馴服房地產(chǎn)“灰犀?！?/h1>
2021-05-17 03:04張思平
財(cái)經(jīng) 2021年9期
張思平
光靠用行政手段調(diào)控房?jī)r(jià)，要逐步消除泡沫，避免“灰犀?！笔录漠a(chǎn)生是非常困難的。圖/視覺中國
在2020年全國及全球疫情大暴發(fā)中，雖然在全球抗疫過程中中國成為經(jīng)濟(jì)增長2.3%的唯一主要經(jīng)濟(jì)體，但中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的正常發(fā)展還是受到重大影響，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長速度幾乎都創(chuàng)下改革開放幾十年來的新低。然而，令人難以置信的是，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了逆勢(shì)增長的獨(dú)特現(xiàn)象，一線城市及部分二線城市的房?jī)r(jià)在2020年底和2021年初一路上揚(yáng)，創(chuàng)造歷史新高，形成了比較大的泡沫，給中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控帶來嚴(yán)重挑戰(zhàn)，有可能成為疫情之后中國金融體系以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“灰犀?！笔录?，構(gòu)成中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大風(fēng)險(xiǎn)。習(xí)近平同志在2019年初就指出，要堅(jiān)持底線思維，增強(qiáng)憂患意識(shí)，提高防控能力，著力防范和化解重大風(fēng)險(xiǎn)，既要高度警惕“黑天鵝”事件，也要防范“灰犀?！笔录Ｔ谝咔檫^后的國家治理完善過程中，逐步化解房地產(chǎn)泡沫，防范房地產(chǎn)發(fā)展中的“灰犀?！?，成為事關(guān)中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局的重要問題。
改革開放以來，最早進(jìn)行住房制度改革的是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)。上世紀(jì)80年代深圳借鑒新加坡、中國香港對(duì)中低收入家庭提供住房保障的成功經(jīng)驗(yàn)，取消福利分房，實(shí)行住房貨幣化改革，提出了以住房保障為主導(dǎo)，兼顧住房市場(chǎng)化“雙軌三類多價(jià)”的住房制度方案，為全國的住房體制改革提供了借鑒。1998年全國正式啟動(dòng)全國范圍內(nèi)的住房制度改革，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的住房實(shí)物分配制度，提出了建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，即最低收入家庭由政府提供廉租房，中低收入家庭購買政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房，其他高收入的家庭購買市場(chǎng)商品房。應(yīng)該說1998年國家住房制度改革方案的方向是正確的。
20世紀(jì)末為了應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的沖擊，確保經(jīng)濟(jì)增長8%目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，國家把房地產(chǎn)確立為重要支柱產(chǎn)業(yè)，2003年國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，首次提出“堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用”，使中國的住房制度改革由以保障房為主向以商品房為主進(jìn)行了重大調(diào)整，從而促進(jìn)了20世紀(jì)以來中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起。20年來，中國房地產(chǎn)的快速發(fā)展對(duì)于帶動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的高速增長、地方財(cái)政收入的大幅度增加、城市基礎(chǔ)設(shè)施大規(guī)模建設(shè)，以及改善大部分城鎮(zhèn)居民的居住水平和環(huán)境等發(fā)揮了重要作用。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，各大中城市的房?jī)r(jià)也進(jìn)入快速上漲通道，應(yīng)該說中國一線城市及部分大中城市的房?jī)r(jià)隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施水平的提升，城市交通體系的完善，教育、衛(wèi)生等公共服務(wù)水平的提高，出現(xiàn)一定程度的上漲和升值也是合理的。
然而由于種種原因，2010年以來中國一線城市及部分大中城市的房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合理水平，相當(dāng)一部分城市的房?jī)r(jià)上漲了十多倍以上。房?jī)r(jià)大大超過經(jīng)濟(jì)增長水平和居民承受能力，給中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來兩個(gè)基本問題：
一是地方政府過于追求高地價(jià)、高房?jī)r(jià)給本地生產(chǎn)總值和財(cái)政收入帶來的巨大貢獻(xiàn)，在住房制度商品化、市場(chǎng)化改革后，住房制度中突出了“以商品房為主”的基本思路，加上商品房?jī)r(jià)的提高、房地產(chǎn)的發(fā)展有利于提高地價(jià)收入和財(cái)政收入，促進(jìn)地方GDP增長和各種稅收的增加，從而使房地產(chǎn)成為保障地方經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)稅收入的最主要產(chǎn)業(yè)。雖然國家有關(guān)部門一直強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)，但由于地方政府缺乏建設(shè)社會(huì)保障房的內(nèi)在動(dòng)力，各種功能性質(zhì)的保障性住房建設(shè)緩慢，未能形成必要的住房保障體系，給相當(dāng)一批中低收入群體的住房改善帶來了極大困難，成為壓在這些家庭的“三座大山”之一，加重了社會(huì)不公平現(xiàn)象和社會(huì)矛盾。
二是畸高的房?jī)r(jià)綁架了整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。其中，由于房地產(chǎn)成為支撐中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r直接影響國民生產(chǎn)總值的增長速度，從而使房地產(chǎn)綁架了地方經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展;由于政府賣地收入和房地產(chǎn)業(yè)帶來的稅收收入成為地方財(cái)政收入的重要組成部分，土地財(cái)政成為絕大多數(shù)地方財(cái)政的基本特征，使地方政府成了高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的主要推手，從而使房地產(chǎn)綁架了地方財(cái)政;高房?jī)r(jià)帶來的房地產(chǎn)行業(yè)的巨額利潤，吸引大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使與房地產(chǎn)相關(guān)的資金占據(jù)銀行系統(tǒng)資金的主要部分，房地產(chǎn)泡沫的破滅將會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，從而使房地產(chǎn)綁架了國家的金融系統(tǒng);高房?jī)r(jià)使城鎮(zhèn)居民因購房大大提高了負(fù)債水平，購房成為中國居民負(fù)債的最主要方式，從而使房地產(chǎn)業(yè)綁架了貸款購房的整個(gè)城鎮(zhèn)居民群體。
