葉其雙

（福建智宏土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司，福建 寧德 355000）

房地產(chǎn)自身在保值與增值方面的優(yōu)勢(shì)，使得其行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)越來(lái)越好。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，金融貸款的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于貸款的管理及要求也越來(lái)越高，而房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)移的可能性不大，而且具有非常巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，所以在金融貸款當(dāng)中房地產(chǎn)抵押是非常受歡迎的。但是，目前房地產(chǎn)抵押評(píng)估卻出現(xiàn)了一定的問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在對(duì)于房地產(chǎn)抵押貸款的順利開(kāi)展產(chǎn)生了一定的阻礙，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)以及金融業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)都是很不利的。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估問(wèn)題分析意義重大。

一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估問(wèn)題分析

房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的開(kāi)展第一步要做的是評(píng)估，之后是確定抵押的價(jià)值，最后根據(jù)結(jié)果進(jìn)行放貸。目前針對(duì)房地產(chǎn)低價(jià)價(jià)值評(píng)估問(wèn)題國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)的法律及文件規(guī)范，采取的是抵押人與抵押權(quán)人通過(guò)協(xié)議的方式進(jìn)行房地產(chǎn)的抵押，不僅提高了工作效率，也使得雙方在抵押過(guò)程中獲取了更多的自主權(quán)，節(jié)約了評(píng)估所消耗的經(jīng)濟(jì)成本與人力成本等，可以推進(jìn)房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作的順利開(kāi)展。但是在具體的執(zhí)行過(guò)程中仍然存在很多制約性的問(wèn)題，以下根據(jù)常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行了相應(yīng)的總結(jié)。

（一）抵押基礎(chǔ)知識(shí)與法律知識(shí)掌握不全面

在房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)金融機(jī)構(gòu)的信貸人員需要給予其相關(guān)方面的幫助與協(xié)調(diào)，但如果信貸人關(guān)于房地產(chǎn)抵押方面的基礎(chǔ)知識(shí)及法律知識(shí)掌握地不夠全面，在評(píng)估過(guò)程中就無(wú)法給予公正性地建議，也無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算。從目前房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估情況來(lái)看，很多信貸人員這方面業(yè)務(wù)能力都很欠缺，專業(yè)能力較低，理論知識(shí)和實(shí)操能力都比較有限，所以在實(shí)際的評(píng)估過(guò)程中問(wèn)題較多[1]。

此外，還有很多信貸人員對(duì)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估方面的法律知識(shí)了解不夠仔細(xì)，所以在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)有些內(nèi)容是不科學(xué)的，無(wú)法保證評(píng)估的準(zhǔn)確性及有效性。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估不僅關(guān)系到金融抵押方面的法律條文，還關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)、價(jià)值及其性質(zhì)等方面的內(nèi)容，所以評(píng)估工作的開(kāi)展必須要保證相關(guān)的信貸人員全面、準(zhǔn)確地掌握相關(guān)的法律知識(shí)，不然會(huì)在評(píng)估過(guò)程中造成很大的偏差，嚴(yán)重地影響評(píng)估結(jié)果，更甚者還會(huì)出現(xiàn)評(píng)估無(wú)效的現(xiàn)象，浪費(fèi)評(píng)估成果資源，增加評(píng)估成本。

（二）監(jiān)管不到位，高估情況明顯

當(dāng)前我國(guó)在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估方面所采取的工作流程是，先由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，之后由商業(yè)銀行進(jìn)行審查并確定，所以評(píng)估機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中非常關(guān)鍵的一個(gè)組成部分。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估也有很長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展歷史了，相應(yīng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估隊(duì)伍不斷地壯大，評(píng)估技術(shù)也趨于成熟，行業(yè)規(guī)章制度也在不斷地規(guī)范。但是近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭極為迅猛，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，惡性競(jìng)爭(zhēng)頻出，這就導(dǎo)致很多評(píng)估機(jī)構(gòu)為了取得業(yè)務(wù)迎合某些委托人的需要，在主觀上存在隨意定價(jià)的現(xiàn)象，將房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行高估，嚴(yán)重高于市場(chǎng)價(jià)格。而缺乏有效的監(jiān)督管理機(jī)制，是造成這一現(xiàn)象長(zhǎng)期存在的重要根源，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估行業(yè)的發(fā)展十分不利。此外，在部分評(píng)估機(jī)構(gòu)當(dāng)中存在人員魚(yú)龍混雜的現(xiàn)象，現(xiàn)場(chǎng)查勘流于形式，評(píng)估方法單一或者選用錯(cuò)誤，評(píng)估參數(shù)不科學(xué)，評(píng)估分析不全面等等，都導(dǎo)致了最終的評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)實(shí)際情況極為不符[2]。

