摘要：認清形勢，選好路徑，做好事情，蘊藏著非常豐富的內(nèi)容，開發(fā)商轉(zhuǎn)型開發(fā)園區(qū)，一定要有詳細的調(diào)查研究，切不可因為園區(qū)的產(chǎn)品表面上比較簡單，而輕視它。

關(guān)鍵詞：園區(qū)定位;招商政策;盈利能力

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）08-0067-68 收稿日期：2020-06-04

隨著中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟，土地市場競爭也越發(fā)激烈，而進入住宅用地市場的門檻越來越高，從權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計結(jié)果來看，2019年300城共成交住宅用地9281宗，成交總價為4.3萬億元，平均每宗地價格為4.6億元，超過了小型開發(fā)商的支付能力。而工業(yè)用地成交12391宗，成交總價為2246億元，平均單宗土地價格為1813萬元，遠遠低于住宅用地的價格（見圖1）。而從盈利能力來看，一個成功運作的住宅項目，一般利潤率只有10%-20%，甚至更低。而一個成功運作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，利潤甚至能超過50%。

資金需求量小，利潤率高，那么為什么很少有開發(fā)商做園區(qū)開發(fā)呢？

一個字，“難”。

首先，難在定位和產(chǎn)品設計。萬事開頭難，對于園區(qū)開發(fā)來說，開頭的定位和設計至關(guān)重要。園區(qū)不像住宅，普通購房者的需求其實比較雷同，只要分出高中低端需求，再考慮個性化需求，而且有大量的研究都集中于住宅領域，研究得很透徹了，開發(fā)商已經(jīng)“唯手熟爾”了。而園區(qū)開發(fā)則不同，作為2B的產(chǎn)品，可以說不同行業(yè)，生產(chǎn)不同產(chǎn)品，就需要不同的園區(qū)建筑，標準化產(chǎn)品有沒有？也有，但不多。園區(qū)開發(fā)商中，聯(lián)東的園區(qū)標準化比較強，但即使有30多年的豐富經(jīng)驗，發(fā)展到現(xiàn)在，也走了很多彎路。可以說標準化產(chǎn)品，表面上似乎比較容易，但實際運作起來，沒有豐富的經(jīng)驗，是玩不轉(zhuǎn)的。

其次，難在招商，當前中國的各類園區(qū)15000個，各個園區(qū)都存在著不同的競爭關(guān)系。吸引企業(yè)，不僅需要良好的政策、各類的優(yōu)惠，更需要良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，企業(yè)入駐一個園區(qū)，往往首先要選擇城市，其次就是選擇園區(qū)的聚集產(chǎn)業(yè)，一個互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，一般情況下是不會入駐醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園的（當然，如果是醫(yī)療大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園則另當別論）。

再次，運營難。園區(qū)開發(fā)完，招商超過80%。似乎就是萬事大吉了？完全沒有，實際上難題可能是剛剛開始。開業(yè)的熱鬧往往不能掩蓋后期存在的問題。中國有大量的園區(qū)都處于不景氣的狀態(tài)，企業(yè)來來去去。開始的時候，企業(yè)看中了園區(qū)的優(yōu)惠政策或者產(chǎn)業(yè)環(huán)境，但很快有園區(qū)打著更優(yōu)惠的政策，更好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，于是本來人園的企業(yè)，又搬出了園區(qū)，此類情況，數(shù)不勝數(shù)。

如何破解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)難題？

可以用三個詞來總結(jié)：認清形勢、選好路徑、做好事情。

認清形勢，就是要對國家、地區(qū)的政策、法規(guī)以及發(fā)展規(guī)劃等，要有清醒的認識。比如目前國家提倡新基建，那么園區(qū)的定位，完全可以新基建為核心，但不能一窩蜂的進入某個新基建的領域。一方面要對整個形勢進行研究，國家的新基建總投資計劃是多少，就是這個市場總量有多少，一方面要研究目前有多少園區(qū)在做新基建，分析清楚餅有多大，有多少人來分？其實還有一方面很重要，就是新基建究竟能分多少領域，哪些領域還是空白，還是藍海？自己的園區(qū)能不能進入這片藍海？

選好路徑，要學習先進的經(jīng)驗，可以學習國內(nèi)外的先進經(jīng)驗;國外可以學習硅谷、倫敦金絲雀碼頭、緯壹科技城，國內(nèi)的比如浦東新區(qū)、蘇州中新工業(yè)園，也可以學習聯(lián)東、華夏幸福、宏泰、億達等園區(qū)開發(fā)企業(yè)。當然不能盲目迷信海外的先進經(jīng)驗，因為中國發(fā)展到現(xiàn)在，很多產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到國際的前列，有些產(chǎn)業(yè)即使略慢于其他國家，但也要考慮產(chǎn)業(yè)園建成后的整體形勢，總之一方面選擇的路徑要適合自己，另一方面就要適當超越當前的形勢，避免園區(qū)建成了，已經(jīng)落后于行業(yè)了。在這技術(shù)快速迭代的時候，園區(qū)產(chǎn)品要有一定的靈活性。

最后就是做好事情，具體到做事的層次，都是繁復而重要的，魔鬼在細節(jié)，但細節(jié)又是太多而不能一一提及。在經(jīng)營中，物業(yè)管理、園區(qū)人氣打造、產(chǎn)業(yè)形態(tài)的構(gòu)建，都非常重要。一些不經(jīng)意的小事，比如稅收的賬也是很重要的問題，現(xiàn)在開發(fā)園區(qū)，往往和當?shù)卣炓粋€很詳細的稅收方面的合同，如果園區(qū)在開發(fā)完成幾年內(nèi)不能為當?shù)卣暙I一定數(shù)量的稅收，當?shù)卣涂赡苁栈貓@區(qū)（有可能給一定的補償，但微乎其微）。所以園區(qū)開發(fā)者必須算好這個賬，稅收問題有時會非常復雜。比如某企業(yè)從A城區(qū)的B產(chǎn)業(yè)園遷移到C產(chǎn)業(yè)園，但稅收并沒有轉(zhuǎn)移，C產(chǎn)業(yè)園所在地的政府，可能會因為某企業(yè)的稅收不能進入它的小區(qū)域，而不作為C產(chǎn)業(yè)園貢獻稅收，C產(chǎn)業(yè)園由于沒有詳細計算，造成稅收不達標，最后幾乎要被收回土地使用權(quán)。凡此種種，都要有仔細的統(tǒng)籌和計算。

破解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的難題，以上三個詞也就夠用了，但簡單的三個詞，蘊藏著非常豐富的內(nèi)容，開發(fā)商轉(zhuǎn)型開發(fā)園區(qū)，一定要有詳細的調(diào)查研究，切不可因為園區(qū)的產(chǎn)品表面上比較簡單而輕視它。

文章來源：本文由中國指數(shù)研究院供稿。