李晶

一、引言

1986年，我國(guó)頒布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定對(duì)個(gè)人非盈利性住房實(shí)行免征政策。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，一些投機(jī)行為開始出現(xiàn)。為了抑制投機(jī)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展秩序，我國(guó)于2011年在上海、重慶兩地實(shí)施房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，拉開了房產(chǎn)稅改革工作的序幕。在此背景下，本文對(duì)滬、渝兩地房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)效果進(jìn)行分析，針對(duì)試點(diǎn)過程中在征稅范圍、稅率設(shè)置、計(jì)稅依據(jù)等方面存在的不足，借鑒美國(guó)、韓國(guó)以及我國(guó)港臺(tái)地區(qū)實(shí)施房產(chǎn)稅制度的經(jīng)驗(yàn)，提出了明確功能定位，逐步推進(jìn)改革；拓寬征稅范圍，明確納稅主體；制定合理稅制，保證制度公平；完善配套機(jī)制，加強(qiáng)稅收管理等政策建議，為推動(dòng)房產(chǎn)稅制度改革，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供理論參考。

二、房產(chǎn)稅相關(guān)概念厘定

我國(guó)房產(chǎn)稅改革的對(duì)象主要針對(duì)房地產(chǎn)的持有稅種，而目前房地產(chǎn)特有環(huán)節(jié)存在房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等三項(xiàng)稅種。為避免產(chǎn)生混淆，在此針對(duì)三項(xiàng)稅種進(jìn)行概念厘定：

（一）物業(yè)稅

物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的別稱，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅種。一般以房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)為征收對(duì)象，有時(shí)還包括機(jī)械設(shè)備等大型商品，由政府強(qiáng)制向財(cái)產(chǎn)的使用者或占有者征收，所得稅款作為政府提供公共服務(wù)的補(bǔ)償。針對(duì)物業(yè)稅，不同的國(guó)家有不同的稱謂，美國(guó)、德國(guó)等國(guó)家稱之為財(cái)產(chǎn)稅；奧地利、波蘭等國(guó)家稱為不動(dòng)產(chǎn)稅；英國(guó)、馬來西亞等國(guó)家稱為地方稅；而我國(guó)香港地區(qū)則直接稱之為物業(yè)稅。目前，國(guó)際上大部分市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較為成熟的國(guó)家均對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行物業(yè)稅征收，且多將其歸為地方稅種，作為地方政府主要且穩(wěn)定的財(cái)政收入來源。

（二）房地產(chǎn)稅

房地產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的一個(gè)分支，一般指房地產(chǎn)稅收體系，包含房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、流轉(zhuǎn)以及保有等多個(gè)環(huán)節(jié)的多項(xiàng)稅種，包括土地出讓金、拆遷管理費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅和耕地占用稅等幾十項(xiàng)稅種。從稅種屬性和國(guó)際通用做法來看，物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅二者之間并無太大區(qū)別。但我國(guó)由于香港稅制中物業(yè)稅征收范圍較窄，與國(guó)際實(shí)踐存在較大偏差，與內(nèi)地的物業(yè)稅名稱相同而內(nèi)容有異，其概念容易產(chǎn)生歧義；另外，物業(yè)稅與物業(yè)費(fèi)二者概念容易混淆，容易引起百姓對(duì)“物業(yè)”既收費(fèi)、又征稅的誤解和反感。因此，我國(guó)多采用房地產(chǎn)稅概念。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制構(gòu)成主要包括兩部分，一部分是房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的相關(guān)稅種；另一部分是保有環(huán)節(jié)的相關(guān)稅種。本文主要針對(duì)后者進(jìn)行相關(guān)研究。

