清和

據(jù)6月5日美國商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)CBRE世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示，2019年全球住宅價格最高的十大城市中中國占四席。中國香港仍是全球房價最貴城市，住宅套均價為125.44萬美元，位列第二和第三的城市分別是德國慕尼黑和新加坡，中國上海、深圳和北京分列第四、第五和第六位。

其中，當屬深圳樓市最為生猛。大疫之年，民生之年，深圳樓市卻獨樹一幟，數(shù)據(jù)顯示， 2020年5月，深圳二手住宅市場均價68 372元/平米，同比漲幅達6.53%。北京同比下跌4.49%，廣州下跌6.38%，上海上漲0.25%。

導(dǎo)致這一結(jié)果的根本原因是，深圳土地供給結(jié)構(gòu)性失衡，住宅用地嚴重不足。

面對樓市的種種問題，本文參考中國香港、新加坡、德國與美國的房地產(chǎn)發(fā)展模式，探索房地產(chǎn)市場與民生如何相得益彰，如何做到居者有其屋。

新加坡與中國香港：土地國有制地產(chǎn)模式

中國香港與新加坡住房套均價分列全球第一、第三，但新加坡的房屋自有率超過90%，是全球住房自有率最高的國家，居住條件遠超過中國香港、遠超發(fā)達國家的住房自有率60%。

新加坡如何做到“居者有其屋”？

延續(xù)“土地決定論”分析方法：中國香港和新加坡的土地性質(zhì)都是國有土地，政府是主要的土地供給方。而國有土地最大的優(yōu)勢就是，政府可以廉價使用土地，可以大規(guī)模地建設(shè)保障性住房。

新加坡是發(fā)展福利房模式，即組屋制度，超過80%的家庭居住在政府提供的組屋里，只有20%的家庭住房交給市場，這20%的商品房通過購買或租賃私人住宅來實現(xiàn)。

其中，80%政府提供的組屋問題，由新加坡的建屋發(fā)展局解決。從1960年起，建屋發(fā)展局累積建成超過100萬套組屋，覆蓋人口從最初的9%上升到如今的超過80%。

組屋又分為廉租房和廉價房。

其中，廉租房偏少，占組屋的5.6%，主要向家庭月收入低于1 500新元的收入者提供。通常一房的月租金為26～205新元，兩房月租金為44～275新元，租金普遍低于家庭收入的10%，而深圳普通家庭租房，房租占到家庭收入的30%以上。

廉價房數(shù)量大、有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)期限為99年，大約94%的組屋家庭擁有廉價房的產(chǎn)權(quán)，77%的家庭住在廉價房中，對于普通家庭來說，兩房的廉價房新房3～4年便可購買。

另外，廉價房可交易，二手購買條件寬松，因為新廉價房充足且低價，二手廉價房價格難上漲。同時政府嚴格管理組屋，嚴厲打擊尋租腐敗與投機行為，大規(guī)模的組屋供給是“居者有其屋”的關(guān)鍵。

建屋發(fā)展局主要有3種方式融資：一是政府貸款，二是銀行貸款，三是發(fā)行債券。其中，債券占比達到一半以上，因為新加坡土地國有，房屋成本不高，限價銷售，收益穩(wěn)定，眾人可按計劃償還貸款。

所謂市場的歸市場，凱撒的歸凱撒，新加坡保障房和商品房相得益彰。新加坡政府為中產(chǎn)及低收入者提供住房，富豪階層追漲為數(shù)不多的商品房。

同是土地國有制度，香港的房地產(chǎn)被認為是失敗的。因為香港是全球購房壓力最大的城市，房價全球最高，居住條件不好，人均住房面積只有16平米。很多人將香港房地產(chǎn)的問題歸咎于自由市場，即大資本家、大富豪壟斷房源，投機者爆炒房地產(chǎn)。

但其實，香港房地產(chǎn)早年間并不是完全市場化的，香港土地被政府壟斷，政府幾乎是唯一的土地供給方。只是在1997年之后，香港政府采用批租制度，通過拍賣、招標等方式出讓土地使用權(quán)，新批土地期限為50年。并且，土地只賣給開發(fā)商，個人無法供應(yīng)土地，因此土地供給單一，土地被大地產(chǎn)商壟斷，導(dǎo)致土地和房源集中，推高了房價。

