文 李 躍

我國民法典物權(quán)編共有二十章、258條，分為五個(gè)分編，分別是通則、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)和占有。第一分編通則規(guī)定了物權(quán)制度基礎(chǔ)性規(guī)范；第二分編所有權(quán)規(guī)定了所有權(quán)制度，所有權(quán)是物權(quán)的基礎(chǔ)，是所有人對自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；第三分編用益物權(quán)規(guī)定了用益物權(quán)人的權(quán)利義務(wù)，用益物權(quán)是指權(quán)利人依法對他人的物享有占有、使用和收益的權(quán)利；第四分編對擔(dān)保物權(quán)作出了規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)是指為了確保債務(wù)履行而設(shè)立的物權(quán)，包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)；第五分編對占有作出規(guī)定，占有是指對不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)事實(shí)上的控制與支配。

整合現(xiàn)行物權(quán)相關(guān)法律法規(guī)是民法典物權(quán)編編纂的主要方法，土地登記辦法（2007年）和房屋登記辦法（2008年）為土地、房屋這兩種最為重要的不動(dòng)產(chǎn)確立了比較完善的登記程序法；不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（2015年）和不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則（2015年）使不動(dòng)產(chǎn)登記程序法最終實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一化、系統(tǒng)化。另外物權(quán)編與農(nóng)村土地承包法、城市房地產(chǎn)管理法、擔(dān)保法、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等法律、行政法規(guī)之間也存在緊密的歷史互動(dòng)和體系聯(lián)系，其中物權(quán)法是物權(quán)編最重要的整合對象。

物權(quán)編修改增補(bǔ)的主要內(nèi)容

民法典在將原物權(quán)法編纂為物權(quán)編的過程中，進(jìn)行了較大的修改，增加了不少新規(guī)則，下面按照物權(quán)編的分編順序來分析物權(quán)編的主要?jiǎng)?chuàng)新。

第一分編通則，規(guī)定了平等保護(hù)等物權(quán)基本原則，物權(quán)變動(dòng)的具體規(guī)則，以及物權(quán)保護(hù)制度。

民法典第二百零七條規(guī)定國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律平等保護(hù)，與前相比增加了“平等”二字，著重強(qiáng)調(diào)不管權(quán)利主體是國家、集體還是私人，其物權(quán)均受法律平等保護(hù)。不僅強(qiáng)調(diào)物權(quán)保護(hù)的平等性，還擴(kuò)大了指示交付的范圍。民法典第二百二十七條規(guī)定，指示交付的前提是第三人占有動(dòng)產(chǎn)，刪去了“依法”二字。以往規(guī)定只有第三人依法占有動(dòng)產(chǎn)才可指示交付，無疑具有一定的局限性，削弱了指示交付在現(xiàn)實(shí)中的應(yīng)用?，F(xiàn)在拓寬了指示交付的范圍，不僅包括有權(quán)占有，還包括無權(quán)占有。

第二分編所有權(quán)規(guī)定了所有權(quán)人的權(quán)利，征收和征用規(guī)則，國家、集體和私人的所有權(quán)，相鄰關(guān)系、共有等所有權(quán)基本制度，新增了不少亮點(diǎn)。

在所有權(quán)一般規(guī)定方面，明確了不動(dòng)產(chǎn)的征收規(guī)則；增加了征收集體所有的土地，除了足額支付補(bǔ)償費(fèi)，強(qiáng)調(diào)了及時(shí)支付的新規(guī)則；征收個(gè)人住宅的，明確保障被征收人的居住條件；因新冠疫情增加了疫情防控征用的需要；增加了添附制度，規(guī)定了添附的三種情形及具體的適用原則。

在國家所有權(quán)和集團(tuán)所有權(quán)、私人所有權(quán)方面，明確無居民海島的歸屬，即無居民海島屬于國家所有，由國務(wù)院行使權(quán)利；賦予集體成員復(fù)制集體財(cái)產(chǎn)相關(guān)資料的權(quán)利，倒逼集體經(jīng)濟(jì)組織規(guī)范運(yùn)營，進(jìn)而保障集體成員的權(quán)益，完善集團(tuán)經(jīng)濟(jì)組織制度。

在業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)方面，補(bǔ)充規(guī)定了業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)成立的條件和程序，明確了居民委員會(huì)是其指導(dǎo)和協(xié)助部門；修改了業(yè)主共同決定事項(xiàng)以及表決規(guī)則；“住改商”強(qiáng)調(diào)了有利害關(guān)系業(yè)主同意的一致性；維修基金的使用范圍有明確擴(kuò)增并增加了緊急情況下的使用規(guī)定；明確了業(yè)主共有部分收益的歸屬原則；規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人以及業(yè)主的法定義務(wù)。

