彭祖佳

摘要：在租賃法律關(guān)系中，出租人出租租賃物后又轉(zhuǎn)讓第三人時(shí)承租人的租賃權(quán)與受讓人的所有權(quán)間的效力問題向來不免爭(zhēng)議，作為學(xué)界通稱的“買賣不破租賃”規(guī)則，《合同法》第229條為維護(hù)交易安全及社會(huì)秩序的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)揮著其法效果。然而在司法具體適用的過程中該規(guī)定的不足亦有所暴露，分析研究法解釋學(xué)在該法條適用時(shí)的具體應(yīng)用可集中于以目的性限縮進(jìn)行的漏洞填補(bǔ)，助力于保障承租人利益。

關(guān)鍵詞：法解釋學(xué);法律解釋;法律漏洞填補(bǔ);買賣不破租賃

一、案例導(dǎo)入及問題提出

2011年7月22日，潘建喜與潘建華（潘建喜之兄）簽訂房屋買賣合同購買潘建華所有的商服房并于8月30日辦理了房屋所有權(quán)變更登記，但登記后才了解到王彩霞（二人之母）曾以該商服房為標(biāo)的與孫琳琳簽訂了租期三年的房屋租賃合同。10月8日潘建喜訴至法院請(qǐng)求判令租賃合同無效，王彩霞賠償其租金及租金差價(jià)損失15000元。王彩霞答辯稱涉案房屋系其出資購買，雖以潘建華的名義交納房款并登記于潘建華名下，但后其未將房屋交付潘建華，而是在其無異議的情況下進(jìn)行的租賃，故請(qǐng)求予以駁回潘建喜訴訟請(qǐng)求。經(jīng)新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)下野地墾區(qū)人民法院查明，房屋所有權(quán)證載明房屋所有權(quán)人為潘建華所有，2009年10月18日王彩霞與案外人孫琳琳確簽訂了房屋租賃合同，約定自本年9月26日起至2012年9月25日止將房屋租予孫琳琳。一審法院認(rèn)為王彩霞與孫琳琳簽訂租賃合同是出于雙方的真實(shí)意思表示，且該合同并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效應(yīng)確認(rèn)成立。潘建喜尚未取得涉案房屋所有權(quán)，合同簽訂時(shí)潘建華并未對(duì)王彩霞的出租行為提出異議，根據(jù)《合同法》29條的規(guī)定，潘建喜關(guān)于房屋租賃合同無效沒有事實(shí)和法律依據(jù)的主張應(yīng)不予支持。又因王彩霞與孫琳琳簽訂的房屋租賃合同合法有效，所提供證據(jù)難以證明二人惡意串通，故潘建喜的訴訟請(qǐng)求不能成立，應(yīng)不予支持。

在本案中，由于房屋所有權(quán)人潘建華于2011年7月22日與潘建喜簽訂房屋買賣合同時(shí)未實(shí)際占有房屋，房屋于2009年10月18日被以較低的租金租予孫琳琳，故法院依《合同法》229條判決確認(rèn)涉案房屋簽訂的租賃合同有效，駁回潘建喜要求賠償租金差價(jià)損失的訴訟請(qǐng)求。本案中法院依據(jù)“買賣不破租賃”規(guī)則進(jìn)行了處理，由于該房雖屬潘建華所有，但其確未現(xiàn)實(shí)占有房屋，且未告知潘建喜租賃合同的存在，潘建喜取得的是一個(gè)負(fù)擔(dān)了租賃義務(wù)的房屋，且由于出租人與承租人先前約定的租金低于應(yīng)收租金，雖未至惡意收取低租的程度但也使潘建喜承受了不必要的租金損失，故該判決結(jié)果將使潘建喜的合法利益受到損害。此引出本文將討論的問題，《合同法》第229條規(guī)定較簡(jiǎn)略籠統(tǒng)，其是否存在法律漏洞，是否應(yīng)該對(duì)適用條件加以限制。

