摘要：目前，商場的經(jīng)營模式主要以聯(lián)營模式為主，該模式的應(yīng)用在一定程度上降低了商場的運營風(fēng)險，但是隨著社會的進(jìn)步，該經(jīng)營模式的弊端逐漸顯現(xiàn)。在此背景下，商場的經(jīng)營模式由聯(lián)營模式逐漸轉(zhuǎn)為租賃模式，有效地彌補(bǔ)聯(lián)營模式存在的不足之處，但是租賃模式在應(yīng)用過程中也存在一些問題亟須解決。本文首先對聯(lián)營模式和租賃模式的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行闡述，然后分析商場聯(lián)營模式轉(zhuǎn)租賃模式存在的問題，最后針對存在的問題研究有效的解決措施，彌補(bǔ)租賃模式在商場中運用的不足之處，從而使其符合新時代的發(fā)展要求，進(jìn)一步推動商場的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商場;聯(lián)營模式;租賃模式

社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在一定程度上推動著社會各領(lǐng)域的進(jìn)步，商場作為為人們提供生活必需品的主要場所之一，其經(jīng)營模式受到相關(guān)政府部門的高度重視。隨著市場競爭壓力越來越大，各大商場要想在激烈的市場競爭中穩(wěn)定發(fā)展，需要緊隨時代發(fā)展的趨勢對其經(jīng)營模式進(jìn)行改革創(chuàng)新，從而提高商場整體的經(jīng)濟(jì)效益。

一、商場經(jīng)營模式概述

（一）商場經(jīng)營模式的含義

現(xiàn)階段，大部分商場經(jīng)營模式主要包括聯(lián)營模式和租賃模式，每種經(jīng)營模式在應(yīng)用過程中具有各自的價值。聯(lián)營模式主要指的是商場向商戶提供基礎(chǔ)賣場設(shè)備和管理服務(wù)，而商戶在賣場中進(jìn)行代理品牌的銷售，商場根據(jù)各商戶的銷售額收取相應(yīng)的聯(lián)營扣點。聯(lián)營模式對商戶而言，前期的投資較小、管理方便、新品牌的銷售風(fēng)險較小并能提高其銷售額等;對商場而言，管理統(tǒng)一，以商場整體利益為主;但是聯(lián)營模式在商場應(yīng)用中也存在弊端：對商戶而言，缺乏自主經(jīng)營權(quán)、人際關(guān)系復(fù)雜、利潤較低且貨物回款周期較長;對商場而言，資金回籠慢。而租賃模式則可以克服聯(lián)營模式的缺陷。租賃模式是將商場中的部分賣場租給其他個體經(jīng)營者進(jìn)行自主經(jīng)營，該商戶不受商場的統(tǒng)一管理，在簽訂合同時每個月的20至30日需向商場繳納次月相應(yīng)的租賃費，其后期的銷售額歸個人所有。因此，租賃模式對商戶而言，擁有自主經(jīng)營管理權(quán)，不受商場的整體管理，具有一定的自由性;對商場而言，資金回籠快。就當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀來講，社會市場經(jīng)濟(jì)體制逐漸發(fā)生變革，各大商場之間的競爭愈演愈烈，因此商場在運營過程中采用租賃模式更適應(yīng)當(dāng)前時代發(fā)展的趨勢，但是如果商場不能對租賃模式進(jìn)行合理的管理，同樣會影響該模式的應(yīng)用效果，基于此，需要制定合理的措施應(yīng)對租賃模式帶來的挑戰(zhàn)，有利于商場的長期穩(wěn)定發(fā)展。

（二）租賃模式SWOT分析

1、優(yōu)勢分析

從商場的角度分析，其優(yōu)點是整個交易過程簡單且資金回籠較快，有利于商場的長期發(fā)展;從商戶的角度分析，此模式的優(yōu)點如下：商戶擁有自主經(jīng)營管理權(quán)，個人經(jīng)營利潤較高;貨物回款較快，從某種程度上降低了經(jīng)濟(jì)壓力;商戶可以根據(jù)自己品牌的特色制定特色服務(wù)和服裝，給消費者不一樣的體會，吸引消費者的注意。

2、劣勢分析

對于商場而言的缺點是前期招商難度大且不能保障商戶的質(zhì)量，此外在一定程度上增加了商場的管理難度，打破了商場管理的統(tǒng)一性，影響服務(wù)質(zhì)量。對于商戶來講，由于個人品牌的知名度不同，在商場租賃的場地大小和位置不同，因此可能會增加前期的投資金額;管理難度較大，商家自己辦理各種正規(guī)營業(yè)手續(xù)、管理員工和資金等;商家的個人品牌銷售市場開發(fā)難度較大，對商家經(jīng)濟(jì)效益的提高帶來一定的阻礙[1]。