香港政府為何不大規(guī)模建設(shè)保障房？

香港政府從上世紀70年代開始建設(shè)公屋，同時資助單位建房。

但與新加坡直接建設(shè)組屋不同，香港政府試圖從房地產(chǎn)發(fā)展中獲取稅收，然后建設(shè)大規(guī)模的住房。這在土地私有的國家固然沒有問題，但香港是土地國有制度，這種模式就容易出現(xiàn)兩大問題：

一是房價被推高后，土地成了有產(chǎn)者與無產(chǎn)者斗爭的焦點，香港政府被夾在中間。

二是香港政府被房地產(chǎn)綁架，傾向于房價上漲。房價大幅上漲后，房地產(chǎn)成為香港的支柱產(chǎn)業(yè)。

2006年以來，香港房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)占GDP的比重保持在20%以上。房地產(chǎn)成為香港金融的基石，樓市價格越高，金融資產(chǎn)越大。

2017年，香港與土地、房產(chǎn)有關(guān)的財政收入達2 447億元，占當年港府全部收入的43%左右，土地財政是香港政府的重要來源。

從2002年到2010年，香港大幅減少土地出讓，目的是提振房地產(chǎn)，解決政府赤字，幫助香港經(jīng)濟走出1997年亞洲金融危機的陰霾。所以，香港政府壟斷土地，靠土地財政吃飯，本身有借助批租權(quán)來促進房價上漲的傾向。

總而言之，香港房地產(chǎn)的根本問題在土地國有市場化。受歷史因素影響，香港政府推動國有土地市場化，土地財政與房地產(chǎn)捆綁，土地供應(yīng)單一、稀缺長期扭曲樓市價格。

新加坡與中國香港的案例告訴我們，土地國有制度最有利于政府為民眾提供保障性住房，但國有土地市場化容易催生畸形的房地產(chǎn)市場。

德國與美國：土地私有制地產(chǎn)模式

與中國香港、新加坡不同，美國與德國都是私有土地為主，政府征地成本高，沒有辦法大規(guī)模地提供保障性住房。

所以美國、德國的住房基本靠市場來解決，但具體操作完全不同：德國主要是靠租賃市場，深度干預(yù)房地產(chǎn)市場；美國主要靠銷售市場，將房地產(chǎn)市場自由化，甚至證券化、貨幣化。

德國采用政府干預(yù)的租賃模式，不將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，而是作為民生所需。

由于德國的土地是私有制，政府無法大量供應(yīng)土地，所以提供的保障房極少。于是德國政府主要靠鼓勵各種市場主體供應(yīng)租賃房源，其租賃比率高達54.5%，在柏林、漢堡等城市，租賃比甚至超過70%，相當于超過一半的德國人都靠租房居住。

經(jīng)歷二戰(zhàn)后，德國千瘡百孔，住房嚴重不足，當時以保障民生、恢復(fù)經(jīng)濟為主。于是政府與市場相結(jié)合出了“第三條道路”：鼓勵一切力量建房，推行《住宅建設(shè)法》對社會住宅和自有住宅的建設(shè)提供貸款、補貼、稅收等優(yōu)惠，住房大規(guī)模興起。

私人、企業(yè)、合作社、教堂、政府都是建房的主體。其中，政府和教堂的所占比例只有6.8%，而政府提供的主要是廉租房，面向低收入者；私人自家房最多，占比達64.3%；房地產(chǎn)公司開發(fā)占23.5%；住房合作社開發(fā)占比5.4%。

可見，“第三條道路”促使土地及房源供給多元化，一定程度可避免大型地產(chǎn)商壟斷土地，土地集中度比中國香港及內(nèi)地城市更低。

雖然有大量房源入市，但對于居民購房仍需要長時間的收入積累，而租房則不需要。于是大量的房源被租賃市場消化，又因為房源供給多，房價和租金上漲壓力不大，德國人逐漸習(xí)慣了租房。

