南通市不動產(chǎn)登記中心 蔣丹紅

一、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證工作的概述

《不動產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法律、政策對農(nóng)民房地一體確權(quán)登記起到了規(guī)范作用，為開展農(nóng)村不動產(chǎn)登記提供了法律依據(jù)，有效保護了農(nóng)民的合法財產(chǎn)。物權(quán)的合法性和有效性是有力的保證，可有效避免因產(chǎn)權(quán)不清而引起的糾紛和經(jīng)濟損失。沒有獲得相關(guān)宅基地證明的權(quán)利人可以通過申請、審批、公示等方式取得證書。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策的要求，對房屋及土地權(quán)屬資料，如登記范圍、時間、面積、建筑層數(shù)、共有墻的產(chǎn)權(quán)、界址等資料進行整合、整理、歸類，切實做好農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、審查結(jié)果、數(shù)據(jù)庫建設(shè)等重點事項。唯有做好各項工作，才能保證農(nóng)房一體確權(quán)登記的順利開展和推進。

二、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作的目的和意義

通過農(nóng)村房地產(chǎn)與土地權(quán)屬一體化、登記發(fā)證，明確農(nóng)村房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，有效減少因權(quán)屬糾紛引發(fā)的諸多社會矛盾。通過登記農(nóng)村房地產(chǎn)綜合房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，可以進一步提升農(nóng)村房地產(chǎn)價值，為擴大農(nóng)戶財產(chǎn)性收入提供法律依據(jù)和政策保障。同時，保護農(nóng)民合法權(quán)益，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，打通覆蓋城鄉(xiāng)不動產(chǎn)的不動產(chǎn)登記制度通道，將農(nóng)村房屋納入不動產(chǎn)登記，為城鎮(zhèn)化和戶籍改革提供了現(xiàn)實條件。農(nóng)民是否愿意進城，或能否進城，是城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的前提，要確保跟進能力。鄉(xiāng)村別墅成為法律認可和保護的房地產(chǎn)，不僅為進城農(nóng)民帶來了可能的資本收益，增加了進城資本，也增加了未來資產(chǎn)安全的實力和信心，助力城鎮(zhèn)化，直接推動戶籍改革。在討論這個問題時，有必要分析我國農(nóng)村土地權(quán)利的歷史變遷。中華人民共和國成立以來，對農(nóng)村集體土地的分配和安排進行了長期的探索。解放初期，中國農(nóng)民有處置土地的權(quán)利，但在人民公社時期，農(nóng)民的土地被剝奪和沒收。之后，在土地分戶的同時，實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，收回部分農(nóng)民的土地權(quán)利。中華人民共和國成立以來，農(nóng)村集體土地權(quán)利保護制度經(jīng)歷了系統(tǒng)的調(diào)整和改革，農(nóng)村集體土地的認定經(jīng)歷了多次實踐和探索。在證書頒發(fā)制度實施之初，我國的土地交易并不順利。集體土地上的房屋建筑物未進行登記，而且由于當時社會條件和技術(shù)手段的限制，難以確定農(nóng)村房地的一體化，同時缺乏土地調(diào)查，許多問題仍然存在。如今我國法律明確規(guī)定農(nóng)民可以免費使用，沒有使用期限。但目前存在使用不合理、非法占用、購買困難、多戶居住等問題，農(nóng)民只能選擇退出或自愿轉(zhuǎn)讓。

三、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證現(xiàn)狀分析

研究農(nóng)村房地一體確權(quán)、登記和發(fā)證問題，要把握農(nóng)村實際，進行相應(yīng)的分析。這一時期的相關(guān)內(nèi)容包括：（1）目前，土地資源管理效率的提高和社會的不斷發(fā)展對農(nóng)村經(jīng)濟產(chǎn)生了積極影響，為相關(guān)土地的開發(fā)創(chuàng)造了條件，應(yīng)積極做好發(fā)證工作，爭取有利條件，取得一致成效。但由于受傳統(tǒng)觀念、方法不當?shù)纫蛩氐挠绊懀r(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記分配缺乏科學(xué)性，制約了其工作水平的提高。（2）在此過程中，確權(quán)登記發(fā)證落實力度不強，面臨一些困難，影響了農(nóng)村經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展和土地管理的有效性。

