摘 要：物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，利潤(rùn)已經(jīng)從薄利走向微利，若想占據(jù)更多的市場(chǎng)份額，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)必須實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制。本文選取物業(yè)管理企業(yè)作為研究對(duì)象，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、職能劃分和作業(yè)成本法的基本原理，以產(chǎn)品消耗作業(yè)，作業(yè)消耗資源為主線(xiàn)，確定物業(yè)管理企業(yè)作業(yè)成本的核算流程;然后分析物業(yè)管理企業(yè)在作業(yè)成本管理實(shí)施中存在的問(wèn)題并提出改進(jìn)建議，為物業(yè)管理企業(yè)成本管理提供新路徑。

關(guān)鍵詞：作業(yè)成本法;物業(yè)管理企業(yè);成本動(dòng)因

1 引言

物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)微利行業(yè)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的界定必然導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入的增加緩慢，人工成本的增加又在不斷的擠壓利潤(rùn)空間，因此，成本管理成為物業(yè)企業(yè)爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵。作業(yè)成本法相比于傳統(tǒng)成本來(lái)說(shuō)，可以從成本產(chǎn)生的源頭環(huán)節(jié)開(kāi)始核算，并將成本歸集于具體作業(yè)之中，充分反映每個(gè)作業(yè)成本的發(fā)生狀況，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升資源配置效率，控制成本、提升盈利能力，在眾多的競(jìng)爭(zhēng)者中脫穎而出。

2 作業(yè)成本法的原理

作業(yè)成本法是以作業(yè)為基礎(chǔ)，設(shè)立作業(yè)中心，根據(jù)資源動(dòng)因進(jìn)行資源歸集，形成作業(yè)成本庫(kù)，然后再根據(jù)作業(yè)動(dòng)因，把作業(yè)成本精確地分配到最終成本對(duì)象，通過(guò)成本動(dòng)因找出增值作業(yè)和不增值作業(yè)的原因，從而減少或消除不增值活動(dòng)。其目的在于作業(yè)成本管理，是以提高客戶(hù)價(jià)值、增加企業(yè)利潤(rùn)為目的的新型集中化管理方法。

3 物業(yè)管理企業(yè)作業(yè)成本核算流程

3.1 確定作業(yè)和作業(yè)中心

本文重點(diǎn)研究物業(yè)管理企業(yè)日常運(yùn)作維護(hù)階段同質(zhì)化趨勢(shì)明顯的公共性物業(yè)服務(wù)的成本中間接費(fèi)用的分?jǐn)倖?wèn)題。將主要作業(yè)中心劃分為房屋及公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備管理作業(yè)中心、公共安全管理作業(yè)中心、環(huán)境衛(wèi)生管理作業(yè)中心、行政管理作業(yè)中心，具體作業(yè)劃分見(jiàn)表3.2.

3.2 分析確定資源并分配

3.2.1 分析確定資源

資源是物業(yè)管理成本的源泉，是物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)耗費(fèi)的最原始狀態(tài)。本文將物業(yè)管理企業(yè)資源項(xiàng)目劃分為人力資源成本、動(dòng)力能耗費(fèi)用、工程管理費(fèi)用、保安費(fèi)用、保潔費(fèi)用、綠化費(fèi)用、行政管理費(fèi)用和固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用。

3.2.2 對(duì)資源耗費(fèi)進(jìn)行分配

物業(yè)企業(yè)的成本主要由營(yíng)業(yè)成本和期間費(fèi)用構(gòu)成，而營(yíng)業(yè)成本包括：直接人工、直接材料、間接費(fèi)用。在財(cái)務(wù)核算中，直接材料和人工費(fèi)用均可通過(guò)財(cái)務(wù)系統(tǒng)提取數(shù)據(jù)，直接計(jì)入產(chǎn)品或服務(wù)中;而間接費(fèi)用需要根據(jù)資源動(dòng)因合理歸集、分配到作業(yè)成本庫(kù)中;最后計(jì)算資源動(dòng)因率。

