陳友華，呂 程

(南京大學社會學院，江蘇南京 210023)

歐美國家的住房制度大致可分為兩類：一類以英美等為代表的鼓勵自有住房制度，另一類以德國、瑞典等為代表的對自有住房持中立態(tài)度的住房制度。20世紀90年代，英國學者奧斯瓦德提出了著名的“自有住房陷阱”假說，他通過經(jīng)驗研究認為：購買房產(chǎn)會降低勞動者的流動性，導致失業(yè)率的上升和經(jīng)濟活力的下降[1]。這一假說對英美大力補貼自有住房制度提出了質(zhì)疑，引發(fā)世界范圍內(nèi)的學者對奧斯瓦德假說持續(xù)的討論和驗證。

“自有住房陷阱”是否適用于中國亟待研究。目前，國內(nèi)媒體流行的一類觀點認為：大城市年輕人買房等于眼前的茍且生活，不買房才有詩和遠方，這是對奧斯瓦德假說某種程度上的支持，而國內(nèi)學界鮮少有對“自有住房陷阱”的研究。本研究將通過借鑒國外學者對“自有住房陷阱”的經(jīng)驗研究，考察當下中國城市的自有住房究竟如何影響個體及家庭的態(tài)度、行為與決策，對中國區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展造成何種后果，為住房調(diào)控因城施策提出改善建議。

一、自有住房陷阱：概念及爭議

1.概念與理論

1996年，英國經(jīng)濟學家奧斯瓦德得出了一個粗略的結(jié)論：住房自有率和失業(yè)率在統(tǒng)計學上存在顯著的正相關(guān)，住房自有率每上升5個百分點，失業(yè)率上升1個百分點。當時正值歐洲失業(yè)率大幅上升時期，許多學者都試圖探究高失業(yè)率的成因及對策，奧斯瓦德也是其中之一，他本人也承認“自有住房陷阱”是假說不是結(jié)論，需要更多的實證研究去驗證。

從理論上看，奧斯瓦德的研究具有一定的創(chuàng)新性，其研究假設(shè)和住房經(jīng)濟學中傳統(tǒng)的關(guān)于地理流動性、失業(yè)與搜尋行為、自有住房模式的研究主題相關(guān)。在他之前的部分學者集中研究了1970—1980年英國公共住房政策對勞動力流動和激勵效應的負面影響[2-4]。奧斯瓦德對失業(yè)和自有住房之間積極關(guān)系的主要解釋是：當房主考慮搬家來接受新工作時，由于購買和出售住房而通常面臨比租客更高的交易成本，這些費用也意味著房主相比于租房者更可能選擇不搬家，接受更長的通勤距離，這會導致經(jīng)濟成本上升，對工作的激勵減少。交易成本增加的另一個后果是，一些房主在求職時會接受完全不適合他們的工作，這種不匹配降低了經(jīng)濟效率，會使勞動力市場進一步惡化。

2.爭議

奧斯瓦德的研究一石激起千層浪，隨后一些學者運用宏觀數(shù)據(jù)驗證并支持了奧斯瓦德的假設(shè)，主要包括：Dohmen認為業(yè)主有較高的移動和交易成本[5]；Best等提出，抵押貸款和資本利得稅等會導致鎖定效應[6]，同時研究還得出了業(yè)主對當?shù)厣鐣Y本的更高投資[7]、業(yè)主對損失厭惡[8]、業(yè)主對流動性預期和偏好較低等[9]結(jié)論。

然而，這些宏觀研究和長久以來對購房者與流動性及失業(yè)關(guān)系的微觀研究相悖。個人層面的研究表明，相比于租客，業(yè)主的失業(yè)風險更小，失業(yè)持續(xù)時間更短且工資收入更高[10]。同時，奧斯瓦德的研究也和家庭自有住房優(yōu)勢的大量經(jīng)驗研究相違背。在英國以及大部分英語國家，長久以來存在對私人產(chǎn)權(quán)的偏好，擁有產(chǎn)權(quán)被認為可以帶來財富積累，為子女帶來更好的教育和收入，更多鄰里的社會資本以及居住的穩(wěn)定性等正面效益。Rohe等對美國的研究認為，自有住房給家庭帶來的財富增加可以幫助家庭遷往機會更多的地區(qū)，即便在最蕭條的住房市場和經(jīng)濟環(huán)境之下，房東依然可以選擇出租房屋并搬去其他城市[11]。Coulson等的研究提出，小區(qū)內(nèi)平均一套出租房轉(zhuǎn)為自住房，將給整個小區(qū)住房均價帶來年均1 300美金增值的外部效應[12]。因此，他們認為自有住房是值得鼓勵的，政策補貼的存在是必要的。