高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題早就引起了國家的警覺和高度重視，2016年習(xí)近平同志就提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，并提出了加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居的改革目標(biāo)，使中國的住房制度大體上回到了1998年中國“以保障房為主”的改革思路上來。近幾年國家有關(guān)部門和各級(jí)地方政府按照中央要求，主要運(yùn)用行政手段，同時(shí)運(yùn)用包括金融、土地、稅收等經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)商品房市場(chǎng)的供需雙方進(jìn)行調(diào)控，一度抑制了深圳等一線城市和部分大中城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。然而在2020年疫情大流行期間，由于種種原因，一些城市二手房?jī)r(jià)格急劇上漲。國家統(tǒng)計(jì)局公布，2021年1月份四個(gè)一線城市二手住宅價(jià)格上漲9.6%，2月份四個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比增長10.8%，其中深圳二手房?jī)r(jià)格同比上漲16%，再度領(lǐng)先全國。因此，2021年全國疫情基本結(jié)束之后，國家應(yīng)該把控制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)和持續(xù)健康發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。
2021年防范和化解房地產(chǎn)給中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)，總的說來，應(yīng)該按照“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，以及習(xí)近平同志近些年來對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控和住房體制改革的一系列要求，采取多種措施。具體說來，從國家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的角度，需要高度重視和明確以下五個(gè)方面的問題：
一是不能把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長的調(diào)控手段。
2020年底和2021年初，在房?jī)r(jià)已經(jīng)高位運(yùn)行的情況下，一線城市二手房?jī)r(jià)格大幅度上漲，其原因是多方面的，包括，在貨幣供應(yīng)量相對(duì)寬松的情況下，部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng);房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房氣氛濃厚，政府有關(guān)部門監(jiān)管不到位;疫情期間一些城鎮(zhèn)居民出于剛需的合理因素等等，但也不排除一些地方政府將房地產(chǎn)當(dāng)作保障財(cái)政收入和本地生產(chǎn)總值增長的手段的因素。2018年下半年和2019年受中美貿(mào)易戰(zhàn)及民營企業(yè)發(fā)展動(dòng)力不足等因素的影響，中國相當(dāng)一些地區(qū)，特別是一些一線城市財(cái)政稅收、外貿(mào)進(jìn)出口以及本地生產(chǎn)總值增長速度都出現(xiàn)比較大的下降態(tài)勢(shì)，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，二手房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅萎縮，房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)。一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和商品房?jī)r(jià)格事實(shí)上已經(jīng)出現(xiàn)了由升到降的歷史拐點(diǎn)。
與此同時(shí)，國家有關(guān)部門的主要領(lǐng)導(dǎo)在2019年兩會(huì)上強(qiáng)調(diào)“防止房市大起大落”，致使個(gè)別城市錯(cuò)誤地理解了國家有關(guān)部門的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，從防止財(cái)政收入、本地生產(chǎn)總值下降的角度出發(fā)，出臺(tái)了有利于活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止房?jī)r(jià)過度下降的調(diào)控政策，比如個(gè)別一線城市采取了推遲樓盤開盤銷售、調(diào)整豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)等一些措施，放松了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)上漲的管控，包括出臺(tái)豪宅稅新標(biāo)準(zhǔn)，取消對(duì)普通住宅的總價(jià)規(guī)定，單套建筑面積在144平方米以下的房子均為普通住宅，兩年內(nèi)免征增值稅等等。這些規(guī)定再次點(diǎn)燃了人們對(duì)樓市的熱情，整個(gè)存量房的流通速度明顯上升，扭轉(zhuǎn)了房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)，再次出現(xiàn)新房和二手房倒掛的現(xiàn)象，從而給市民“房?jī)r(jià)不會(huì)下降”的預(yù)期，對(duì)沖了近幾年國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)際效果，加上對(duì)違規(guī)炒房風(fēng)打擊不力，出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重、新房搶購的社會(huì)熱點(diǎn)，使一線城市和一些大中城市的房?jī)r(jià)越調(diào)越高。
針對(duì)上述一些一線城市和重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)調(diào)控方面出現(xiàn)的新問題，習(xí)近平同志在2019年7月提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，有關(guān)部門隨后也提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控政策。國家有關(guān)部門出臺(tái)的“三穩(wěn)”政策從遏制房?jī)r(jià)過高、防止房地產(chǎn)過分炒作的角度是對(duì)的，但在房地產(chǎn)交易量下跌、房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)的情況下，容易使一些地方政府和居民對(duì)“三穩(wěn)政策”產(chǎn)生誤解，認(rèn)為“三穩(wěn)”調(diào)控政策既不允許房?jī)r(jià)上漲，也不允許房?jī)r(jià)下降。以致于發(fā)生了在2019年下半年經(jīng)濟(jì)下行、財(cái)政收入減少、房地產(chǎn)銷售額下降的情況下，一些地方政府對(duì)國家“三穩(wěn)”調(diào)控政策進(jìn)行反向操作，形成實(shí)質(zhì)上“保地價(jià)、保房?jī)r(jià)、保預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，對(duì)中國逐步消除房地產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險(xiǎn)和“灰犀?！笔录a(chǎn)生嚴(yán)重干擾。