（三）房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅屬于房地產(chǎn)稅保有環(huán)節(jié)的稅種，通常以房屋為征收對(duì)象，以房屋計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)。國(guó)務(wù)院于1986年頒布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定我國(guó)個(gè)人非營(yíng)業(yè)類房屋一律實(shí)行免稅政策。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，一些投機(jī)行為開始出現(xiàn)，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。為了遏制投機(jī)行為，我國(guó)于2011年選定上海、重慶兩個(gè)城市開始實(shí)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，即將個(gè)人自有住房納入征稅范圍，并側(cè)重增量房和高檔住房，以房產(chǎn)交易價(jià)格作為計(jì)價(jià)依據(jù)征收房產(chǎn)稅，以填補(bǔ)我國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種空缺。

三、我國(guó)房產(chǎn)稅改革的必要性與現(xiàn)狀

（一）房產(chǎn)稅改革的必要性

在國(guó)家政策的大力支持下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，但一些投機(jī)行為也開始出現(xiàn)，擾亂了市場(chǎng)的正常發(fā)展秩序。因此開征房產(chǎn)稅以增加住房持有成本，從而打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，逐漸成為國(guó)內(nèi)外學(xué)者討論和探究的熱點(diǎn)。針對(duì)房產(chǎn)稅的功能定位，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為主要表現(xiàn)在三方面，一是作為地方政府財(cái)政收入來源之一，籌集財(cái)政資金促進(jìn)地方公共設(shè)施建設(shè)；二是作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控工具，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置；三是調(diào)節(jié)居民收入分配，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。針對(duì)房產(chǎn)稅的征收方式，大部分學(xué)者贊同給予一定面積的免征額度，同時(shí)在稅率設(shè)計(jì)方面要綜合考慮居民的心理預(yù)期和經(jīng)濟(jì)承受能力。稅率設(shè)置方面，國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍的觀點(diǎn)是借鑒英美等國(guó)家“寬稅基，低稅率”的形式，在引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)的同時(shí)還可以實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的目的。此外，部分學(xué)者對(duì)日韓、英美等亞歐國(guó)家以及我國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)推行的房產(chǎn)稅制度進(jìn)行深入研究，針對(duì)這些國(guó)家征收房產(chǎn)稅的可借鑒之處進(jìn)行總結(jié)，為我國(guó)實(shí)施房產(chǎn)稅制度改革在稅基設(shè)置、征稅范圍等方面提供了參考。

實(shí)施房產(chǎn)稅制度改革，對(duì)于打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要作用。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著舉足輕重的影響，推動(dòng)房產(chǎn)稅制度改革也有利于完善我國(guó)分稅制制度，增加地方政府財(cái)政收入，有利地方公共服務(wù)行業(yè)建設(shè)，從而促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定發(fā)展。基于此，對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀進(jìn)行分析，總結(jié)目前我國(guó)改革試點(diǎn)存在的問題，借鑒美國(guó)、韓國(guó)以及我國(guó)港臺(tái)地區(qū)房產(chǎn)稅制度的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于推動(dòng)我國(guó)房產(chǎn)稅制度改革具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。具體來講，有以下三點(diǎn)：

1.抑制投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展

房產(chǎn)稅改革將個(gè)人自有住房納入征稅范圍，在一定程度上增加了房產(chǎn)的持有成本。而住房持有成本的增加一方面可以減少投資者的回報(bào)預(yù)期，促使購(gòu)房者更加理性地進(jìn)行消費(fèi)，從而抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為；另一方面還可以推動(dòng)擁有多套非自住房產(chǎn)的業(yè)主出售或者出租多余房產(chǎn)，這樣既可以增加二手房市場(chǎng)供應(yīng)，在一定程度上抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，還可以擴(kuò)大租賃住房的供給渠道，從而促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展。此外，房產(chǎn)稅改革還可以通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的有效調(diào)控，從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

