盧 榮

（湘潭大學(xué)法學(xué)院知識(shí)產(chǎn)權(quán)學(xué)院,湖南 湘潭 411100）

1 問(wèn)題的提出

擅自轉(zhuǎn)租是指承租人未經(jīng)得出租人同意或者違背出租人禁止轉(zhuǎn)租的約定，將其承租的租賃物租給第三人的行為。承租人擅自轉(zhuǎn)租租賃物，其與第三人之間的轉(zhuǎn)租合同效力如何在理論和司法實(shí)務(wù)中一直存在爭(zhēng)議。在《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）時(shí)代，有關(guān)的法律、司法解釋和最高院所著著作對(duì)擅自轉(zhuǎn)租的合同效力有著不同的認(rèn)定觀點(diǎn)。對(duì)此，理論界主要存在三種學(xué)說(shuō)。然而，現(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第七百一十六條，擅自轉(zhuǎn)租合同效力的認(rèn)定問(wèn)題仍不能得出一個(gè)統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)和解決方案。

在現(xiàn)代社會(huì)，轉(zhuǎn)租特別是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)租已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。擅自轉(zhuǎn)租，對(duì)承租人而言，最為有利。租賃合同一般租期較長(zhǎng)，承租人前期投入資金往往較大，如一旦出現(xiàn)承租人難以繼續(xù)履行租賃合同時(shí)，轉(zhuǎn)租則成為承租人的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)和選擇，其既可以因此收回前期投資，也可避免承擔(dān)違約的賠償責(zé)任。對(duì)次承租人而言，可以獲得自己愿意得到的承租使用的發(fā)展機(jī)會(huì)。但承租人擅自轉(zhuǎn)租存在一定潛在風(fēng)險(xiǎn)，有可能損害出租人的合同利益。對(duì)社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)而言，維護(hù)交易、促進(jìn)合同的生效和履行都具有維護(hù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極意義。因此，從當(dāng)事人利益衡平的角度出發(fā)，對(duì)《民法典》第七百一十六條的適用做出符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的法律解讀尤為必要。

2 《合同法》到《民法典》時(shí)代的規(guī)范變遷與理論流變

2.1 《合同法》時(shí)代：違反強(qiáng)制性法律規(guī)定而使轉(zhuǎn)租合同無(wú)效

《合同法》第二百二十四條規(guī)定了有關(guān)轉(zhuǎn)租的問(wèn)題。此時(shí)的《合同法》對(duì)擅自轉(zhuǎn)租合同效力未有明確，擅自轉(zhuǎn)租合同效力尚處于模糊邊界，因而時(shí)常會(huì)出現(xiàn)不同的認(rèn)定觀點(diǎn)。最高人民法院審判委員會(huì)于2009年通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《房屋租賃合同司法解釋》）則認(rèn)為，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。與前司法解釋相背，最高人民法院民事審判庭第一庭所著的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（以下簡(jiǎn)稱《房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》）一書(shū)的理論觀點(diǎn)卻認(rèn)為：此合同應(yīng)當(dāng)按照無(wú)權(quán)處分規(guī)則認(rèn)定，效力處于待定狀態(tài)[1]。深究這些依據(jù)背后的價(jià)值取向，《合同法》時(shí)代的司法機(jī)關(guān)認(rèn)為轉(zhuǎn)租合同因侵害出租人利益、違背強(qiáng)制性規(guī)定，被認(rèn)定為無(wú)效或效力待定狀態(tài)。

2.2 《民法典》時(shí)代：擅自轉(zhuǎn)租不影響合同效力

進(jìn)入《民法典》時(shí)代后，法典雖為轉(zhuǎn)租設(shè)置了一系列規(guī)則，但也未明文規(guī)定擅自轉(zhuǎn)租合同效力到底如何。合同編第七百一十六條明確了對(duì)出租人的法定解除權(quán)的規(guī)定——未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，出租人有解除合同的權(quán)利；第七百一十七條是關(guān)于超期轉(zhuǎn)租的規(guī)定——經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租期限超過(guò)剩余承租期限的部分對(duì)出租人無(wú)拘束力；第七百一十八條則是出租人知道或應(yīng)知之日的“六個(gè)月”期間，經(jīng)過(guò)推定出租人同意的規(guī)定，這也是《民法典》對(duì)出租人解除權(quán)的限制規(guī)定；此外，法典還在第七百一十九條規(guī)定了關(guān)于次承租人的代為清償請(qǐng)求權(quán)和追償權(quán)。

