于赫，劉琳

1.中國(guó)社會(huì)科學(xué)院大學(xué)投資經(jīng)濟(jì)系，北京 102488；2.國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)投資研究所，北京 100038

一、引言

在人口流入的大中城市，隨著外來(lái)務(wù)工人員的增多，這其中也包含大量“夾心層”群體。本文所指“夾心層”是指游離于社會(huì)保障和市場(chǎng)之外的無(wú)能力購(gòu)房群體，這部分群體購(gòu)房能力不足，也不符合公租房申請(qǐng)條件，住房需求不能得到有效滿足。政策性租賃住房是通過(guò)政府給予政策支持，吸引社會(huì)單位積極參與建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，旨在以較小的財(cái)政支出解決“夾心層”住房困難。自2019年以來(lái)，我國(guó)已在沈陽(yáng)、南京、蘇州、杭州、合肥、福州、濟(jì)南、青島、鄭州、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、重慶等13個(gè)城市啟動(dòng)政策性租賃住房試點(diǎn)工作。但政策性租賃住房的建設(shè)和融資均面臨發(fā)展難點(diǎn)。一方面，政策性租賃住房只租不售，并且受租售比明顯偏低，項(xiàng)目投資回收周期長(zhǎng)等因素影響，社會(huì)資本參與積極性不足；另一方面，目前政策性租賃住房供給的主要渠道仍為政府撥款、土地出讓金和銀行貸款，增加了財(cái)政壓力，也提升了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)外如何利用“PPP+REITs”解決上述問(wèn)題，以及如何更好地發(fā)揮“PPP+REITs”對(duì)政策性租賃住房的促進(jìn)作用為本文重點(diǎn)討論內(nèi)容。

二、政策性租賃住房發(fā)展難點(diǎn)

政策性租賃住房的發(fā)展困局在于項(xiàng)目土地獲得困難、融資渠道受限。僅靠租金則收益率較低，對(duì)社會(huì)資本吸引力不足。

（一）土地獲得困難，項(xiàng)目建設(shè)困難

租賃住房需求大的城市多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，土地資源較為緊張。政策性租賃住房用地選址困難，若處于偏遠(yuǎn)地區(qū)則通勤不便，吸引力有限；但若處于城市中心則因物業(yè)利用率高，政府提供租賃用地意愿不高。另外，閑置工業(yè)用地、商業(yè)用地改為租賃住房用地與現(xiàn)行法規(guī)有沖突，項(xiàng)目審批風(fēng)險(xiǎn)大。

（二）項(xiàng)目融資困難

政策性租賃住房資金供給的主要渠道是政府撥款、土地出讓金和銀行貸款，造成了財(cái)政壓力大、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)較高等問(wèn)題。政策性租賃住房只租不售，并且受租售比明顯偏低、項(xiàng)目投資回收周期長(zhǎng)等因素影響，項(xiàng)目收益較低，社會(huì)資本參與積極性不足。

三、PPP模式用于政策性租賃住房建設(shè)的可行性分析

根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，政策性租賃住房、公共租賃住房等保障性住房作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品，多數(shù)采取政府提供支持，與企業(yè)或者社會(huì)團(tuán)體進(jìn)行合作，共同建設(shè)及運(yùn)營(yíng)。下文采取有代表性的美國(guó)、日本、韓國(guó)等三個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家為例進(jìn)行可行性分析，其中美國(guó)和日本的保障性住房發(fā)展經(jīng)驗(yàn)更為豐富；而日本和韓國(guó)人口變化趨勢(shì)、文化習(xí)俗與我國(guó)較為接近，各具有一定參考意義。國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)方面，本文選取試點(diǎn)城市之一的杭州市作為研究案例城市進(jìn)行分析。

（一）國(guó)外PPP模式建設(shè)政策性租賃住房的做法

1.美國(guó)

美國(guó)公共租賃住房來(lái)源包括三方面：一是政府建造的公共租賃住房，二是私人住房，三是開(kāi)發(fā)商配建的不少于總開(kāi)發(fā)面積20%的公共住房。同時(shí)，美國(guó)吸引社會(huì)力量參與低租金住房供給（LIHTC項(xiàng)目）政府，聯(lián)邦政府為這部分項(xiàng)目提供低利息貸款和建造補(bǔ)貼，鼓勵(lì)私人投資于LIHTC項(xiàng)目建設(shè)；除此之外還向低收入家庭發(fā)放租房券（HCVP項(xiàng)目）。LIHTC和HCVP項(xiàng)目目前占獲得政府租賃資助的住房比例達(dá)50%以上，這兩種形式已經(jīng)為美國(guó)社會(huì)保障房的主流。

