董萬(wàn)國(guó)

(安徽工業(yè)大學(xué) 管理科學(xué)與工程學(xué)院，安徽 馬鞍山 243032)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中非常重要的一部分，它的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng),帶動(dòng)了許多其他行業(yè)的發(fā)展。近幾年來(lái)以碧桂園為代表的一線(xiàn)房企在三四線(xiàn)城市迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，并取得了驚人的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，一二線(xiàn)城市地王項(xiàng)目頻現(xiàn)，三四線(xiàn)城市的土地樓面價(jià)也水漲船高，直接導(dǎo)致三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)迅速增加。房地產(chǎn)行業(yè)是“三高”行業(yè)，如果只重視其高回報(bào)而忽視其高風(fēng)險(xiǎn)和高投資，那么風(fēng)險(xiǎn)事件一旦發(fā)生，開(kāi)發(fā)商將面臨巨大損失，因此研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施非常必要。

一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩個(gè)方面，它們是兩個(gè)相互分離而又不可分割的整體，房地產(chǎn)是一種客觀(guān)存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利[1]。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指各種不確定性因素導(dǎo)致房地產(chǎn)的投資收益偏離預(yù)期收益[2]。當(dāng)投資收益未達(dá)到預(yù)期收益但其數(shù)值為正數(shù)時(shí)，房地產(chǎn)投資面臨的是投資的機(jī)會(huì)損失；當(dāng)投資收益為負(fù)，房地產(chǎn)投資面臨的是直接的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的投資，從前期的決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段到后期的竣工驗(yàn)收階段，都面臨著諸多的不確定。房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)復(fù)雜并且充滿(mǎn)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的影響因素很多，在研究房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源、變化趨勢(shì)和規(guī)律之前需要對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的分類(lèi)。本研究中，我們將房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)劃分為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)四類(lèi)。

(一)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在財(cái)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中，由于各種難以預(yù)料或控制的因素影響，使財(cái)務(wù)狀況具有不確定性，從而使企業(yè)有蒙受損失的可能性。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾類(lèi)。

1.利率上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。利率上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)指的是利率上升對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面的影響，第一是影響房地產(chǎn)銷(xiāo)售的純利潤(rùn)，第二是增加投資者的開(kāi)發(fā)成本。

2.資金回收風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)銷(xiāo)售的實(shí)現(xiàn)與否，要依靠資金的兩個(gè)轉(zhuǎn)化過(guò)程，一個(gè)是從資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金的過(guò)程，另一個(gè)是由結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金的過(guò)程。這兩個(gè)轉(zhuǎn)化過(guò)程的時(shí)間和金額不確定性，就是資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

3.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)是指因貨幣貶值導(dǎo)致原材料費(fèi)用、人工費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)等全面上漲，從而給房地產(chǎn)投資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

4.財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用負(fù)債融資及優(yōu)先股籌資后，房地產(chǎn)企業(yè)投資者和普通股股東所需負(fù)擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)。

(二)項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)主要指在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中遭遇原材料價(jià)格升高、設(shè)計(jì)變更、施工周期增加、建筑施工質(zhì)量等問(wèn)題，統(tǒng)稱(chēng)為項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。

1.材料價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。材料價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)指的是因?yàn)樵牧系膬r(jià)格變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資成本增加帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。原材料的成本約占施工項(xiàng)目總成本的70%左右，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的周期基本在2～3年，期間主材價(jià)格是經(jīng)常變動(dòng)的，特別是近年來(lái)國(guó)家加大對(duì)環(huán)保工作的治理，使得沙石和水泥的市場(chǎng)價(jià)大幅度提升，導(dǎo)致房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本隨之增加。

2.設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)是指由于設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致房地產(chǎn)投資成本增加，如果是投資者主動(dòng)提出的設(shè)計(jì)方案變更，需要支付給承包單位重復(fù)施工和設(shè)計(jì)單位的重復(fù)設(shè)計(jì)費(fèi)用，一般來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)變更往往會(huì)帶來(lái)投資額的增加[3]。

3.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的施工質(zhì)量非常敏感，頻頻發(fā)生的交房群訴事件絕大多數(shù)都是和工程質(zhì)量有關(guān)。建設(shè)工程的質(zhì)量控制不到位，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的品牌產(chǎn)生直接影響，如果在政府監(jiān)管環(huán)節(jié)中被發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題會(huì)導(dǎo)致返工、加固處理、停工整頓、不予驗(yàn)收等情形出現(xiàn)，這都會(huì)增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投入。