時(shí)過(guò)境遷，實(shí)務(wù)和理論界的主體不再是全部否定轉(zhuǎn)租合同的有效性觀點(diǎn)，擅自轉(zhuǎn)租合同效力從合同無(wú)效說(shuō)和合同效力待定說(shuō)流變到將逐漸變?yōu)橹髁鞯暮贤行дf(shuō)。從《民法典合同編的理解與適用》一書(shū)中可窺得，進(jìn)入《民法典》時(shí)代后，有關(guān)機(jī)關(guān)對(duì)擅自轉(zhuǎn)租合同效力做出了新價(jià)值判斷。其認(rèn)為：“無(wú)論承租人是否取得出租人同意，其對(duì)外簽訂的轉(zhuǎn)租合同的效力均不應(yīng)因出租人未同意而成為轉(zhuǎn)租合同效力障礙”[2]。由此可見(jiàn)，《民法典》已改變對(duì)擅自轉(zhuǎn)租合同的效力認(rèn)定——擅自轉(zhuǎn)租行為不影響合同效力認(rèn)定。

2.3 《合同法》到《民法典》的理論流變：從無(wú)效、待定到有效

不同時(shí)期對(duì)擅自轉(zhuǎn)租合同的認(rèn)定可以反映出理論與實(shí)務(wù)中所存在的相異立場(chǎng)：合同無(wú)效說(shuō)、合同效力待定說(shuō)與合同有效說(shuō)。

合同無(wú)效說(shuō)認(rèn)為：轉(zhuǎn)租中的承租人非真正權(quán)屬人，也無(wú)處分權(quán)能，真正權(quán)利人未事后追認(rèn)或者事先授權(quán)時(shí)，將房屋轉(zhuǎn)租給他人的合同效力無(wú)效[3]。這也是當(dāng)時(shí)《房屋租賃合同司法解釋》與理論通說(shuō)所采納的觀點(diǎn)。

合同效力待定說(shuō)評(píng)價(jià)道：轉(zhuǎn)租中，承租人因租賃合同取得對(duì)房屋的占有使用、收益的權(quán)利，擅自將這些權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人的行為實(shí)為非法處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，根據(jù)《合同法》的五十一條應(yīng)認(rèn)定為效力待定[4]。從本質(zhì)上看，合同效力待定說(shuō)和合同無(wú)效說(shuō)都是從無(wú)權(quán)處分的角度上論證合同的效力問(wèn)題。

無(wú)效說(shuō)、效力待定說(shuō)都為《合同法》時(shí)代的實(shí)務(wù)發(fā)揮了實(shí)際的價(jià)值指導(dǎo)作用。其中認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的依據(jù)——2009年《房屋租賃合同司法解釋》中，一些有關(guān)轉(zhuǎn)租規(guī)定的矛盾在于以下三點(diǎn)。

第一，存在無(wú)效合同的理論混亂問(wèn)題。依合同無(wú)效理論，可得出無(wú)效合同自始無(wú)拘束力結(jié)論。而按照此司釋觀點(diǎn)，則會(huì)出現(xiàn)在規(guī)定期限內(nèi)權(quán)利人可以主張轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，若期限內(nèi)權(quán)利人未主張權(quán)利、期限過(guò)后又認(rèn)可轉(zhuǎn)租合同有效的兩種矛盾結(jié)果，這與無(wú)效理論背離。

第二，可能導(dǎo)致合同利益混亂、善意次承租人利益受損。實(shí)際中可能存在的混亂表現(xiàn)在：若權(quán)利人在法定期間內(nèi)的第五個(gè)月主張轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，則會(huì)產(chǎn)生已獲得利益是否該返還問(wèn)題和返還何人的問(wèn)題?！昂贤木喗Y(jié)產(chǎn)生了一種履行義務(wù)，若這種效力因法律上的障礙而被排除時(shí)，則會(huì)產(chǎn)生一種損害賠償義務(wù)[5]。”至此，承租人惡意違反租賃合同約定或者未經(jīng)同意的轉(zhuǎn)租導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同效力被認(rèn)定為無(wú)效、造成次承租人損失時(shí)，承租人卻只需向次承租人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。締約過(guò)失賠償?shù)亩酁樾刨嚴(yán)鎿p失，其保護(hù)次承租人利益的力度遠(yuǎn)不足違約責(zé)任，按締約過(guò)失分配損失實(shí)在有損公平。