2.日本

近年來(lái)，日本租賃市場(chǎng)以民營(yíng)租賃為主，保障性、政策性租賃住房市場(chǎng)占比受到擠占，由33.7%（1978年）下降到19.8%（2018年）。日本的保障房大致分為以下三種，其中企業(yè)工資租賃住宅的形式最為靈活，受企業(yè)自主掌控；公營(yíng)租賃住宅主要為政府主導(dǎo)，更傾向于財(cái)富的二次分配，促進(jìn)社會(huì)福利；公團(tuán)租賃住宅為政府出資的事業(yè)單位所主導(dǎo)，接收政府資金進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。三者主要特點(diǎn)如表1所示。

表1 日本的保障房結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)

3.韓國(guó)

選取韓國(guó)人口密度最大的首爾市為代表，首爾市采用區(qū)政府、公共機(jī)關(guān)、私營(yíng)企業(yè)和非營(yíng)利組織之間的合作，多樣化運(yùn)營(yíng)公共租賃住房。本文選取了首爾市、SH公社（首爾住宅公社）進(jìn)行合作的保障性住房的管理案例，如下表2。

表2 韓國(guó)保障性住房的管理案例

從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政策性租賃住房的籌建多為政府部門(mén)和社會(huì)團(tuán)體或者企業(yè)合作。具體操作形式視各國(guó)財(cái)政實(shí)力、文化背景、發(fā)展階段等情況而定。美國(guó)的政策性租賃住房市場(chǎng)化程度最高。采取LIHTC、HCVP項(xiàng)目不但可以減少財(cái)政壓力、調(diào)動(dòng)私營(yíng)企業(yè)的內(nèi)在動(dòng)力，同時(shí)也減少因?yàn)楣沧赓U住房引發(fā)的潛在不公平問(wèn)題。日本為高福利國(guó)家，政府仍在政策性租賃住房占主導(dǎo)地位，融資策略傾向于財(cái)政撥款和貸款等傳統(tǒng)模式。韓國(guó)的模式介于美國(guó)和日本之間，為政府、企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體等合作運(yùn)營(yíng)。資金來(lái)源除傳統(tǒng)融資策略也有所創(chuàng)新，例如，私營(yíng)企業(yè)參與公共租賃住房可以采取REITs等融資工具?？傮w而言，各國(guó)政府均在不斷引導(dǎo)社會(huì)資本參與政策性租賃住房建設(shè)及管理。

（二）國(guó)內(nèi)PPP模式建設(shè)政策性租賃住房的做法

根據(jù)浙江工業(yè)大學(xué)《政策性租賃發(fā)展模式》研究報(bào)告，杭州市政策性租賃住房建設(shè)主要采取新建、改建、盤(pán)活存量三種發(fā)展模式，同時(shí)杭州市政府鼓勵(lì)獨(dú)立選址企業(yè)新建員工宿舍并納入政策性租賃住房，這種模式類似于日本的企業(yè)工資租賃住宅。

新建類政策性租賃住房項(xiàng)目可以在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和社區(qū)業(yè)態(tài)方面打造更為舒適便捷的條件，并滿足租戶個(gè)性化需求。其土地來(lái)源除政府出讓租賃用地外，還可以利用集體用地。但新建類項(xiàng)目往往建設(shè)周期長(zhǎng)、投入成本高、回收率低。而改建類項(xiàng)目可以減少開(kāi)發(fā)周期，降低運(yùn)營(yíng)成本。目前杭州市政府積極推進(jìn)“工改租”、“商改租”項(xiàng)目建設(shè)，已迅速籌集近5萬(wàn)套房源。