因此建議國家有關(guān)部門對(duì)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，分類指導(dǎo)，對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)畸高的一線城市和部分大中城市的近期調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該是“降地價(jià)、降房?jī)r(jià)、降預(yù)期”，使房?jī)r(jià)合理回歸，防止房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)放大;對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)不是過高的其他城市仍然可以采用“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，防止房?jī)r(jià)上漲過快形成新的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)。
二是在堅(jiān)持住房的基本定位的前提下，國家有關(guān)部門不搞統(tǒng)一的全國房地產(chǎn)調(diào)控政策。
中國各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平差異很大，各個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)水平高低懸殊很大，從目前來看，既存在著房地產(chǎn)已經(jīng)存在極大泡沫的房?jī)r(jià)畸高的一線城市和部分大中城市，也存在著一些房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟、房?jī)r(jià)并不是很高的其他城市。在這種情況下，國家有關(guān)部門出臺(tái)的任何一項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，都會(huì)產(chǎn)生對(duì)一部分城市是合理的，而對(duì)另一部分城市不合理的情況。近些年來，雖然國家有關(guān)部門也強(qiáng)調(diào)因城制宜、政策不搞一刀切，但在中國現(xiàn)實(shí)的治理體系和政治生態(tài)環(huán)境下，尤其是把一切業(yè)務(wù)工作都政治化的權(quán)威體制下，各地政府通常容易照抄照搬國家有關(guān)部門的政策要求，而很難真正從本地實(shí)際情況出發(fā)，勇于思考，敢于承擔(dān)，創(chuàng)造性地執(zhí)行國家有關(guān)的調(diào)控政策，從而使國家的宏觀調(diào)控政策脫離實(shí)際，達(dá)不到預(yù)期效果，還可能產(chǎn)生反作用。
比如，在2015年前后國家提出的“三去一降一補(bǔ)”的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，房地產(chǎn)去庫存是重要的改革目標(biāo)，對(duì)絕大多數(shù)城市來講，房地產(chǎn)積壓庫存數(shù)量大，供需結(jié)構(gòu)失衡，隱藏著較大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，地方政府出臺(tái)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)、擴(kuò)大房地產(chǎn)需求的一系列政策，加快去房地產(chǎn)庫存的目標(biāo)是正確的。然而當(dāng)時(shí)也有個(gè)別類似深圳的一線城市，房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)很高，商品房用地和供應(yīng)量嚴(yán)重不足，政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的方向不應(yīng)該是刺激消費(fèi)，出臺(tái)各項(xiàng)政策達(dá)到國家去庫存的要求，而應(yīng)該是加大土地供應(yīng)和商品房供應(yīng)，采用適當(dāng)?shù)囊种菩枨笳?，防止房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升的調(diào)控政策。然而在當(dāng)時(shí)全國的政治經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，導(dǎo)致深圳市政府被迫機(jī)械地執(zhí)行國家有關(guān)部門去房地產(chǎn)庫存的政策要求，出臺(tái)了放寬購房入戶、降低首付比例和房貸利息等一系列行政和經(jīng)濟(jì)方面的政策和舉措，使得2015年下半年至2016年上半年深圳房?jī)r(jià)平均上漲一倍，并引領(lǐng)了全國大城市新的一輪房?jī)r(jià)上漲，直到2016年10月深圳才調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控的方向，出臺(tái)一系列嚴(yán)厲的抑制需求、擴(kuò)大供應(yīng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，用嚴(yán)格的價(jià)格管制的行政手段使房?jī)r(jià)大幅度上漲的勢(shì)頭得到遏制。
因此，在未來國家有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過程中，應(yīng)按照習(xí)近平同志提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，對(duì)各地的住房制度改革、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)只提原則性要求，不再出臺(tái)類似2015年“房地產(chǎn)去庫存”這樣的全國統(tǒng)一的宏觀調(diào)控政策，而由各地按照中央和國家有關(guān)部門的要求，因地制宜，自主制定住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策和措施，逐步防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
三是吸取日本上世紀(jì)90年代的教訓(xùn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步合理回歸和軟著陸。