還有學者對奧斯瓦德的研究方法提出了質(zhì)疑：第一，奧斯瓦德的研究沒有考慮自有住房和就業(yè)的內(nèi)生關(guān)系和選擇性偏差，即究竟是因為購買住房而導致流動性下降，還是因為本身穩(wěn)定性較強的就業(yè)者選擇購買住房。第二，奧斯瓦德的研究僅僅是簡單的二元回歸，從宏觀層面看，他至少遺漏了受教育水平、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟水平等對就業(yè)率有較大影響的控制變量。Flatau等在控制了相關(guān)變量后的研究結(jié)果顯示，“自有住房陷阱”假說在澳大利亞并不成立[13]。

3.住房自有率究竟高好還是低好？

微觀層面的研究顯示，房主比租房者在就業(yè)市場有更好的表現(xiàn)，這是否意味著高住房自有率就會帶來高就業(yè)率和經(jīng)濟繁榮？現(xiàn)實的經(jīng)驗又顯然不是，從宏觀的國家和城市層面都不支持這一假設(shè)。微觀的經(jīng)驗和宏觀的數(shù)據(jù)存在矛盾，主要原因在于住房自有率和失業(yè)率、勞動力市場流動性等之間的關(guān)系非常復雜，存在極強的內(nèi)生性，因此需要控制一定的前提條件來分析因果關(guān)系。

轉(zhuǎn)型過程中的住房市場對家庭自有住房的準隨機分配，被認為可以較好地解決內(nèi)生性問題。Sodini等對瑞典社會住房私有化的研究發(fā)現(xiàn)，自有住房促使家庭更加努力工作，增加勞動收入，并促進家庭的流動性[14]。Broullkov等認為，中歐和東歐公共住房私有化有助于消除內(nèi)生性影響，他們的研究發(fā)現(xiàn)只有微弱的證據(jù)表明，房主不太愿意搬家，沒有證據(jù)表明相對于租房者，房主的失業(yè)風險更高[15]。進一步的研究認為，要考慮自有住房帶來的外部性，如芬蘭租賃住房市場放松管制改革對自有住房和失業(yè)的研究顯示：1990年初芬蘭取消對租賃住房市場的管制，租金利潤增加導致租房供應增加，降低了放松管制地區(qū)的住房自有率。Laamanen提出，雖然房主不太可能經(jīng)歷失業(yè)，但住房自有率增加帶來失業(yè)率上升可能是由房主消費減少和就業(yè)競爭增加所產(chǎn)生的負外部性導致的，但他并不能確定這一負外部性究竟是自有住房導致的，還是租金管制導致的，亦或二者共同作用的結(jié)果[16]。Sodini等的研究也證實，在購房的第一年，家庭消費支出會顯著下降，但隨后這一影響會逐漸降低，當房主選擇賣出房產(chǎn)時，家庭的消費又會隨之大幅上升，房產(chǎn)被認為具有抵御家庭風險的正面作用[14]。

阿巴拉契亞山脈地區(qū)是美國相對低收入?yún)^(qū)域，研究發(fā)現(xiàn)這里的住房自有率較高，而人們的流動性卻較低，這和通常認為一個區(qū)域經(jīng)濟差應該有更多人向外流動尋找就業(yè)機會的假設(shè)相反。研究發(fā)現(xiàn)主要原因是這里的不動產(chǎn)價格偏低，遷出的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成本過高，結(jié)果導致了遷出率較低，自有住房確實“鎖住”了這一地區(qū)的房主[17]。對次貸危機以來美國住房自有率、流動性及就業(yè)的研究顯示：房價快速下跌區(qū)域的失業(yè)周期明顯長于房價下跌幅度較小的區(qū)域，而同一區(qū)域內(nèi)部的購房者和租房者的失業(yè)周期沒有顯著差異。住房違約增加房主的流動性，住房價格下跌導致房主流動性下降，正負影響相互沖抵，結(jié)果顯示房主和租客的失業(yè)率沒有明顯差異，自有住房并沒有鎖住購房者帶來的結(jié)構(gòu)性失業(yè)[18]。

二、中國大城市：自有住房陷阱是個偽命題

雖然奧斯瓦德的“自有住房陷阱”假說從概念到方法都存在較大爭議，但對這一問題的研究將為我國住房調(diào)控政策提供有力的理論和現(xiàn)實依據(jù)。目前，有少部分國內(nèi)學者對我國住房市場和勞動力市場之間的關(guān)系進行了研究，直接針對“自有住房陷阱”這一問題的研究，僅有劉斌研究發(fā)現(xiàn)，高住房自有率對勞動參與率具有顯著的正向影響，對勞動力流動有顯著的抑制作用[19]。但該研究缺少對微觀個體家庭及分城市層面的探討，因此無法把握和理解自有住房究竟會對中國經(jīng)濟社會發(fā)展造成何種后果，也無法提出行之有效的應對之策。

