朱思雅

摘要：房地產業(yè)已經成為我國的國民經濟支柱產業(yè)，對其市場結構的分析有助于調控房價，促進國民經濟又好又快發(fā)展。文章首先介紹了我國房地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，接著對涉及產業(yè)集中度和市場結構對房價的影響的文獻進行了梳理。接著，文章對我國房地產競爭結構進行了衡量，主要計算了全國房地產市場集中度（CRn）和勒納指數(shù)兩種指標，發(fā)現(xiàn)我國房地產市場是處于分散競爭階段的原子型。借鑒Carey模型，實證分析金融資源、房屋造價、人均收入、壟斷程度對房地產價格的影響。文章提出一些政策建議，可從提高市場集中度、合理擴大住房供給、提高居民收入來實現(xiàn)市場結構的優(yōu)化和房價的穩(wěn)定。

關鍵詞：中國房地產業(yè);市場結構;市場集中度;房地產價格

一、引言

中國人自古以來就有“安家立業(yè)”的傳統(tǒng)觀念。近年來，隨著經濟和社會的快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，“買房”成為老百姓日常關心的熱點話題之一。以保障性住房為主的房地產市場的發(fā)展在促進我國國民經濟健康發(fā)展中起著重要作用。據國家統(tǒng)計局最新的統(tǒng)計資料顯示，房地產在國民生產總值中所占的比重持續(xù)增長，2017年達到6.5%，在2018年更是達到了6.87%左右。2018年年末我國房地產投資比上年同期增長9.5%，達到12.03萬億元，房地產銷售額同比增長12.2%，二者均達到了歷史最高水平。

同時，房地產行業(yè)也存在著一些問題，例如投資過多、價格上漲速度過快、商品房結構不健全、市場失調等等。為了維護國家經濟健康持續(xù)發(fā)展，國家也在出臺相關宏觀調控政策。從2007年到2008年上半年，專家學者廣泛認為中國房地產市場存在嚴重泡沫，因此政府采取了一系列措施來遏制房地產價格的大幅上漲。2008年下半年，面對全球性的金融危機，政府又頒布了一系列補充性的政策來刺激房地產消費。這造成了住房市場的不穩(wěn)定，也反映了政府政策效果的不理想和不確定性。土地價格上漲，房價節(jié)節(jié)攀升的現(xiàn)象仍然出現(xiàn)在眾多城市。因此，需要對我國房地產市場結構進行研究，尋求符合經濟發(fā)展規(guī)律和中國國情的可持續(xù)發(fā)展的市場結構，并且探索房地產市場結構與房地產價格之間的聯(lián)系，為政策制定提出參考意見。

二、文獻綜述

產業(yè)組織理論在西方歷經多年，已經發(fā)展得較為完善。但主要應用于制造業(yè)、銀行業(yè)，研究房地產業(yè)的文獻較少。相關文獻主要集中在房地產的投資決策、房地產決策與公司戰(zhàn)略的關系、房地產在城市中的空間分布等方面。我國房地產業(yè)的研究和國外相比開始較晚，還不夠完善，研究重點主要集中于單一市場結構。周剛等從企業(yè)規(guī)模過小、競爭低層次、進入壁壘異化這幾方面缺陷分析我國房地產業(yè)市場結構，并針對性地提出促進產業(yè)健康發(fā)展的路徑選擇。吳拯通過實證分析，指出中國房地產市場存在過度競爭和規(guī)模不經濟。考慮到美國房地產市場的金融體制和土地政策已成熟，苗天青發(fā)現(xiàn)香港“高度集中”的市場結構中，是通過高房價和消費者對地居住水平來實現(xiàn)發(fā)展商的高盈利水平的。他主張借鑒中國香港的經驗，將香港房地產業(yè)市場結構作為內地的理想“參照系”。楊承坤從資產額、銷售額兩個維度比較2001年至 2004年房地產行業(yè)市場集中度。他認為，全國房地產企業(yè)集中程度很低，更何況是形成規(guī)模經濟了。

在研究房地產價格的影響因素時，學者們普遍認為，房地產價格是由各種因素決定的，現(xiàn)有文獻主要對城鎮(zhèn)居民收入、稅收政策、房地產投資、國民經濟發(fā)展水平等因素進行探討。何鴻婧等人認為市場勢力是造成目前房地產價格扭曲的原因，當前的房地產市場是壟斷競爭市場。肖磊等收集截面數(shù)據，對30 個省會城市的數(shù)據進行定量分析，發(fā)現(xiàn)供給層和需求層對房價影響最顯著，還考察了東、西部房價的差異。陳笑運用市場集中度指標，對房價與房地產市場結構之間的關系進行了實證研究，認為市場集中度是房價最重要的影響因素。