未來中國一些房?jī)r(jià)過高的一線城市和大中城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，大體上有三種可能：一是長期用行政手段、價(jià)格管控的方式，既不讓房?jī)r(jià)上漲，也不讓房?jī)r(jià)下跌，將房?jī)r(jià)相對(duì)固定在高位運(yùn)行;二是遇到“黑天鵝”事件，迫使高房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)暴跌，形成部分城市高房?jī)r(jià)的硬著陸;三是采取適當(dāng)?shù)男姓徒?jīng)濟(jì)手段，促使房?jī)r(jià)逐步下調(diào)，合理回歸，實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)泡沫的“軟著陸”。在上述三種可能中，按照第一種方式，用強(qiáng)有力的行政手段，價(jià)格管控將房?jī)r(jià)維持在高位運(yùn)行，違背市場(chǎng)規(guī)律，最終可能導(dǎo)致泡沫在高水平上大爆破，從而造成房地產(chǎn)“灰犀?！笔录l(fā)生的嚴(yán)重后果。在第二種情況下，房地產(chǎn)泡沫在短期內(nèi)破裂，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的破壞力可能是巨大的，日本90年代房地產(chǎn)泡沫破裂，造成近20年經(jīng)濟(jì)的長期衰退，這種結(jié)果對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民生活的傷害太大，成本太高，中國應(yīng)該吸取日本的教訓(xùn)，竭力避免這種情況。因此，中國應(yīng)該朝著第三種可能，即通過各種方式，促使房?jī)r(jià)逐步下降，合理回歸，在經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展過程中逐漸縮小泡沫，化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸。按照第三種方式在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控過程中，近期應(yīng)先允許個(gè)別一線城市的房?jī)r(jià)有較大幅度的下降，并引導(dǎo)全國其他大中城市房?jī)r(jià)逐步下調(diào)，降低房地產(chǎn)泡沫逐步破裂對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)產(chǎn)生的影響，最終實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸。
四是逐步過渡到以經(jīng)濟(jì)手段為主，按照市場(chǎng)規(guī)律搞好房地產(chǎn)調(diào)控。
從2003年國家有關(guān)部門出臺(tái)“18號(hào)文”算起，中國對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)近20年了，在此期間出臺(tái)了“國十一條”“新國十條”“新國五條”等無數(shù)的調(diào)控措施，結(jié)果房地產(chǎn)市場(chǎng)越調(diào)越亂，房?jī)r(jià)越調(diào)越高，房地產(chǎn)泡沫越調(diào)越大。究其原因，除了對(duì)房地產(chǎn)的定位出現(xiàn)偏差，住房制度出現(xiàn)嚴(yán)重缺陷以及受財(cái)政體制、貨幣政策的影響外，重要的原因就是有關(guān)方面長期按計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思維，主要運(yùn)用行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地政府的“限購”“限買”“限貸”“限價(jià)”等行政管制命令層出不窮，違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律。
目前在深圳等一線城市和一些大中城市，一手商品房基本上采用政府行政管制的方式，房地產(chǎn)企業(yè)的商品房什么時(shí)候賣、賣多高價(jià)格、賣給誰等都需要經(jīng)政府有關(guān)部門“備案”批準(zhǔn)。2021年初個(gè)別一線城市對(duì)二手商品房的價(jià)格也基本采取了政府價(jià)格管制的方式，政府有關(guān)部門對(duì)所有二手商品房公布了所謂“參考價(jià)”，實(shí)施了房?jī)r(jià)高于政府“參考價(jià)”的賣主不能掛牌，買主不予產(chǎn)權(quán)過戶登記等特別手段。這種極端的行政手段調(diào)控措施在短期內(nèi)也許是被迫的和有效的，在未來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中個(gè)別行政手段也難以完全避免，但中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控近20年的實(shí)踐證明，長期用行政手段，按計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維，使用價(jià)格管制的方式調(diào)控房地產(chǎn)的效果是失敗的。
從房地產(chǎn)的性質(zhì)來看，既有為中低收入群體提供住房保障的性質(zhì)，也有為中高收入階層提供更高標(biāo)準(zhǔn)和水平的商品房性質(zhì)。在未來國家制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí)，既需要加快保障性住房的建設(shè)，采取一定手段對(duì)過度投資行為進(jìn)行遏制，同時(shí)對(duì)商品房市場(chǎng)的調(diào)控也需要逐步按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，以經(jīng)濟(jì)手段為主，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系，從而保障中國房地產(chǎn)長期健康發(fā)展。
五是進(jìn)一步深化中國住房制度改革，促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸和房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展。
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以成為中國未來金融系統(tǒng)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“灰犀牛”，部分一線城市和大城市房?jī)r(jià)過高，原因是多方面的，除了地方土地財(cái)政、宏觀貨幣政策、對(duì)違規(guī)炒作的市場(chǎng)監(jiān)督不力、供需結(jié)構(gòu)失衡、土地供應(yīng)不足等原因外，最重要的是中國住房保障制度改革不到位，保障性住房的建設(shè)長期滯后，因此，光靠用行政手段調(diào)控房?jī)r(jià)，要逐步消除泡沫，避免“灰犀?！笔录漠a(chǎn)生是非常困難的。
多年來國家有關(guān)部門出臺(tái)了一系列有關(guān)保障性住房改革和加快保障房建設(shè)的政策與文件，但由于各種原因，中國的保障性住房制度存在不少制度性缺陷，并且住房制度和政策反復(fù)多變，經(jīng)濟(jì)適用房、社會(huì)保障房、公共租賃房、廉租房、人才保障房等各種保障性住房五花八門，有些地方的住房制度改革甚至是相當(dāng)混亂的，保障性住房制度中的一些重大問題并不清晰。比如，在保障房的保障對(duì)象上，是以城市的發(fā)展為目標(biāo)，主要保障各種人才的住房？還是以社會(huì)公平為目標(biāo)，主要保障中低收入的住房？在保障房的保障范圍上，是主要保障城市戶籍人口的住房需要？還是將長期在城市工作、生活的非戶籍常住人口納入住房保障的范圍？在房地產(chǎn)市場(chǎng)體系結(jié)構(gòu)上，是建立保障房?jī)?nèi)部市場(chǎng)和商品房全流通市場(chǎng)兩套相隔離的住房體系？還是建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)，打通保障房和商品房的流通渠道呢？如何理清政府和用人單位之間對(duì)住房保障對(duì)象的責(zé)任和義務(wù)？如何根據(jù)需要和可能，確定城市保障房供應(yīng)的比例和范圍？這些重要問題各地千差萬別，漏洞百出。
因此，解決房地產(chǎn)發(fā)展中存在的泡沫問題，既需要國家有關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控，更需要進(jìn)一步深化住房制度的改革，解決好目前中國保障性住房制度中存在的一系列問題，進(jìn)一步完善保障性住房的制度，加快保障性住房的建設(shè)，從長遠(yuǎn)來看，沒有保障房建設(shè)和保障房供應(yīng)制度的完善，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和房?jī)r(jià)的合理回歸也是不可能的。
（編輯：蘇琦）