德國對房地產(chǎn)及租賃市場的管控非常嚴格：德國的公共福利不與房地產(chǎn)掛鉤，不存在學(xué)位房；征收高昂的稅費，嚴厲打擊房地產(chǎn)暴利及投機行為；要求租金最大上漲幅度不得超過當?shù)貥藴史孔獾?0%，由于租房是剛需，租金收益率一直比較穩(wěn)定，通常在4%～5%之間；對房地產(chǎn)的銷售進行限價，出臺了一個基準價，超過基準價一定比例則會帶來相對應(yīng)的懲罰。

德國的租賃模式是德國金融體系、財政支持、私有土地、科學(xué)管理的結(jié)果。最重要的是，德國政府通過補貼各種主體供應(yīng)了大規(guī)模的房源，抑制了房價暴漲，不打算從房地產(chǎn)中牟利，只將房地產(chǎn)作為居住民生問題來解決。

同為土地私有制，美國與德國完全不同。美國房地產(chǎn)模式是典型的市場化模式，甚至是金融化模式。

南北戰(zhàn)爭期間，林肯頒布的《宅地法》，將大部分國有土地以近乎免費的方式分配給了新移民。從1862年至1900年，至少有60萬個遷入美國西部的家庭。

從此，美國徹底走上了土地私有化之路，住房問題交給市場來解決。大蕭條后，美國政府為了拯救房地產(chǎn)，成立了聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會，創(chuàng)造了抵押貸款交易市場，開啟了房地產(chǎn)證券化之路。

在次貸危機前，美國住房抵押債券及相關(guān)衍生品達到峰值，成為美國金融泡沫大廈的基石。金融危機后，美聯(lián)儲直接采購住房抵押貸款，美國房地產(chǎn)進入貨幣化階段。

如今，美國房地產(chǎn)模式是金融模式，由住房抵押債券驅(qū)動。在美國發(fā)達的金融市場中，美聯(lián)儲、投資銀行及相關(guān)金融衍生品，為住房抵押債券融資，住房抵押債券為商業(yè)銀行和開發(fā)商融資，商業(yè)銀行為購房者提供貸款。

這種市場化、證券化、貨幣化的房地產(chǎn)市場，價格波動較大，歷史上出現(xiàn)過多次金融危機。但從美國的角度來看，房地產(chǎn)金融化似乎是一個不可復(fù)制的選擇。

因為，美國的房地產(chǎn)金融化模式，其實是利用了其美元及金融市場的世界主導(dǎo)地位。金融化的房地產(chǎn)，相當于印刷美元來為美國民眾解決住房問題，美國人可低利率、低首付購房，同時由全球來買單。

從美德模式來看，土地私有化可實現(xiàn)房源供給多元化，避免土地過度集中，造成市場壟斷。

深圳樓市：國有土地金融化趨勢

接下來，比較新加坡、中國香港及深圳的房地產(chǎn)基本面。

三大城市的人口密度都很大：新加坡人口密度為7 790/平方公里；香港人口密度為6 781/平方公里；深圳人口密度為6 725/平方公里。

深圳的房價收入比是全國最高的，高達34.2，超過香港的21。從國際來看，房價收入比在6～9之間可視作合理水平，但中國內(nèi)地有37個城市的房價收入比超過10。

2019年，三大城市的GDP總量相當，但深圳人均GDP遠低于新加坡與中國香港。香港人均GDP為47 773美元，新加坡為65 957美元，深圳只有28 637美元。

三地住房自有率相差甚遠：新加坡住房自有率達90%，中國香港為49%，深圳住房自有率僅為23.7%。

保障房覆蓋面積：新加坡的組屋覆蓋人口為80%，中國香港的公屋和資助建房覆蓋家庭為49%。

可見，新加坡、中國香港與深圳，三地的人口密度大，經(jīng)濟總量相當，都是金融城市，土地性質(zhì)皆為國有，但深圳的購房難度遠大于新加坡、中國香港。

深圳房地產(chǎn)未來之路，是新加坡，還是中國香港？

新加坡與中國香港都是國際金融中心、國際貿(mào)易中心及國際航運中心，都有大量的熱錢進出。這兩座城市的模式相似：高房價及開放政策支撐金融資產(chǎn)，金融資產(chǎn)支撐國際貿(mào)易融資，貿(mào)易產(chǎn)業(yè)支撐國際航運。