綜上所述，我國房地產市場結構可以用各種指標來衡量，而這些指標是影響房價的因素之一，可以構建市場結構與房地產價格之間的聯(lián)系，通過優(yōu)化市場結構來達到穩(wěn)定房價的目的。

三、我國房地產市場結構分析

房地產市場結構，是指構成房地產市場供給方主體的房地產公司之間的相互關系及其特征。一般來說，市場結構可以分為完全競爭、壟斷、壟斷競爭和寡頭壟斷四種類型。市場結構的決定因素包括規(guī)模經濟、產品差異化、市場進入與退出壁壘。市場集中度是指某一產業(yè)內買賣雙方的數(shù)量及其相對規(guī)模的分布特征。它反映了各主體之間的力量對比和對市場運行的影響程度。本文主要采用市場集中度（CRn）來衡量我國房地產市場結構狀況。

市場集中度（CRn）是市場中規(guī)模處于前n位企業(yè)的市場份額總和。其計算公式為：

其中，X是市場總量，xi為排在第i位的企業(yè)的市場量。本文對2010～2018年《中國房地產統(tǒng)計年鑒》提供的數(shù)據和中國房地產上市公司TOP10整理的前4名企業(yè)的年報進行匯總后，得到這4家企業(yè)的銷售額、資產額，用這兩種方式分別計算行業(yè)集中率，得到表1：

根據美國貝恩早年提出的運用企業(yè)集中度對市場的分類，CR4小于30%時，競爭類型屬于原子型，即企業(yè)數(shù)量多，不存在集中現(xiàn)象。我國產業(yè)集中度距離30%的下限相差很遠，與發(fā)達資本主義國家尚存在較大差距，屬于該類型。根據銷售額計算，我國房地產行業(yè)的市場集中度存在輕微波動，但整體有上升趨勢;根據資產額計算，市場集中度穩(wěn)步上升，具有相似走勢的變化趨勢。從全國來看，我國房地產行業(yè)產業(yè)集中度低，不存在全國統(tǒng)一的壟斷市場，處于分散競爭階段。

房地產市場集中度低，體現(xiàn)出房地產企業(yè)起步晚、規(guī)模小、數(shù)量多等特點。同時，房地產企業(yè)還存在住房建設規(guī)模化程度低的問題。房地產消費可以分為三個階段。第一階段追求居住面積，對其他方面要求較低;第二階段在追求居住面積的基礎上，開始重視房屋的質量和居住體驗;第三階段消費者不再拘束于居住面積，對房屋的環(huán)境、綜合品質更加重視。我國大多數(shù)城市還處于第二階段，房地產還處于單純的產品層次的競爭的階段，沒有上升到企業(yè)管理的層面上來。同質競爭的狀態(tài)容易導致消費者與房地產開發(fā)商之間產生資源或信息不對稱的問題，不利于規(guī)模經濟效應的發(fā)揮和房地產市場的未來發(fā)展。

市場壁壘也是影響市場結構的重要因素。我國房地產業(yè)企業(yè)進入和退出壁壘較低。這是由于許多開發(fā)商可以進行高負債經營，利用銀行信貸資金，進行投機甚至是炒樓行為。并且，他們可以通過降低稅收、消費者預付款、建筑施工單位預付款等形式來減少對融資的實際需求。房地產業(yè)雖然開發(fā)成本巨大，需要一定的行業(yè)資本，但和石油化工等產業(yè)相比，新廠商更容易進入。在政策法律壁壘上，我國的國情是城鎮(zhèn)土地歸國家所有，有助于政府進行宏觀調控。然而，由于我國土地供應不平衡，土地交接市場競爭性差，政府對房地產企業(yè)的準入要求較低。除此以外，技術壁壘也較低，開發(fā)商只需要提供資金，項目的設計、開展、竣工有專門的中介機構負責。

最后，在產品差異化上，當前房地產企業(yè)模仿大于創(chuàng)新，很少有企業(yè)能重視品牌戰(zhàn)略的實施，打造獨特的品牌形象?，F(xiàn)存企業(yè)不能夠很好的挖掘消費者偏好，滿足市場日益多元化的需求。長期這樣下去，會帶來住房投機過剩且產品差異化缺失，造成資源的浪費。

四、研究設計

為了研究房地產市場結構對房價的影響，本文借鑒Carey（1990 年）的模型。Carey提出了一個用于分析美國農業(yè)用地價格的模型，其通過市場土地供給等于市場需求來決定土地的價格。

在需求層，假定商品住宅市場產品無差異，存在 N 個同質的潛在需求者，P為消費者為購買住宅愿意支付的最低價格。在這里，假定P服從于均值為基準價格P*的均勻分布，設P與P*的離差為 h，則 P～F（P*，h）。在任意價格條件P下，房地產市場價格的概率分布即為[1-f（p）]，則房地產市場需求為：

