhì)的購(gòu)房者，只有把手里的房子賣(mài)出去，才能湊出新房首付款，但二手房市場(chǎng)冷清了，他們買(mǎi)新房的事也得順延。

房企現(xiàn)金流不暢后，風(fēng)險(xiǎn)逐漸蔓延。

各種負(fù)面消息頻發(fā)，讓金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的信心越來(lái)越少。行業(yè)主要融資渠道發(fā)債、銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)貸幾乎都處于阻塞不通的狀態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)的安全會(huì)影響金融和經(jīng)濟(jì)安全。為了加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、央行降準(zhǔn)都釋放了利好信號(hào)。

但這些糾偏舉措不足以快速恢復(fù)市場(chǎng)信心，去杠桿已經(jīng)成為行業(yè)新常態(tài)。

瑞銀財(cái)富管理投資總監(jiān)辦公室分析師夏天認(rèn)為，今年房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊，疊加房地產(chǎn)稅等政策落地，可能讓業(yè)內(nèi)覺(jué)得政策收緊力度比往年大。但實(shí)際上，過(guò)去三五年里，房地產(chǎn)行業(yè)的政策從來(lái)沒(méi)有大幅放松過(guò)，尤其是融資政策。

新增人民幣貸款中房地產(chǎn)行業(yè)的占比（包括房貸）已經(jīng)從2016年的峰值45%，回落到2021年上半年的23%，這一指標(biāo)在過(guò)去幾年都是有序下行的。

房企覺(jué)得今年政策收緊，是由于2020年供應(yīng)端去杠桿的動(dòng)作被疫情打斷，流動(dòng)性處于極度寬松的狀態(tài)。2021年隨著經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)正常，寬松政策自然會(huì)逐漸退出。

房地產(chǎn)行業(yè)的政策收緊是有延續(xù)性的，并且在未來(lái)的短到中期都會(huì)持續(xù)。雖然近期房地產(chǎn)公司信用風(fēng)險(xiǎn)較高的情況下，政府有短期的政策支持，但不會(huì)再讓流動(dòng)性過(guò)度泛濫。

御寒

盡管日子不好過(guò)，但碧桂園、萬(wàn)科都在公開(kāi)場(chǎng)合發(fā)聲，認(rèn)為“三道紅線”給出了三年的寬限期，屬于比較務(wù)實(shí)的指標(biāo)，對(duì)于財(cái)務(wù)表現(xiàn)優(yōu)良的企業(yè)是長(zhǎng)期利好。

即“三條紅線”讓資本市場(chǎng)重新審視放款要求，不再以規(guī)模為主要投資條件，而是重點(diǎn)瞄準(zhǔn)那些財(cái)務(wù)指標(biāo)較好的企業(yè)。這讓小而美的企業(yè)得到了更多機(jī)會(huì)，頭部地產(chǎn)公司的融資狀況進(jìn)一步兩極分化。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年10月1日-12月11日，地產(chǎn)企業(yè)新發(fā)行債券共98筆，民營(yíng)企業(yè)有8筆。民營(yíng)房企中既有前三強(qiáng)萬(wàn)科，也有區(qū)域型房企兆泰集團(tuán)、濱江集團(tuán)。

2021年12月1日，碧桂園一筆計(jì)劃在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的50億元中期票據(jù)已獲受理，進(jìn)入預(yù)評(píng)環(huán)節(jié)。此前，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)對(duì)申報(bào)中期票據(jù)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)是“中央及地方國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)以及A股上市房地產(chǎn)企業(yè)”。

融資環(huán)境漸回理性后，地產(chǎn)行業(yè)的淘汰賽正式進(jìn)入到下半場(chǎng)。碧桂園、萬(wàn)科、龍湖、保利等房企起碼在三年前，就意識(shí)到行業(yè)規(guī)模紅利已近尾聲，管理紅利時(shí)代已來(lái)。

但2021年，真切感受到同一梯隊(duì)的同伴陷入生存危機(jī)，讓它們更加緊迫地進(jìn)行組織調(diào)整、人員優(yōu)化、業(yè)務(wù)聚焦，而這些調(diào)整的最終目的就是打造新的競(jìng)爭(zhēng)力。

12月3日，碧桂園月度管理會(huì)議上，總裁莫斌表示，房住不炒是永遠(yuǎn)的主旋律。市場(chǎng)邏輯已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，房地產(chǎn)行業(yè)正在向制造業(yè)回歸。國(guó)家對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓，會(huì)把不好的企業(yè)、不好的產(chǎn)品、不好的行為出清。

北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院BiMBA商學(xué)院院長(zhǎng)陳春花認(rèn)為，中國(guó)制造業(yè)中的優(yōu)秀公司，無(wú)論是資金核算、品質(zhì)控制，還是對(duì)消費(fèi)者需求的快速反應(yīng)能力，不同產(chǎn)品線、業(yè)務(wù)單元間協(xié)同作戰(zhàn)的能力，以及端到端的全鏈條價(jià)值釋放能力，都值得地產(chǎn)公司研究、學(xué)習(xí)。

整個(gè)2021年，地產(chǎn)頭部企業(yè)都在按以上思路做調(diào)整。

在資金核算方面，今年碧桂園要求每一個(gè)項(xiàng)目、樓盤(pán)都要達(dá)到以銷(xiāo)定產(chǎn)、以收定支。拿地投資額度根據(jù)回款目標(biāo)完成度調(diào)節(jié)，賣(mài)房越多的區(qū)域，集團(tuán)就越給資源去拿地。