對國有土地的支配決定了這兩座城市的前途。新加坡政府利用組屋解決了民生居住問題，使得這一體系得以良性循環(huán)，避免經(jīng)濟房地產(chǎn)化、空心化。

中國香港沒能利用國有土地解決居住問題，相反，居住問題支撐了高房價，高房價支撐著金融資產(chǎn)。如此，香港房地產(chǎn)、金融發(fā)展反過來會侵蝕民生、消費與社會發(fā)展，這就是房地產(chǎn)泡沫化的反噬作用。

深圳是國際貿(mào)易中心、國際航運中心、國內(nèi)科創(chuàng)中心及金融中心，也有大量的熱錢進出。但是，深圳與香港類似，沒能利用國有土地解決居住問題，人均居住面積只有19.7平方米。

本可以成本較低的方式大規(guī)模提供保障房的深圳，在修路、建公園方面的投入是不遺余力的。如今，住房供給與需求嚴重不足，深圳房地產(chǎn)持續(xù)上漲，正在侵蝕這座城市的投資、消費、科技與競爭力。

然而，深圳為何寧愿將土地劃撥給生態(tài)，也不給商品房住宅？

這是因為，深圳是全國土地財政依賴度最小的城市，政府完全沒有動力為了土地財政而提高房價。而深圳是人口、熱錢的聚集地，只要減少住宅用地，外來人口和熱錢自然可推高房價。

這樣的樓市邏輯是，壓縮住宅用地—城市生存權(quán)、外來人口及熱錢—嚴重供不應(yīng)求—房價上漲—做大金融資產(chǎn)—做大經(jīng)濟總量。

總而言之，從上述的各種房地產(chǎn)模式，可以得出7條結(jié)論：

1. 房地產(chǎn)，既是消費品又是投資品，既是市場問題又是民生問題；單靠市場或政府，都很難做到相得益彰，難以實現(xiàn)“居者有其屋”。

2. 不管是土地私有制還是國有制，大規(guī)模提供住房用地、房源，是解決居住問題的唯一成功路徑。

3. 國有土地+保障性住房與私有土地+干預(yù)性租賃模式，都有利于解決住房問題。

4. 土地私有制，可自建房解決住房問題，同時民眾可大量供給土地，價格機制起作用，房地產(chǎn)市場相對良性，有漲有跌。

5. 私有土地制+房地產(chǎn)金融化模式，容易引發(fā)泡沫危機與債務(wù)危機。

6. 國有土地+房地產(chǎn)市場化模式，使購房壓力大，容易造成房價扭曲，居民杠桿高企，容易觸發(fā)債務(wù)危機。

7. 國有土地+房地產(chǎn)貨幣化模式，可能滋生國家資本主義，即政府與房地產(chǎn)商、金融巨頭聯(lián)合形成寡頭經(jīng)濟，經(jīng)濟被房地產(chǎn)綁架，房地產(chǎn)價格扭曲，貨幣超發(fā)，金融泡沫化，房地產(chǎn)泡沫化，富人財富膨脹，經(jīng)濟債務(wù)率高企，甚至觸發(fā)金融危機。居民買房壓力極大，住房條件差，租房成本高，貧富差距大，樓市擠出消費與投資，有效需求不足，經(jīng)濟衰退、動蕩、蕭條。

中國的土地制度是國有土地和集體土地，政府的征地能力很強，發(fā)展保障性住房有著天然的制度優(yōu)勢。但國有土地切忌完全市場化，更不可金融化、貨幣化。

深圳樓市，向左香港，向右新加坡，其實它正在超越香港。何去何從，完全取決于土地供應(yīng)者是否愿意將更多土地劃撥給商品房與保障房。