第三，認(rèn)為擅自轉(zhuǎn)租行為屬無(wú)權(quán)處分性質(zhì)，依無(wú)權(quán)處分規(guī)則認(rèn)定擅自轉(zhuǎn)租合同效力的方式不妥。無(wú)權(quán)處分自身尚存在無(wú)效說(shuō)和待定說(shuō)的爭(zhēng)議?！逗贤ā窌r(shí)代的通說(shuō)認(rèn)為，無(wú)權(quán)處分的合同是效力待定的合同，按此規(guī)則認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同則同屬于效力待定的合同。受此影響的《房屋租賃合同糾紛案件司法解釋理解與運(yùn)用》也將擅自轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為效力待定。這一認(rèn)定同2009年的“司法解釋無(wú)效”的觀點(diǎn)截然矛盾?！段餀?quán)法》已經(jīng)順利地解決了無(wú)權(quán)處分中的合同效力的認(rèn)定問(wèn)題，再依無(wú)效說(shuō)或者待定說(shuō)已背離法律。

合同有效說(shuō)認(rèn)為：轉(zhuǎn)租合同不受出租人意思影響，在符合合同有效條件下應(yīng)認(rèn)定為有效。

進(jìn)入《民法典》時(shí)代后，擅自轉(zhuǎn)租合同效力問(wèn)題再次被擺在實(shí)務(wù)界和理論界面前。雖然在法典條文中并沒(méi)有對(duì)擅自轉(zhuǎn)租合同效力問(wèn)題進(jìn)行明確規(guī)定。但是，最高人民法院所著《中華人民共和國(guó)民法典合同編的理解與適用》一書(shū)中，一改從前的擅自轉(zhuǎn)租合同效力待定說(shuō)和合同無(wú)效說(shuō)的態(tài)度，認(rèn)為：“對(duì)未取得出租人同意的轉(zhuǎn)租合同的法律效力的認(rèn)定，需要遵從《民法典》確立的合同效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及生效的司法解釋的規(guī)定予以認(rèn)定”，“無(wú)論承租人是否取得出租人同意，對(duì)外簽訂的轉(zhuǎn)租合同不因出租人的未同意而成為轉(zhuǎn)租合同的效力障礙”[2]。實(shí)際上，承租人擅自轉(zhuǎn)租的轉(zhuǎn)租合同，具備齊全的民事法律行為生效要件，也無(wú)合同編合同無(wú)效情形，應(yīng)被法律肯定。

3 對(duì)《民法典》轉(zhuǎn)租規(guī)則體系的評(píng)析

3.1 合同有效說(shuō)：《民法典》的進(jìn)步和發(fā)展

合同有效說(shuō)是新《民法典》時(shí)代認(rèn)定擅自轉(zhuǎn)租合同效力的正選，也是《民法典》時(shí)代轉(zhuǎn)租規(guī)則中的進(jìn)步之處。

首先，擅自轉(zhuǎn)租合同無(wú)效說(shuō)和效力待定說(shuō)已缺乏法律依據(jù)。已明確的是，《民法典》生效實(shí)施后，前《合同法》《物權(quán)法》及有關(guān)的司法解釋皆已失效。并且《民法典》已刪除《合同法》第五十一條規(guī)定的無(wú)權(quán)處分規(guī)定內(nèi)容，在第五百九十七條也明確規(guī)定了未取得出賣物處分權(quán)的買賣合同并非無(wú)效合同，再將以前的有關(guān)法律用于解決現(xiàn)在擅自轉(zhuǎn)租合同效力問(wèn)題上已不再適宜?！睹穹ǖ洹返谄甙僖皇鶙l第二款的有關(guān)出租人解除合同的規(guī)定，是法律給出租人的一種權(quán)利救濟(jì)方式，不能就此否定轉(zhuǎn)租合同的效力。據(jù)此，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效、效力待定的學(xué)說(shuō)不再有明確的法律支撐。