二、法解釋學(xué)基礎(chǔ)理論之概述及應(yīng)用

（一）法解釋學(xué)基礎(chǔ)理論之概述

法解釋學(xué)的導(dǎo)入與法解釋學(xué)方法的應(yīng)用是理解《合同法》229條背后規(guī)則的運(yùn)行與解決上述問題的題中之義。法學(xué)方法論應(yīng)用最廣的領(lǐng)域即法律解釋，其亦被稱為狹義的法學(xué)方法論內(nèi)容。法解釋學(xué)為法教義學(xué)的核心內(nèi)容，法教義學(xué)的內(nèi)涵除法解釋之外還包括法典設(shè)計(jì)中的體系安排，當(dāng)前學(xué)界對(duì)于法解釋學(xué)側(cè)重方法及手段、法教義學(xué)側(cè)重目的及結(jié)果多達(dá)成共識(shí)。需指出的是，法教義學(xué)主要肩負(fù)對(duì)法律規(guī)范進(jìn)行體系化整理的任務(wù)，故在某些具有突破意義的邊緣案例中法教義學(xué)需要發(fā)揮體系化目的指引的作用，在法解釋規(guī)則提供的彈性范圍內(nèi)以個(gè)案為突破口，通過解釋的方法對(duì)法律規(guī)范進(jìn)行體系上的貫穿^①，此即是我們?cè)谝苑ń塘x學(xué)導(dǎo)入后運(yùn)用法解釋學(xué)方法審視法律規(guī)范如何在具體實(shí)踐中發(fā)揮作用的學(xué)理基礎(chǔ)。

拉倫茨于《法學(xué)方法論》一著中闡述了法律解釋的五種標(biāo)準(zhǔn)，其分別為字義標(biāo)準(zhǔn)，法律之意義脈絡(luò)，歷史上的立法者之規(guī)定意向、目標(biāo)，客觀目的論之標(biāo)準(zhǔn)與合憲性解釋要求。上下文脈絡(luò)能在出現(xiàn)一種表達(dá)方式依其語言用法解釋出現(xiàn)多種可能時(shí)為讀者提供幫助，此種情況亦需要對(duì)條文事理的一致性、法律的外在安排（篇章體例）及內(nèi)在概念體系（種屬關(guān)系）有所思慮，追溯法律目的及法律基本的“內(nèi)在體系”對(duì)于理解意義及脈絡(luò)大有裨益。故由此可知各個(gè)解釋標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)系十分緊密，并形成了一個(gè)以文義解釋及體系解釋為基礎(chǔ)、歷史解釋及目的解釋為補(bǔ)充，合憲性解釋為檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的綜合系統(tǒng)。然而此排序僅代表法律解釋過程的一般規(guī)律，如落實(shí)到現(xiàn)實(shí)具體案件中還需綜合考慮各解釋方法之優(yōu)缺點(diǎn)，盡可能實(shí)現(xiàn)解釋之目標(biāo)。

（二）法律解釋方法之應(yīng)用

1.文義解釋。作為解讀文本基本解釋方法之首選，文義解釋是進(jìn)行法律解釋活動(dòng)當(dāng)之無愧的起點(diǎn)^②。盡管文義解釋本身不足以成為一種強(qiáng)力有效的解釋方法，但由于其首先強(qiáng)調(diào)閱讀文本，從哲學(xué)闡釋學(xué)上看此卻是正確理解與解釋法律的第一步，且是不可或缺的一步。依據(jù)文義解釋，《合同法》第229條定下了所涉概念語義射程的最大范圍。首先，“租賃物”一概念的語義范圍就涵蓋了幾種解釋可能，即是限于動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)還是涵蓋兩者。絕大多數(shù)學(xué)者主張“買賣不破租賃”規(guī)則只應(yīng)適用于不動(dòng)產(chǎn)租賃而非動(dòng)產(chǎn)，囿于篇幅下文將限于探討租賃物為不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的具體情況。其次，“租賃期間”一詞也涵蓋了不同的解釋可能。由于法條規(guī)定簡(jiǎn)短，期間長短、租賃權(quán)對(duì)抗效力產(chǎn)生于租賃期間內(nèi)的哪個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)等都將導(dǎo)致不同解釋結(jié)果產(chǎn)生。通說認(rèn)為自合同生效之日起“買賣不破租賃”規(guī)則便開始適用，即只要租賃權(quán)法律關(guān)系本身成立有效就予以保護(hù)并賦予其相應(yīng)的法效果^③。亦有學(xué)者堅(jiān)持在合同生效后到租賃物交付前這段時(shí)間內(nèi)不適用“買賣不破租賃”規(guī)則，或即使在交付之后也不能不加區(qū)分地適用“買賣不破租賃”規(guī)則的觀點(diǎn)。再次，“不影響租賃合同的效力”的不同解釋路徑分別通向法定契約承受和買賣破除租賃規(guī)則：（1）法定契約承受規(guī)則。該解釋認(rèn)為發(fā)生“先租后賣”時(shí)租賃合同仍存在，受讓人在受讓租賃物所有權(quán)時(shí)就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，作為新出租人繼承原出租人的權(quán)利義務(wù)，而原出租人則脫離租賃合同④。此即租賃合同對(duì)受讓人繼續(xù)存在，受讓人取代原出租人而與原承租人發(fā)生租賃關(guān)系，租賃合同轉(zhuǎn)而于承租人與受讓人之間存在，此亦國內(nèi)學(xué)界的通說^⑤。（2）買賣破除租賃規(guī)則。在該解釋之下，若租賃合同當(dāng)事人有所改變，債的同一性雖維持不變但效力仍會(huì)受到影響，故持此觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為對(duì)于“不影響租賃合同的效力”最恰當(dāng)解釋為“租賃合同仍然只拘束出租人與承租人^⑥?！?/p>

