蔣仕琴

（安徽信亞云谷軟件園投資有限公司，安徽 蕪湖 241000）

房地產(chǎn)市場的競爭是非常激烈的，但是根據(jù)相關研究部門的統(tǒng)計結(jié)果，我國房地產(chǎn)企業(yè)中納稅額超過一百億元的有三家，分別是碧桂園、萬科以及恒大，其他部分房地產(chǎn)企業(yè)其納稅的金額普遍環(huán)比增長了30%。這表明在我國稅收改革之后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負不但沒有下降，而且還出現(xiàn)了增長態(tài)勢，這對于競爭激烈的市場環(huán)境和整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來講影響巨大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)采用合法、合規(guī)的方法進行納稅籌劃工作，不但可以合理降低稅負，增加企業(yè)的現(xiàn)金流，而且可以增加企業(yè)利潤，提高經(jīng)濟效益。當然，在進行納稅籌劃的過程中也存在較大的風險，尤其是目前我國已經(jīng)加大了稅收監(jiān)管力度背景下，如何合法合規(guī)地避避這類風險的發(fā)生，就成為值得研究的問題，對于企業(yè)來講具有重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃環(huán)境分析

（一）外部環(huán)境

首先，在信息化時代背景下，大數(shù)據(jù)技術的應用使得稅務部門對于企業(yè)的稅務檢查手段更為嚴格，且更為精準，使得企業(yè)處在更加嚴格的稅收環(huán)境。其次，現(xiàn)階段我國稅收體系正處于改革時期，營改增改革使得我國稅收體系發(fā)生了較大的變化，一些稅收法律和政策也相應地發(fā)生了變化，企業(yè)需要逐漸摸索適應。

（二）內(nèi)部環(huán)境

首先，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有設置專業(yè)的納稅籌劃團隊，納稅籌劃的難度相對比較大，同時納稅籌劃對工作人員的專業(yè)性要求非常高，這樣的人才整個市場都比較欠缺。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅稅種也非常繁雜，因此各個稅種之間的統(tǒng)籌難度非常大，而且相關涉及的金額也龐大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風險點分析

（一）對稅收政策缺乏認識

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的納稅籌劃風險有兩類。第一類是政策選擇風險，簡單來講就是企業(yè)的相關人員對于稅收政策并沒有一個明確、深入的了解，導致在后期進行納稅籌劃方案執(zhí)行的過程中出現(xiàn)一些偏差，可能會造成稅務部門認為其存在偷稅漏稅的行為，并對企業(yè)進行稽查。第二類是政策變化風險，其主要表現(xiàn)是企業(yè)相關人員在進行納稅籌劃時忽視了政策的變化，使得納稅籌劃方案在執(zhí)行中的可行性降低，會造成企業(yè)的經(jīng)濟損失，而且這種現(xiàn)象在現(xiàn)實中還有不少[1]。

（二）對籌劃方案缺乏思考

納稅籌劃方案的可行性是前提。如果可行性比較低，那么存在的風險就非常大，并且對房地產(chǎn)企業(yè)來講就是紙上談兵。納稅籌劃本質(zhì)上是企業(yè)對于國家稅收政策的一種積極應對方法，是房地產(chǎn)企業(yè)立足于房地產(chǎn)市場的重要經(jīng)營措施之一。因此，這也就表明，每一家房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方案都是不同的，不可能有兩家企業(yè)的納稅方案完全一致，這也告誡相關企業(yè)不能為了降低納稅籌劃的成本就直接使用其他公司的納稅籌劃方案，當然借鑒還是可以的，畢竟房地產(chǎn)企業(yè)的大部分納稅內(nèi)容都相同。此外，在進行納稅籌劃方案制定時，要留有一定的空間，這樣有助于方案的調(diào)整。

（三）對籌劃成本缺乏關注

由于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本比較大，因此企業(yè)對于納稅籌劃工作持有非常積極態(tài)度，希望可以利用納稅籌劃來降低納稅額。但是，很多企業(yè)卻忽視了在納稅籌劃過程中所產(chǎn)生的成本以及對企業(yè)經(jīng)營過程產(chǎn)生的影響。比如，如果納稅籌劃的成本高于企業(yè)納稅籌劃之后減少的稅額，那么這種成本大于收益的支出就沒有任何意義，甚至還會造成企業(yè)的經(jīng)濟損失。同時，還需要對納稅籌劃方案的影響進行考慮，一般情況的納稅籌劃都是具有戰(zhàn)略性和前瞻性的，如果方案對企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生了較大的影響，那么就需要停止納稅籌劃方案的制定和執(zhí)行[2]。