1.購房行為與人生態(tài)度

總體而言，中國一二線城市的房產(chǎn)仍屬于稀缺資源，購買房產(chǎn)本身更多是一種對稀缺資源競爭的結(jié)果，是對大城市新移民的一種篩選。如果不是生在大城市，個人或其后代多終將成為大城市的移民。由于移民在大城市沒有房產(chǎn)可供繼承，且大城市房價高昂，普通家庭越來越難以在大城市全款購房，借助金融杠桿而圓大城市住房夢成為多數(shù)普通家庭的現(xiàn)實選擇。因此，“房奴”不是人人都有資格做的，“房奴”是多數(shù)普通人，特別是大城市移民一生的必經(jīng)階段。在國內(nèi)一二線城市購房，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，目前通常需要擁有購房資格、首付款及貸款資格，這些要求本身就是對購房者受教育水平、個人能力、收入水平、工作穩(wěn)定性、原生家庭財富積累狀況與能力的一種正向篩選。邊燕杰等的研究也認為，改革開放以來是否擁有住房產(chǎn)權(quán)是個人或家庭經(jīng)濟能力和成就的重要標志[20]。

購房行為背后更折射出人生態(tài)度上的差異，購房者通常對未來看好，特別是對所在城市的發(fā)展前景看好，否則一般不會購買該城市的住房。同時，購房也是個人對家庭責任擔當?shù)木唧w表現(xiàn)形式，因為在中國的城市，自有產(chǎn)權(quán)住房通常與教育、醫(yī)療等資源掛鉤。購房者更多是以積極心態(tài)去應對生活的艱辛與壓力。

購房后的人生態(tài)度和家庭行為也因此而發(fā)生改變。房屋是家的物質(zhì)承載體，只有擁有房產(chǎn)，才有家的感覺，人們的漂泊感因此而減少甚至消失，生活安定性因素增加，滿意度與幸福感也隨之增加。李駿認為，中國城市的購房者有更高的政治積極性和社區(qū)事務參與度，這與西方國家的經(jīng)驗觀察相一致[21]。許多研究亦表明，買房會促進個體更積極努力地工作，提升職業(yè)能力，促進收入增加[22]?，F(xiàn)實中大量個案經(jīng)驗顯示，購買房產(chǎn)給予年輕人一種外部壓力，增強自律能力，使人靜下心來努力工作，加強人力資本投資，收獲更好的職業(yè)發(fā)展。購房行為不僅會促進家庭消費理性的增加，減少奢侈型和沖動型消費，而且還會增強個人及家庭的風險意識和自律能力，例如家庭和個人會更重視對健康的投資、購買保險等。此外，購買房產(chǎn)還會增強家庭的投資理財意識，長遠看有利于家庭的財富積累。與此同時，購買房產(chǎn)實際上給家庭成員構(gòu)建了一個共同的奮斗目標，有利于家庭成員之間的團結(jié)與家庭內(nèi)部凝聚力的增強。

2.購房行為、流動性與就業(yè)

(1)短期視角

短期看，購房可能導致家庭流動資金的大幅減少，但這并不等同于流動性降低和就業(yè)機會的減少。“自有住房陷阱”假說主要基于流動成本、失業(yè)與搜尋行為等相關(guān)理論。就流動成本而言，一二線城市的購房者并不一定比租房者面臨更高的流動成本。如果購房者沒有資金壓力并且看好所在城市的發(fā)展前景，可以選擇不出售房產(chǎn)，空置或出租。如果存在資金壓力，但又因為看好城市發(fā)展前景等原因而惜售，可以選擇其他家庭成員留在原有城市，僅有需要異地就業(yè)的家庭成員離開；或者選擇采用住房抵押借貸等方法緩解暫時的資金困難。只有當購房者選擇出售本地房產(chǎn)時，才可能面臨比租房者高的流動成本，這一成本主要來自房產(chǎn)交易的傭金和稅費。此外，租房者的流動也會面臨經(jīng)濟成本，例如可能違約而帶來的押金損失、更高頻率的搬家?guī)淼某杀镜取?/p>

除了考慮經(jīng)濟成本，更需要考慮經(jīng)濟收益。對于購房者而言，一二線城市房產(chǎn)流動性和增值性較好，在賣出時通常能獲得一定幅度的溢價。無論是購房者還是租房者，流動的目的地多是發(fā)展機會更多的城市，一二線城市的房產(chǎn)會幫助希望流動的購房者獲得更多金融、財富的支持與保障。因此，從短期視角來看，擁有住房會成為大城市購房者流動以及獲得更多更好就業(yè)機會的障礙這一假設(shè)很難成立。