3、機(jī)會分析

根據(jù)當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，各種商鋪的投資成為投資者的主要方向。在各大商場中進(jìn)行商鋪的投資，不僅能夠在短期內(nèi)回籠資金，還能提高投資者的經(jīng)濟(jì)效益。由于社會環(huán)境的管制，對臨街的獨立店鋪進(jìn)行了規(guī)范管理，此時在商場中租賃賣場能夠保障商鋪的正常經(jīng)營，從而實現(xiàn)商鋪的集中管理。

4、挑戰(zhàn)分析

各大商場在經(jīng)營過程中由聯(lián)營模式轉(zhuǎn)為租賃模式順應(yīng)了時代發(fā)展的趨勢，并在一定程度上減輕了商場開發(fā)商的資金壓力。但是租賃模式在應(yīng)用過程中存在商戶返租風(fēng)險，如果該商場的整體經(jīng)營效果不理想，則可能會導(dǎo)致返租中斷，影響各商戶的基本利益。

二、商場租賃模式的現(xiàn)狀及存在的問題

隨著社會時代的發(fā)展，商場的數(shù)量逐漸增加，商場之間的競爭愈演愈烈，部分商場在經(jīng)營過程中逐漸從聯(lián)營模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U模式運營，在前期招商中對商家進(jìn)行嚴(yán)格的考核，盡量選擇一些具有較高口碑的品牌代銷商戶，從而為商場帶來一定的消費者，逐漸提高商場在市場中的知名度，此種經(jīng)營模式在短時間提高了商場資金回籠的效率，但是不利于商場的統(tǒng)一管理，在一定程度上會影響商場的秩序。以下對商場經(jīng)營模式應(yīng)用過程中存在的問題進(jìn)行具體分析。

（一）租賃模式存在管控風(fēng)險

現(xiàn)階段，商場中租賃模式逐漸成為主導(dǎo)經(jīng)營模式，各個商家在經(jīng)營過程中以自身利益為主，不定期開展打折活動，在一定程度上會影響商場聯(lián)營代理的銷售情況。由于租賃模式的商家具有自主經(jīng)營權(quán)，不受商場的統(tǒng)一管理，因此增加了商場的管理難度和消費者的維護(hù)難度，比如個別商家服務(wù)人員在服務(wù)消費者時，因為種種原因出現(xiàn)服務(wù)糾紛，影響消費者的消費心情，此種情況下會造成消費者的嚴(yán)重不滿，消費者會將矛盾的矛頭指向整個商場，進(jìn)而影響商場的信譽(yù)，不利于提高該商場在市場中的知名度，同時不利于商場的整體管理。

（二）租賃合同內(nèi)容不完善

租賃模式的應(yīng)用對于商場和商家而言整個交易流程簡單，只要簽署相關(guān)的租賃合同，商家就能入駐商場，根據(jù)自己品牌特色進(jìn)行租賃賣場的裝修和銷售。整個簽約過程簡單，但是租賃合同中的相關(guān)內(nèi)容需要雙方進(jìn)行仔細(xì)核對，當(dāng)合同內(nèi)容準(zhǔn)確無誤時進(jìn)行簽約，從而維護(hù)各自的利益，但是部分商場中租賃合同內(nèi)容并不完善，導(dǎo)致雙方在經(jīng)營過程中出現(xiàn)業(yè)務(wù)糾紛時，缺乏有效的解決依據(jù)，影響雙方利益。

（三）部分商家缺乏服務(wù)意識

通常情況下，各大商場在運營過程中為了有效地解決服務(wù)糾紛，會設(shè)定專門的消費者投訴部門，為了提高糾紛解決的效率，需要保障該商家員工的綜合素質(zhì)，掌握相關(guān)法律知識和服務(wù)意識。但是租賃商家大部分屬于個人品牌，在招聘員工時，為了節(jié)約成本，降低了員工招聘的要求，大部分員工在就職之前未經(jīng)歷嚴(yán)格的銷售培訓(xùn)，從而使其在與消費者交流時缺乏溝通技巧，在一定程度上增加了商家銷售的難度，同時會導(dǎo)致消費者和銷售人員之間出現(xiàn)消費糾紛的現(xiàn)象，進(jìn)而降低該商家在消費者心中的形象，不僅影響商家的利益，也會影響到商場的利益。

