■陸 意

（作者單位：上海市松江區(qū)新浜鎮(zhèn)經(jīng)濟管理事務(wù)所）

2011年松江區(qū)新浜鎮(zhèn)完成鎮(zhèn)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革，自2012年起實行村級資產(chǎn)委托鎮(zhèn)級代管。為規(guī)范集體資產(chǎn)管理，依托市區(qū)健全的管理機制，結(jié)合本鎮(zhèn)實際，整合資源、統(tǒng)籌力量、多管齊下，對集體經(jīng)營性資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中存在的突出問題開展專項整治，探索建立了較為完善的租賃合同監(jiān)管體系。

一、基本情況

資產(chǎn)情況：至2019年底，全鎮(zhèn)總資產(chǎn)為29.89億元、凈資產(chǎn)為1.45億元。其中：經(jīng)營性固定資產(chǎn)原值4.55億元（鎮(zhèn)級4.41億元、村級0.14億元），占總資產(chǎn)15%。2019年資產(chǎn)資源租金收入3992.05萬元，其中鎮(zhèn)級3018.82萬元、村級973.23萬元。

合同簽訂情況：至2020年2月底，全鎮(zhèn)共簽訂租賃合同433份。一是資產(chǎn)資源（對象為企業(yè)或個人）簽訂合同245份。其中鎮(zhèn)級94份（20年以上合同3份）、村級151份（20年以上合同9份、村級委托代管資產(chǎn)合同86份）。二是土地流轉(zhuǎn)簽訂合同188份。其中鎮(zhèn)級11份（20年以上合同1份）、村級177份，該類合同的對象主要為家庭農(nóng)場主。

二、主要做法和成效

（一）實施資產(chǎn)租賃合同全面清理

今年初，對全鎮(zhèn)11個村級集體經(jīng)濟組織、鎮(zhèn)級集體資產(chǎn)經(jīng)營公司（資產(chǎn)、農(nóng)投）在執(zhí)行的經(jīng)濟合同進行全面清理登記，查清合同租賃標的、承包期限、合同單價、合同履約、欠租采取措施等。清理后對問題合同進行歸類匯總，出具問題清單，逐個落實整改。通過清理全面掌握租賃狀況，整頓不規(guī)范行為，避免監(jiān)管出現(xiàn)盲區(qū)。

（二）建立資產(chǎn)資源租賃合同臺賬

在近幾年來檢查中發(fā)現(xiàn)，單位的租賃合同不齊全，特別是一些年限長的老合同，由于轉(zhuǎn)辦人手多，沒有落實好檔案管理，有些財務(wù)信息資料缺失。如土地流轉(zhuǎn)的補充合同，單位往往會忽略將合同交給財務(wù)，勢必造成入賬把關(guān)出現(xiàn)漏洞，賬面只有實際收到租金，而無法反映應(yīng)收租金，出現(xiàn)了收益風(fēng)險。現(xiàn)實中，這些現(xiàn)象很普遍。2017年本鎮(zhèn)某個村信訪反映關(guān)于土地流轉(zhuǎn)費交租問題，承包戶和村賬面交租往來不平，要求查賬。查賬后才發(fā)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)費租金結(jié)算中存在很大內(nèi)控風(fēng)險，隨意免租現(xiàn)象很突出，都是口頭約定沒有辦理減免手續(xù)，財務(wù)賬面無法反映，幾年累計下來賬務(wù)與實際不符，誰也講不清。發(fā)現(xiàn)這個問題后，針對家庭農(nóng)場土地流轉(zhuǎn)，建立起了租賃合同和收款臺賬，及時掌握租賃數(shù)量、單價，跟進補充協(xié)議備案，賬面全額反映應(yīng)收租金；涉及減免事項必須寫明原因，金額超出規(guī)定走集體議事決策程序，規(guī)避了以往租賃收入不清、減免原因不明，集體利益受損。今年，在全面清理租賃合同的基礎(chǔ)上，又統(tǒng)一制定了資產(chǎn)資源租賃合同和收款臺賬，對租賃、收款、追討欠租等信息全部由財務(wù)每月按實進行更新，月底交經(jīng)管所，由經(jīng)管所每月匯總，可隨時掌握相關(guān)信息，實行動態(tài)監(jiān)管。