其次，轉(zhuǎn)租行為是旨在新設(shè)債權(quán)債務(wù)的負(fù)擔(dān)行為，無(wú)論是否經(jīng)出租人同意，合同效力都不受阻礙。承租人欲在其占有承租的房屋上形成一個(gè)新租賃法律關(guān)系以獲得轉(zhuǎn)租利益，在堅(jiān)持物債二分前提下，將合同效力按照無(wú)權(quán)處分規(guī)則認(rèn)定有失妥當(dāng)。因?yàn)闊o(wú)權(quán)處分問(wèn)題解決的是爭(zhēng)議物的歸屬問(wèn)題，并不解決合同效力問(wèn)題。

再次，轉(zhuǎn)租合同獨(dú)立于租賃合同。擅自轉(zhuǎn)租中的租賃合同和轉(zhuǎn)租合同相互獨(dú)立，不存在從主關(guān)系。承租人的擅自轉(zhuǎn)租行為會(huì)為次承租人設(shè)定一定的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，次承租人只可請(qǐng)求承租人為或不為一定行為；并且，轉(zhuǎn)租和租賃行為間無(wú)任何次序先后問(wèn)題，出租人也不可因其債權(quán)的存在而否定其他債權(quán)的存在。轉(zhuǎn)租合同僅約束承租人和次承租人，具有相對(duì)性，出租人非此合同主體，也就不會(huì)受轉(zhuǎn)租合同拘束，當(dāng)然就無(wú)法產(chǎn)生對(duì)轉(zhuǎn)租合同效力的否定力。

3.2 擅自轉(zhuǎn)租合同有效說(shuō)流變之社會(huì)原因

租賃市場(chǎng)，特別是房屋租賃市場(chǎng)上，政府雖在前些年就已經(jīng)逐漸收緊房屋收購(gòu)等的調(diào)控政策，但是一直居高不下的房?jī)r(jià)和大部分主體有限的收入促使其更多地選擇租賃房屋的方式來(lái)滿足日常生活、工作需要。廉租房和各種公租房即使存在也未能滿足日益增大的需求。特別是在沿海地區(qū)，租賃市場(chǎng)中的供求關(guān)系處于極不平衡狀態(tài)[6]。大量欲分得一杯羹的投機(jī)者不斷進(jìn)入租賃市場(chǎng)，成為職業(yè)“二房東”或“三房東”。租賃市場(chǎng)輻射范圍的不斷擴(kuò)大和現(xiàn)實(shí)中存在的大量轉(zhuǎn)租現(xiàn)象，都使得轉(zhuǎn)租關(guān)系更加混亂，難以管理。

從社會(huì)經(jīng)濟(jì)角度上看，堅(jiān)持此二說(shuō)更不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，這也使得處理擅自轉(zhuǎn)租行為的實(shí)務(wù)操作難度加大。大多有實(shí)力的“二房東”利用信息不對(duì)等的有利條件，將房屋高價(jià)轉(zhuǎn)租給第三方而獲取高額租金。除此之外，也有很多出租人在得知轉(zhuǎn)租后仍與承租人和次承租人相處和諧。若依舊按照轉(zhuǎn)租合同無(wú)效說(shuō)、待定說(shuō)處理轉(zhuǎn)租問(wèn)題，將會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)上大量擅自轉(zhuǎn)租的合同無(wú)效或處于不確定狀態(tài)。

此外，合同無(wú)效說(shuō)、待定說(shuō)會(huì)引起轉(zhuǎn)租關(guān)系中各方利益的沖突。首先是出租人和承租人間的利益沖突。由于出租人將房屋交由承租人實(shí)際占有、控制，承租人將房屋再轉(zhuǎn)租給他人，會(huì)導(dǎo)致出租人對(duì)房屋的管理難度加大，并且房屋毀損滅失風(fēng)險(xiǎn)增加、維修成本上升、要求返還房屋難度增大。出租人也可能因覬覦高額的轉(zhuǎn)租費(fèi)用，而主張轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。其次是次承租人和承租人間的利益沖突。承租人可能因房?jī)r(jià)上漲，想借機(jī)上調(diào)轉(zhuǎn)租價(jià)格，主動(dòng)主張其與次承租人的合同無(wú)效。那么，次承租人就面臨著搬離房屋、另行尋找住所別處卻租金更高的尷尬局面。在商業(yè)租賃情形，承租人還面臨對(duì)房屋的裝修等投入虧損危險(xiǎn)。轉(zhuǎn)變擅自轉(zhuǎn)租合同效力認(rèn)定觀念，認(rèn)定合同的有效性是經(jīng)濟(jì)社會(huì)中法律鼓勵(lì)交易、維護(hù)交易安全的體現(xiàn)。在有效的觀點(diǎn)下，善意次承租人可獲得救濟(jì)自身權(quán)利的途徑，合法利益得以保護(hù)。