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張思平
光靠用行政手段調(diào)控房?jī)r(jià)，要逐步消除泡沫，避免“灰犀?！笔录漠a(chǎn)生是非常困難的。圖/視覺中國
在2020年全國及全球疫情大暴發(fā)中，雖然在全球抗疫過程中中國成為經(jīng)濟(jì)增長2.3%的唯一主要經(jīng)濟(jì)體，但中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的正常發(fā)展還是受到重大影響，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長速度幾乎都創(chuàng)下改革開放幾十年來的新低。然而，令人難以置信的是，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了逆勢(shì)增長的獨(dú)特現(xiàn)象，一線城市及部分二線城市的房?jī)r(jià)在2020年底和2021年初一路上揚(yáng)，創(chuàng)造歷史新高，形成了比較大的泡沫，給中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控帶來嚴(yán)重挑戰(zhàn)，有可能成為疫情之后中國金融體系以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“灰犀?！笔录?，構(gòu)成中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大風(fēng)險(xiǎn)。習(xí)近平同志在2019年初就指出，要堅(jiān)持底線思維，增強(qiáng)憂患意識(shí)，提高防控能力，著力防范和化解重大風(fēng)險(xiǎn)，既要高度警惕“黑天鵝”事件，也要防范“灰犀?！笔录Ｔ谝咔檫^后的國家治理完善過程中，逐步化解房地產(chǎn)泡沫，防范房地產(chǎn)發(fā)展中的“灰犀?！?，成為事關(guān)中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局的重要問題。
改革開放以來，最早進(jìn)行住房制度改革的是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)。上世紀(jì)80年代深圳借鑒新加坡、中國香港對(duì)中低收入家庭提供住房保障的成功經(jīng)驗(yàn)，取消福利分房，實(shí)行住房貨幣化改革，提出了以住房保障為主導(dǎo)，兼顧住房市場(chǎng)化“雙軌三類多價(jià)”的住房制度方案，為全國的住房體制改革提供了借鑒。1998年全國正式啟動(dòng)全國范圍內(nèi)的住房制度改革，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的住房實(shí)物分配制度，提出了建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，即最低收入家庭由政府提供廉租房，中低收入家庭購買政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房，其他高收入的家庭購買市場(chǎng)商品房。應(yīng)該說1998年國家住房制度改革方案的方向是正確的。
20世紀(jì)末為了應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的沖擊，確保經(jīng)濟(jì)增長8%目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，國家把房地產(chǎn)確立為重要支柱產(chǎn)業(yè)，2003年國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，首次提出“堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用”，使中國的住房制度改革由以保障房為主向以商品房為主進(jìn)行了重大調(diào)整，從而促進(jìn)了20世紀(jì)以來中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起。20年來，中國房地產(chǎn)的快速發(fā)展對(duì)于帶動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的高速增長、地方財(cái)政收入的大幅度增加、城市基礎(chǔ)設(shè)施大規(guī)模建設(shè)，以及改善大部分城鎮(zhèn)居民的居住水平和環(huán)境等發(fā)揮了重要作用。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，各大中城市的房?jī)r(jià)也進(jìn)入快速上漲通道，應(yīng)該說中國一線城市及部分大中城市的房?jī)r(jià)隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施水平的提升，城市交通體系的完善，教育、衛(wèi)生等公共服務(wù)水平的提高，出現(xiàn)一定程度的上漲和升值也是合理的。
然而由于種種原因，2010年以來中國一線城市及部分大中城市的房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合理水平，相當(dāng)一部分城市的房?jī)r(jià)上漲了十多倍以上。房?jī)r(jià)大大超過經(jīng)濟(jì)增長水平和居民承受能力，給中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來兩個(gè)基本問題：
一是地方政府過于追求高地價(jià)、高房?jī)r(jià)給本地生產(chǎn)總值和財(cái)政收入帶來的巨大貢獻(xiàn)，在住房制度商品化、市場(chǎng)化改革后，住房制度中突出了“以商品房為主”的基本思路，加上商品房?jī)r(jià)的提高、房地產(chǎn)的發(fā)展有利于提高地價(jià)收入和財(cái)政收入，促進(jìn)地方GDP增長和各種稅收的增加，從而使房地產(chǎn)成為保障地方經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)稅收入的最主要產(chǎn)業(yè)。雖然國家有關(guān)部門一直強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)，但由于地方政府缺乏建設(shè)社會(huì)保障房的內(nèi)在動(dòng)力，各種功能性質(zhì)的保障性住房建設(shè)緩慢，未能形成必要的住房保障體系，給相當(dāng)一批中低收入群體的住房改善帶來了極大困難，成為壓在這些家庭的“三座大山”之一，加重了社會(huì)不公平現(xiàn)象和社會(huì)矛盾。
二是畸高的房?jī)r(jià)綁架了整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。其中，由于房地產(chǎn)成為支撐中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r直接影響國民生產(chǎn)總值的增長速度，從而使房地產(chǎn)綁架了地方經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展;由于政府賣地收入和房地產(chǎn)業(yè)帶來的稅收收入成為地方財(cái)政收入的重要組成部分，土地財(cái)政成為絕大多數(shù)地方財(cái)政的基本特征，使地方政府成了高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的主要推手，從而使房地產(chǎn)綁架了地方財(cái)政;高房?jī)r(jià)帶來的房地產(chǎn)行業(yè)的巨額利潤，吸引大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使與房地產(chǎn)相關(guān)的資金占據(jù)銀行系統(tǒng)資金的主要部分，房地產(chǎn)泡沫的破滅將會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，從而使房地產(chǎn)綁架了國家的金融系統(tǒng);高房?jī)r(jià)使城鎮(zhèn)居民因購房大大提高了負(fù)債水平，購房成為中國居民負(fù)債的最主要方式，從而使房地產(chǎn)業(yè)綁架了貸款購房的整個(gè)城鎮(zhèn)居民群體。