四、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證的難點

（1）對農(nóng)村土地確權(quán)工作的意義認識不到位。長期以來，外地打工、進城求學(xué)的流動趨勢明顯，大片地區(qū)的老人和兒童仍生活在農(nóng)村，其余人口更注重直接利益，如土地流轉(zhuǎn)補償和土地占用補償，對未來受益的土地所有權(quán)漠不關(guān)心。對農(nóng)村土地所有權(quán)認識不足，直接降低了農(nóng)民在農(nóng)村土地所有權(quán)核定工作中的投入產(chǎn)出不夠明確，后期配合不夠。對于基層政府來說，農(nóng)村土地權(quán)利核查工作的投入產(chǎn)出與預(yù)期不同，不能帶來明顯的收益。（2）歷史遺留問題。雖然國家已經(jīng)全面開展了農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作，但在確權(quán)工作中還存在一些困難。歷史遺留的土地權(quán)屬爭議較多，是正確核實的主要障礙。由于長期的土地改革、人口結(jié)構(gòu)的變化、政策的調(diào)整，歷史遺留問題逐年增多，部分土地權(quán)屬和使用狀況仍然混亂。（3）確權(quán)工作的執(zhí)行標準不統(tǒng)一。在項目推進過程中，中央政府對地方政府的引導(dǎo)確認了所有權(quán)力，但理念、業(yè)務(wù)推進等基本原則仍需地方政府適應(yīng)現(xiàn)實。在這種情況下，應(yīng)通過民主協(xié)商或承包商重新融入社會、土地轉(zhuǎn)換和實現(xiàn)農(nóng)田權(quán)利，保持公共財產(chǎn)私人開采的明確標準，并恢復(fù)流動性。這種保護產(chǎn)權(quán)的具體措施往往導(dǎo)致地方政府缺乏統(tǒng)一的標準，造成不公平，增加了農(nóng)民對政策預(yù)期的不確定性。（4）農(nóng)村“一戶多宅”問題?！锻恋毓芾矸ā愤€規(guī)定，農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地。但是，隨著社會環(huán)境和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，村民的生活質(zhì)量有了很大的提高。一些村民通過繼承、出售、贈與、重組、新建、不拆遷、隨意改變土地質(zhì)量等方式，獲得了多處農(nóng)房的所有權(quán)，這也反映了農(nóng)村多房的事實。（5）房地權(quán)屬證明文件不足。①個人原因。由于搬遷損壞、自然災(zāi)害損失、物權(quán)法不了解等保管不當，公眾無法提供與住房有關(guān)的法律證明，土地使用權(quán)將喪失。無法自我證明的房地產(chǎn)合法所有權(quán)。②政府原因。部分農(nóng)村地區(qū)建設(shè)用地指標供給不足，農(nóng)村住房用地配置嚴重不足。大量農(nóng)民無法滿足自己的合理要求，被迫非法占有、建造房屋，未取得合法的產(chǎn)權(quán)證明進行登記。

五、總體目標與基本底線

（一）總體目標

農(nóng)村房地一體確權(quán)登記是一項涉及群眾切身利益的業(yè)務(wù)工作和民生工程。（1）在設(shè)定目標時，盡量保證產(chǎn)權(quán)的最大保護。從歷史辯證的角度看，要尊重歷史，量力而行，為符合資格主體、面積指標、一戶一宅的人提供更多的福利。我們必須堅決維護農(nóng)民的合法權(quán)益。（2）實現(xiàn)“量力而行”，注冊比例最大化。要有效避免“偏查、忽視登記、不發(fā)證”的問題，一是要確保農(nóng)村經(jīng)營場所登記“一步到位”，確保登記發(fā)證工作明確，防止出現(xiàn)新的歷史問題。另外要將注冊認證和統(tǒng)一注冊率作為量化考核的硬性指標。(3)“應(yīng)減盡減”實現(xiàn)最簡單的程序。通過減少不必要的文件、簡化違法替代程序、允許替代證據(jù)等措施，依據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)，為實現(xiàn)土地利用提供了有力保障。

（二）基本底線闡述

為避免政策偏差，必須堅持價值取向，守住政策底線。(1)“一戶一居”必須嚴格遵守底線。（2）嚴格遵守禁止占用耕地的底線，對占用耕地的房屋不予登記。（3）嚴格遵守計劃底線。