2.調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距

根據(jù)2014年西南財(cái)經(jīng)大學(xué)“中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心”公布的數(shù)據(jù)，我國(guó)財(cái)富排名前百分之十的家庭占有了社會(huì)百分之六十以上的財(cái)富，而其中大部分家庭財(cái)富的增長(zhǎng)源于房地產(chǎn)的增值價(jià)值。由此可見，近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的超高速發(fā)展，導(dǎo)致了我國(guó)人民貧富差距的進(jìn)一步擴(kuò)大，形成“富者愈富，貧者愈貧”的局面，在一定程度上也加劇了社會(huì)矛盾的產(chǎn)生。而房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的分支，可以在一定程度上調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)行為，最終起到調(diào)節(jié)收入分配，縮小財(cái)富差距的作用。

3.完善分稅制改革，促進(jìn)地方政府經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)

實(shí)行房產(chǎn)稅改革在短期內(nèi)可以起到抑制投機(jī)行為，調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格以及收入分配的效果，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，推行房產(chǎn)稅改革可以拓展地方政府稅收來源，完善分稅制改革，解決地方政府的財(cái)政困難。我國(guó)實(shí)施“營(yíng)改增”和國(guó)地稅合并之后，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性日益增強(qiáng)，主要通過出讓土地獲得的收益來進(jìn)行地方公共事業(yè)建設(shè)。然而在土地資源有限的情況下，這一模式必然不是長(zhǎng)久之計(jì)，地方政府需要尋找穩(wěn)定的財(cái)政收入來源以推動(dòng)當(dāng)?shù)毓彩聵I(yè)的發(fā)展。而房產(chǎn)稅作為一種典型的地方性稅種，可以給地方政府帶來持續(xù)、穩(wěn)定且可觀的財(cái)政收入，從而幫助地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的依賴性，實(shí)現(xiàn)取之于民，用之于民。

（二）滬渝房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1.滬、渝房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)政策分析

為了打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快增長(zhǎng)，合理調(diào)節(jié)居民收入分配，中央政府于2011年決定在上海、重慶兩地開展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，將部分個(gè)人住房納入房產(chǎn)稅征收范圍。表1將滬、渝兩地開征房產(chǎn)稅的具體細(xì)則進(jìn)行了對(duì)比。

2.滬、渝房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)效果分析

至今，滬、渝兩地的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)運(yùn)行了九年，為我國(guó)房產(chǎn)稅制度的改革積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，但總體來講，改革試點(diǎn)效果并不理想，與預(yù)期存在較大差距。

首先，調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)作用有限，尤其是在上海地區(qū)。2011年開始實(shí)施房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)之后，上海市房?jī)r(jià)在短期內(nèi)得到了有效控制，漲幅降至1.44%，但從2012年開始又呈現(xiàn)逐年上漲趨勢(shì)，到2015年房?jī)r(jià)飆升至19.66%。此外，上海試點(diǎn)地區(qū)只向新增住房開征房產(chǎn)稅，并沒有將存量住房納入征稅范圍，一方面短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)的有效調(diào)控，另一方面也會(huì)加劇非本市戶籍人群的生存壓力，不利于社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

表1 滬、渝試點(diǎn)房產(chǎn)稅征收細(xì)則

其次，增加地方政府財(cái)政收入作用有限。與其他國(guó)家相比，滬、渝試點(diǎn)針對(duì)房產(chǎn)稅的征收范圍較小，且稅率也處于較低水平，試點(diǎn)收入占地方財(cái)政收入的比重基本在1%—3%左右，對(duì)地方財(cái)政收入的影響十分有限，根本無法成為支撐地方財(cái)力的主體稅種。以重慶試點(diǎn)為例，房產(chǎn)稅的征收對(duì)象主要為高檔住宅，最初的目的是調(diào)節(jié)收入分配，限制住房資源向富有家庭過度傾斜。但實(shí)際上對(duì)于那些擁有本地戶籍且占有多套既不屬于獨(dú)棟商品住宅也并非新購(gòu)高檔住房的房產(chǎn)，仍完全屬于免征范圍。如此狹窄的征稅范圍，既有悖于調(diào)節(jié)收入分配的初衷，也很難成為政府穩(wěn)定而主要的財(cái)政收入來源。