由此可見文義射程范圍內(nèi)存在著不同的解釋可能，不同解釋路徑體現(xiàn)出不同的利益?zhèn)戎?。前者作為是德國法傳統(tǒng)的解釋路徑，著重于承租人利益保護(hù)，使其免于喪失租賃物;后者作為羅馬法傳統(tǒng)的解釋路徑，著重于強(qiáng)調(diào)所有權(quán)人在“先租后賣”情形中自由處分所有物的權(quán)利。故囿于《合同法》第229條是對(duì)各情況下適用不加以區(qū)分的概括性規(guī)定，為了具體實(shí)踐中的穩(wěn)定合理，還需要求助于其他解釋方法。

2.體系解釋。拉倫茨所談及的“法律的意義脈絡(luò)”解釋方法在我國大陸法學(xué)界被稱為“體系解釋”^⑦，其能夠?yàn)橛幸闪x的法律條文提供闡明路徑、保障法律體系內(nèi)部的協(xié)調(diào)穩(wěn)定的原因在于法律條文本身實(shí)際是以一定的邏輯結(jié)構(gòu)進(jìn)行有序編排以使得該法律內(nèi)部的概念與規(guī)則緊密相關(guān)的，故此種方法對(duì)于釋明疑義發(fā)揮的作用之大小，很大程度上取決于該法律自身的體系化程度之高低。

將第229條置于《合同法》框架內(nèi)審視，其位于第十三章合同法分則的租賃合同部分，上下承接的條文意旨都在于對(duì)承租人合法利益的維護(hù)，以法律明文的形式對(duì)“買賣不破租賃”規(guī)則進(jìn)行了特殊規(guī)定，發(fā)揮其獨(dú)有的側(cè)重保護(hù)功能。而將第229條置于更大范圍內(nèi)的法律體系中，可發(fā)現(xiàn)在體系上與《合同法》第229條可能發(fā)生關(guān)聯(lián)的《物權(quán)法》條文主要為第34條以及“占有”一章的法律條文（尤其是第241條和245條）^⑧。但與第229條相聯(lián)系的法條如要與其承應(yīng)相同的立法目的，則應(yīng)給予第229條“占有”的前提條件。同時(shí)我國 《城市房地產(chǎn)管理法》第53條對(duì)于租賃合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯泜浒高M(jìn)行了規(guī)定，但通說認(rèn)為該規(guī)定并未明確登記備案的法律效力⑨，是故通過體系解釋亦無法使《合同法》第229條與其他條文較好地呼應(yīng)承接。

3.歷史解釋。當(dāng)通過前兩種解釋方法仍無法得到唯一解釋時(shí)，解釋的“歷史性”因素即需要進(jìn)入視野范圍，此即拉倫茨談及的“歷史上的立法者之規(guī)定意向及目標(biāo)”。對(duì)第229條的歷史考察可以從《經(jīng)濟(jì)合同法》的對(duì)應(yīng)規(guī)范開始，學(xué)者黃鳳龍將涉及“買賣不破租賃”規(guī)則及其法律效果的條文演變大分成四個(gè)階段，第一階段追隨德國法“租賃合同對(duì)買受人繼續(xù)有效”的規(guī)定，第二階段立法態(tài)度由明確轉(zhuǎn)向模糊，釋法方向分歧開始產(chǎn)生，1998年的《合同法（草案）》第225條首次采用“不影響租賃合同的效力”的表述，第三階段表述被異化為“租賃合同對(duì)買受人繼續(xù)有效”、“由受讓人繼續(xù)承受租賃合同”，第四階段由被異化轉(zhuǎn)而回歸到本原，2011年施行的《商品房屋租賃管理辦法》第12條第1款的規(guī)定與第229條的的規(guī)定基本等值。由此可看出《合同法》第229條經(jīng)歷了多個(gè)演變階段，最終放棄了多數(shù)規(guī)范性文件中歧義較少的表述，選擇了看上去似乎更容易引起歧義的模糊化表達(dá)方式。是故至此本文所列舉的前兩種解釋方向都契合對(duì)第229條的歷史解釋，但至于何種解釋方向?yàn)樯?，此尚離不開對(duì)“買賣不破租賃”規(guī)則目的的探尋。