3.3 有效說(shuō)的理論缺陷：用無(wú)權(quán)處分規(guī)定作為依據(jù)欠妥

《民法典合同編的理解與適用》一書(shū)中說(shuō)道：承租人擅自轉(zhuǎn)租情形下，雖其不具轉(zhuǎn)租的處分權(quán)，但其與第三人的轉(zhuǎn)租合同效力應(yīng)適用無(wú)權(quán)處分處理規(guī)則，合同效力并不因無(wú)權(quán)處分而受影響[2]。由此可看出，最高院仍將擅自轉(zhuǎn)租行為看作無(wú)權(quán)處分性質(zhì)的行為，仍將無(wú)權(quán)處分規(guī)則作為認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同有效的依據(jù)。這與轉(zhuǎn)租行為的本身屬性是相矛盾的，仍依據(jù)無(wú)權(quán)處分規(guī)則評(píng)價(jià)轉(zhuǎn)租合同效力的做法有待商榷。

前已有述，首先，無(wú)權(quán)處分規(guī)則解決的是爭(zhēng)議物的權(quán)屬問(wèn)題，不評(píng)價(jià)合同效力，合同的效力評(píng)價(jià)本由法律效力性強(qiáng)制性規(guī)定單獨(dú)評(píng)價(jià)。在符合《民法典》總則編法律行為有效且無(wú)合同編合同無(wú)效的情形時(shí)，擅自轉(zhuǎn)租合同就應(yīng)為有效，此時(shí)我們就無(wú)須再依托無(wú)權(quán)處分規(guī)則評(píng)價(jià)轉(zhuǎn)租合同效力。其次，轉(zhuǎn)租行為本質(zhì)上屬于負(fù)擔(dān)行為并非處分行為。處分行為是指“使權(quán)利直接喪失或者權(quán)利內(nèi)容直接變更的法律行為[7]”。負(fù)擔(dān)行為是指“使一方相對(duì)于他方承擔(dān)一定行為義務(wù)的法律行為”，旨在向?qū)Ψ絼?chuàng)設(shè)給付請(qǐng)求權(quán)[8]。在擅自轉(zhuǎn)租問(wèn)題中，承租人基于前租賃合同依法享有占有、支配和使用房屋的權(quán)利。在未經(jīng)出租人同意的情況下，承租人只是將房屋轉(zhuǎn)移給第三人實(shí)際占有使用。在他人物上設(shè)定出租債權(quán)的行為與承租人的違約行為都屬于負(fù)擔(dān)行為，它不會(huì)導(dǎo)致真正所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)。因而，民法典時(shí)代只需對(duì)擅自轉(zhuǎn)租合同效力單獨(dú)評(píng)價(jià)即可，無(wú)須再依托無(wú)權(quán)處分規(guī)則。

4 《民法典》轉(zhuǎn)租規(guī)則體系不足的解決路徑

4.1 出租人法定解除權(quán)的行使情形之限制

從利益衡量的角度上看，《合同法》及有關(guān)司法解釋堅(jiān)持的合同無(wú)效說(shuō)、效力待定說(shuō)體現(xiàn)的是一種偏向保護(hù)出租人根本利益的衡量。它們可防止允許承租人因轉(zhuǎn)租房屋使得租賃房屋毀損風(fēng)險(xiǎn)增加而損害出租人權(quán)利，同時(shí)可真正實(shí)現(xiàn)出租人經(jīng)濟(jì)利益目的。而堅(jiān)持擅自轉(zhuǎn)租合同有效說(shuō)是在轉(zhuǎn)租現(xiàn)象普遍存在的背景下，更多地偏向保護(hù)第三方交易安全和合法利益。