高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題早就引起了國家的警覺和高度重視，2016年習(xí)近平同志就提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，并提出了加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居的改革目標(biāo)，使中國的住房制度大體上回到了1998年中國“以保障房為主”的改革思路上來。近幾年國家有關(guān)部門和各級(jí)地方政府按照中央要求，主要運(yùn)用行政手段，同時(shí)運(yùn)用包括金融、土地、稅收等經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)商品房市場(chǎng)的供需雙方進(jìn)行調(diào)控，一度抑制了深圳等一線城市和部分大中城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。然而在2020年疫情大流行期間，由于種種原因，一些城市二手房?jī)r(jià)格急劇上漲。國家統(tǒng)計(jì)局公布，2021年1月份四個(gè)一線城市二手住宅價(jià)格上漲9.6%，2月份四個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比增長10.8%，其中深圳二手房?jī)r(jià)格同比上漲16%，再度領(lǐng)先全國。因此，2021年全國疫情基本結(jié)束之后，國家應(yīng)該把控制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)和持續(xù)健康發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。
2021年防范和化解房地產(chǎn)給中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)，總的說來，應(yīng)該按照“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，以及習(xí)近平同志近些年來對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控和住房體制改革的一系列要求，采取多種措施。具體說來，從國家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的角度，需要高度重視和明確以下五個(gè)方面的問題：
一是不能把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長的調(diào)控手段。
2020年底和2021年初，在房?jī)r(jià)已經(jīng)高位運(yùn)行的情況下，一線城市二手房?jī)r(jià)格大幅度上漲，其原因是多方面的，包括，在貨幣供應(yīng)量相對(duì)寬松的情況下，部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng);房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房氣氛濃厚，政府有關(guān)部門監(jiān)管不到位;疫情期間一些城鎮(zhèn)居民出于剛需的合理因素等等，但也不排除一些地方政府將房地產(chǎn)當(dāng)作保障財(cái)政收入和本地生產(chǎn)總值增長的手段的因素。2018年下半年和2019年受中美貿(mào)易戰(zhàn)及民營企業(yè)發(fā)展動(dòng)力不足等因素的影響，中國相當(dāng)一些地區(qū)，特別是一些一線城市財(cái)政稅收、外貿(mào)進(jìn)出口以及本地生產(chǎn)總值增長速度都出現(xiàn)比較大的下降態(tài)勢(shì)，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，二手房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅萎縮，房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)。一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和商品房?jī)r(jià)格事實(shí)上已經(jīng)出現(xiàn)了由升到降的歷史拐點(diǎn)。
與此同時(shí)，國家有關(guān)部門的主要領(lǐng)導(dǎo)在2019年兩會(huì)上強(qiáng)調(diào)“防止房市大起大落”，致使個(gè)別城市錯(cuò)誤地理解了國家有關(guān)部門的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，從防止財(cái)政收入、本地生產(chǎn)總值下降的角度出發(fā)，出臺(tái)了有利于活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止房?jī)r(jià)過度下降的調(diào)控政策，比如個(gè)別一線城市采取了推遲樓盤開盤銷售、調(diào)整豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)等一些措施，放松了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)上漲的管控，包括出臺(tái)豪宅稅新標(biāo)準(zhǔn)，取消對(duì)普通住宅的總價(jià)規(guī)定，單套建筑面積在144平方米以下的房子均為普通住宅，兩年內(nèi)免征增值稅等等。這些規(guī)定再次點(diǎn)燃了人們對(duì)樓市的熱情，整個(gè)存量房的流通速度明顯上升，扭轉(zhuǎn)了房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)，再次出現(xiàn)新房和二手房倒掛的現(xiàn)象，從而給市民“房?jī)r(jià)不會(huì)下降”的預(yù)期，對(duì)沖了近幾年國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)際效果，加上對(duì)違規(guī)炒房風(fēng)打擊不力，出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重、新房搶購的社會(huì)熱點(diǎn)，使一線城市和一些大中城市的房?jī)r(jià)越調(diào)越高。
針對(duì)上述一些一線城市和重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)調(diào)控方面出現(xiàn)的新問題，習(xí)近平同志在2019年7月提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，有關(guān)部門隨后也提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控政策。國家有關(guān)部門出臺(tái)的“三穩(wěn)”政策從遏制房?jī)r(jià)過高、防止房地產(chǎn)過分炒作的角度是對(duì)的，但在房地產(chǎn)交易量下跌、房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)的情況下，容易使一些地方政府和居民對(duì)“三穩(wěn)政策”產(chǎn)生誤解，認(rèn)為“三穩(wěn)”調(diào)控政策既不允許房?jī)r(jià)上漲，也不允許房?jī)r(jià)下降。以致于發(fā)生了在2019年下半年經(jīng)濟(jì)下行、財(cái)政收入減少、房地產(chǎn)銷售額下降的情況下，一些地方政府對(duì)國家“三穩(wěn)”調(diào)控政策進(jìn)行反向操作，形成實(shí)質(zhì)上“保地價(jià)、保房?jī)r(jià)、保預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，對(duì)中國逐步消除房地產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險(xiǎn)和“灰犀?！笔录a(chǎn)生嚴(yán)重干擾。