在共有和所有權(quán)特別規(guī)定方面，明確變更共有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)和用途的表決規(guī)則；明確按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的行使規(guī)則；將遺失物的認(rèn)領(lǐng)期限從六個(gè)月延長至一年，增加失主取回遺失物的可能性，增強(qiáng)了對個(gè)人物權(quán)的保護(hù)。

第三分編用益物權(quán)制度，明確了建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等用益物權(quán)。其中宅基地使用權(quán)與地役權(quán)主要延續(xù)了物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。

在用益物權(quán)一般規(guī)定方面，新增了用益物權(quán)人行使權(quán)利應(yīng)遵守保護(hù)生態(tài)環(huán)境的規(guī)定。

在土地承包權(quán)方面，主要?jiǎng)h除了特殊林木承包期延長規(guī)則，規(guī)定土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)只限于互換、轉(zhuǎn)讓，取消了轉(zhuǎn)包方式，設(shè)立了土地經(jīng)營權(quán)登記對抗原則，對原物權(quán)法的規(guī)定進(jìn)行了調(diào)整，保持了與農(nóng)村土地承包法的規(guī)則相一致。

在建設(shè)用地使用權(quán)方面，再次強(qiáng)調(diào)設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的規(guī)定，重申總則的綠色原則；原則規(guī)定住宅建設(shè)用地使用期限屆滿自動(dòng)續(xù)期，只能依照法律、行政法規(guī)辦理，既回應(yīng)了當(dāng)前的熱點(diǎn)問題，也為解決問題留下了合理的空間。

居住權(quán)的規(guī)定是物權(quán)編的最大亮點(diǎn)，界定了居住權(quán)的概念，明確要求居住權(quán)設(shè)立需有書面形式，強(qiáng)調(diào)了不得轉(zhuǎn)讓、繼承原則，對無償設(shè)立和出租權(quán)給予另有約定的空間。

第四分編擔(dān)保物權(quán)明確了擔(dān)保物權(quán)的含義、適用范圍、擔(dān)保范圍等共同規(guī)則，以及抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)的具體規(guī)則。

在擔(dān)保物權(quán)一般規(guī)定方面，對擔(dān)保合同具體包括的類型進(jìn)行了列舉式說明，包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔(dān)保功能的合同。

抵押權(quán)方面，物權(quán)編修改的篇幅比較大：增加了海域使用權(quán)可為抵押財(cái)產(chǎn)，是海域所有權(quán)歸屬的延伸；在浮動(dòng)抵押制度上，增加了債權(quán)人對抵押財(cái)產(chǎn)確定時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償規(guī)定，同時(shí)刪除物權(quán)法經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議的規(guī)定；刪除了耕地使用權(quán)禁止抵押的限制，保持了與土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)的一致；規(guī)定抵押合同應(yīng)采取書面形式，維持與物權(quán)法一致，但簡化了抵押合同應(yīng)包含的一般條款，同時(shí)用約定抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量等情況賦予了當(dāng)事人更大的自主空間，比物權(quán)法的封閉式列舉更科學(xué)合理；訂立流押條款不影響抵押權(quán)優(yōu)先受償，相對于物權(quán)法的禁止性規(guī)定，該規(guī)定明確了約定流押不影響抵押權(quán)的優(yōu)先受償效力；動(dòng)產(chǎn)抵押不得對抗抵押財(cái)產(chǎn)正常流轉(zhuǎn)的規(guī)定，擴(kuò)大了正常經(jīng)營活動(dòng)買受人規(guī)則的適用范圍；抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)無須抵押權(quán)人同意，把“經(jīng)抵押權(quán)人同意”變?yōu)椤巴ㄖ盅簷?quán)人”，對抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)并不加以禁止，但當(dāng)事人另有約定的按照其約定，使抵押財(cái)產(chǎn)流通更便捷；設(shè)立了抵押權(quán)與其他擔(dān)保物權(quán)清償順序的新規(guī)則；新增條款規(guī)定超級優(yōu)先權(quán)的適用情形，規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)抵押中交付的特殊對抗作用：交付后十日內(nèi)辦理抵押登記的優(yōu)先受償權(quán)，但明確該優(yōu)先權(quán)不能對抗留置權(quán)；規(guī)定了對集體土地使用權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的限制性規(guī)則，相對于物權(quán)法的規(guī)定范圍更廣，用詞更準(zhǔn)確；對最高額抵押權(quán)的債權(quán)確定增加了抵押權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道抵押財(cái)務(wù)被查封、扣押的規(guī)定，這一變化有利于債權(quán)確定時(shí)間提前，保障抵押權(quán)人的利益。