3.3 確定作業(yè)動(dòng)因，計(jì)入成本對(duì)象

根據(jù)庫(kù)珀和卡普蘭選擇成本動(dòng)因考慮的三個(gè)因素成本效益分析、相關(guān)度分析和激勵(lì)作用，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)選擇如下動(dòng)因：

確定成本動(dòng)因后，接下來(lái)計(jì)算成本動(dòng)因分配率（成本動(dòng)因分配率=某作業(yè)中心發(fā)生的作業(yè)成本÷該作業(yè)中心可提供的作業(yè)量），然后乘以該成本對(duì)象耗用的作業(yè)成本動(dòng)因，接著將應(yīng)分配的各項(xiàng)作業(yè)成本加總求和，得到物業(yè)管理企業(yè)的間接成本，最后加直接成本，就形成了該項(xiàng)目的總成本。

4 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施作業(yè)成本法存在的問(wèn)題

4.1 管理觀念滯后，員工素質(zhì)不完全匹配

企業(yè)的一切行為和活動(dòng)從根本上來(lái)看都受管理層管理觀念所支配，且作業(yè)成本法需要企業(yè)自上而下推行，但大多數(shù)管理者作業(yè)成本管理意識(shí)不強(qiáng)，目光短淺，他們的成本管控集中于減少、控制物業(yè)管理資源的浪費(fèi)，忽略了企業(yè)整體層面的成本管控。

作業(yè)成本法流程多且復(fù)雜，對(duì)作業(yè)模塊的拆解、成本動(dòng)因的核算與分配等多個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)于工作人員的綜合素質(zhì)都提出了更高的要求。但是從物業(yè)管理企業(yè)工作人員素質(zhì)現(xiàn)狀來(lái)看，員工能力水平參差不齊，大部分的財(cái)務(wù)人員對(duì)作業(yè)成本法缺乏深入了解，不具備業(yè)財(cái)融合能力。

4.2 外部環(huán)境的制約

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則方面對(duì)作業(yè)成本法的實(shí)施缺乏正式認(rèn)可和規(guī)定，導(dǎo)致有的物業(yè)管理企業(yè)雖然在實(shí)踐操作當(dāng)中已經(jīng)逐步引入了作業(yè)成本法，但是在對(duì)外報(bào)告時(shí)仍沿用傳統(tǒng)成本方法，兩者的差別很大，甚至從根本的成本定義方面就有所不同，增加了企業(yè)的報(bào)告成本，極大地阻礙了作業(yè)成本法的順利實(shí)施。

5 解決措施

5.1 轉(zhuǎn)變管理理念，重視成本分析

增強(qiáng)企業(yè)成本管理意識(shí)，轉(zhuǎn)變管理理念，利用作業(yè)成本法的成本動(dòng)因分析挖掘物業(yè)管理企業(yè)中的增值作業(yè)和不增值作業(yè)，向增加顧客價(jià)值的作業(yè)傾斜;同時(shí)改進(jìn)工作流程，刪除或減少不增值作業(yè)，如：制定精確采購(gòu)計(jì)劃，消除大量物資倉(cāng)儲(chǔ)作業(yè);選擇高質(zhì)量供應(yīng)商以消除因質(zhì)量原因造成的換貨維修作業(yè);降低業(yè)主投訴次數(shù)，減少投訴處理成本。

5.2提升員工素質(zhì)，完善企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境

加大人員培訓(xùn)力度，注重優(yōu)秀人才的引進(jìn)，引導(dǎo)員工積極主動(dòng)的提升各方面的技能，比如：管理知識(shí)、計(jì)算機(jī)技能，滿(mǎn)足多樣化需求，適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)的需要。另外，良好的外部環(huán)境是作業(yè)成本法順利實(shí)施的前提條件，它有助于提升作業(yè)成本法的實(shí)施效率。所以提升外部會(huì)計(jì)環(huán)境迫在眉睫。

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作者簡(jiǎn)介：陳玫含（1996年5月），女，漢，河南省新鄉(xiāng)市，研究生在讀，河北地質(zhì)大學(xué)，財(cái)務(wù)總監(jiān)方向。