陳春梅

（重慶市江北嘴置業(yè)有限公司，重慶 400000）

一、引言

新時期，我國社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，房地產(chǎn)經(jīng)濟運行對于民生的影響較大，社會各界對于房地產(chǎn)價格的關(guān)注度較高。雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定性較差，波動較多，并且近年來房地產(chǎn)價格漲幅過高，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟波動情況，國家需采取一系列政策進行調(diào)控管理。因此，對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素以及應(yīng)對策略進行深入研究迫在眉睫。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的主要特征

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟復(fù)蘇階段

當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)歷低谷后，即可進入經(jīng)濟復(fù)蘇階段，處于供求不平衡狀態(tài)，供給量遠(yuǎn)大于需求量。有些房地產(chǎn)開發(fā)商項目投資數(shù)量急劇減少，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)供需關(guān)系穩(wěn)定，但是，隨著房地產(chǎn)市場凈需求量的不斷增加，供大于求的局面將逐漸發(fā)生變化，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟復(fù)蘇。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟繁榮階段

當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟逐漸復(fù)蘇后，房地產(chǎn)交易量越來越高，與此同時，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格租金也會隨之增長，開發(fā)商大力開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目。隨著房地產(chǎn)需求量的不斷增加，供給量越來越緊缺，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格、租金快速增長，此時部分開發(fā)商準(zhǔn)確把握市場機遇，大力開發(fā)建設(shè)新項目，在房地產(chǎn)市場刺激作用下，集團消費以及個人消費快速增長，使得房地產(chǎn)規(guī)模越來越大。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟衰退階段

在經(jīng)過房地產(chǎn)市場繁榮時期后，市場逐漸縮小，部分房地產(chǎn)產(chǎn)品價格過高，甚至超過消費者所能承受的范圍，導(dǎo)致消費者對于房地產(chǎn)的需求量不斷減少，供求關(guān)系發(fā)生變化，甚至造成房地產(chǎn)經(jīng)濟衰退。此時，房地產(chǎn)投資者會逐漸減少項目開發(fā)量，與此同時，已竣工房地產(chǎn)項目超過市場需求量，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格不斷降低，同時房地產(chǎn)產(chǎn)品交易量減少。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟蕭條階段

房地產(chǎn)市場供求矛盾越來越嚴(yán)重，企業(yè)市場競爭形勢日益激烈，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品價格不斷下跌。由于房地產(chǎn)市場萎縮，交易量銳減，因此房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)有價無市的局面，甚至對房地產(chǎn)企業(yè)正常運營造成不良影響。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素

（一）土地帶來的影響因素

在房地產(chǎn)經(jīng)濟波動中，土地資源是十分重要的影響因素，土地資源的使用過程類似于產(chǎn)品交易過程，具體而言指的是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，其對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響較大。我國土地資源豐富，在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)中，需妥善處理項目與自然生態(tài)環(huán)境之間的關(guān)系，如果對各類因素處理不當(dāng)，則會對房地產(chǎn)開發(fā)造成不良影響。另外，在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)中，國家政策的影響也比較大，要求房地產(chǎn)企業(yè)具有合法土地使用權(quán)，然后再對土地資源進行規(guī)劃建設(shè)，在對土地資源進行開發(fā)利用時，如果出現(xiàn)不可控因素，則會對房地產(chǎn)項目建設(shè)的順利進行以及市場營銷造成不良影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟波動問題。

（二）市場帶來的影響因素

通過對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進行分析，綜合考慮房地產(chǎn)市場實際情況，在房地產(chǎn)產(chǎn)品交易中，房產(chǎn)面積的影響比較大，市場因素可造成房地產(chǎn)經(jīng)濟波動。在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，要求對市場發(fā)展趨勢進行詳細(xì)調(diào)查，明確客戶實際需求，然后對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展進行科學(xué)調(diào)整。

（三）金融經(jīng)濟的影響因素

房地產(chǎn)市場具有密集性特征，在運轉(zhuǎn)過程中需使用大量資金，為了促進市場穩(wěn)定發(fā)展，必須保證資金充足，只有確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運轉(zhuǎn)，才能夠吸引更多投資資金。因此，資金與房地產(chǎn)市場發(fā)展相輔相成，為了促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極與銀行建立良好的合作關(guān)系，以貸款的形式引入大量資金，為企業(yè)穩(wěn)定運營發(fā)展奠定基礎(chǔ)。對于一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)，在激烈的市場競爭中，為提升市場競爭力，必須保證資金充足到位，因此，金融經(jīng)濟對于房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響也比較大。