4.施工周期增加風(fēng)險(xiǎn)。施工周期增加風(fēng)險(xiǎn)指的是因?yàn)槭┕ぶ芷诘难娱L(zhǎng)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本增加帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。施工周期的延長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致被索賠的風(fēng)險(xiǎn)大大增加、資金周轉(zhuǎn)速度減慢，企業(yè)的財(cái)務(wù)成本也會(huì)隨之增加，因此，施工周期對(duì)房地產(chǎn)投資成本的控制至關(guān)重要。

(三)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因?qū)е峦顿Y項(xiàng)目無(wú)法完成預(yù)期的銷(xiāo)售計(jì)劃，這里的銷(xiāo)售計(jì)劃指的是在既定的時(shí)間內(nèi)完成的預(yù)期的售價(jià)和銷(xiāo)量，如果是預(yù)期的售價(jià)沒(méi)有達(dá)到，會(huì)導(dǎo)致銷(xiāo)售收入的減少，侵蝕項(xiàng)目利潤(rùn)，如果是預(yù)期的銷(xiāo)量沒(méi)有達(dá)到，會(huì)給投資者帶來(lái)資產(chǎn)沉淀的風(fēng)險(xiǎn)。

1.同行競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目周邊往往會(huì)有不同房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)品，如果競(jìng)品數(shù)量多，可供消費(fèi)者選擇的機(jī)會(huì)就多, 這會(huì)直接影響到投資項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況和利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。

2.購(gòu)買(mǎi)力狀況風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它兼有投資和使用的雙重價(jià)值。對(duì)于一些較大的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)周期往往需要很多年，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求、態(tài)度,都會(huì)隨時(shí)間延長(zhǎng)而改變，勢(shì)必會(huì)造成產(chǎn)品滯銷(xiāo)或售價(jià)降低等狀況出現(xiàn), 這都會(huì)影響投資者的投資收益。

3.商業(yè)文教狀況風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)這種特殊商品時(shí)會(huì)很注重其周邊環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施配置情況，尤其是教育配套和商業(yè)配套情況。因?yàn)檫@些與他們的生活息息相關(guān)，與此同時(shí)，一個(gè)好的教育和商業(yè)配套對(duì)房產(chǎn)的增值和保值都非常重要。

4.自然環(huán)境狀況風(fēng)險(xiǎn)。自然環(huán)境狀況風(fēng)險(xiǎn)主要是包含區(qū)位選擇、交通位置﹑環(huán)境因素﹑自然風(fēng)險(xiǎn)等四個(gè)方面。自然環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)影響非常明顯，房地產(chǎn)在投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷(xiāo)售時(shí)要考慮其影響[4]。

(四)政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)指的是由國(guó)家或地方政府發(fā)起的主動(dòng)的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策行為[5]。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)受政府調(diào)控政策的影響非常大，特別是2016年以來(lái)在“因城施策”的政策指導(dǎo)下，各地政府根據(jù)自身情況制定了地方房地產(chǎn)調(diào)控政策，在遏制房?jī)r(jià)快速上漲發(fā)揮了一定的作用。然而，政府調(diào)控政策的發(fā)布和執(zhí)行的時(shí)間并不是事先公布，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有足夠時(shí)間采取應(yīng)對(duì)措施，房地產(chǎn)調(diào)整控制政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的, 如果投資項(xiàng)目選擇時(shí)間不當(dāng),可能會(huì)遭受巨大的損失。

1.政府對(duì)售價(jià)的限制風(fēng)險(xiǎn)。政府對(duì)房?jī)r(jià)的限制會(huì)直接導(dǎo)致銷(xiāo)售收入的減少，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本卻變化不大，這會(huì)直接侵蝕房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)，甚至?xí)?dǎo)致項(xiàng)目發(fā)生虧損。

2.政府對(duì)投資規(guī)模的宏觀(guān)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。政府宏觀(guān)調(diào)控是政府通過(guò)行政手段與經(jīng)濟(jì)手段對(duì)房地產(chǎn)的投資規(guī)模進(jìn)行控制，以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投資，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。