最后，調(diào)節(jié)收入分配效果不佳。滬、渝兩地試點(diǎn)地區(qū)的征收對(duì)象為增量房產(chǎn)，并不針對(duì)存量房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，這本身來講就存在一定的不公平性。從某種程度上來講，這種政策保護(hù)了先富群體的利益，而抑制了后富群體的利益，反而會(huì)進(jìn)一步拉大貧富差距。同時(shí)，兩地試點(diǎn)地區(qū)房產(chǎn)稅征收稅率低，免征面積大，離調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距的理想效果存在較大差距。

三、相關(guān)國(guó)家及地區(qū)房產(chǎn)稅改革的經(jīng)驗(yàn)借鑒

基于國(guó)家政策以及功能定位的不同，不同國(guó)家和地區(qū)征收房產(chǎn)稅的制度和方式也存在一定的差異。本文著重研究美國(guó)、韓國(guó)以及我國(guó)港臺(tái)地區(qū)的房地產(chǎn)稅政策，希望可以從中提取一些寶貴的經(jīng)驗(yàn)加以借鑒，為我國(guó)房產(chǎn)稅制度改革提供參考。

（一）典型國(guó)家及地區(qū)房產(chǎn)稅制度分析

1.美國(guó)房產(chǎn)稅制度

美國(guó)最初于1787年在《憲法》中提出允許政府征收包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的相關(guān)稅種，以滿足獨(dú)立戰(zhàn)爭(zhēng)的經(jīng)費(fèi)支出需求。此后，經(jīng)過數(shù)百年的發(fā)展，美國(guó)已經(jīng)形成了一套合理且完善的房產(chǎn)稅稅收體系。

首先，美國(guó)實(shí)行以地方政府為征收主體的分稅制體系。各級(jí)政府擁有高度的行政自主權(quán)，上至聯(lián)邦政府，下至州政府以及地方政府都可以在法律權(quán)限范圍內(nèi)設(shè)定本地房產(chǎn)稅征收細(xì)則。其次，美國(guó)征收房產(chǎn)稅采用的是“寬稅基”的方式，對(duì)除政府以及慈善機(jī)構(gòu)之外的所有不動(dòng)產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，不區(qū)分新購(gòu)住房和存量住房。同時(shí)，美國(guó)征收房產(chǎn)稅采用浮動(dòng)稅率，全國(guó)平均稅率基本保持在1%—3%之間，地方政府可以根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r制定合適稅率，以滿足地區(qū)財(cái)政收支平衡。此外，房產(chǎn)稅是美國(guó)地方政府的重要財(cái)政收入來源，約占地方財(cái)政收入的70%左右，并且征收稅款主要用于當(dāng)?shù)毓彩聵I(yè)建設(shè)，例如基礎(chǔ)教育、衛(wèi)生服務(wù)、公共設(shè)施等方面，真正實(shí)現(xiàn)了“取之于民，用之于民”。

2.韓國(guó)房產(chǎn)稅制度

韓國(guó)房產(chǎn)稅稅收體系包括綜合不動(dòng)產(chǎn)稅和財(cái)產(chǎn)稅兩部分。綜合不動(dòng)產(chǎn)稅以住房和土地為征稅對(duì)象，采取5級(jí)全額累進(jìn)稅率，由中央政府作為征收主體，此后再按照具體標(biāo)準(zhǔn)返還給各地方政府。而財(cái)產(chǎn)稅的征稅對(duì)象除了住房和土地之外，還包括普通建筑以及飛機(jī)船舶等，以地方政府為征收主體，作為地方財(cái)政收入的主要來源。此外，韓國(guó)針對(duì)普通住房和別墅采用不同稅率征收財(cái)產(chǎn)稅，別墅固定稅率4%，普通住房則采用4級(jí)超額累進(jìn)稅率，地方政府也可以根據(jù)具體情況對(duì)當(dāng)年稅率進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。與美國(guó)類似，韓國(guó)地方政府征收房產(chǎn)稅也主要用于公共基礎(chǔ)服務(wù)，并將政府用房、教育用房以及其他非盈利性用房納入房產(chǎn)稅免征范圍。