因此建議國家有關(guān)部門對(duì)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，分類指導(dǎo)，對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)畸高的一線城市和部分大中城市的近期調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該是“降地價(jià)、降房?jī)r(jià)、降預(yù)期”，使房?jī)r(jià)合理回歸，防止房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)放大;對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)不是過高的其他城市仍然可以采用“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，防止房?jī)r(jià)上漲過快形成新的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)。
二是在堅(jiān)持住房的基本定位的前提下，國家有關(guān)部門不搞統(tǒng)一的全國房地產(chǎn)調(diào)控政策。
中國各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平差異很大，各個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)水平高低懸殊很大，從目前來看，既存在著房地產(chǎn)已經(jīng)存在極大泡沫的房?jī)r(jià)畸高的一線城市和部分大中城市，也存在著一些房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟、房?jī)r(jià)并不是很高的其他城市。在這種情況下，國家有關(guān)部門出臺(tái)的任何一項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，都會(huì)產(chǎn)生對(duì)一部分城市是合理的，而對(duì)另一部分城市不合理的情況。近些年來，雖然國家有關(guān)部門也強(qiáng)調(diào)因城制宜、政策不搞一刀切，但在中國現(xiàn)實(shí)的治理體系和政治生態(tài)環(huán)境下，尤其是把一切業(yè)務(wù)工作都政治化的權(quán)威體制下，各地政府通常容易照抄照搬國家有關(guān)部門的政策要求，而很難真正從本地實(shí)際情況出發(fā)，勇于思考，敢于承擔(dān)，創(chuàng)造性地執(zhí)行國家有關(guān)的調(diào)控政策，從而使國家的宏觀調(diào)控政策脫離實(shí)際，達(dá)不到預(yù)期效果，還可能產(chǎn)生反作用。
比如，在2015年前后國家提出的“三去一降一補(bǔ)”的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，房地產(chǎn)去庫存是重要的改革目標(biāo)，對(duì)絕大多數(shù)城市來講，房地產(chǎn)積壓庫存數(shù)量大，供需結(jié)構(gòu)失衡，隱藏著較大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，地方政府出臺(tái)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)、擴(kuò)大房地產(chǎn)需求的一系列政策，加快去房地產(chǎn)庫存的目標(biāo)是正確的。然而當(dāng)時(shí)也有個(gè)別類似深圳的一線城市，房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)很高，商品房用地和供應(yīng)量嚴(yán)重不足，政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的方向不應(yīng)該是刺激消費(fèi)，出臺(tái)各項(xiàng)政策達(dá)到國家去庫存的要求，而應(yīng)該是加大土地供應(yīng)和商品房供應(yīng)，采用適當(dāng)?shù)囊种菩枨笳?，防止房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升的調(diào)控政策。然而在當(dāng)時(shí)全國的政治經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，導(dǎo)致深圳市政府被迫機(jī)械地執(zhí)行國家有關(guān)部門去房地產(chǎn)庫存的政策要求，出臺(tái)了放寬購房入戶、降低首付比例和房貸利息等一系列行政和經(jīng)濟(jì)方面的政策和舉措，使得2015年下半年至2016年上半年深圳房?jī)r(jià)平均上漲一倍，并引領(lǐng)了全國大城市新的一輪房?jī)r(jià)上漲，直到2016年10月深圳才調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控的方向，出臺(tái)一系列嚴(yán)厲的抑制需求、擴(kuò)大供應(yīng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，用嚴(yán)格的價(jià)格管制的行政手段使房?jī)r(jià)大幅度上漲的勢(shì)頭得到遏制。
因此，在未來國家有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過程中，應(yīng)按照習(xí)近平同志提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，對(duì)各地的住房制度改革、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)只提原則性要求，不再出臺(tái)類似2015年“房地產(chǎn)去庫存”這樣的全國統(tǒng)一的宏觀調(diào)控政策，而由各地按照中央和國家有關(guān)部門的要求，因地制宜，自主制定住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策和措施，逐步防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
三是吸取日本上世紀(jì)90年代的教訓(xùn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步合理回歸和軟著陸。
未來中國一些房?jī)r(jià)過高的一線城市和大中城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，大體上有三種可能：一是長期用行政手段、價(jià)格管控的方式，既不讓房?jī)r(jià)上漲，也不讓房?jī)r(jià)下跌，將房?jī)r(jià)相對(duì)固定在高位運(yùn)行;二是遇到“黑天鵝”事件，迫使高房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)暴跌，形成部分城市高房?jī)r(jià)的硬著陸;三是采取適當(dāng)?shù)男姓徒?jīng)濟(jì)手段，促使房?jī)r(jià)逐步下調(diào)，合理回歸，實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)泡沫的“軟著陸”。在上述三種可能中，按照第一種方式，用強(qiáng)有力的行政手段，價(jià)格管控將房?jī)r(jià)維持在高位運(yùn)行，違背市場(chǎng)規(guī)律，最終可能導(dǎo)致泡沫在高水平上大爆破，從而造成房地產(chǎn)“灰犀?！笔录l(fā)生的嚴(yán)重后果。