（三）價(jià)值評(píng)估理論缺乏創(chuàng)新性，評(píng)估工作沒(méi)有針對(duì)性

目前很多評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估師在對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)依據(jù)的市場(chǎng)交易價(jià)格（若有市場(chǎng)交易時(shí)優(yōu)先選用市場(chǎng)比較法），再由銀行的風(fēng)險(xiǎn)部門進(jìn)行審核。實(shí)際上這種評(píng)估方式并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行有效的評(píng)估，真正地房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)該是強(qiáng)制處置條件下的市場(chǎng)價(jià)值。但是在實(shí)際的價(jià)值估算過(guò)程中，缺乏抵押物法院強(qiáng)制處置價(jià)格作為主要的參考依據(jù)，所以銀行也無(wú)法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)最小的、最合適的貸款成數(shù)進(jìn)行計(jì)算，而在實(shí)際的評(píng)估過(guò)程中所有的商業(yè)銀行幾乎都會(huì)提出相同的貸款成數(shù)，容易高估或者低估貸款成數(shù)，對(duì)于貸款的投放或者風(fēng)險(xiǎn)防范造成影響。

二、造成房地產(chǎn)抵押評(píng)估問(wèn)題的原因分析

（一）規(guī)范且完善的評(píng)估體系尚未建立

我國(guó)在房地產(chǎn)的評(píng)估當(dāng)中抵押類型不同所給出的解釋版本也有差異，而選擇不同的抵押價(jià)值，其性質(zhì)也會(huì)發(fā)生變化，進(jìn)而影響最終的評(píng)估結(jié)果，而產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因主要與我國(guó)在房地產(chǎn)評(píng)估方面缺乏一致性的指導(dǎo)意見(jiàn)具有直接的關(guān)系。在房地產(chǎn)抵押評(píng)估中估價(jià)時(shí)點(diǎn)是非常重要的，但通常是通過(guò)評(píng)估人員進(jìn)行協(xié)商然后確定，但估價(jià)節(jié)點(diǎn)的不同，也造成了評(píng)價(jià)具有很大的差異性，而對(duì)此不同人員給出的看法也是不同的。部分人認(rèn)為應(yīng)該將估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定為抵押權(quán)的交割日，有的人則需要對(duì)評(píng)估的對(duì)象進(jìn)行實(shí)時(shí)地勘測(cè)，后再確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)。可見(jiàn)，不同機(jī)構(gòu)對(duì)此不同的看法，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果也存在很大的差異性，進(jìn)而給評(píng)估工作造成了很大的不便。

（二）評(píng)估管理體系缺乏合理性

從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)抵押評(píng)估現(xiàn)象來(lái)看，多重管理現(xiàn)象是存在的，直接地影響了評(píng)估效率，比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地評(píng)估是土地資源局管理，而房地產(chǎn)評(píng)估則由建設(shè)部門管理，這樣不僅增加了很多不必要的管理成本，不同部門管理標(biāo)準(zhǔn)的不同以及相互之間溝通性不暢等，都直接地影響了房地產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性，完善的管理體系沒(méi)有建立起來(lái)。

（三）法律規(guī)范及監(jiān)管制度不完善

當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中不正當(dāng)行為一直存在，非法惡意競(jìng)爭(zhēng)的手段也是層出不窮，而實(shí)踐調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)勘查工作也做得很敷衍，直接地影響到后期的評(píng)估結(jié)果。而產(chǎn)生這一現(xiàn)象的主要因素是相關(guān)法律規(guī)范及監(jiān)管制度的不完善，導(dǎo)致評(píng)估在人們心中的地位不夠，認(rèn)為評(píng)估就是做樣子、走形式，最終導(dǎo)致評(píng)估報(bào)告質(zhì)量極其低下。

（四）工作人員綜合素質(zhì)有待提升

我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的隨意性是很大的，主要是因?yàn)槲覈?guó)這方面的管理制度及評(píng)估體系尚不健全，給操作人員提供了非常大的操作性，而缺乏完善的管理體系，理論與是實(shí)操上也必然會(huì)存在歧義。目前很多高校逐漸地開(kāi)設(shè)了房地產(chǎn)抵押評(píng)估類的課程，但是多限于理論知識(shí)的傳輸，學(xué)生的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)較少，進(jìn)入到工作崗位后他們的觀點(diǎn)也更加偏向于理論層面，很容易導(dǎo)致理論與實(shí)踐脫節(jié)，進(jìn)而影響評(píng)估的效果。此外，我國(guó)在評(píng)估行業(yè)的后續(xù)教育相對(duì)缺失，多數(shù)的評(píng)估師都是半路轉(zhuǎn)行，專業(yè)素質(zhì)還有待提升。