(2)長期視角

長期看，隨著大城市房價的上漲，購房者財富會因此而增加，遷移時賣出房屋所獲得的收益也會隨之增加，購房者陷入“自有住房陷阱”的可能性更小。從遷移時的經(jīng)濟承受能力角度看，大城市的自有住房會增加購房者遷移流動的可能性。

從長期的勞動力市場均衡和失業(yè)及搜尋理論來看，購房者會陷入“自有住房陷阱”的假設(shè)也很難成立。假設(shè)租客會遷移到失業(yè)率更低且工資更高的地區(qū)，長期來看這又會導致各個地區(qū)失業(yè)率和工資趨于均衡。同時，如果自有住房造成失業(yè)率的上升和工資的下降，那么公司會選擇遷移到購房者更多的地區(qū)，最終由競爭推動各個地區(qū)的失業(yè)率和工資達到均衡。

3.大城市自有住房與城市發(fā)展的外部性

(1)大城市自有住房的負外部性

第一，購房究竟是促進還是抑制了消費？擁有房產(chǎn)不會給大城市的購房者自身帶來“鎖定”效應，那是否會帶來負外部效應？首先是消費的下降。需要指出的是：住房具有投資品與消費品的雙重屬性，購房本身是多數(shù)家庭的最大額消費。住房消費增加，在收入既定或者變化不大的情況下會抑制購房家庭的其他消費，住房消費與其他消費之間存在競爭效應，但住房消費又有如下三大特點：

一是住房消費會動用大額家庭儲蓄。例如，通常所說的“六個荷包”，即購房的首付款或者全款，通常需要動用夫妻雙方及雙方老人共3個家庭6口人的儲蓄。購房本身還具有杠桿效應，即住房貸款本身有利于擴大消費，甚至是提前消費。

二是住房消費不僅會拉動后期消費，如家具家電消費等，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長，還會拉動包括水泥、建材等在內(nèi)的前期消費。從宏觀數(shù)據(jù)看，房屋銷售量的急劇增加往往會帶動大額的裝修、家具家電等消費。2016—2017年商品房銷售額顯著上升，同時帶動家具家電銷售額增速均在10%以上。2018年，由于房價出現(xiàn)了地區(qū)間漲跌分化，銷售額小幅增長，也使得家具家電和建筑裝潢等消費額增速回落[23]。

三是房產(chǎn)具有財富效應。當房產(chǎn)增值時，購房者財富擴張，消費信心也因此而增加，會擴大消費；當房產(chǎn)縮水時，消費會因此而縮減。對瑞典的研究顯示，在購房后一年內(nèi)，購房家庭消費明顯下降，但隨著收入的穩(wěn)步增加尤其是財產(chǎn)性收入增加的預期，房價上漲帶來的財富效應、家庭投資理財能力提高等，消費不僅沒有下降還會帶來增長。大部分國外的經(jīng)驗研究都證實，房價上漲時帶來的財富效應普遍存在。國內(nèi)關(guān)于房價上漲與財富效應關(guān)系的研究結(jié)果存在一定爭議。從微觀的家庭視角看，有學者認為存在普遍的財富效應[24]；也有學者認為財富效應在不同群體中存在差異，例如老人通常比年輕人具有更高的住房財富效應[25]；經(jīng)濟越發(fā)達地區(qū)房產(chǎn)的財富效應越顯著，收入越高財富效應越大等[26]。還有研究認為，住宅價格上漲會抑制平均消費的增加，尤其會約束有購房需求家庭的消費行為[27]，原因在于房地產(chǎn)金融發(fā)展滯后[28]，保障房供給水平不足等[29]。

雖然國內(nèi)研究存在不一致性，且缺乏對不同等級城市住房財富效應的檢驗，但可以明確：住房財富效應只存在于房價上漲之時，而大城市住房相比中小城市有更強的保值增值性。部分研究也證實，地區(qū)經(jīng)濟越發(fā)達，收入越高人群的財富效應越大。由此可以得出結(jié)論：購買住房不僅是投資，而且也是消費，并且是普通家庭最大的消費。在收入既定或者變化不大的情況下，住房消費不僅不會減少消費，相反，因為會動用以往的儲蓄甚至是金融杠桿，結(jié)果是促使消費，并對整個社會的消費結(jié)構(gòu)帶來影響：與住房相關(guān)的消費增加，而與住房消費關(guān)聯(lián)不大的消費可能因此受到抑制。當然，家庭在計劃購買住房時，通常會節(jié)衣縮食，為購房積累必要的資金，進而對當期消費帶來負面影響。