盤(pán)活存量包括利用存量土地建設(shè)政策性租賃住房和盤(pán)活存量物業(yè)模式。存量土地建設(shè)政策性租賃住房是利用政府、企事業(yè)單位或集體存量土地進(jìn)行政策性租賃住房建設(shè)，有利于增加租賃住房的土地供給，但這種模式往往受限于原有房屋的結(jié)構(gòu)，改造費(fèi)用高或者改善空間小，且回報(bào)率低、投資回收期長(zhǎng)，導(dǎo)致相關(guān)單位和集體參與積極性不高。盤(pán)活存量物業(yè)模式可以促進(jìn)閑置物業(yè)資源利用（如城中村），但其周圍配套設(shè)施不充分，日常生活不便利，所以對(duì)租戶吸引力弱。

企業(yè)自建員工宿舍可以方便企業(yè)集中投資和管理，大大減少員工通勤時(shí)間，有利于增加企業(yè)收益并減輕社會(huì)負(fù)擔(dān)。但杭州市允許企業(yè)自建員工宿舍的標(biāo)準(zhǔn)較高，所以自建員工宿舍的企業(yè)少。下表3為上述模式部分案例情況對(duì)比。

表3 杭州市政策性租賃住房案例分析

總體而言，目前政策性租賃PPP項(xiàng)目以國(guó)企運(yùn)營(yíng)為主，私營(yíng)企業(yè)參與較少。按收益率分析，有專業(yè)化運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和廣泛政企資源的企業(yè)綜合收益較高。新建項(xiàng)目周期為最長(zhǎng)，其他改建類項(xiàng)目回收期有所縮短，但并非所有項(xiàng)目都適合改建。項(xiàng)目普遍存在收益不高、選址偏僻、出租率低等問(wèn)題。但銀行運(yùn)營(yíng)和私營(yíng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)最為成功，遠(yuǎn)高于其他項(xiàng)目。其中原因分析如下。

1.銀行：銀行的成功原因可歸結(jié)為良好的政企關(guān)系和商業(yè)資源。首先，運(yùn)營(yíng)成本低、財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)小。改建流程特事特辦，改建后政府未要求補(bǔ)充土地出讓金或收益金，運(yùn)營(yíng)方的租賃成本遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，減輕用地成本和獲取成本。并且銀行體系內(nèi)提供利率為4.41%的優(yōu)惠貸款，減輕財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。其次，形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。銀行與產(chǎn)業(yè)密切聯(lián)系，對(duì)于上下游采購(gòu)和運(yùn)營(yíng)成本都大幅度降低。再次，面向企業(yè)端招租，銀行企業(yè)資源廣泛，租客來(lái)源穩(wěn)定，有效減少空置率。最后，銀行有效構(gòu)建租賃生態(tài)，提升綜合收益。針對(duì)客戶中的租賃項(xiàng)目的企業(yè)、職工及園區(qū)內(nèi)商戶，進(jìn)一步匹配客戶需求，提供綜合金融服務(wù)方案，打造互利共贏的生態(tài)循環(huán)。

2.某私營(yíng)企業(yè)：私營(yíng)企業(yè)的成功可歸于創(chuàng)意和效率。一是創(chuàng)意好，以“網(wǎng)約車之家”為概念，不但解決租戶交通問(wèn)題，同時(shí)鎖定客戶群，有助于形成良好的租賃業(yè)態(tài)。為網(wǎng)約車提供定制化停車費(fèi)、充電樁、便民食堂等周邊項(xiàng)目，提升項(xiàng)目收益，增加租戶的舒適度。二是效率高，每年對(duì)租金價(jià)格、出租率進(jìn)行考核，提高運(yùn)營(yíng)效率。

（三）PPP模式建設(shè)政策性租賃住房面臨的問(wèn)題

根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，PPP模式共建政策性租賃住房為可行的解決方案，但目前尚存在一些問(wèn)題亟待解決。

1.缺少配套法律和標(biāo)準(zhǔn)支持，項(xiàng)目不確定性高。目前，國(guó)家對(duì)政策性租賃住房沒(méi)有明確的法律支持，也缺乏具體的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范性文件。所以在建造和設(shè)計(jì)過(guò)程中，政策性租賃住房實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，部門(mén)之間意見(jiàn)分歧多。在審批方面尚無(wú)明確流程，受審批人員主觀影響嚴(yán)重，不利于建設(shè)效率的提升。并且租賃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期較長(zhǎng)，即便主管部門(mén)達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)，但受官員換屆等不確定性因素影響大，租賃企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)。