4.客觀的目的論解釋。目的論的解釋主要指依據(jù)能夠認(rèn)識(shí)的規(guī)整目的及根本思想而做出的解釋，其有兩類解釋標(biāo)準(zhǔn)，一類涉及規(guī)整事物領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)，連立法者也不能改變的既存狀態(tài)，另一類則是一些法倫理性原則，只有借助這些原則才能更好地掌握且表達(dá)出規(guī)整與法理念間的意義關(guān)聯(lián)^⑩。關(guān)于《合同法》第229條規(guī)則設(shè)計(jì)之時(shí)的立法既存事實(shí)：首先，部分承租人生活條件拮據(jù)尤其買房困難的中低收入者，如出租人恣意轉(zhuǎn)讓租賃房屋，對(duì)于此部分承租人而言他們的生存利益所受影響將消極且巨大;其次，由于民法中物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的基本原理事先存在，其后對(duì)承租人進(jìn)行立法規(guī)定上的特殊保護(hù)也體現(xiàn)了立法者當(dāng)時(shí)的價(jià)值取向;再次，此亦涉及到商事交易上承租人于契約訂立與履行上處于交易劣勢(shì)的問題，第229條體現(xiàn)的立法本意應(yīng)該是在保障出租人對(duì)其物的處分自由的同時(shí)，亦保護(hù)承租人對(duì)承租物實(shí)際利用的自由和利益，保障私法自治。

但是基于拉倫茨于《法學(xué)方法論》的闡述，只有在考慮歷史上立法者具體規(guī)范想法的同時(shí)亦對(duì)追求近日法律在法秩序上的標(biāo)準(zhǔn)意義有所追求，才能更好地確定法律在法秩序上的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范意義。隨著歷史的演變，“買賣不破租賃”規(guī)則確立的社會(huì)土壤時(shí)至今日已發(fā)生巨大變化，“承租人”這一抽象概念所涵蓋的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)者越來越多樣，現(xiàn)今房屋租賃市場(chǎng)的供求關(guān)系相較于以前也已趨向平穩(wěn)，承租人為社會(huì)或經(jīng)濟(jì)上的弱者的假設(shè)已不再必然成立，不加限制的適用229條處理租賃合同在標(biāo)的物所用權(quán)變動(dòng)時(shí)候的效力問題將會(huì)違背公平正義的原則，損害買受人合法權(quán)益，侵害法秩序。是故出現(xiàn)了法律漏洞，僅探求歷史上的立法者原意，不對(duì)整體上的法律計(jì)劃與近日的法規(guī)范意義加以全面考慮將很難把握最為真切的立法意志，應(yīng)對(duì)法律漏洞進(jìn)行填補(bǔ)。

三、《合同法》第229條之法律漏洞及填補(bǔ)

（一）《合同法》第229條隱藏的法律漏洞

囿于人類理性的局限性、語言的模糊性及規(guī)范的概括性，法律規(guī)制難免會(huì)有漏洞。法律可以進(jìn)行續(xù)造的前提是有漏洞存在，拉倫茨將法律漏洞分為“開放的法律漏洞”及“隱藏的法律漏洞”，“開放的法律漏洞”可通過類推適用和目的性擴(kuò)張?zhí)钛a(bǔ)，“隱藏的法律漏洞”則應(yīng)通過目的性限縮的方式填補(bǔ)，第229條所涉及的即為后者?！半[藏的法律漏洞”是指法律對(duì)適用的規(guī)則進(jìn)行了規(guī)定，但基于對(duì)事件特質(zhì)的考慮，應(yīng)該對(duì)規(guī)則的適用有所限制。目的性限縮指法律條文的文義較寬，將不應(yīng)適用的案件包含在內(nèi)一齊適用，而按照該條文的規(guī)范目的本不應(yīng)包括此類案件，故應(yīng)通過限縮將該類案件排除在外不予適用。漏洞的存在是由于限制的欠缺，此時(shí)就需要進(jìn)行超越字義范圍而仍在法律計(jì)劃、規(guī)范目的內(nèi)的法律續(xù)造，即“法律計(jì)劃內(nèi)的法的續(xù)造”。