（三）聯(lián)合落實租賃合同問題整改

今年，以鎮(zhèn)開展的城市精細化管理中“依法執(zhí)政、依法管理”活動為契機，將集體資產(chǎn)監(jiān)管納入依法管理系統(tǒng)。針對資產(chǎn)租賃合同問題，由司法所牽頭搭建平臺、會同各單位法律顧問，進行一對一把脈問診，重點解決歷史遺留問題、租賃合同不規(guī)范問題、20年以上無效合同問題、欠租問題等，并提出解決問題的辦法措施。同時，落實單位責(zé)任主體，將租賃合同清理中發(fā)現(xiàn)的問題形成清單，召開經(jīng)濟合同問題工作專題會，深入查找問題根源，梳理風(fēng)險隱患，研究防范措施，健全規(guī)章制度。并且要求各責(zé)任主體拿出具體整改方案和時間，對不采取措施造成集體資產(chǎn)損失的按照“不作為、慢作為、亂作為”行為實行問責(zé)。

三、合同管理中存在問題

（一）合同簽訂不規(guī)范

一是合同簽訂超過規(guī)定年限，合同價格明顯偏低。二是租賃行為不合法，存在口頭合同。三是以前簽訂的合同條款不完整，標的數(shù)量不準，履行期限、兌現(xiàn)方式、違約責(zé)任以及爭議解決辦法不明確。這些問題合同，缺乏對承包經(jīng)營人制約，無法保障集體經(jīng)濟利益，一旦與其解除合同或清退，要求賠償資金遠遠大于原有租金收入。

（二）合同責(zé)任主體管理意識不強

一是在政府指導(dǎo)價出臺后，仍有個別單位不按指導(dǎo)價出租。二是與欠租方繼續(xù)簽訂租賃合同。三是主體單位普遍存在到期合同沒有及時續(xù)簽，正式辦理簽訂時間一般都要在合同到期延后幾個月，合同約束不嚴謹，形成管理空窗期。四是合同履約意識不強，租金收取不按合同約定時間。五是土地流轉(zhuǎn)合同簽訂不嚴肅，流轉(zhuǎn)面積變化大，合同內(nèi)容簡單，價格偏低情況不明，租賃數(shù)量和單價與實際結(jié)算不符。

（三）拖欠租金金額較大

至2020年2月底，欠收租金總額為1336.03萬元，其中鎮(zhèn)級1073.21萬元、村級262.82萬元。現(xiàn)已運用法律訴訟追討欠租800多萬元，其余通過發(fā)放律師函、催款通知書、簽訂承諾書進行追討，確保法律訴訟有效。

四、對策與建議

（一）依法治理，構(gòu)建法制理念

新浜鎮(zhèn)集體經(jīng)濟總量較小，投資形式單一，集體經(jīng)濟收入主要來源為租金，管好用好這些存量經(jīng)營性資產(chǎn)是重點。必須明確各集體經(jīng)濟組織的資產(chǎn)經(jīng)營和管理的主體責(zé)任，采取有效措施，通過淘汰劣勢租戶，建立競爭機制提升租金，使集體經(jīng)營收入實現(xiàn)最大化。同時，要切實高度重視合同中存在問題，提升依法管理理念，增加責(zé)任意識，敢于擔(dān)當，當家理財，去腐求精，加強措施整改，通過法律手段消除歷史欠賬。

（二）建章立制，形成常態(tài)監(jiān)管

經(jīng)管所加強監(jiān)管力度，針對日常出現(xiàn)的新情況、新問題，及時建立和完善相關(guān)制度，用制度來管人、管錢、管事，形成常態(tài)監(jiān)管。進一步完善政府租賃指導(dǎo)行為意見，強化合同規(guī)范管理，民主議事程序的執(zhí)行。要研究對大額租賃合同建立前置審核會簽機制和法律顧問征詢機制，對合同文本、租賃年限、價格、履約責(zé)任等方面重點把關(guān)，避免違反政策法規(guī)和顯失公正的合同出現(xiàn)，保障集體經(jīng)濟有序發(fā)展。

（三）落實考核，健全獎懲機制

將集體資產(chǎn)管理納入到對單位目標責(zé)任考核中，加大考核分值，建立獎懲機制。近幾年新浜鎮(zhèn)正在探索如何建立有效考核機制，每年都在細化考核內(nèi)容，內(nèi)容涵蓋當年租金收取、欠租催收、合同規(guī)范管理、組織機構(gòu)規(guī)范運行、“三會”會議記錄等，通過年中檢查、年末考核方式，促進集體資產(chǎn)管理規(guī)范。

（四）加強監(jiān)管，責(zé)任落實到位

今年，松江區(qū)集體資產(chǎn)經(jīng)營平臺正式啟用。首先，要將全部租賃合同錄入到位，實現(xiàn)全覆蓋。其次，要落實責(zé)任主體明確整改任務(wù)，如期完成整改。最后，要把好整改審核關(guān)，確保整改質(zhì)量，鞏固整改成果。只有單位責(zé)任意識強化起來，建立民主管理、依法管理、效益管理的理念，集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革才會實現(xiàn)預(yù)期目標。