第二，家庭住房消費與房價泡沫。家庭住房消費杠桿是否會帶來債務風險和房價泡沫？2019年中國一二線城市首套房首付比例普遍大于等于30%，二套房首付比例在50%～80%。即便考慮首付貸、二押、眾籌等加杠桿的情況，有研究團隊測算中國家庭房屋杠桿率并不高，主要的風險積累在中小房企和與之捆綁的金融機構(gòu)[30]。

從世界范圍來看，大城市因房價高、人員流動性大等原因，總體上看大城市住房自有率并不高，中小城市則相反。美國、英國、德國、日本等不同住房制度國家的城市都呈現(xiàn)出相同規(guī)律。以美國城市為例，2015年紐約、洛杉磯、舊金山、圣地亞哥等大城市的住房自有率都不超過55%，洛杉磯的住房自有率更是低于50%。2006—2015年由于次貸危機與房產(chǎn)泡沫破裂，住房自有率有所下降，核心城市住房自有率始終保持在較低水平，以紐約市為例，住房自有率從2006年的38%降至2015年的34%[31]。

2.大城市自有住房對城市發(fā)展的正外部性

世界范圍內(nèi)的不動產(chǎn)相關(guān)稅收構(gòu)成了地方政府稅基的重要來源，為城市發(fā)展與居民的教育、醫(yī)療、安全等福利提供了重要的資金保障。美國縣政府45%的收入和市政府40%的收入均來自房產(chǎn)稅；日本2016年僅固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅合計8.4萬億日元，占市町村政府稅收收入的40%，地方政府稅收收入的22%；德國2017年土地稅收140億歐元，占全國財政收入的0.98%，占鄉(xiāng)鎮(zhèn)稅收收入的14.5%；英格蘭2016年市政稅合計征收261億英鎊，占地方政府本級財政收入的43%[32]。

新地理經(jīng)濟學研究表明，由于房價上漲，大城市生活與生產(chǎn)成本增加會導致部分對租金與勞動力價格敏感的企業(yè)因成本上升而選擇外遷，對低附加值產(chǎn)業(yè)造成擠出效應，同時也會迫使留下的企業(yè)進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，客觀上促進城市產(chǎn)業(yè)由價值鏈低端向價值鏈高端攀升[33]。一二線城市房價上漲，帶動土地價格上漲，使得土地財政成為可能，進而政府有更多資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與民生改善，這些都為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、城市基礎(chǔ)設(shè)施完善與民生改善等創(chuàng)造了必要的條件。產(chǎn)業(yè)空心化和高房價并無必然聯(lián)系，例如美國中部鐵銹地帶城市衰落的主要原因并非房價過高，產(chǎn)業(yè)外遷后導致房地產(chǎn)價格大幅下挫，但沒有帶來產(chǎn)業(yè)的回流。因此，鼓勵大城市自有住房有利于勞動力和資本的自由流動，對促進整體經(jīng)濟的增長和轉(zhuǎn)型具有正外部性。

三、中國中小城市：自有住房陷阱與貧困陷阱

2019年4月8日，國家發(fā)展和改革委員會在《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務》中首次提出了“收縮型城市”的概念，引發(fā)廣泛關(guān)注。收縮型城市是城市化過程中產(chǎn)生的一種不可避免的趨勢，收縮城市的定義通常有兩種口徑：一是既看人口又看經(jīng)濟，例如國際收縮城市研究網(wǎng)絡指出，收縮型城市一般是指人口規(guī)模多于1萬人、連續(xù)超過兩年出現(xiàn)人口流失且發(fā)生結(jié)構(gòu)性經(jīng)濟危機的城市。二是主要看人口，例如龍瀛等的研究數(shù)據(jù)顯示，2000—2010年中國654個行政城市中有180個城市人口呈收縮態(tài)勢；2013—2016年的夜光數(shù)據(jù)顯示，3 000多個實體城市中有900多個城市在收縮，在全球收縮城市的數(shù)量排名第一[34]。

城市收縮會帶來一系列問題，包括社會和經(jīng)濟的衰退、房地產(chǎn)價值降低、空間品質(zhì)下降、犯罪率提高等[35]。以齊齊哈爾、鶴崗、玉門等為代表的收縮型城市，其典型特征表現(xiàn)為人口、GDP與房價的持續(xù)下降。房價持續(xù)下跌帶來一系列負外部性：地方政府收入減少以及民生和基礎(chǔ)設(shè)施的凋敝，城市發(fā)展進入惡性循環(huán)，在未來更有可能導致當?shù)負碛蟹课莓a(chǎn)權(quán)的家庭被困在收縮型城市，無力遷徙到機會之地。這一自有住房陷阱已在美國的阿巴拉契亞山脈地區(qū)被證實，并且研究還發(fā)現(xiàn)，在房價緩慢下跌過程中，本地人口的住房自有率反而不斷提升。