在質(zhì)權(quán)方面，質(zhì)押合同的訂立將擔(dān)保法規(guī)定的應(yīng)當(dāng)包括改為一般包括，延續(xù)了物權(quán)法的規(guī)定；訂立流質(zhì)條款不影響質(zhì)權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，相對于物權(quán)法的禁止性規(guī)定，該規(guī)定明確了約定流質(zhì)不影響質(zhì)權(quán)的優(yōu)先受償效力；票據(jù)方面調(diào)整了匯票、本票和支票的順序，將應(yīng)收賬款分為現(xiàn)有的和將有的；修正權(quán)利質(zhì)押登記規(guī)則，強(qiáng)調(diào)質(zhì)押登記時(shí)設(shè)立原則，刪除應(yīng)當(dāng)訂立書面合同的規(guī)定，同時(shí)新增轉(zhuǎn)致條款解決了物權(quán)法與票據(jù)法的立法沖突，明確了有關(guān)票據(jù)質(zhì)押的規(guī)則適用票據(jù)法。

留置權(quán)則延續(xù)了物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。

第五分編占有物權(quán)制度對占有的調(diào)整范圍、無權(quán)占有情形下的損害賠償責(zé)任、原物及孳息的返還以及占有保護(hù)等作了規(guī)定，基本延續(xù)了物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。因侵占或者妨害造成損害的，新增了“依法”二字，明確了占有損害賠償請求權(quán)為侵權(quán)責(zé)任請求權(quán)，與侵權(quán)責(zé)任篇相適應(yīng)。

物權(quán)編的這些創(chuàng)新與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和廣大人民群眾的日常生活密切相關(guān)，體現(xiàn)了物權(quán)編的務(wù)實(shí)性這一大特點(diǎn)。

物權(quán)編的熱點(diǎn)問題及具體適用

民法典物權(quán)編貼近生活，與人們的日常生活息息相關(guān)，方方面面影響著我們的工作生活，下面具體探究物權(quán)編一些新增和修改會(huì)給我們的生活帶來怎樣的改變。

第二分編所有權(quán)方面，有如下改變：

一是優(yōu)化業(yè)主共同決定事項(xiàng)以及表決規(guī)則，鼓勵(lì)業(yè)主參與自治。

業(yè)主團(tuán)體開會(huì)難、表決難一致制約著社會(huì)自治的開展，民法典降低了決議的通過門檻，對表決規(guī)則作出了兩個(gè)重要修改。首先是表決比例是將參與表決的業(yè)主人數(shù)和專有部分面積作為基數(shù)，而不再以全體業(yè)主人數(shù)和全部專有面積作為計(jì)算基準(zhǔn)；將共同決定事項(xiàng)區(qū)分特別決議和普通決議，設(shè)置不同的表決規(guī)則。

特別決議方面，例如某小區(qū)想要籌集小區(qū)的維修資金，或改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，那么需要召集小區(qū)中專有面積占比三分之二的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上業(yè)主同意之后，才可以向全體業(yè)主籌集維修資金或者改建、重建小區(qū)內(nèi)的建筑物。普通決議方面，例如，某小區(qū)想要使用維修資金則沒有籌集時(shí)嚴(yán)格，參與表決的人數(shù)要求與上一致，但是只要參與表決二分之一以上的面積和業(yè)主同意即可。

二是“住改商”強(qiáng)調(diào)有利害關(guān)系業(yè)主同意的一致性。

生活在同一個(gè)小區(qū)，相互影響特別緊密，實(shí)踐中出現(xiàn)部分業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房，即“住改商”，影響了相關(guān)業(yè)主的生活，物權(quán)篇明確規(guī)定，“住改商”應(yīng)經(jīng)有厲害關(guān)系的業(yè)主一致同意。這就化解司法實(shí)踐相關(guān)爭議的矛盾，嚴(yán)格了住改商的條件，保障了業(yè)主的生活安寧。

三是明確了業(yè)主共有部分收益的歸屬，維護(hù)了業(yè)主的共同利益。

在司法實(shí)踐中，建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛往往圍繞共有部分展開。物權(quán)編明確建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理的成本后，屬于業(yè)主共有。該規(guī)定既考慮了物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理成本，也保障了共有部分業(yè)主的權(quán)益。

第三分編用益物權(quán)將給我們的生活帶來如下改變：

一是落實(shí)承包地的“三權(quán)分置”，推進(jìn)農(nóng)村發(fā)展。

2018年修訂了農(nóng)村土地承包法正式在法律層面確定農(nóng)村土地承包地“三權(quán)分置”，民法典采納了該改革成果，三權(quán)即指所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)。建立在土地承包經(jīng)營權(quán)之上的土地經(jīng)營權(quán)，是土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利，權(quán)利人可以將土地經(jīng)營權(quán)以出租、入股或其他方式，向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，將承包土地的占有、使用、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，既保住了自己的土地承包經(jīng)營權(quán)，又能使自己獲得轉(zhuǎn)讓土地經(jīng)營權(quán)的收益。其中，“承包土地的經(jīng)營權(quán)”抵押融資，是按照三權(quán)分置和經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)有關(guān)規(guī)定，以落實(shí)農(nóng)村土地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利為出發(fā)點(diǎn)，深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新。