其中，M為投資者所能動用的資源，如貸款數(shù)量。通常 M =L（Y，r），Y代表居民收入。

在供給層，假定市場結構是壟斷的，根據利潤最大化的目標可以得到其利潤函數(shù)為：

通過一階求導和式子的變換，可以得到房地產市場供給為：

其中，Q代表房地產市場供給，C代表成本，L代表房地產市場壟斷程度。

在市場均衡條件下 D=Q ，于是有：

從以上式子，可以清楚地看出，房價的決定取決于以下變量：房地產市場潛在需求人數(shù) N、房地產市場需求方所能夠獲得的金融資源M、房地產市場投資者保留價格與基準價格的偏離程度h、房地產市場的基準價格P*、城鎮(zhèn)居民平均收入Y、房地產造價C，以及房地產市場壟斷程度L。

假定偏離程度h、基準價格P*、市場潛在需求者N為給定不變的。參考一些學者的意見，用房地產開發(fā)企業(yè)資金來衡量需求方所獲得的金融資源M，用勒納指數(shù)來衡量市場壟斷程度L。勒納指數(shù)L=，其中P為市場價格，而MC則表示商品的邊際成本，此處我們借鑒李宏瑾的文章，用竣工房屋造價替代邊際成本。

使用2000～2018年《中國統(tǒng)計年鑒》和《中國房地產統(tǒng)計年鑒》的數(shù)據，嘗試建立房地產價格的回歸模型。顯然，除了M對被解釋變量有負面影響，其他因素都對房地產價格優(yōu)正面影響。對模型進行優(yōu)化，對數(shù)模型如下：

五、結果分析

模型回歸結果如下表格所示：

從統(tǒng)計檢驗角度來看，該模型的總體線性關系顯著成立，擬合優(yōu)度很高，因此房地產平均造價、城鎮(zhèn)人均可支配收入、房地產市場壟斷程度（勒那指數(shù)）、房地產企業(yè)資金來源，這四個變量能很大程度地解釋房地產平均售價。

Eviews得出的計量結果很好，模型在 5%的顯著性水平下，各變量均通過檢驗且擬合優(yōu)度很高，房地產價格有99%以上可以由以上變量進行解釋。隨后對模型進行檢驗，不存在異方差和自相關性。結果表明，房地產市場壟斷程度與房價之間呈現(xiàn)出正相關關系，當壟斷程度相對增加1%時，房價相對增加1.10363%。此外，商品房造價相對增加 1 個百分點，房價則相對增加0.97488個百分點。城鎮(zhèn)居民人均收入相對增加1%時，房價相對增加0.147175%。開發(fā)房地產投資與房價之間呈現(xiàn)出負相關關系，符合實際情況，開發(fā)房地產投資每增加1個百分點，房價增長速度就減少0.079602個百分點。由此可見，房地產市場結構對房價產生較重要的影響，壟斷程度的提高對房價的上升有促進作用。

六、政策建議

我國房地產健康穩(wěn)定成長要遵循經濟社會發(fā)展的一般規(guī)律。應該通過幾下幾點方法來促進我國房地產行業(yè)的良性發(fā)展。

1. 適當提高市場集中度。根據上文實證模型顯示，市場結構是影響房地產商品價格最顯著的因素。因此，改善房地產市場結構，提高市場的集中度，形成規(guī)模經濟是調控房價的首要任務。政府可以提高行業(yè)準入門檻，加強政策規(guī)制，減少規(guī)模小、實力弱、資質低的企業(yè)的進入，逐漸形成類似于發(fā)達國家的大企業(yè)主導、中小企業(yè)并存的市場結構 。另外，需要推進房地產業(yè)信息的公開透明，減少房地產企業(yè)與廣大消費者之間的信息不對稱，加強對違法行為的市場監(jiān)督，加大處罰力度，促進企業(yè)間的并購與重組，鼓勵優(yōu)勝劣汰，讓市場集中度提高。

2. 合理擴大住房供給，抑制投資性住房需求。增加住房供給量是緩解市場供需失衡的重要手段，也可以抑制房價的不斷抬升。對經濟型實用房和中小型住宅房增加供給，對豪華型大面積住房進行調控，避免“炒房”為中低收入人群帶來困擾，滿足大多數(shù)人民的需求。

3. 提高居民收入水平，增強居民購買力，縮小收入差距。因此，政府要加大對中小企業(yè)的財政支持力度，進行稅費減免，提高居民在國家收入初次分配中的比重，重點在于提高中低收入居民的收入水平，使大多數(shù)人有房可住。

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（作者單位：首都經濟貿易大學經濟學院）