（四）方案執(zhí)行存在主觀偏差

實施納稅籌劃的基礎是我國目前已經(jīng)制定的各種稅收法律以及相關的政策，只有符合相關法律和政策的稅收籌劃方案才具有可行性，并且也不會引發(fā)法律風險。不過，我國近些年的稅收制度體系正處于一個變革階段，稅收政策的變化非常多，對于房地產(chǎn)這種涉稅非常多的行業(yè)來講，在進行方案的制定和執(zhí)行的過程中肯定會存在一些主觀的偏差，若納稅籌劃團隊再不夠?qū)I(yè)，造成的主觀偏差相對來講會比較大，甚至會受到稅務部門的處罰。不過這種行為是不可控的，畢竟在相關政策比較模糊的情況下需要人為地進行判斷，而每一個人的理解都是不同的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風險控制的對策

（一）靈活調(diào)整方案

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要對國家相關稅收政策進行實時了解，這樣才可以有效地保障納稅籌劃方案的合法性。而企業(yè)需要關注的相關政策有兩類，第一類是稅種的內(nèi)容變化以及形式變化，其中房地產(chǎn)企業(yè)最應該關注的是所得稅、增值稅以及土地增值稅等；第二類是稅收優(yōu)惠政策的時間，這對于納稅籌劃方案來講非常重要，因為很多納稅籌劃方案是基于稅收優(yōu)惠政策。其次，在進行納稅籌劃時需要留出一定的調(diào)整空間，以提高整個納稅籌劃的彈性，這樣在后期調(diào)整會更為方便，而且這也有助于降低納稅籌劃的風險性。

（二）做好準備工作

房地產(chǎn)行業(yè)的競爭非常激烈，企業(yè)的發(fā)展水平也參差不齊，發(fā)展規(guī)模也有很大差異，所以各房地產(chǎn)企業(yè)形成的納稅籌劃方案也有很大的差異。而且很多房地產(chǎn)企業(yè)其主要建設的項目都是自建自銷，也有一部分是代建代銷模式，因此在不同的建設和銷售模式下所產(chǎn)生的涉稅類型及納稅金額是不同的，在進行納稅籌劃的過程中這些內(nèi)容都需要分清楚[3]。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，做好納稅籌劃的前期工作至關重要，需要其對于企業(yè)的各方面經(jīng)營內(nèi)容有全面深入的了解，然后針對性地對其涉稅的情況予以掌握，進而制定科學且合法的稅收籌劃方案。

（三）進行“成本與收益”權衡

成本和收益的權衡非常重要，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃中，因為納稅籌劃的本質(zhì)是減少企業(yè)的成本，但是如果所產(chǎn)生的成本大于采用納稅籌劃減少的成本，這就沒有任何的益處。因此，需要企業(yè)相關人員在完善納稅籌劃的過程中對企業(yè)的整體情況進行分析，然后對納稅的總額以及納稅籌劃之后減少的成本等進行提前預估，然后根據(jù)企業(yè)的實際運行情況以及籌劃過程中可能消耗的成本等進行對比和考量，如果整個過程是正向的，有利于企業(yè)的發(fā)展，那么可以繼續(xù)執(zhí)行納稅籌劃；但如果對于企業(yè)的經(jīng)營會有一定的不利影響，那么就不能執(zhí)行。

（四）提高方案執(zhí)行力

主觀偏差風險，這在納稅籌劃中很難避免，因為我國目前的稅收政策還有一些模糊的界定，房地產(chǎn)企業(yè)在利用這些條款的時候需要進行不斷的試錯，以得到稅務部門相關人員的認可為主，這樣才可以有效地避免風險[4]。而且，最為主要的是主觀偏差的內(nèi)容很有可能發(fā)生變化，也就是房地產(chǎn)企業(yè)可能上一次應用的相關稅收條款在這一次應用的時候會不被認同，因此這就需要房地產(chǎn)企業(yè)和稅務部門做好相關的溝通，并且積極地與相關人員進行聯(lián)系，這有助于房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風險管控。

四、結(jié)語

納稅籌劃對于房地產(chǎn)企業(yè)來講是非常重要的，其可以有效地保障企業(yè)的現(xiàn)金流，降低成本，提高企業(yè)的利潤，進而使得企業(yè)在激烈的市場中具有良好的競爭力。在進行納稅籌劃的過程中，企業(yè)需要對當前的市場環(huán)境以及相關法律法規(guī)進行關注，只有合法以及合規(guī)的納稅籌劃才可以為企業(yè)帶來成本的降低，不合法以及不合規(guī)的納稅籌劃那就是在偷稅漏稅。目前國家對于稅收的監(jiān)管是非常嚴格的，一旦發(fā)現(xiàn)處罰力度非常之大，這對于企業(yè)來講非常的不利；同時這也對整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展非常不利。因此，在具體納稅籌劃的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要強化風險管控的力度，并且對于納稅籌劃中可能出現(xiàn)的風險以及風險的成因要做好分析，對于稅收政策的相關動態(tài)也需要及時地進行了解，這樣才可以制定出一個合法合規(guī)的納稅籌劃方案，并且有效地避免納稅籌劃中出現(xiàn)的風險。