甘肅玉門老城是因石油資源枯竭導致城市急劇收縮的極端案例。資料顯示，玉門老城人口從鼎盛時期的13萬人縮減至2010年不足2萬人，房價也從10多年前頂峰時期每平米四五千元跌落至每平米50元甚至更低[36]。更為嚴重的是，玉門90%的工商企業(yè)倒閉，3.5萬下崗職工失業(yè)，許多下崗職工因無法賣出手中的房產(chǎn)而留守在老城之中；大量老人眼見自己老年的生活保障——房產(chǎn)急劇縮水，這些無力遷徙者深陷于自有住房陷阱帶來的貧困陷阱中，即便是有一定遷移能力的人離開玉門老城遷往周邊城市，但無法賣出房產(chǎn)也大大限制了玉門人搬離這一地區(qū)。玉門也曾嘗試發(fā)展旅游業(yè)等，但政府的這些努力都不見成效。

在可預見的未來，中國將會有越來越多的收縮型城市，這些城市將面臨如下問題：規(guī)模逐漸收縮，財政收入不斷下降，政府如何應對？城市居民在房價下跌過程中如何保衛(wèi)自己的財產(chǎn)，如何實現(xiàn)自由流動而不被動地陷入自有住房陷阱？只有妥善解決這些問題，收縮型城市才有可能安然度過城市生命的收縮期，甚至才有機會實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，否則極可能步玉門、鶴崗等急速衰敗城市的后塵而淪落為廢城，結(jié)果是家庭財富的毀滅和留守居民的貧困，不利于人口和資本兩大生產(chǎn)要素的自由流動，使得區(qū)域發(fā)展更加失衡，對我國整體的經(jīng)濟發(fā)展造成負外部效應。

四、結(jié)論與思考

1.結(jié)論

奧斯瓦德的“自有住房陷阱”假說在中國的一二線城市并不成立，擁有房產(chǎn)會幫助大城市希望流動的購房者獲得更多金融、財富的支持與保障，不會給購房者帶來“鎖定”效應。大城市的購房行為給城市發(fā)展帶來正外部效應，表現(xiàn)在帶動更多消費，與不動產(chǎn)相關(guān)的稅收增加則會為城市發(fā)展與居民的教育、醫(yī)療、安全等福利提供重要的資金保障，還將有助于城市的創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級(圖1)。

圖1 大城市自有住房及其效應

在以鶴崗、玉門等為代表的收縮型城市，奧斯瓦德的“自有住房陷阱”假說確實成立。城市在收縮與衰落過程中，住房價格下跌導致城市發(fā)展進入惡性循環(huán)，擁有房產(chǎn)的家庭因房產(chǎn)嚴重縮水導致資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成本過高，而無法獲得自由流動的機會，被困在原地陷入貧困陷阱，這將對整體的經(jīng)濟社會發(fā)展造成負外部效應(圖2)。

圖2 收縮城市自有住房及其后果

2.思考：中國區(qū)域發(fā)展前景與住房因城施策

(1)住房都具有雙重屬性？

毫無疑問，住房具有居住屬性，但是否具有資產(chǎn)屬性，需要具體情況具體分析。住房的流動性遠低于股市與債市，因而變現(xiàn)能力相對較差且變現(xiàn)時間相對較長，缺乏流動性的住房只有居住屬性而沒有資產(chǎn)屬性，只有具有流動性的房屋才具有居住與資產(chǎn)的雙重屬性。房屋具有不動產(chǎn)特點，空間上不可移動。城市化不斷深入與人口流動性不斷增強，不具有流動性或者流動性較差的房屋由于無法變現(xiàn)或者很難變現(xiàn)，會面臨房屋資產(chǎn)價格不斷貶值，導致房屋所有者財富的縮水甚至是毀滅，陷入由自有住房陷阱帶來的貧困陷阱之中。

我國一線城市的住房流動性最強，投資價值最大，二線城市次之，通常房屋投資價值與城市綜合實力成正比，購買一二線城市住房可同時滿足居住和投資的需求，這種居住的需求，不僅是當期的，還包括未來改善置換的需求。房產(chǎn)作為普通家庭最重要的大宗資產(chǎn)，其保值增值的背后，更承擔了防范家庭未來風險、未雨綢繆的資金保障功能，這一保障包括子女的撫養(yǎng)與教育、父母及家人的疾病醫(yī)療、養(yǎng)老、家庭的流動與遷徙、失業(yè)、創(chuàng)業(yè)等重要的或突發(fā)的情況。中國農(nóng)村房屋的流動性極低，因而多只有居住功能。在當下高流動性的社會，不具有流動性的房屋，基本失去了購買價值。