某頭部房企投資拓展部的一位工作人員透露，現(xiàn)在拿地投資，優(yōu)先考慮的是現(xiàn)金流和利潤(rùn)率，絕不能盲目做回報(bào)不劃算的項(xiàng)目?！皟杉小蹦Ｊ较?，為了控制風(fēng)險(xiǎn)提高效率，確保資金被有效利用，他們正推進(jìn)研判流程標(biāo)準(zhǔn)化，以提高投資效率。

在需求端的品質(zhì)控制方面，為了增強(qiáng)精細(xì)化管理能力，打磨出更好的產(chǎn)品，頭部房企繼續(xù)對(duì)組織和人開(kāi)刀。

過(guò)去，全國(guó)布局的大型房企，單個(gè)區(qū)域管理半徑過(guò)大，區(qū)域總手下幾百個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總要同時(shí)管理四五個(gè)城市，不利于做精產(chǎn)品和提供個(gè)性化服務(wù)。

2020年，碧桂園對(duì)集團(tuán)和區(qū)域架構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化整合，將部分業(yè)務(wù)規(guī)模偏小的、地域鄰近的區(qū)域合并，將較大的區(qū)域再次裂變，并將地產(chǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)場(chǎng)繼續(xù)向五六線城市下沉。

在人員配比上，碧桂園取消了大多數(shù)區(qū)域投資副總裁職位。過(guò)去，這家公司在下沉的每個(gè)區(qū)域中基本都會(huì)設(shè)立一名投資副總裁崗，協(xié)助區(qū)域總共同拿地?，F(xiàn)在，碧桂園將這部分權(quán)責(zé)明確分給區(qū)域總。

責(zé)權(quán)變多的不僅是區(qū)域總。從項(xiàng)目總到技術(shù)工人，隨著對(duì)品質(zhì)、服務(wù)、效率的重視，房企對(duì)人才的要求變得更加多元。他們認(rèn)為，只有懂得全流程的操盤(pán)思路，才有能力在每個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)提升效能的方法。

2021年，碧桂園項(xiàng)目總培訓(xùn)班增設(shè)了圍繞項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和“投供銷(xiāo)回交”等核心經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)，平均設(shè)置40門(mén)專(zhuān)業(yè)課程，從產(chǎn)品力、經(jīng)營(yíng)力和風(fēng)控力方向展開(kāi)。

一位資深獵頭透露，2021年市場(chǎng)雖不好，但龍湖、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、碧桂園，這幾家財(cái)務(wù)指標(biāo)、管理較好的公司人才仍有HR在搶?zhuān)皇恰安俦P(pán)過(guò)10萬(wàn)平方米”以上大項(xiàng)的經(jīng)歷已經(jīng)不再吸引人，懂項(xiàng)目全流程，通過(guò)創(chuàng)新思維，解決過(guò)項(xiàng)目品質(zhì)、服務(wù)等問(wèn)題的人才更符合市場(chǎng)的要求。

羅蘭貝格房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員張翼飛認(rèn)為，供給端土地供應(yīng)整體放緩、價(jià)格提升，以及需求端消費(fèi)者向“重質(zhì)不重量”結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型都在倒逼房企謹(jǐn)慎拿地、打磨產(chǎn)品。

迎春

下一個(gè)春天，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已不是房企的唯一標(biāo)簽。早在五年前，頭部公司就把業(yè)務(wù)的觸角伸向蓋房子以外的世界。但2021年行業(yè)的外拓和此前不同，房企不再盲目擴(kuò)張，而是跟緊國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐和政策主導(dǎo)方向，扎根主業(yè)和朝陽(yáng)行業(yè)。

如城市更新、物業(yè)、物流、農(nóng)業(yè)、建筑機(jī)器人等。這些都是房企增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力、降本提效的新生力量。

2021年，頭部房企對(duì)新賽道已從入局到修煉轉(zhuǎn)換。它們?cè)诘禺a(chǎn)抓品質(zhì)、效率的同時(shí)，更加緊迫地激發(fā)新業(yè)務(wù)的活力，增強(qiáng)新老業(yè)務(wù)的協(xié)同性。

2021年6月11日，萬(wàn)科再次調(diào)整了跟投機(jī)制，除了地產(chǎn)業(yè)務(wù)，對(duì)擬拓展的非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)也引入了激勵(lì)措施。

即萬(wàn)科非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的核心經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、骨干員工等都可以跟投新業(yè)務(wù)，包括但不限于物流倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、冰雪、企業(yè)服務(wù)、食品業(yè)務(wù)等領(lǐng)域。

2021年下半年，碧桂園子公司博智林啟動(dòng)機(jī)器人建房的試點(diǎn)工程，在“拆解一棟樓”的試驗(yàn)中，測(cè)量、地面整平、螺桿洞封堵等環(huán)節(jié)，建筑機(jī)器人已經(jīng)可以像流水線生產(chǎn)一樣作業(yè)。

建筑機(jī)器人的規(guī)?；瘧?yīng)用，不僅能夠提高施工項(xiàng)目的質(zhì)量、效率，還能部分解決行業(yè)正在面臨的用工荒問(wèn)題。

其實(shí)，2021年，面對(duì)生存與轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，房企做出的組織調(diào)整、管理優(yōu)化遠(yuǎn)不只這些。每個(gè)行業(yè)都會(huì)經(jīng)歷階段性陣痛，重點(diǎn)是如何過(guò)冬，以及以怎樣的姿態(tài)迎接春天。

住房需求永遠(yuǎn)存在，房地產(chǎn)一定是有市場(chǎng)的。如果沒(méi)有市場(chǎng)，那就是企業(yè)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力。楊國(guó)強(qiáng)在年底的內(nèi)部會(huì)上談到，在當(dāng)前市場(chǎng)格局下，只要應(yīng)對(duì)得當(dāng)、聚焦競(jìng)爭(zhēng)力提升，就能穿越周期，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。