3.港臺(tái)地區(qū)房產(chǎn)稅制度

我國(guó)香港地區(qū)征收房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的租金作為計(jì)價(jià)依據(jù)，屬于保有環(huán)節(jié)的稅種，通常稱為差餉稅。香港差餉稅的征稅對(duì)象為一般的土地以及地上建筑物，由專門的物業(yè)估價(jià)署作為征收主體，同時(shí)采用差別稅率，出租房屋稅率為5%，自住房屋稅率為0.24%。與大部分國(guó)家和地區(qū)類似，香港差餉稅也對(duì)教育、宗教以及政府等公共事業(yè)用地實(shí)行免征，同時(shí)將特困人群、傷殘軍人等特殊群體納入免征稅范圍，體現(xiàn)了一定的人文主義關(guān)懷。

與香港地區(qū)不同，臺(tái)灣地區(qū)征收房產(chǎn)稅以房屋的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)價(jià)依據(jù)，由專門的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)價(jià)委員會(huì)定時(shí)進(jìn)行評(píng)估并發(fā)布。在稅率方面，臺(tái)灣地區(qū)與大部分國(guó)家和地區(qū)一樣采取差別稅率，自住房產(chǎn)稅率為1.2%—2%，其他住房稅率則在3%—5%之間。

（二）典型國(guó)家及地區(qū)房產(chǎn)稅制度經(jīng)驗(yàn)借鑒

對(duì)以美國(guó)為代表的北美國(guó)家，以韓國(guó)為代表的亞洲國(guó)家以及我國(guó)港臺(tái)地區(qū)房產(chǎn)稅制度進(jìn)行分析，可以得出以下幾方面值得借鑒的地方：

首先，納稅范圍要廣泛，堅(jiān)持“寬稅基，低稅率”的原則。除政府、教育、宗教等公共服務(wù)用地以及部分特殊人群可以免征房產(chǎn)稅之外，應(yīng)將其他所有類型房屋納入征稅范圍。這樣既可以保障制度實(shí)施的公平性，還可以增加地方政府的財(cái)政收入。同時(shí)，在征收房產(chǎn)稅時(shí)要考慮不同群體的承受能力，盡量采用較低稅率，以避免給中低收入群體造成較大的經(jīng)濟(jì)壓力。

其次，計(jì)稅依據(jù)要合理，合理評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值。目前大部分國(guó)家和地區(qū)以房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)價(jià)依據(jù)，因此一定要確保計(jì)價(jià)依據(jù)的合理性?？梢越梃b我國(guó)港澳地區(qū)征收房產(chǎn)稅的做法，成立專門的房產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)應(yīng)稅房屋價(jià)值進(jìn)行客觀公正的評(píng)估，以保證計(jì)價(jià)依據(jù)的公平性。

最后，稅率設(shè)置要靈活。一方面，應(yīng)該根據(jù)住房的不同用途采用不同的稅率，例如，自有住房采取較低稅率，從而抑制投機(jī)行為，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)；另一方面也要根據(jù)不同收入群體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力采取差額稅率，以達(dá)到調(diào)節(jié)收入分配的目的。再則，在稅率設(shè)置方面也應(yīng)該給予地方政府一定的自主權(quán)，允許其在一定范圍內(nèi)根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況合理調(diào)整稅率，以滿足本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。

五、我國(guó)房產(chǎn)稅改革思路與建議

通過對(duì)滬、渝兩地房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的效果以及其他典型國(guó)家和地區(qū)的房產(chǎn)稅制度進(jìn)行研究和分析，可以發(fā)現(xiàn)一些值得學(xué)習(xí)的地方，同時(shí)結(jié)合我國(guó)的實(shí)際國(guó)情，針對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅制度改革提出以下幾方面的參考意見：

