李萍

摘要：對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，建筑成本控制工作是內(nèi)部管理中的關(guān)鍵構(gòu)成，甚至決定了建筑項目的經(jīng)濟效益。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中，成本控制的影響因素較多，為保證成本控制工作的有效展開以及獲得預(yù)想中的成效，企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極探索成本控制方法的創(chuàng)新，并將財務(wù)會計和管理會計結(jié)合，加快業(yè)財一體化的轉(zhuǎn)型。鑒于此本文便圍繞房地產(chǎn)建筑成本控制展開論述，探討了成本控制中的問題以及有關(guān)對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);建筑工程;成本控制

引言：隨著我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的快速發(fā)展，與其相關(guān)的開發(fā)業(yè)務(wù)在規(guī)模上也實現(xiàn)了有效拓展，若能將企業(yè)建筑成本控制工作有效落實，那么建筑項目的經(jīng)濟效益就可以有效提高，為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展提供有力支持，同時也能強化企業(yè)的綜合競爭能力。對此房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營計劃的編制與實施中，應(yīng)當(dāng)重點做好建筑成本的控制，強化成本控制意識，讓建筑建設(shè)全過程的成本支出都能處于合理范疇，從而保證建筑項目的經(jīng)濟效益。

一、房地產(chǎn)建筑成本控制面臨的問題

（一）過于關(guān)注施工環(huán)節(jié)，其余環(huán)節(jié)缺乏重視

房地產(chǎn)建筑項目屬于一種產(chǎn)業(yè)鏈，因此成本控制工作應(yīng)當(dāng)貫徹建筑施工全過程，項目各環(huán)節(jié)工作能否有效落實都可能會對房地產(chǎn)建筑項目的成本帶來影響。但從實踐的角度來看，部分房地產(chǎn)建筑項目在成本控制中往往存在一些理解誤區(qū)，通常過于關(guān)注“顯性”成本控制，而針對“隱性”成本控制缺存在重視薄弱的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在非常關(guān)注建筑施工過程的成本控制以及溝通管理，但針對項目決策和招投標(biāo)等環(huán)節(jié)的成本控制卻沒能予以應(yīng)有的重視。還有部分企業(yè)僅關(guān)注某一環(huán)節(jié)的成本控制，其他環(huán)節(jié)成本支出很容易出現(xiàn)超出預(yù)算等問題，這導(dǎo)致成本控制工作本身可能流于形式，也可能出現(xiàn)“各掃門前雪”的情況，無法實現(xiàn)成本控制的全員參與，成本控制的最終成效往往不盡人意[1]。

（二）業(yè)務(wù)與財務(wù)部門溝通存在障礙

傳統(tǒng)的財務(wù)管理模式下，財務(wù)人員往往不會主動參與到業(yè)務(wù)活動的各項過程，會計信息的收集也不夠全面，業(yè)務(wù)與財務(wù)以及其他部門之間存在明顯的信息不對稱問題。成本控制工作大多集中于財務(wù)會計上，針對已完成的資金或交易展開核算與監(jiān)督，反饋企業(yè)的財務(wù)信息及盈利能力等。財務(wù)管理工作的有效落實在企業(yè)經(jīng)營、管理、決策方面發(fā)揮的輔助作用不夠明顯，經(jīng)營活動和管理活動的監(jiān)督管控力度也存在缺失。

（三）成本控制體系存在漏洞

很多房地產(chǎn)企業(yè)在建筑成本控制中都存在著一些體系上的漏洞，雖然房地產(chǎn)行業(yè)近些年的發(fā)展十分迅速，但成本控制體系卻存在著松懈的跡象。如某房地產(chǎn)企業(yè)為中小型企業(yè)，在優(yōu)化成本控制體系后當(dāng)年的建筑成本就節(jié)約了將近2000萬元，這就能看出完善的成本控制體系對建筑項目經(jīng)濟效益帶來的影響。而實際上不少房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制體系建設(shè)上都存在不同程度的問題，這些問題不單單表現(xiàn)在體系本身的完善性與可行性上，同時體系能否有效落實也決定了成本控制的最終效果。

二、房地產(chǎn)建筑成本控制的有關(guān)策略

（一）做好決策階段的成本控制

在建筑工程決策階段中，成本控制應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項目投資方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好建筑項目的調(diào)查和分析工作，把握項目策劃定位，為設(shè)計工作提供可靠的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)研與策劃工作都是影響投資決策合理性的關(guān)鍵要素，在投資決策過程中，項目負責(zé)人應(yīng)當(dāng)全方位分析項目方案是否具備可行性，從技術(shù)、人力、材料、設(shè)備等多個角度去分析成本效益，利用更科學(xué)更可行的方式確保項目方案的投資效益最大化。對此在項目投資決策的造價控制中，項目負責(zé)人應(yīng)當(dāng)全方位且細致性地分析項目不同環(huán)節(jié)的投資信息，保證投資估算的精確性，并且對項目土地開發(fā)成本、建筑安裝成本、稅費等實施精準(zhǔn)核算。在投資決策中開展成本控制期間，造價控制人員還要充分了解房地產(chǎn)行業(yè)的市場發(fā)展規(guī)律，以及對工程造價帶來影響的各項因素，對于建筑項目可能存在，并影響投資效益的各項因素提出有關(guān)建議，對項目地段周邊環(huán)境情況、七通一平情況、季節(jié)與時間周期等及性能分析，調(diào)整好預(yù)算管理方案，確保投資階段估算目標(biāo)成本的精確性[2]。