《民法典》雖然未明確規(guī)定轉(zhuǎn)租合同的效力，但是第七百一十六條第二款規(guī)定了出租人的權(quán)利救濟(jì)途徑。據(jù)此看出，出租人擁有自主決定解除租賃合同的權(quán)利。此時(shí)可認(rèn)為出租人的解除權(quán)和承認(rèn)擅自轉(zhuǎn)租合同有效并無(wú)沖突之處。同時(shí)，第七百一十八條對(duì)出租人的法定解除權(quán)做出了期限限制。擅自轉(zhuǎn)租的情形下，出租人自知道或應(yīng)知之日起的六個(gè)月內(nèi)提出異議，否則視為其同意轉(zhuǎn)租。這一條是《民法典》對(duì)《房屋租賃合同司法解釋》的沿襲?！睹穹ǖ浜贤幚斫馀c適用》中認(rèn)為六個(gè)月屬于除斥期間，六個(gè)月過(guò)后推定出租人同意、轉(zhuǎn)租行為有效，可見(jiàn)六個(gè)月的除斥期間的規(guī)定是對(duì)出租人法定解除權(quán)的限制。

除了已明確規(guī)定六個(gè)月的除斥期間的規(guī)定外，應(yīng)限制出租人的法定解除權(quán)，即因承租人轉(zhuǎn)租行為致使合同目的根本落空之時(shí)，出租人可行使解除權(quán)。當(dāng)承租人實(shí)施了擅自轉(zhuǎn)租的行為時(shí)，在當(dāng)事人有約定的情況下，出租人按約定行使解除權(quán)毋庸置疑；若無(wú)約定時(shí)，從次承租人利益保護(hù)、合同目的可實(shí)現(xiàn)的角度出發(fā)，出租人的法定解除權(quán)受到一定限制有其正當(dāng)性基礎(chǔ)。達(dá)成共識(shí)的是，現(xiàn)代許多契約已脫離了對(duì)當(dāng)事人人身利益的信賴。合同目的包含兩層次：一為某類典型合同當(dāng)事人欲產(chǎn)生的私法效果（通常以合同主義務(wù)為界定標(biāo)準(zhǔn)）；二是法律所專注的合同當(dāng)事人的動(dòng)機(jī)。一般而言，賦予法定解除權(quán)通常審查債權(quán)人的合同目的，不干涉也不評(píng)價(jià)當(dāng)事人的締約動(dòng)機(jī)[9]。在租賃中，出租人的核心利益是通過(guò)出租方式獲取租金，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同，卻不必然導(dǎo)致出租人收取租金的最根本的合同目的落空和對(duì)承租人的人身信賴喪失。若承租人尚只是簽訂轉(zhuǎn)租合同還未實(shí)際履行的，出租人的解除權(quán)也不宜支持。

由于租賃合同是繼續(xù)性合同，當(dāng)事人的給付并非可一時(shí)內(nèi)全部完成，它需要在一定時(shí)間內(nèi)繼續(xù)實(shí)施。出租人利用租賃契約持續(xù)實(shí)現(xiàn)其對(duì)承租人的支配力使得其處于不敗之地，將合同解除權(quán)利全部交由出租人難免對(duì)善意的次承租人的利益產(chǎn)生影響，也難回避出租人不合理的機(jī)會(huì)行為。何況，債權(quán)人解除合同可能不是因給付存在障礙，而是繼續(xù)合同的履行會(huì)對(duì)其產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)不利[10]。

4.2 次承租人代為清償和追償問(wèn)題

《民法典》第七百一十九條規(guī)定了次承租人的代償請(qǐng)求權(quán)和追償權(quán)。經(jīng)過(guò)出租人同意的轉(zhuǎn)租，即使出租人與次承租人無(wú)直接合同關(guān)系，法律也賦予次承租人替代未按期支付租金的承租人直接向出租人清償之權(quán)利，出租人也不得拒絕受領(lǐng)。這一次承租人的代為清償請(qǐng)求權(quán)實(shí)際上是《民法典》第五百二十四條的第三人代為清償?shù)木唧w體現(xiàn)之一。深究背后法理，可以探知：賦予同意轉(zhuǎn)租中的次承租人代償權(quán)，可以維護(hù)轉(zhuǎn)租合同的繼續(xù)履行，讓次承租人的預(yù)期利益獲得繼續(xù)的機(jī)會(huì)。