（一）明確功能定位，逐步推進(jìn)改革

推動(dòng)我國(guó)房產(chǎn)稅制度改革，必須明確房產(chǎn)稅的功能定位，并逐步推進(jìn)。首先，在開征初期，應(yīng)該以抑制投機(jī)行為，合理調(diào)控房?jī)r(jià)為首要目標(biāo)。通過增加房產(chǎn)的持有成本，來引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，推動(dòng)擁有多套住房的居民將多余房產(chǎn)出售或者出租，從而增加住房市場(chǎng)供給，使房?jī)r(jià)回歸到合理水平。同時(shí)，住房持有成本的增加，會(huì)降低投資者的回報(bào)預(yù)期，從而在一定程度上可以打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

其次，開征房產(chǎn)稅短期內(nèi)可以對(duì)房?jī)r(jià)起到一定的抑制作用，在經(jīng)過一段時(shí)間發(fā)展之后，這種抑制作用勢(shì)必會(huì)逐漸減緩，此時(shí)應(yīng)該將調(diào)節(jié)收入分配作為首要功能。借鑒美國(guó)、韓國(guó)等國(guó)家的做法，可以根據(jù)居民的收入等級(jí)設(shè)置合理的稅率，對(duì)低收入等特殊群體提供一定的稅收優(yōu)惠政策，通過不同水平的稅率實(shí)現(xiàn)對(duì)居民收入分配的合理調(diào)節(jié)。同時(shí)，在合理的稅率水平下，對(duì)擁有多套房產(chǎn)的富有家庭實(shí)施超額累進(jìn)稅率，進(jìn)一步有效地調(diào)節(jié)財(cái)富分配，縮小貧富差距。

最后，在房產(chǎn)稅得到一定程度的發(fā)展和完善之后，應(yīng)將其作為地方政府財(cái)政收入重要來源的功能放置首位。給予地方政府一定的行政自主權(quán)，允許其在規(guī)定權(quán)限內(nèi)根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及房地產(chǎn)市場(chǎng)行情對(duì)房地產(chǎn)稅率進(jìn)行合理調(diào)動(dòng)，以滿足地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求。最終通過房產(chǎn)稅制度的不斷完善，使地方政府逐漸擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，將房產(chǎn)稅作為地方政府穩(wěn)定且重要的財(cái)政收入來源。

（二）拓寬征稅范圍，明確納稅主體

滬、渝兩地房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)采取的是窄稅基原則，不僅設(shè)置了較大范圍的免征面積，同時(shí)只對(duì)城鎮(zhèn)新增住房征稅，改革效果與預(yù)期存在較大差距。因此，要想取得房產(chǎn)稅的理想效果，應(yīng)該借鑒美國(guó)等國(guó)家的寬稅基制度，擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍，明確納稅主體。

首先，應(yīng)該擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，由滬、渝兩地?cái)U(kuò)大至所有省會(huì)城市，最終實(shí)現(xiàn)在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。其次，應(yīng)該將所有形式的個(gè)人住房納入房產(chǎn)稅征收范圍，不區(qū)分存量住房和新增住房、高檔住宅和普通住房。由于我國(guó)農(nóng)村土地制度的特殊性，可以暫時(shí)不對(duì)農(nóng)村個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，待制度成熟之后再逐步納入征稅范圍。最后，還應(yīng)該加強(qiáng)稅收宣傳和教育，消除居民的納稅抵觸情緒，同時(shí)建立嚴(yán)格的稅收監(jiān)管體系，嚴(yán)格地將房產(chǎn)稅收款項(xiàng)用于地方公共設(shè)施建設(shè)，真正做到“取之于民，用之于民”，從而從根本上激發(fā)居民納稅的積極性和主動(dòng)性。

