莊麗

摘 要 房地產(chǎn)在多年以來(lái)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了巨大的產(chǎn)值，伴隨著當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展中國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)的變化，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的現(xiàn)象非常明顯，而這一波動(dòng)性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定難以維持，國(guó)家有關(guān)部門(mén)與政府機(jī)構(gòu)需加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)與控制，通過(guò)相應(yīng)的政策支持來(lái)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性和有序性。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng);影響因素;應(yīng)對(duì)策略

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是與國(guó)民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的，這就要求國(guó)家專(zhuān)業(yè)部門(mén)需針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，就引起經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的相關(guān)因素進(jìn)行全面、準(zhǔn)確地分析，并針對(duì)這些因素采取有效的應(yīng)對(duì)措施，通過(guò)政策支持、制度輔助等來(lái)推進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展。

1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)各個(gè)階段特征

（1）經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段主要是以前一時(shí)間段的低谷期為基礎(chǔ)的，在這一發(fā)展階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于供需不平衡的狀態(tài)下，具體表現(xiàn)為需求量少于供給，在這一階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為保持市場(chǎng)的穩(wěn)定性，會(huì)逐步減少在房地產(chǎn)項(xiàng)目方面的建設(shè)投資，雖然在短期內(nèi)這一市場(chǎng)不平衡情況難以消除，但隨著凈需求量的增加，在長(zhǎng)期范圍內(nèi)這一現(xiàn)狀將會(huì)改變，需求的增長(zhǎng)勢(shì)必會(huì)為房地產(chǎn)事業(yè)創(chuàng)造新的發(fā)展契機(jī)[1]。

（2）經(jīng)濟(jì)繁榮階段。隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目交易的日漸增多，市場(chǎng)必將進(jìn)入經(jīng)濟(jì)繁榮階段，而在這一階段，隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，房屋價(jià)格與房租價(jià)格等隨著行業(yè)發(fā)展同步上漲，各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都認(rèn)識(shí)到了項(xiàng)目的巨大經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益，就會(huì)增大在房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資和建設(shè)。房屋需求量的增加使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出需求超出供給的現(xiàn)象，而這一市場(chǎng)特征是導(dǎo)致房屋價(jià)格上漲的直接原因。

（3）經(jīng)濟(jì)衰退階段。如果房屋住宅價(jià)格長(zhǎng)期保持在較高的水平，而此價(jià)格又超出了人們的預(yù)期，就會(huì)導(dǎo)致需求量大大降低，而這一情況下，市場(chǎng)供需平衡的局面將會(huì)被再次打破，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條，供給量超出需求量。

2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

（1）外在因素。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素非常多，其中，外在因素主要表現(xiàn)在以下方面：①經(jīng)濟(jì)因素，這一經(jīng)濟(jì)因素下包含了國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)因素、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)因素，國(guó)民收入、消費(fèi)水平、物價(jià)等都會(huì)引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的些微波動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)各項(xiàng)發(fā)展策略制定的過(guò)程中，要加大對(duì)經(jīng)濟(jì)因素的考慮。②社會(huì)因素，隨著社會(huì)的變遷，人們的需求、認(rèn)識(shí)等都處于不斷的變化過(guò)程中，房地產(chǎn)傳統(tǒng)的居住功能逐步擴(kuò)展，很多人會(huì)將房產(chǎn)作為投資項(xiàng)目，在刺激房地產(chǎn)需求增加的同時(shí)，也使得房地產(chǎn)價(jià)格日漸提升[2]。③政策因素，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是與國(guó)民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的，作為產(chǎn)值龐大的行業(yè)，國(guó)家往往會(huì)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中給予一定的干預(yù)，而干預(yù)最為直接的手段就是各項(xiàng)政策的出臺(tái)。