(2)自有住房與社會保障

近40年來西方學界對住房自有率的研究表明，自有住房還具有與社會保障相互替代的功能，這也是房屋資產(chǎn)屬性的體現(xiàn)。在個人和家庭層面，自有住房是應對未來可能風險和變化的物質(zhì)保障。在國家和社會層面，瑞典學者Kemeny對歐洲的研究發(fā)現(xiàn)，住房自有率和社會保障支出具有相互替代、此消彼長的特點。1998年，Castles用更大范圍的跨國數(shù)據(jù)驗證了Kemeny的結(jié)論，并將這一現(xiàn)象稱之為“住房自有率與社會福利的大權(quán)衡”。

歐美國家以英美等為代表的鼓勵自有住房的住房制度，和以德國、瑞典等為代表的對自有住房持中立態(tài)度的兩類住房制度，通?？梢院虴sping-Anderson對福利國家的劃分相對應，前者對應“自由主義”福利制度，后者對應“社會民主主義”福利制度(表1)?！吧鐣裰髦髁x”住房制度一定程度上抑制了住房的資產(chǎn)屬性，政府提供全面的住房福利；“自由主義”住房制度，政府提供最基本的“安全網(wǎng)”“救護車”式的住房保障，剩下的住房需求交給市場，通過鼓勵住房的資產(chǎn)屬性以實現(xiàn)住房需求的滿足及與社會保障之間的平衡，兩種住房制度的特點和后果見表1。也有一些例外情況，如香港的住房制度偏向“自由主義”，政府社會保障支出整體較低，房價較高，但住房自有率相比“自由主義”模式下的國家和地區(qū)卻偏低；此外，新加坡的住房制度是政府全面干預型，社會保障支出較高，但住房自有率和私人房屋價格都很高。

表1 兩種住房制度對比

20世紀80年代以來，私有化背景下歐洲國家普遍經(jīng)歷了自有住房的提升和公共住房供給的下降。Harloe等認為，不同住房保障制度表現(xiàn)出“剩余化”和“再商品化”的趨同[37-38]。近期的研究顯示，為了更好地應對老齡化、貧困等社會問題，荷蘭、瑞典等正從“社會民主主義”住房制度向“自由主義”住房制度轉(zhuǎn)變，普遍削減住房保障補貼[39]。因此，一旦自有住房失去流動性和保障功能，就需要政府大幅增加在社會保障方面的支出，否則，個人和家庭面臨的貧困、健康等風險可能將大大提高。

(3)中國區(qū)域發(fā)展前景與住房調(diào)控的因城施策

未來，中國城市化進程中有兩大不可避免的趨勢：一是收縮型城市數(shù)量不斷增加，二是住房自有率在不同層級的城市間出現(xiàn)分化。兩大趨勢相互作用，將對中國城市未來前景產(chǎn)生較大影響。從世界范圍來看，住房自有率呈現(xiàn)出分化的趨勢，通常城市規(guī)模越大，居民收入水平越高，流動性越大，住房自有率相對較低，反之則較高。由于1998年前城市普遍施行福利住房體制，因此，我國目前大城市和中小城市的住房自有率普遍較高，還未呈現(xiàn)明顯的分化趨勢。2011年國家統(tǒng)計局報告顯示：2010年底我國城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率為89.3%，其中11.2%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有原有私房，40.1%的家庭擁有房改私房，38.0%的家庭擁有商品房。

關(guān)于我國住房自有率的統(tǒng)計，2012年浙江大學不動產(chǎn)投資研究中心、清華大學媒介調(diào)查實驗室等聯(lián)合發(fā)布的《中國居住小康指數(shù)》報告顯示，在被調(diào)查的40個大中城市中，住房自有率中位數(shù)為78%，其中最低的分別為上海67.9%、深圳70.0%、北京70.7%、廣州72.8%。另有西南財經(jīng)大學和中國人民銀行共同發(fā)布的《中國家庭金融調(diào)查報告》顯示，中國住房自有率高達89.68%[40]。這些分城市調(diào)查數(shù)據(jù)的可靠性引起了社會以及學界的質(zhì)疑，主要原因在于這些抽樣調(diào)查樣本數(shù)量非常有限，例如《中國居住小康指數(shù)》平均每個城市有效問卷僅250余份，同時統(tǒng)計口徑也存在偏差，例如大量流動人口并未計入統(tǒng)計范疇；《中國家庭金融調(diào)查報告》中子女與父母同住或在外租房的年輕人只要父母有房都計為自有住房等。在歐美發(fā)達國家，住房長效機制都建立在對住房市場真實、準確的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析之上。例如英國政府自1967年開始，每年會對總體住房千分之一左右數(shù)量進行抽樣，完成住房情況年度調(diào)查，而在這些住房調(diào)查中，住房自有率是最重要的采集指標之一。