（三）制定合理稅制，保證制度公平

實(shí)施房產(chǎn)稅制度改革，要綜合考慮不同經(jīng)濟(jì)階層居民的承受能力，設(shè)置差別化稅率，以保證稅收制度的科學(xué)性和公平性。

首先，在全國(guó)范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅總體上要采取低稅率原則，以避免居民產(chǎn)生強(qiáng)烈的逆反心理和抵觸情緒。同時(shí)，房產(chǎn)稅率過高一方面不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，另一方面也可能會(huì)導(dǎo)致物價(jià)上漲，不僅會(huì)給普通居民帶來較大經(jīng)濟(jì)壓力，進(jìn)一步加大貧富差距，也不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。其次，要根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟程度設(shè)置不同的稅率。給予地方政府一定的稅收自主權(quán)，允許其在規(guī)定權(quán)限范圍根據(jù)本地實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r合理地調(diào)整稅率。例如，在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的一二線城市可以適當(dāng)調(diào)高稅率，以抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，合理調(diào)控房?jī)r(jià)；在經(jīng)濟(jì)較為落后的西部等地區(qū)，可以適當(dāng)調(diào)低稅率以增加吸引力，刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)以及整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。最后，在征稅單位選擇方面，建議按房屋面積進(jìn)行征收。這種做法既容易操作，可以直接按照不動(dòng)產(chǎn)登記面積進(jìn)行界定，同時(shí)還可以在一定程度上避免諸如假離婚之類的逃稅避稅行為的出現(xiàn)。

（四）完善配套機(jī)制，加強(qiáng)稅收管理

推進(jìn)我國(guó)房產(chǎn)稅制度改革，必須完善相關(guān)配套機(jī)制，建立全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)確權(quán)登記制度，同時(shí)建立專門的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)。

目前，我國(guó)已經(jīng)初步建立了不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記制度，針對(duì)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等信息進(jìn)行匯總，既可以為開征房產(chǎn)稅提供真實(shí)精確的稅源信息，也可以為合理評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值提供科學(xué)依據(jù)。在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方面，可以借鑒日本以及港臺(tái)地區(qū)的做法，設(shè)置專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，根據(jù)不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況對(duì)應(yīng)征房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。同時(shí)，由于房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)與征稅機(jī)構(gòu)是相互獨(dú)立的關(guān)系，二者之間還可以相互監(jiān)督，從而促進(jìn)房產(chǎn)稅征收工作的高效開展。此外，還要建立相應(yīng)的申訴機(jī)構(gòu)和機(jī)制，針對(duì)居民對(duì)房產(chǎn)估計(jì)價(jià)值存在的爭(zhēng)議進(jìn)行調(diào)節(jié)，以保證制度的公正性。最后，要完善房產(chǎn)稅征收管理制度。一方面要加強(qiáng)稅務(wù)部門與住建等部門的協(xié)調(diào)合作，對(duì)應(yīng)征對(duì)象的納稅信息和行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督；另一方面要加強(qiáng)與公安、檢查等部門的合作，針對(duì)納稅過程中出現(xiàn)的違法行為采取嚴(yán)厲的處罰措施。

六、結(jié)語

完善的房地產(chǎn)稅收體系對(duì)于增加政府財(cái)政收入，調(diào)節(jié)居民收入分配，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要意義。然而從滬渝試點(diǎn)的改革現(xiàn)狀可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度在征收范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率設(shè)置等方面都存在不合理之處，難以發(fā)揮稅收政策的調(diào)控功能。因此，現(xiàn)階段我國(guó)房產(chǎn)稅制度改革應(yīng)在分析現(xiàn)狀、總結(jié)問題的基礎(chǔ)上，借鑒其他國(guó)家和地區(qū)實(shí)施房產(chǎn)稅制度的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，通過各方的共同努力充分發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用，從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。