3.政府新出臺(tái)的稅務(wù)政策風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)過(guò)了多次的稅收政策改革，相關(guān)的稅收政策有了明顯的改變，企業(yè)在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中容易出現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)。

4.政府限購(gòu)、限售政策風(fēng)險(xiǎn)。限購(gòu)給購(gòu)房者設(shè)定了一個(gè)門(mén)檻，會(huì)影響投資多套住房的群體；限售堵住了購(gòu)房者的后路，對(duì)投資獲利想立馬變現(xiàn)的群體影響較大。限購(gòu)、限售政策的執(zhí)行會(huì)打擊投資客戶(hù)的積極性，不利于房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)滯銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。

三、層次分析法

(一)層次結(jié)構(gòu)模型的建立

層次分析法(AHP)是由美國(guó)運(yùn)籌學(xué)專(zhuān)家在20世紀(jì)70年代初期美國(guó)國(guó)防部的某個(gè)課題研究時(shí)提出的[6]。層次結(jié)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上建立的，通過(guò)對(duì)可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行整理、劃分，排列于不同的層次之間，最終形成層次結(jié)構(gòu)圖。圖1是根據(jù)上述風(fēng)險(xiǎn)分析構(gòu)建的某二線(xiàn)城市房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)模型。

圖1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析層次結(jié)構(gòu)模型

(二)構(gòu)造成對(duì)比較矩陣

根據(jù)圖1確定的風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)模型，綜合專(zhuān)家打分結(jié)果，本次專(zhuān)家打分表共收集10份，專(zhuān)家均來(lái)自TOP10房地產(chǎn)企業(yè)，崗位級(jí)別選擇為成本經(jīng)理及以上，這確保了打分的可靠性。在1～9標(biāo)度法基礎(chǔ)上構(gòu)造判斷矩陣，再計(jì)算出各級(jí)指標(biāo)的權(quán)重值[7]，各判斷矩陣打分結(jié)果和權(quán)重計(jì)算結(jié)果如表1至表5所示。

表1 判斷矩陣A-B

表2 判斷矩陣B1-C

表3 判斷矩陣B2-C

表4 判斷矩陣B3-C

表5 判斷矩陣B4-C

(三)計(jì)算單排序權(quán)向量并做一致性檢驗(yàn)

將各判斷矩陣輸入Matlab軟件中，得出矩陣的最大特征值和特征向量，然后計(jì)算出各指標(biāo)的權(quán)重向量，再對(duì)每一個(gè)判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)來(lái)確保數(shù)據(jù)的可靠性。當(dāng)結(jié)果CR≤0.1，則表明一致性檢驗(yàn)合格，RI的取值見(jiàn)表6。

CR=CI/RI

(1)

CI= (λmax-n)/(n-1)

(2)

其中：CR為一致性比率，CI為一致性指標(biāo)，λmax為最大特征根，n為矩陣的階數(shù)，RI為隨機(jī)一次性指標(biāo)。

表6 隨機(jī)一致性RI表格

(四)計(jì)算總排序權(quán)向量并做組合一致性檢驗(yàn)

最后要完成總排序權(quán)向量的一致性檢驗(yàn)?？倷?quán)重一致性比率CR的計(jì)算公式見(jiàn)公式(3)；總權(quán)重計(jì)算方法是將一級(jí)指標(biāo)的權(quán)重與二級(jí)指標(biāo)的權(quán)重逐一相乘，如此由下而上逐層順序進(jìn)行,最終得到各指標(biāo)權(quán)重，層次總排序一致性結(jié)果檢驗(yàn)詳見(jiàn)表7，各風(fēng)險(xiǎn)因素層次總排序結(jié)果見(jiàn)表8。

(3)

其中：CIm為第二層級(jí)第m個(gè)矩陣的一致性指標(biāo)，bm為第一層級(jí)指標(biāo)B的權(quán)重。

表7 總排序一致性檢驗(yàn)

四、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

在了解房地產(chǎn)概念、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型的基礎(chǔ)上研究如何提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，將投資風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失控制降為最低作為研究的重點(diǎn)，以可行性研究為核心，建立信息中心和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，注重工程質(zhì)量，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等維度進(jìn)行闡述。

表8 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)各風(fēng)險(xiǎn)因素層次總排序計(jì)算結(jié)果