（二）做好招標(biāo)階段的成本控制

在建筑項目招標(biāo)過程中，工程造價控制人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格管控工程造價指標(biāo)，從而保證建筑安裝成本可以得到控制，提高經(jīng)濟效益。招標(biāo)文件的起草到落實都可能會對之后的成本管理細節(jié)帶來影響，所以需要對招標(biāo)文件的編制進行嚴(yán)格管控，需要在掌握工程性質(zhì)、地理信息、周遭設(shè)施、工程周期等條件的基礎(chǔ)上，采用合理的現(xiàn)場調(diào)度方法與財務(wù)結(jié)算方法，針對工程安裝費用與勞保費用等都要進行詳細規(guī)劃。進一步的項目工程成本控制要求中，造價控制人員還要了解甲供材料與甲指乙供材料的有關(guān)指標(biāo)，嚴(yán)格要求變更索賠與簽證洽商處理辦法的合理性，包含時間時效和取費標(biāo)準(zhǔn)、計算準(zhǔn)則等。在招標(biāo)期間，造價控制人員還要對參與招標(biāo)的施工單位進行資質(zhì)與信譽的評價，根據(jù)施工單位的行業(yè)信譽度及過往的工程業(yè)績信息、后續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ染C合評估施工單位的資質(zhì)信息。招標(biāo)方法可以選擇邀請招標(biāo)，有助于房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位建立長期的合作關(guān)系。在招標(biāo)合同的執(zhí)行上，應(yīng)當(dāng)提前分析合同內(nèi)容中可能存在的風(fēng)險問題，并明確甲供材料的采保費與總包管理費、材料調(diào)差等費用的結(jié)算調(diào)整區(qū)間。

（三）控制施工質(zhì)量和成本之間的關(guān)系

其一，建筑材料。造價控制人員需要對建筑材料的工程效益進行分析，通常要達到工程質(zhì)量和功能性要求，與此同時還要盡量選擇性價比較高的材料。施工設(shè)備上，大型設(shè)備可以選擇租賃的方式，一些技術(shù)先進且運作較為高效的設(shè)備可以選擇直接采購，從而控制人工成本，規(guī)避無效勞動等問題;其二，施工環(huán)節(jié)造價控制。應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把控設(shè)計變更與工程簽證等環(huán)節(jié)，按照這些環(huán)節(jié)的具體要求，工程造價控制人員應(yīng)當(dāng)做好施工圖紙會審以及設(shè)計變更效用分析、簽證管理等工作。對于施工圖紙會審來說，成本能控制工作應(yīng)當(dāng)明確項目業(yè)主單位的技術(shù)人員、監(jiān)理人員、施工負責(zé)人等人員方面的管理，當(dāng)發(fā)現(xiàn)更改施工圖紙中具有不規(guī)范現(xiàn)象時應(yīng)當(dāng)及時進行整治。設(shè)計圖紙的變更需要設(shè)計人員盡量改正其中的不合理部分，按照監(jiān)理單位所擁有的技術(shù)資源來制定對應(yīng)的管理措施。施工變更中，造價控制人員應(yīng)當(dāng)了解施工單位為何提出變更要求，以及提出了哪些變更要求、變更要求會產(chǎn)生哪些連鎖變化等，保證施工變更后的建筑成本依然處于可控范疇?，F(xiàn)場簽證管理中，造價控制人員應(yīng)當(dāng)計算好項目費用的增減，利用分級管控的方法對施工過程做好記錄工作，包含各種隱蔽工程或重點工程，以此來規(guī)避費用結(jié)算中可能出現(xiàn)的相互推諉問題[3]。

（四）完善成本控制體系并有效落實

房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本控制需要經(jīng)由成本控制體系來提高成本控制效率，但成本控制體系的建設(shè)要規(guī)范，后續(xù)的落實環(huán)節(jié)也要重點把控。利用合理的成本控制機制以及方法的合理應(yīng)用，完善成本控制體系，針對成本的形成過程予以管理，考慮控制方案的靈活性與適用性，讓控制體系可以在房地產(chǎn)建筑成本控制中產(chǎn)生理想的效果。在成本控制體系相對完善的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)還要保證體系能夠順利落實，讓建筑成本控制工作的開展更具時效性，為成本控制營造和諧的實施環(huán)境，最終實現(xiàn)成本控制水平以及經(jīng)濟效益的提高。

結(jié)束語：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高對于成本控制的重視程度，技術(shù)發(fā)現(xiàn)成本控制中現(xiàn)存的問題，針對這些問題進行合理解決，通過管理會計來強化企業(yè)建筑成本控制效能，不僅能提高建筑項目的經(jīng)濟效益，而且還能控制房地產(chǎn)企業(yè)項目經(jīng)營中可能存在的風(fēng)險因素，強化房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，也助推企業(yè)的長遠可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

[1]陳錦鳳.房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本控制研究[J].財經(jīng)界，2021（09）：37-38.

[2]羅必映.房地產(chǎn)建筑成本控制分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2020（09）：7.

[3]牛寶利.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本控制關(guān)鍵研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2019（09）：219.