（2）內(nèi)在因素。內(nèi)在因素同樣是刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的直接原因，主要表現(xiàn)在以下方面：①市場(chǎng)的供需矛盾，房地產(chǎn)市場(chǎng)在繁榮和衰退階段，市場(chǎng)供給與需求之間難以保持匹配性，當(dāng)出現(xiàn)極端的供需矛盾時(shí)，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)表現(xiàn)將非常明顯。②房?jī)r(jià)變動(dòng)，房?jī)r(jià)并不是固定不變的，雖然在當(dāng)前的發(fā)展下，國(guó)家相繼出臺(tái)了各種的政策措施來(lái)調(diào)整和控制房?jī)r(jià)，但是，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并未得到有效的控制，價(jià)格的高低同樣會(huì)引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)現(xiàn)象，比如，房?jī)r(jià)不斷上漲的趨勢(shì)下，越來(lái)越多的人更傾向于在房地產(chǎn)項(xiàng)目上投資，這種循環(huán)使得房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象非常突出[3]。

3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的有效應(yīng)對(duì)策略

（1）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的控制。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是由很多因素所引起的，因此，在相關(guān)策略的制定過(guò)程中，要充分加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的控制，通過(guò)這種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的把控。當(dāng)房?jī)r(jià)變動(dòng)異常時(shí)，將會(huì)影響整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展秩序，此時(shí)，就需要國(guó)家相關(guān)部門(mén)的介入，通過(guò)相應(yīng)的政策措施來(lái)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)格的控制。但是，國(guó)家與政府部門(mén)在措施制定之前，會(huì)首先進(jìn)行房?jī)r(jià)波動(dòng)原因、幅度的詳細(xì)分析，以保障政策的有效性。國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)控制、價(jià)格干預(yù)的過(guò)程中，同樣需要注意把握分寸和度，避免過(guò)度干預(yù)引起市場(chǎng)的混亂。

（2）加強(qiáng)相關(guān)政策的建設(shè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中，宏觀政策是其中的一個(gè)重要影響因素，國(guó)家和政府相關(guān)部門(mén)的政策制定在很大程度上可以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)具有更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)應(yīng)對(duì)能力。政策建設(shè)需從以下方面來(lái)開(kāi)展：①專(zhuān)業(yè)部門(mén)要進(jìn)行投資政策的制定和建設(shè)，而在這些政策的制定過(guò)程中，需嚴(yán)格根據(jù)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)進(jìn)行，借助于各種的調(diào)控策略，來(lái)約束房地產(chǎn)項(xiàng)目投資行為，通過(guò)這種方式來(lái)保持市場(chǎng)的穩(wěn)定性。②建立長(zhǎng)效的政策機(jī)制，有關(guān)部門(mén)要發(fā)揮其職能作用，不斷就房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)下發(fā)展的不足，來(lái)進(jìn)行各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、行政等手段的制定，利用長(zhǎng)效政策機(jī)制來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以規(guī)范。

（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融體制的不斷完善。金融體制是與房地產(chǎn)發(fā)展息息相關(guān)的，因此，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的應(yīng)對(duì)方面，有關(guān)部門(mén)同樣需要構(gòu)建房地產(chǎn)金融體制，使得在各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，融資來(lái)源更為清晰和明確。此外，房地產(chǎn)金融體制建立的同時(shí)，還需要同步開(kāi)展多元融資架構(gòu)、監(jiān)督管理機(jī)制的建設(shè)，使得在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、交易和服務(wù)過(guò)程中，有完善的金融體系支持。

（4）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，合理投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)項(xiàng)目要保持投資的合理性，就必須在投資決策之前，來(lái)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面調(diào)查，通過(guò)這種全面調(diào)查來(lái)保障投資決策的正確性，使得各個(gè)開(kāi)發(fā)商、投資者的投資行為更為科學(xué)，避免出現(xiàn)盲目投資的行為。房地產(chǎn)投資企業(yè)要充分發(fā)揮其作用，密切關(guān)注整個(gè)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)，從根本上掌握規(guī)律性特征，采取預(yù)見(jiàn)性的方式。

4結(jié)束語(yǔ)

近年來(lái)，雖然我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，但在整個(gè)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，常常面臨著諸多的發(fā)展難題，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素非常多，在不斷的發(fā)展變化過(guò)程中，國(guó)家有關(guān)部門(mén)需通過(guò)對(duì)這些影響因素的應(yīng)對(duì)和處理，來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范、有序發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 曹艷.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策研究[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2019（13）：25，27.

[2] 侯宇.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析及應(yīng)對(duì)措施探究[J].中國(guó)市場(chǎng)，2017（35）：71-72.

[3] 劉慧鵬.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策分析[J].商情，2017（36）：98.