善意次承租人是限制出租人法定解除權(quán)行使的因子之一。善意的次承租人同樣可以作為與承租人債務(wù)履行有密切利害關(guān)系的第三人[11]，替代承租人向債務(wù)人交付租金。其給付目的在于維持現(xiàn)有的轉(zhuǎn)租合同，也不違背法律法規(guī)的禁止性規(guī)定。應(yīng)該認(rèn)定為次承租人對(duì)債務(wù)具有合法利益，可類推適用《民法典》中第五百二十四條關(guān)于第三人代為履行的規(guī)定，讓在承租人不履行交付租金這一主合同義務(wù)時(shí)，允許次承租人代為清償租金。至于承租人與次承租人的內(nèi)部關(guān)系，則類推適用前述第七百一十九條第二款的規(guī)定，次承租人可向承租人直接主張充抵或者要求其返還租金。

未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，若因次承租人的原因未向承租人交付租金，出租人能否直接要求次承租人支付租金這一情形也值得探討。實(shí)務(wù)中對(duì)此做法不一，有按不當(dāng)?shù)美幚淼模灿邪创粰?quán)制度處理的。在堅(jiān)持擅自轉(zhuǎn)租合同有效的前提下，可認(rèn)為出租人在承租人不向次承租人主張權(quán)利時(shí)而代為請(qǐng)求次承租人支付租金。

4.3 代為清償權(quán)與法定解除之關(guān)系

出租人的法定解除權(quán)應(yīng)受到善意次承租人代為清償?shù)挠绊?。出租人行使無(wú)限制地對(duì)租賃合同的解除權(quán)就代表著次承租人對(duì)租賃物的前期投入成本付之東流，原合同期待目的不可實(shí)現(xiàn)。由于惡意的第三人的行為自始不被法律所認(rèn)可，所以在轉(zhuǎn)租中的惡意次承租人就不屬利益保護(hù)討論的范圍內(nèi)（次承租人的善、惡意認(rèn)定可參考“善意取得”規(guī)則中善意的認(rèn)定）。限制出租人的法定解除權(quán)將避免出租人的機(jī)會(huì)行為，緩和其與善意次承租人間的利益緊張。允許擅自轉(zhuǎn)租中的善意次承租人代為清償，也是對(duì)上述出租人的法定解除權(quán)的限制。在承租人不履行合同主義務(wù)，可能使出租人合同目的落空時(shí)，善意次承租人的代為清償可避免租賃合同目的落空。代為清償后，出租人也不得再主張解除合同。

5 結(jié)語(yǔ)

由于自身存在的矛盾和存在擅自轉(zhuǎn)租行為性質(zhì)認(rèn)定的誤區(qū)，擅自轉(zhuǎn)租合同無(wú)效說(shuō)和效力待定說(shuō)已不再適應(yīng)目前轉(zhuǎn)租現(xiàn)象普遍的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)?！逗贤ā返健睹穹ǖ洹窌r(shí)代，擅自轉(zhuǎn)租合同的理論已從無(wú)效說(shuō)、待定說(shuō)流變?yōu)橛行дf(shuō)，這和相關(guān)的社會(huì)背景緊密相連。本為負(fù)擔(dān)行為的擅自轉(zhuǎn)租行為，其合同效力應(yīng)按《民法典》相關(guān)合同的效力標(biāo)準(zhǔn)和司法解釋來(lái)認(rèn)定，無(wú)否定情節(jié)時(shí)就應(yīng)認(rèn)定為有效合同。為實(shí)現(xiàn)擅自轉(zhuǎn)租中的當(dāng)事人利益衡平，除已有的法定除斥期間規(guī)定外，出租人的法定解除權(quán)應(yīng)還予以限制，即在出租人合同目的根本落空時(shí)才可行使解除權(quán)。同時(shí)，允許善意次承租人擁有代為清償權(quán)，以限制出租人的解除權(quán)。這樣可最終達(dá)到維護(hù)善意次承租人合同利益，達(dá)成維護(hù)交易的目的。