2.土地性質(zhì)和規(guī)劃用途調(diào)整難，改建項(xiàng)目障礙多。土地原用途為非居住用地和集體用地改建類項(xiàng)目，多涉及土地性質(zhì)和規(guī)劃用途調(diào)整，但實(shí)際操作中，政府部門(mén)審批的不確定性大。如辦理臨時(shí)轉(zhuǎn)性文件，則目前缺乏明確的細(xì)則和流程，操作過(guò)程繁雜。例如，根據(jù)杭州市頒布的《關(guān)于加快籌建臨時(shí)租賃住房（藍(lán)領(lǐng)公寓）的工作意見(jiàn)》中，若改建類項(xiàng)目被劃分為臨時(shí)性租賃住宅，則項(xiàng)目存續(xù)期難以界定。若按我國(guó)法律中規(guī)定臨時(shí)建筑使用期限不超過(guò)2年，不符合項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，增加項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

3.資產(chǎn)流動(dòng)性差，融資渠道少，項(xiàng)目收益低。住房租賃項(xiàng)目只租不售，若只靠租金回籠資金則投資回收期長(zhǎng)，收益率低，影響社會(huì)資金參與積極性。目前建設(shè)資金主要來(lái)源于銀行貸款、財(cái)政撥款，增加了財(cái)政負(fù)擔(dān)和企業(yè)杠桿率。融資渠道方面，我國(guó)REITs市場(chǎng)尚不十分發(fā)達(dá)，僅有少數(shù)類REITs試點(diǎn)，資產(chǎn)證券化難度大。

（四）政策建議

1.健全法規(guī)細(xì)則和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，增加項(xiàng)目許可時(shí)間。地方政府應(yīng)制定可操作性強(qiáng)的法規(guī)細(xì)則和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，編寫(xiě)政策性租賃住房建設(shè)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)。明確各部門(mén)職責(zé)，簡(jiǎn)化審批流程，加快審批速度。對(duì)于達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的改建類租賃住房應(yīng)頒發(fā)至少15年的規(guī)劃用途許可證，減少企業(yè)可能面臨的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

2.增加融資渠道，加大財(cái)政補(bǔ)貼和減稅力度。為穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率，應(yīng)增加政策性租賃住房建設(shè)融資渠道，如采用發(fā)行REITs方式，將負(fù)債轉(zhuǎn)化為股權(quán)，降低投資回收期，減少企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。同時(shí)，也為廣大投資者增加可行的投資渠道。另外，政府應(yīng)給予政策性租賃住房建設(shè)相應(yīng)的財(cái)政補(bǔ)貼，并免除經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)稅費(fèi)，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)。

3.嚴(yán)格把關(guān)招投標(biāo)，選擇合適企業(yè)。不同的企業(yè)運(yùn)營(yíng)效益不同，有廣泛政企關(guān)系資源和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)充分、與項(xiàng)目相匹配的企業(yè)收益率高。政府部門(mén)需要在政策性租賃住房的招投標(biāo)環(huán)節(jié)需要嚴(yán)格把關(guān)，選擇合適的企業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，杜絕因運(yùn)營(yíng)企業(yè)虧損乃至破產(chǎn)而導(dǎo)致?lián)p害租戶利益事件的發(fā)生。

四、政策性住房租賃REITs的可行性分析

PPP模式存在退出途徑有限，僅發(fā)揮社會(huì)資本的一部分積極性。而REITs是民間資本的集合，通過(guò)REITs進(jìn)行資產(chǎn)證券化是PPP項(xiàng)目可行的退出方式，并且可將企業(yè)負(fù)債轉(zhuǎn)化為股權(quán)，降低杠桿率。

（一）境外REITs發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

我國(guó)政策性租房租賃REITs可借鑒成熟市場(chǎng)的成功案例，如美國(guó)的AIMCO REITs、中國(guó)香港的領(lǐng)匯（領(lǐng)展）REITs等。二者采用傳統(tǒng)項(xiàng)目與保障性租賃住房相捆綁，以盈利項(xiàng)目保障租賃住房REITs的收益率。中國(guó)香港的領(lǐng)匯（領(lǐng)展）為亞洲最大規(guī)模REITs，其收益項(xiàng)目主要是商業(yè)店鋪與停車場(chǎng)，采用高收益的商業(yè)資產(chǎn)與建設(shè)期的公租房相捆綁的形式，以商業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)并促進(jìn)公租房盡快建設(shè)實(shí)施。