未來我國城市住房自有率將不可避免呈分化趨勢，即大城市住房自有率逐步降低，中小城市住房自有率維持較高水平。而住房自有率水平較高的中小城市，相當部分將會淪為收縮型城市，遭遇城市人口下降、經(jīng)濟收縮、房價下跌及原住民外遷，其中的部分居民很有可能陷入自有住房陷阱與貧困陷阱之中，需要政府提供更多的社會保障支持。對于大城市而言，住房自有率逐步降低意味著租房市場不斷擴大，購房門檻不斷提高。更多的出租房從何而來？如何緩解大城市購房難？這些問題將對住房調(diào)控政策、社會保障政策等構(gòu)成巨大的考驗和挑戰(zhàn)?；凇白杂芍髁x”和“社會民主主義”兩種住房制度各自的優(yōu)缺點，結(jié)合我國住房市場及城市化進程，給出如下可能的解決方案和建議：

第一，租購并舉，公私合作。以往對美國、英國等推崇“自有住房”的住房制度存在一定誤讀，事實上美國、英國等在購房和租房市場上投入的補貼并沒有明顯差異，“重購輕租”是一種結(jié)果而非目標[41]。德國、瑞典等國的住房政策從目標到結(jié)果表現(xiàn)為相對明顯的“重租輕購”，考慮到德國本身區(qū)域發(fā)展較為均衡，經(jīng)濟增長、通貨膨脹、人口增長長期較為平穩(wěn)，德國模式并不完全適合我國國情。近年來，德國、瑞典等國正在大幅度削減住房，尤其是針對租房市場的補貼。為了增加面向中低收入人群的住房供給同時實現(xiàn)效率和公平之間的平衡，兩種模式下的住房制度都從政府直接主導的住房建設(shè)轉(zhuǎn)向了公私合作的間接補貼：例如英國、法國等較為普遍的社會住房，德國、北歐較為流行的合作社住房以及美國政府通過補貼私人機構(gòu)、開發(fā)商以及購、租房者個人的住房保障體系。這些多主體供給、多渠道保障的形式都值得中國學習借鑒。

第二，逐步放松直至取消大城市的限購、限貸、首付比例較高等限制購房政策。住房政策的主要任務應當是改善和糾正市場的負外部性，提升市場的正外部性，以此實現(xiàn)勞動力和資本的自由流動，促進城市和經(jīng)濟的均衡與可持續(xù)發(fā)展。未來大城市購房門檻會隨著城市化的進程而不斷提高，行政上的購房限制政策會進一步提高購房成本，導致更多大城市新移民只能留在租房市場解決住房需求。租房供給一是來自私人市場，包括擁有多套房屋的個人房東及自如等長租公寓機構(gòu)；二是由政府提供廉租房。目前國內(nèi)長租公寓房源主要來自向私人房東的收購而非自建自持，由于租房市場中私人提供的租房受到限購等政策的限制，壓力會轉(zhuǎn)嫁至政府供給廉租房，租房數(shù)量的缺口將需要政府投入大量財力進行補貼，這有悖于租房市場的“多主體供給、多渠道保障”。

第三，適度加大對大城市中低收入者的租購補貼。由于大城市購房和租房成本的不斷升高，住房政策不僅需要逐步解除對大城市購房的限制，同時還應適度放低門檻，加大對大城市低收入者的租購補貼。以英國共有產(chǎn)權(quán)制度為例，申請人家庭年收入要求低于8萬英鎊，而倫敦的家庭年收入上限為9萬英鎊。政府提供的權(quán)益貸款比例通常為20%，但在倫敦地區(qū)上限為40%。

第四，加大對有收縮風險中小城市在教育、醫(yī)療等方面的轉(zhuǎn)移支付。有收縮風險的中小城市居民，未來很可能面臨自有住房陷阱及貧困風險。為幫助這些城市居民實現(xiàn)自由遷徙、降低家庭資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的成本，政府宜保持并增加在教育、醫(yī)療等方面的公共支出，不宜也并不需要在住房尤其是購房政策上過多傾斜?？紤]到面臨收縮風險的中小城市由于房價下跌、經(jīng)濟收縮，其財政收入也是捉襟見肘，應當適度加大對這些城市的轉(zhuǎn)移支付。人口和資本的自由流動會對整體的經(jīng)濟發(fā)展及區(qū)域平衡產(chǎn)生正外部性。