三、解決商場租賃模式問題的主要措施

在激烈的市場競爭中，商場要想提高自身在該行業(yè)中的影響力和競爭力，需要適應(yīng)當(dāng)前時代發(fā)展的趨勢，以租賃模式為主進(jìn)行運營，吸引各種高品質(zhì)且具有影響力的商戶入駐商場，從而滿足消費者的不同需求，讓消費者能夠在商場中選購自己所需的物品，同時保證為消費者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而留住更多忠實的消費者。但是目前商場中租賃模式的應(yīng)用仍存在一些問題尚未解決，為此，以下提出了針對性的解決措施，提高租賃模式在商場中的應(yīng)用效果。

（一）加強(qiáng)商場租賃模式管理力度

為了提高商場整體管理水平，在與商家簽訂租賃合同之前，需要對其管理內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步完善，提高租賃商家的服務(wù)水平，從而維護(hù)商場在消費者心中的形象。主要管理內(nèi)容如下：其一，保證商戶員工準(zhǔn)時到崗和離崗，能夠及時為消費者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時保障商場其他商戶的財產(chǎn)安全;其二，對商戶進(jìn)行輔導(dǎo)，根據(jù)商戶不同的銷售情況，對其進(jìn)行銷售指導(dǎo)，幫助其制定合理的銷售方案，從而提高商戶的經(jīng)營效益，同時無形中增加商場的利益;其三，建立商場權(quán)威，雖然商戶屬于自主經(jīng)營模式，但是依然需要遵守商場的整體管理制度，在為商戶提供便利的同時，加強(qiáng)管理，使其明確自身的地位;其四，對銷售情況不佳且不遵守商場紀(jì)律的商戶及時淘汰，對銷售情況良好但是不遵守商場紀(jì)律的商戶重點關(guān)注，對銷售情況不佳但忠誠商場的商戶重點培養(yǎng)。

（二）加強(qiáng)租賃合同管理

商場出租人和承租人在簽署商場租賃合同之前，需要由專業(yè)人員擬定商場租賃合同，其合同內(nèi)容主要包括租賃期限、設(shè)備處理、定金和租金的繳納、租賃雙方的責(zé)任和義務(wù)、違約責(zé)任等。租賃雙方在正式簽署合同之前，需要對合同內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的分析，特別需要注意的是要明確租賃合同中雙方各自需履行的義務(wù)和承擔(dān)的違約責(zé)任，以此保障雙方利益，為日后解決糾紛提供有效的法律依據(jù)。

（三）提高商家的服務(wù)意識

提高商家的服務(wù)意識在一定程度上能夠提高自身在消費者心里的好感度。商家在招聘銷售員工時，需要提高其招聘標(biāo)準(zhǔn)，保障員工的基本素質(zhì)，并對其進(jìn)行崗前培訓(xùn)，從而提高銷售員工的服務(wù)意識，使其在工作過程中為消費者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以獲得消費者的滿意度，減少消費糾紛，從而提高銷售量，提高消費者的忠實度。

（四）加強(qiáng)商戶資信審核

各大商場在激烈的市場競爭中采用租賃模式的目的是為了提高自身在市場中的影響力，因此在前期招商過程中需要提高招商標(biāo)準(zhǔn)，不能為了商場發(fā)展需求而盲目的招商。商場需要保障承租商家的整體質(zhì)量和資信，根據(jù)承租商家資信的評級機(jī)制對招商商家的資信進(jìn)行審核，避免出現(xiàn)拖欠租金的現(xiàn)象。此外，對商家的經(jīng)營狀況進(jìn)行實時監(jiān)督，如若商家經(jīng)營狀況良好，可以根據(jù)具體情況適當(dāng)調(diào)整租金，提高商場的經(jīng)濟(jì)利益。

四、結(jié)束語

依據(jù)當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，人們的消費水平越來越高，隨之商場購物的次數(shù)也逐漸增加，人們對商場服務(wù)水平提出了更高的要求。在激烈的商場競爭中，商場逐漸將聯(lián)營模式轉(zhuǎn)為租賃模式，以此適應(yīng)當(dāng)前時代發(fā)展的要求。租賃模式的應(yīng)用不僅對商場未來的發(fā)展帶來機(jī)遇，同時還帶來一定的挑戰(zhàn)。為了提高商場在市場中的競爭力，需要商場管理人員樹立正確的管理理念，在迎接發(fā)展機(jī)遇的同時，勇于接受挑戰(zhàn)，并制定有效的應(yīng)對措施解決租賃模式帶來的相關(guān)問題，進(jìn)而提升商場的影響力。

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作者簡介：

李繼發(fā)，廣西興華投資有限公司。