美國(guó)過(guò)去20年租賃REITs年均總收益率接近12%，其中最大的保障房REITs為AIMCO REITs。AIMCO公司旗下包括289項(xiàng)廉租房項(xiàng)目和310項(xiàng)傳統(tǒng)物業(yè)項(xiàng)目，是一所以收購(gòu)、持有、管理和開(kāi)發(fā)為主業(yè)的住宅REITs公司，也是目前全美最大的公寓住宅所有者和經(jīng)營(yíng)者。

如表4所示，領(lǐng)匯和AIMCO的REITs產(chǎn)品均享受一定的稅收優(yōu)惠，提高了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益。但相比于國(guó)內(nèi)類REITs，其因?yàn)楫a(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、無(wú)增信措施，所以收益潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。領(lǐng)匯和AIMCO的REITs已經(jīng)形成了租賃生態(tài)，例如，領(lǐng)匯將商業(yè)地產(chǎn)與公租房建設(shè)捆綁的方式，在服務(wù)公租房周圍居民的同時(shí)也增加了收益；美國(guó)政策性租賃REITs通過(guò)傳統(tǒng)項(xiàng)目和公租房項(xiàng)目捆綁，并且享受政府稅收補(bǔ)貼。

表4 國(guó)內(nèi)類REITs、領(lǐng)匯、AIMCO三者之間對(duì)比分析

（二）境內(nèi)REITs發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

我國(guó)目前已有多個(gè)租賃類REITs上市，包括公租房REITs，長(zhǎng)租公寓REITs等。2018年11月，第一家人才公共租賃住房REITs深創(chuàng)投人才安居REITs掛牌上市；2019年4月，海南省人才租賃住房第一期作為第一家省級(jí)人才租賃住房類REITs掛牌。我國(guó)于2017年首次發(fā)行了針對(duì)長(zhǎng)租公寓的類REITs產(chǎn)品——新派公寓。2020年7月1日，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)首單住房租賃企業(yè)股權(quán)交易服務(wù)試點(diǎn)項(xiàng)目——北京建信瑞居住房租賃REITs。我國(guó)REITs由類REITs的夾層結(jié)構(gòu)逐漸向平層結(jié)構(gòu)過(guò)渡。上述典型租賃REITs對(duì)比如表6。

表6 典型租賃REITs對(duì)比

深創(chuàng)投人才安居REITs、海南省人才租賃住房第一期底層項(xiàng)目為公租房，與政策性租賃住房較為相近，參考意義最大。公租房類REITs優(yōu)先級(jí)收益率低于其他同類產(chǎn)品，因?yàn)槿瞬抛赓U住房目前是供不應(yīng)求的狀況，出租率有保障，并且疊加增信措施，信用評(píng)級(jí)高，所以融資成本低。

政策性租賃住房REITs也可借助增信措施，降低融資成本。但隨著REITs市場(chǎng)的逐漸成熟，若公開(kāi)上市條件成熟，資本市場(chǎng)更看重項(xiàng)目的資產(chǎn)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)能力，那么政策性租賃住房REITs收益率至少應(yīng)與同類產(chǎn)品持平才更有吸引力?！癙PP+REITs”因?yàn)橘Y產(chǎn)獲取成本高，稅收等問(wèn)題，收益率相對(duì)較低，市場(chǎng)吸引力不足。所以長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，為了增加吸引力，需要采取措施增加收益率。

（三）政策性租賃REITs的潛在風(fēng)險(xiǎn)

1.法律規(guī)定和稅收減免政策尚不完善。我國(guó)政策性住房租賃REITs因?yàn)樯袩o(wú)配套法律法規(guī)，導(dǎo)致其還處于類REITs階段，不能上市交易，產(chǎn)品流動(dòng)性不足，群眾參與度低，對(duì)于REITs發(fā)展不利。目前尚無(wú)專門(mén)針對(duì)REITs的稅收政策，導(dǎo)致在實(shí)際征稅過(guò)程中存在不確定性。相比于境外成熟市場(chǎng)而言稅費(fèi)比例高，甚至收取雙重稅費(fèi)，不但降低了REITs收益，也在一定程度上阻礙了REITs的發(fā)展。