（四）房地產(chǎn)的價格波動

現(xiàn)如今，市場經(jīng)濟環(huán)境越來越復(fù)雜，在各行各業(yè)發(fā)展中，要求對資源進行優(yōu)化配置，使得各行各業(yè)之間能夠形成合理的競爭關(guān)系。房地產(chǎn)價格是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的重要因素，對于房地產(chǎn)價格波動情況的預(yù)測難度較大。但是，價格對于房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響較大，在紅利的影響下，很多資金雄厚的企業(yè)積極投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，資本投入量巨大，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)虛假經(jīng)濟現(xiàn)象，甚至部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的應(yīng)對策略

（一）規(guī)范土地市場

在土地市場管理中，相關(guān)政府部門應(yīng)對土地市場管理予以高度重視，在對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)進行管控時，應(yīng)注意以下幾點：第一，需做好總量控制，根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定對土地資源進行科學(xué)合理的利用，在土地供應(yīng)方面需要制定科學(xué)完善的制度，對房地產(chǎn)市場經(jīng)營發(fā)展情況進行全方位監(jiān)控管理。第二，在招標(biāo)拍賣管理中，也應(yīng)加強規(guī)范性控制，強化土地轉(zhuǎn)讓管理，使得土地招標(biāo)形式具有市場化特征，在此過程中，還需對行政性土地出讓方式進行嚴(yán)格管控，避免在交易過程中發(fā)生違規(guī)操作行為。第三，政府有關(guān)部門需加強對于土地市場的監(jiān)控管理，不斷提升政府土地供應(yīng)能力，確保土地市場規(guī)范性，同時還應(yīng)開放土地轉(zhuǎn)讓市場，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓至供應(yīng)市場中。第四，建立健全土地供應(yīng)機制，使其能夠為房地產(chǎn)市場發(fā)展奠定基礎(chǔ)，政府有關(guān)部門需掌握一級市場土地使用權(quán)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動。

（二）針對土地市場開展規(guī)范化措施

為了促進房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，必須對房地產(chǎn)市場進行全面細(xì)致的調(diào)查，詳細(xì)了解消費者意愿，對各類市場影響因素進行整合分析，降低房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展風(fēng)險。另外，在項目開發(fā)管理中，政府有關(guān)部門需對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案進行嚴(yán)格審查，如果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目不符合要求，則不予辦理規(guī)劃審批手續(xù)。除此以外，住建部門需對房地產(chǎn)開發(fā)項目施工圖紙、設(shè)計方案、施工許可證等進行嚴(yán)格審查，如果房地產(chǎn)開發(fā)項目沒有嚴(yán)格依據(jù)批準(zhǔn)方案進行建設(shè)，則應(yīng)告知城管執(zhí)法部門，并不予辦理竣工驗收手續(xù)。

（三）逐步完善經(jīng)濟管理體制

房地產(chǎn)市場發(fā)展與國民經(jīng)濟密切相關(guān)，在國家經(jīng)濟發(fā)展中，任何行業(yè)領(lǐng)域發(fā)生較大經(jīng)濟波動，均可能會對房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定性造成不良影響?，F(xiàn)如今，城市化建設(shè)速度不斷加快，在城市化建設(shè)過程中，需構(gòu)建完善的經(jīng)濟管理體制：第一，合理控制房價，并采用優(yōu)惠政策，比如現(xiàn)如今很多城市居民對于居住環(huán)境的要求為經(jīng)濟適用，對此，在房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計中，應(yīng)將經(jīng)濟適用房作為項目開發(fā)對象。第二，創(chuàng)建金融管制體系，在房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟控制中，詳細(xì)了解區(qū)域經(jīng)濟管理體制的要求，促進房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（四）降低投資風(fēng)險，提高評估和預(yù)測能力

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟收益較高，但是在經(jīng)營發(fā)展中所面臨的風(fēng)險因素也比較復(fù)雜，在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)全過程中，均存在很多風(fēng)險因素，對此，應(yīng)采取有效措施合理規(guī)避并控制風(fēng)險因素。政府有關(guān)部門應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)提供政策支持，促進房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，另外，房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)前，應(yīng)做好市場調(diào)研，及時掌握房地產(chǎn)行業(yè)信息和動態(tài)，做好完善的準(zhǔn)備工作，降低房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)風(fēng)險。

五、結(jié)語

綜上所述，本文主要對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素以及優(yōu)化對策進應(yīng)對策略進行了詳細(xì)探究。房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素比較多，包括土地市場、金融經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)價格波動等，各類因素綜合作用于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的影響較大。如果控制不當(dāng)，則會造成房地產(chǎn)市場經(jīng)濟波動較大，對此，需加強土地市場管理，采取有效的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟調(diào)控策略，制定完善的經(jīng)濟管理體制，降低投資風(fēng)險，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。