三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）加強(qiáng)信貸人員的基礎(chǔ)知識(shí)及法律素養(yǎng)

在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估過(guò)程中信貸人員的專業(yè)素質(zhì)和道德水平直接關(guān)系評(píng)估工作的開(kāi)展情況，所以不僅需要信貸人員具備較為完善的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)能力，同時(shí)自身的道德素養(yǎng)也要不斷地提升，這樣在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，才能夠確保其公正性與公平性，才能夠保證抵押人的合法權(quán)益。因此，金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)信貸人員的培訓(xùn)與再教育工作，重視他們基礎(chǔ)知識(shí)、道德素養(yǎng)的提升。

另外，信貸人員的法律素養(yǎng)也是至關(guān)重要的，在開(kāi)展房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)必須要充分地、全面地了解相關(guān)的政策與法規(guī)，確保在抵押評(píng)估過(guò)程中能夠做出公平、公正的判斷，不要過(guò)分地?fù)p害抵押人的合法權(quán)益，這樣也能夠避免銀行或者金融機(jī)構(gòu)的利益受到損害。在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估方面國(guó)家制定了很多的法律法規(guī)，《擔(dān)保法》及房地產(chǎn)抵押評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)中對(duì)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定是比較全面的，明確規(guī)定了在對(duì)抵押人享有的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押評(píng)估時(shí)，必須要提前確定好房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況及處置難易程度，這也是確保抵押價(jià)值評(píng)估工作順利開(kāi)展的基本條件。

（二）嚴(yán)格監(jiān)管力度，保證抵押價(jià)值評(píng)估的公正性

國(guó)家及相關(guān)管理部門必須要提升房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)的監(jiān)管力度，對(duì)隨意提高評(píng)估價(jià)格的行為進(jìn)行嚴(yán)厲的打擊，保證房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)的良性化運(yùn)行。同時(shí)，還要加強(qiáng)對(duì)評(píng)估報(bào)告質(zhì)量的抽查力度，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估過(guò)程中要采取科學(xué)的評(píng)估方式，合規(guī)的評(píng)估程序，并且要將房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)于價(jià)格的各種影響因素考慮進(jìn)去，然后確定最后的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。在具體的評(píng)估過(guò)程中必須要保證公平公正，不能夠制定過(guò)高地評(píng)估價(jià)格，并且在評(píng)估工作開(kāi)展之前評(píng)估部門、信貸人員要對(duì)各種因素充分地考慮清楚，對(duì)于經(jīng)常出現(xiàn)問(wèn)題的地方要制定相應(yīng)的預(yù)案[3]。在具體的評(píng)估過(guò)程中，采取的評(píng)估方法有成本法、比較法和收益法。根據(jù)情況不同采取的評(píng)估方式也不同。其中成本法是對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā)或者構(gòu)建的項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估時(shí)采取的評(píng)估方式。比較法是根據(jù)該對(duì)象近期交易的市場(chǎng)變動(dòng)情況開(kāi)展評(píng)估工作。收益法是利用最為適合的資本化率對(duì)其進(jìn)行折扣處理，然后再進(jìn)行累計(jì)處理，屬于超前估算行為。

（三）規(guī)范評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，提供風(fēng)險(xiǎn)防控準(zhǔn)則

目前我國(guó)在這方面并沒(méi)有形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，所以導(dǎo)致了內(nèi)外評(píng)估、評(píng)估方法以及目的等各有差異，所以銀行在進(jìn)行評(píng)估時(shí)會(huì)根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)情況，制定評(píng)估準(zhǔn)則，選擇評(píng)估方法，確定貸款折數(shù)，盡可能地將評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)控制到最低。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估直接關(guān)系著金融市場(chǎng)及房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定性，所以保證評(píng)估結(jié)果的公正性與科學(xué)性具有非常重要的意義。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估過(guò)程中還需要堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的原則，盡量地將風(fēng)險(xiǎn)控制到最低，保證抵押人的合法權(quán)益，降低銀行在這方面的風(fēng)險(xiǎn)損失等。而加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的監(jiān)督與管理力度，規(guī)范評(píng)估行為，營(yíng)造良好和房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估環(huán)境，才是保證抵押價(jià)值評(píng)估工作順利開(kāi)展的根本保證。