在第二種情況下，房地產(chǎn)泡沫在短期內(nèi)破裂，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的破壞力可能是巨大的，日本90年代房地產(chǎn)泡沫破裂，造成近20年經(jīng)濟(jì)的長期衰退，這種結(jié)果對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民生活的傷害太大，成本太高，中國應(yīng)該吸取日本的教訓(xùn)，竭力避免這種情況。因此，中國應(yīng)該朝著第三種可能，即通過各種方式，促使房?jī)r(jià)逐步下降，合理回歸，在經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展過程中逐漸縮小泡沫，化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸。按照第三種方式在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控過程中，近期應(yīng)先允許個(gè)別一線城市的房?jī)r(jià)有較大幅度的下降，并引導(dǎo)全國其他大中城市房?jī)r(jià)逐步下調(diào)，降低房地產(chǎn)泡沫逐步破裂對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)產(chǎn)生的影響，最終實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸。
四是逐步過渡到以經(jīng)濟(jì)手段為主，按照市場(chǎng)規(guī)律搞好房地產(chǎn)調(diào)控。
從2003年國家有關(guān)部門出臺(tái)“18號(hào)文”算起，中國對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)近20年了，在此期間出臺(tái)了“國十一條”“新國十條”“新國五條”等無數(shù)的調(diào)控措施，結(jié)果房地產(chǎn)市場(chǎng)越調(diào)越亂，房?jī)r(jià)越調(diào)越高，房地產(chǎn)泡沫越調(diào)越大。究其原因，除了對(duì)房地產(chǎn)的定位出現(xiàn)偏差，住房制度出現(xiàn)嚴(yán)重缺陷以及受財(cái)政體制、貨幣政策的影響外，重要的原因就是有關(guān)方面長期按計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思維，主要運(yùn)用行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地政府的“限購”“限買”“限貸”“限價(jià)”等行政管制命令層出不窮，違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律。
目前在深圳等一線城市和一些大中城市，一手商品房基本上采用政府行政管制的方式，房地產(chǎn)企業(yè)的商品房什么時(shí)候賣、賣多高價(jià)格、賣給誰等都需要經(jīng)政府有關(guān)部門“備案”批準(zhǔn)。2021年初個(gè)別一線城市對(duì)二手商品房的價(jià)格也基本采取了政府價(jià)格管制的方式，政府有關(guān)部門對(duì)所有二手商品房公布了所謂“參考價(jià)”，實(shí)施了房?jī)r(jià)高于政府“參考價(jià)”的賣主不能掛牌，買主不予產(chǎn)權(quán)過戶登記等特別手段。這種極端的行政手段調(diào)控措施在短期內(nèi)也許是被迫的和有效的，在未來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中個(gè)別行政手段也難以完全避免，但中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控近20年的實(shí)踐證明，長期用行政手段，按計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維，使用價(jià)格管制的方式調(diào)控房地產(chǎn)的效果是失敗的。
從房地產(chǎn)的性質(zhì)來看，既有為中低收入群體提供住房保障的性質(zhì)，也有為中高收入階層提供更高標(biāo)準(zhǔn)和水平的商品房性質(zhì)。在未來國家制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí)，既需要加快保障性住房的建設(shè)，采取一定手段對(duì)過度投資行為進(jìn)行遏制，同時(shí)對(duì)商品房市場(chǎng)的調(diào)控也需要逐步按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，以經(jīng)濟(jì)手段為主，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系，從而保障中國房地產(chǎn)長期健康發(fā)展。
五是進(jìn)一步深化中國住房制度改革，促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸和房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展。
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以成為中國未來金融系統(tǒng)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“灰犀牛”，部分一線城市和大城市房?jī)r(jià)過高，原因是多方面的，除了地方土地財(cái)政、宏觀貨幣政策、對(duì)違規(guī)炒作的市場(chǎng)監(jiān)督不力、供需結(jié)構(gòu)失衡、土地供應(yīng)不足等原因外，最重要的是中國住房保障制度改革不到位，保障性住房的建設(shè)長期滯后，因此，光靠用行政手段調(diào)控房?jī)r(jià)，要逐步消除泡沫，避免“灰犀?！笔录漠a(chǎn)生是非常困難的。
多年來國家有關(guān)部門出臺(tái)了一系列有關(guān)保障性住房改革和加快保障房建設(shè)的政策與文件，但由于各種原因，中國的保障性住房制度存在不少制度性缺陷，并且住房制度和政策反復(fù)多變，經(jīng)濟(jì)適用房、社會(huì)保障房、公共租賃房、廉租房、人才保障房等各種保障性住房五花八門，有些地方的住房制度改革甚至是相當(dāng)混亂的，保障性住房制度中的一些重大問題并不清晰。比如，在保障房的保障對(duì)象上，是以城市的發(fā)展為目標(biāo)，主要保障各種人才的住房？還是以社會(huì)公平為目標(biāo)，主要保障中低收入的住房？在保障房的保障范圍上，是主要保障城市戶籍人口的住房需要？還是將長期在城市工作、生活的非戶籍常住人口納入住房保障的范圍？在房地產(chǎn)市場(chǎng)體系結(jié)構(gòu)上，是建立保障房?jī)?nèi)部市場(chǎng)和商品房全流通市場(chǎng)兩套相隔離的住房體系？還是建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)，打通保障房和商品房的流通渠道呢？如何理清政府和用人單位之間對(duì)住房保障對(duì)象的責(zé)任和義務(wù)？如何根據(jù)需要和可能，確定城市保障房供應(yīng)的比例和范圍？這些重要問題各地千差萬別，漏洞百出。
因此，解決房地產(chǎn)發(fā)展中存在的泡沫問題，既需要國家有關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控，更需要進(jìn)一步深化住房制度的改革，解決好目前中國保障性住房制度中存在的一系列問題，進(jìn)一步完善保障性住房的制度，加快保障性住房的建設(shè)，從長遠(yuǎn)來看，沒有保障房建設(shè)和保障房供應(yīng)制度的完善，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和房?jī)r(jià)的合理回歸也是不可能的。
（編輯：蘇琦）
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