六、農(nóng)村房地一體化確權(quán)登記發(fā)證問題的解決方向和要點

（一）將統(tǒng)籌兼顧和夯實基礎(chǔ)進行有效結(jié)合

要在各省有效開展農(nóng)村土地調(diào)查，根據(jù)實際情況和發(fā)展情況，對相關(guān)文件的要求進行完善和優(yōu)化。只有這樣，工作才能與時俱進。各地要充分考慮建設(shè)用地集體流轉(zhuǎn)、建設(shè)用地市場準入、房地產(chǎn)整合登記等土地制度改革的現(xiàn)實必要性，分析具體懸而未決的問題，確定相關(guān)問題的調(diào)查辦法，確保農(nóng)村房地產(chǎn)調(diào)查工作整體穩(wěn)定，確保統(tǒng)一。

（二）因地制宜，將政策細化，利于目標的執(zhí)行

政策的落實需要因地而異。各省要充分分析存在的問題，進一步優(yōu)化和明確相應(yīng)標準，在一定程度上完善相應(yīng)措施。堅持用地程序，根據(jù)實際情況嚴格評估規(guī)劃和地圖。在解決農(nóng)村土地糾紛中，要充分發(fā)揮基層地方政府和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的作用，建立健全農(nóng)村土地糾紛調(diào)解組織，積極維護群眾合法權(quán)益。

（三）能發(fā)則發(fā)，謀求長遠發(fā)展

各地要根據(jù)實際制定合理完備的發(fā)展目標，認真落實農(nóng)家樂和公有土地證，全面有效落實各項政策文件，確保各項工作順利推進。各地區(qū)要建立明確的認證點，打好基礎(chǔ)，有效積累經(jīng)驗。從長遠來看，要加強信息化、現(xiàn)代化建設(shè)，將計算機技術(shù)應(yīng)用到數(shù)字化管理和信息化應(yīng)用過程中，使整個工作適應(yīng)社會現(xiàn)代化進程。

（四）創(chuàng)新政策處理，著力破解歷史遺留問題

由于分散登記制度的存在，農(nóng)民長期面臨著審批不到位、建筑質(zhì)量監(jiān)管不到位、違法行為處置不力等歷史遺留問題。實施農(nóng)村不動產(chǎn)登記，首先要解決宅基地、農(nóng)房處置等政策問題。建設(shè)用地權(quán)利人建造的建筑物、構(gòu)筑物和附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地權(quán)利人，但有相反證據(jù)的除外。農(nóng)村房屋所有權(quán)主體的確定應(yīng)以當時宅基地審批主體為依據(jù)，保持不動產(chǎn)權(quán)利主體一致。地方政府要堅持尊重歷史、規(guī)范登記的原則，明確不同歷史階段的處理政策，依法認定權(quán)利主體，科學(xué)把握政策邊界，因地制宜、規(guī)范工作。

（五）強化宣傳發(fā)動，著力破解農(nóng)民登記意愿難題

農(nóng)民意愿是推動農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證的內(nèi)生動力。農(nóng)民不愿登記將使工作更加困難。在很多農(nóng)民不愿意申請、不愿意配合、不愿意被處罰、不愿意領(lǐng)證的情況下，地方政府要根據(jù)實際情況和當?shù)厍闆r，通過微電影、海報、橫幅等方式，讓農(nóng)民充分認識到獲得不動產(chǎn)權(quán)的重要性，引導(dǎo)農(nóng)民積極配合，變“要我做”為“我想做”。同時，要大力宣傳農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證的相關(guān)政策法規(guī)，幫助農(nóng)民樹立法律意識，進一步提高登記意愿。

七、結(jié)束語

農(nóng)村房地產(chǎn)與土地權(quán)屬核證登記相結(jié)合，深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，盤活農(nóng)村土地資源，夯實農(nóng)村發(fā)展產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，振興農(nóng)村。這是保護農(nóng)民合法權(quán)益的有效途徑，事關(guān)農(nóng)村改革發(fā)展穩(wěn)定大局，加快農(nóng)村土地市場改革，促進農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展，促進社會和諧穩(wěn)定。