(一)重視可行性研究

可行性研究階段的風(fēng)險(xiǎn)控制是最前端也是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，在可行性研究階段應(yīng)全面搜集市場(chǎng)信息，采用實(shí)地考察和調(diào)研的方法，獲取詳實(shí)的數(shù)據(jù)，做好市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、人力資源和敏感性因素的評(píng)估，評(píng)估擬投資項(xiàng)目的盈利能力，并在分析的基礎(chǔ)上做出客觀(guān)的決策。其中市場(chǎng)分析包含的內(nèi)容有很多，如擬投資項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、競(jìng)品的分布情況、產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、顧客群體的特點(diǎn)等；財(cái)務(wù)評(píng)估包括投資項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)總成本估算，凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)替換修改、融資方式，資金峰值預(yù)測(cè)，盈虧平衡點(diǎn)，投資回收期和內(nèi)部收益率估計(jì)，資金周轉(zhuǎn)速度估算替換修改；人力資源分析重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)高管的優(yōu)秀管理能力和企業(yè)文化，在招聘的環(huán)節(jié)要招聘認(rèn)可企業(yè)文化的員工；房地產(chǎn)投資項(xiàng)目主要的核心敏感因素有銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售數(shù)量、成本增減、資金籌措的變化。

(二)建立信息中心和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)很高的行業(yè)，企業(yè)在決策中如果缺乏有效、及時(shí)的信息，很難做出正確的決策。在可行性研究階段，如果信息完整，可以幫助投資者快速做出判斷，減少?zèng)Q策失誤；在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，及時(shí)的收集信息可以方便管理者進(jìn)行有效管理。首先，要成立專(zhuān)門(mén)的信息收集部門(mén)，由該部門(mén)對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行整理、加工；其次，要建立明確的規(guī)章制度，明確信息的傳輸路徑，通過(guò)制度的約束保證信息中心能夠第一時(shí)間獲取信息；信息搜集的最終目的是對(duì)信息進(jìn)行整理、加工，形成對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有用的信息。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)系統(tǒng)的建立可以使投資者能更好地控制和管理項(xiàng)目建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)。在風(fēng)險(xiǎn)體系建立過(guò)程中應(yīng)遵循以下原則：首先是風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系必須是用定量指標(biāo)來(lái)衡量，這有利于進(jìn)行項(xiàng)目決策；其次是風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系必須要與過(guò)往的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)結(jié)合分析。預(yù)警體系利用信息中心的數(shù)據(jù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，如果發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)警程序就會(huì)啟動(dòng)。

(三)重視工程質(zhì)量

工程質(zhì)量堅(jiān)持以人為控制核心，項(xiàng)目經(jīng)理組建質(zhì)量和安全管理小組，將質(zhì)量管理工作責(zé)任到人，并對(duì)質(zhì)量管理的結(jié)果負(fù)責(zé)；在工程招投標(biāo)中應(yīng)遵循公開(kāi)、公平、公正及優(yōu)先選擇條件和信譽(yù)好、綜合實(shí)力強(qiáng)的單位為原則，確保工程項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量。在工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中定期舉行工程質(zhì)量會(huì)議和安全專(zhuān)題會(huì)議，從思想上讓各參與主體樹(shù)立“質(zhì)量重于泰山”的質(zhì)量理念。

(四)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

項(xiàng)目可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)或項(xiàng)目擔(dān)保來(lái)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移[8]。規(guī)避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的方法有多種：一是完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這種方法是通過(guò)犧牲投資的機(jī)會(huì)成本來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；二是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)損失的控制，投資者可以事先預(yù)測(cè)項(xiàng)目可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)并提前想好應(yīng)對(duì)措施，或者是采取一些方法減少風(fēng)險(xiǎn)的損失量；三是自留風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)損失小、發(fā)生概率小的風(fēng)險(xiǎn)留給自己承擔(dān)[9]。

(五)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

要提升房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，首先要掌握風(fēng)險(xiǎn)控制的基本方法。其次要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有序、規(guī)范的管理，只有這樣項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力才能得到大幅度的提升。那么這就意味著項(xiàng)目投資人需要建立完整的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、預(yù)估、分析的步驟和方法，并熟練運(yùn)用項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的相關(guān)技術(shù)，使其在遭遇風(fēng)險(xiǎn)襲擊時(shí)能夠化險(xiǎn)為夷；另一方面要求投資者學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)內(nèi)外一線(xiàn)房企投資風(fēng)險(xiǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)和方法。