二是居住權(quán)是一個(gè)新的用益物權(quán)的設(shè)立。

居住權(quán)是根據(jù)合同約定或遺囑設(shè)定，對他人的住宅享有占有、使用，以滿足生活需要的用益物權(quán)。制定居住權(quán)制度是為實(shí)現(xiàn)特殊困難群體“住有所居”的愿望，回應(yīng)社會(huì)的需要。但需注意的是，居住權(quán)實(shí)行的是登記生效原則，也就是說居住權(quán)須由房主以書面形式訂立合同，同時(shí)向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記設(shè)立，居住權(quán)才有法律效力，并且這一權(quán)利不能繼承和轉(zhuǎn)讓，只對登記居住權(quán)人有效。居住權(quán)的期限可以自行設(shè)立，5年、10年、20年乃至終生均可。居住權(quán)的期限屆滿或居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)即消滅，這時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記手續(xù)。

居住權(quán)的應(yīng)用場景會(huì)覆蓋到很多領(lǐng)域：婚姻財(cái)產(chǎn)的約定、公租房、以房養(yǎng)老、子女繼承糾紛、離婚后居無定所等情況。例如某老人因養(yǎng)老金微薄，生活難以維持，想用自住的房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，換取養(yǎng)老金，又擔(dān)心被不良金融機(jī)構(gòu)欺騙，陷入了套路貸等陷阱，其房屋被金融機(jī)構(gòu)提前收走導(dǎo)致居無定所。他可以在該房登記終生的居住權(quán)，使其享有任何人都不能剝奪其居住在此的權(quán)利，然后再用該房抵押，領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故，此后房屋的居住權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。

此外，公租房未來可能會(huì)通過居住權(quán)的方式確定?，F(xiàn)在公租房是登記在政府名下，公租房人通過租賃的方式居住，其基本權(quán)益很難得到保障。如果能明確其有居住權(quán)，其居住在此的權(quán)益就能得到保障，有利于社會(huì)穩(wěn)定。

三是抵押不破租賃增加了轉(zhuǎn)移占有的新條件。

抵押不破租賃，是傳統(tǒng)民法的物權(quán)法規(guī)則，民法典規(guī)定適用抵押不破租賃的條件，不僅須具備抵押權(quán)在設(shè)立之前抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租，而且還應(yīng)具備抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)承租人轉(zhuǎn)移占有。物權(quán)編強(qiáng)調(diào)須是真實(shí)的租賃，而不是虛構(gòu)的租賃，以及雖然訂立租賃合同但還沒有實(shí)際履行的，其目的是對抵押不破租賃提出更嚴(yán)格的適用要求。

四是設(shè)定抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)無須抵押權(quán)人同意。

把“經(jīng)抵押權(quán)人同意”變?yōu)椤巴ㄖ盅簷?quán)人”，對抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)并不加以禁止，但當(dāng)事人另有約定的按照其約定，使抵押財(cái)產(chǎn)流通更便捷。抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，原則在不會(huì)損害抵押權(quán)人的利益，現(xiàn)實(shí)生活中二手商品房買賣適用本規(guī)則可以加快財(cái)產(chǎn)的流通，想把房子賣掉，按照以前的物權(quán)法規(guī)定，在金融機(jī)構(gòu)辦理抵押登記的業(yè)主想賣房，必須先經(jīng)過金融機(jī)構(gòu)同意，一般需新業(yè)主愿意代原業(yè)主先還債將抵押權(quán)消滅方可完成交易，增加了社會(huì)交易成本。

五是抵押權(quán)與其他擔(dān)保物權(quán)清償順序的新規(guī)則。

明確了同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)債權(quán)人抵押的，參照抵押登記時(shí)間先后確定清償順序，取消了原來的抵押權(quán)順序相同按比例清償?shù)牟豢茖W(xué)的規(guī)定，實(shí)踐中對于登記的順序可具體到分，不存在順序相同的情形。同時(shí)對同一財(cái)產(chǎn)既設(shè)立抵押又設(shè)立質(zhì)權(quán)的，明確按照登記、交付的時(shí)間先后確定清償順序，完全顛覆了擔(dān)保法解釋的抵押權(quán)優(yōu)于質(zhì)權(quán)的規(guī)定?！?/p>