2.底層資產(chǎn)存在運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。REITs是否能夠上市發(fā)行及發(fā)行后的收益高低取決于底層資產(chǎn)是否得到良好運(yùn)營(yíng)。由于我國(guó)的政策性租賃住房多處于偏遠(yuǎn)位置，出租率和租金價(jià)格存在不確定性，運(yùn)營(yíng)存在風(fēng)險(xiǎn)。并且政府部門(mén)關(guān)于改建類租賃土地性質(zhì)和住房批準(zhǔn)尚存在分歧，為日后營(yíng)運(yùn)增加不確定性。

3.委托代理風(fēng)險(xiǎn)。第一重風(fēng)險(xiǎn)是缺乏政策性租賃住房REITs運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)人才。政策性租賃住房具有保障屬性，需要政府背景企業(yè)支持，而目前大部分相關(guān)企業(yè)沒(méi)有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和人才儲(chǔ)備，增加了運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第二重風(fēng)險(xiǎn)為信息披露不足，由于我國(guó)REITs多為類REITs，信息披露不充分，監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)不足，運(yùn)營(yíng)方存在委托代理風(fēng)險(xiǎn)。

（四）政策建議

1.建立并完善REITs相關(guān)法律規(guī)定和稅收政策細(xì)則。我國(guó)政策性租賃住房的REITs相關(guān)法規(guī)應(yīng)借鑒境外成熟市場(chǎng)法律規(guī)定，并立足于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)大環(huán)境的特殊性，制定符合我國(guó)國(guó)情的REITs相關(guān)法律規(guī)定。明確我國(guó)政策性租賃住房REITs組織形式等細(xì)則，稅收方面應(yīng)避免重復(fù)征稅。注重REITs稅收政策的精細(xì)化，例如保障性租賃住房的稅收減免、運(yùn)營(yíng)模式的不同等應(yīng)在條款中具體體現(xiàn)。

2.強(qiáng)化租賃住房用地保障，保障底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。在房?jī)r(jià)收入比偏高城市，部分政策性租賃住房用地選址較偏僻，影響出租率。地方政府應(yīng)強(qiáng)化租賃住房用地保障，將其納入城市總體規(guī)劃。鼓勵(lì)改建閑置工業(yè)用房、商業(yè)用房為租賃住房，并給予改建后符合要求的租賃住房一定年限的特許證書(shū)。因政策租賃住房REITs收益相對(duì)較低，可借鑒國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，采取政策性租賃住房與高收益資產(chǎn)捆綁，或進(jìn)一步發(fā)掘底層資產(chǎn)周邊項(xiàng)目盈利可能性，提高整體收益水平。

3.加強(qiáng)政府部門(mén)監(jiān)管力度，提高信托公司資產(chǎn)評(píng)估水平。政策性租賃住房REITs需要多方監(jiān)管，需要各政府部門(mén)配合。政策性租賃住房REITs應(yīng)選擇合適的信托公司。信托公司作為證券市場(chǎng)和租賃公司的中介，應(yīng)對(duì)政策性租賃住房進(jìn)行充分盡調(diào)和資產(chǎn)評(píng)估，加強(qiáng)專項(xiàng)計(jì)劃書(shū)的信息披露力度，并對(duì)建設(shè)進(jìn)度、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、出租情況進(jìn)行追蹤披露，減小投資者風(fēng)險(xiǎn)。

五、總結(jié)

“PPP+REITs”是政策性租賃住房的可行解決方案，二者結(jié)合可解決項(xiàng)目建設(shè)和融資的難點(diǎn)，充分發(fā)揮了社會(huì)資本和資本市場(chǎng)的積極作用。但在目前階段，配套法律和標(biāo)準(zhǔn)尚存在問(wèn)題，需要政府加快速度解決，以保障政策性租賃住房的建設(shè)速度和規(guī)模。并且“PPP+REITs”的收益率不高，相對(duì)于其他項(xiàng)目對(duì)資本的吸引力弱。借鑒國(guó)內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)，可使政策性租賃住房與其他高收益項(xiàng)目捆綁，或者與周邊項(xiàng)目形成租賃生態(tài)，通過(guò)合適的公司運(yùn)營(yíng)，增加整體盈利能力。