劉浩

摘 要： 近年來，隨著住房商品化的深入發(fā)展，人們的住房條件得到顯著改善。物業(yè)專項維修資金被比作房子的“養(yǎng)老金”，能夠為物業(yè)共用部位或者公共設(shè)施設(shè)備的大修和改造提供資金保障。但是在實際物業(yè)管理過程中，物業(yè)專項維修資金使用難的問題卻是普遍存在，不僅影響了人們居住環(huán)境的改善，也導(dǎo)致了資金浪費。為此，本文將立足物業(yè)專項維修資金使用過程中面臨的表決方式傳統(tǒng)、審核時間長以及監(jiān)管不到位等問題，探究相應(yīng)的應(yīng)對措施，借此盤活物業(yè)專項維修資金，推進我國物業(yè)管理的現(xiàn)代化。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)專項維修資金;資金監(jiān)管;表決方式;續(xù)費問題

【中圖分類號】F275.1? ? ?【文獻標(biāo)識碼】A? ? ?【文章編號】1674-3733（2020）19-0281-01

引言：物業(yè)專項維修資金屬于基金性質(zhì)，其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，用以維修和維護住宅小區(qū)內(nèi)的公共部位或者公共設(shè)施設(shè)備。不同于之前過分依賴政府或者業(yè)主個人的管理模式，新建小區(qū)的業(yè)主都繳納了物業(yè)專項維修資金，對小區(qū)物業(yè)負責(zé)。但是，很多時候，物業(yè)專項維修資金卻“被凍結(jié)”或被挪作他用，并沒有真真正正用于社區(qū)物業(yè)維修和管理中去。我國社會的進一步發(fā)展對物業(yè)管理水平和小區(qū)建設(shè)水平提出了更高的要求，盤活現(xiàn)有的物業(yè)專項維修資金，發(fā)揮其價值和作用，成為當(dāng)務(wù)之急。

1 物業(yè)專項維修資金使用難的原因分析

1.1 表決方式原始且效率低，導(dǎo)致維修方案審核時間長

物業(yè)專項維修資金使用過程中為了保證公平公正，需要小區(qū)業(yè)主針對維修方案進行表決，很多地方都是需要“雙三分之二”的業(yè)主同意才可以動用這一資金。首先，物業(yè)維修方案表決過程中主要是采用簽字等較為單一甚至原始的表決方式，小區(qū)業(yè)主人數(shù)眾多，很多業(yè)主不在家的情況也會增加表決困難。這都需要大量的人力物力和時間成本來完成的，這無形中也拖慢了公共部位的維修時間，表決效率較低。其次，物業(yè)維修方案并不一定符合所有業(yè)主的期待，所謂“重口難調(diào)”，需要經(jīng)過多次修改和意見征集，導(dǎo)致其審核時間長。最后，物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的維修和調(diào)整可能涉及到消防和質(zhì)監(jiān)部門，同樣需要這些部門的審核，物業(yè)專項維修資金的管理機構(gòu)不敢擅自的做主，這又會增加等待時間，嚴重拖慢物業(yè)維修進度，導(dǎo)致物業(yè)專項維修資金使用難。

1.2 資金監(jiān)管難度大

資金監(jiān)管問題也是導(dǎo)致物業(yè)專項維修資金使用難的關(guān)鍵問題。首先，部分開發(fā)單位會強制代物業(yè)專項維修資金，將其與辦理產(chǎn)權(quán)捆綁在一起。由于當(dāng)前業(yè)主監(jiān)督機制尚不完善，無法對這一資金進行有效監(jiān)管，這就會導(dǎo)致開發(fā)單位占用物業(yè)專項維修資金，甚至是很多本該由物業(yè)管理公司承擔(dān)的維修項目也用物業(yè)專項維修資金支付，嚴重損害了業(yè)主的合法權(quán)益。其次，物業(yè)專項維修資金的使用范圍較難界定，這就導(dǎo)致很多工作無法開展，資金監(jiān)管難度也相對較大。

1.3 資金續(xù)交難度大

資金續(xù)交難度大，影響了物業(yè)專項維修資金的可持續(xù)利用。部分人對物業(yè)專項維修資金的認識不清，或者在之前的生活中沒有感受到物業(yè)專項維修資金帶來的便利，等到需要續(xù)交的時候，這部分的續(xù)交意愿則不強，增加了物業(yè)專項維修資金收繳的阻力。除此之外，物業(yè)專項維修資金在收繳過程中，僅僅依靠基層政府和物業(yè)管理公司等多個部門的協(xié)同工作，如果僅僅依靠物業(yè)專項維修資金的管理機構(gòu)來完成，將會出現(xiàn)阻力重重的情況。物業(yè)專項維修資金續(xù)交難度大，資金不到位，公共補位和設(shè)施的維修無法有效開展，居住環(huán)境變差，這都會陷入惡性循環(huán)的“怪圈”中去。

2 物業(yè)專項維修資金使用難的應(yīng)對措施

2.1 創(chuàng)新表決方式，探索線上表決通過機制

互聯(lián)網(wǎng)時代，“線上+線下”的管理模式已經(jīng)應(yīng)用于各行各業(yè)。在物業(yè)專項維修資金的使用和管理方面，不妨嘗試線上表決通過機制，用以指導(dǎo)線下的維修工作。針對物業(yè)專項維修資金使用過程中存在的維修方案表決效率低的問題，可以基于互聯(lián)網(wǎng)時代開發(fā)表決軟件，創(chuàng)新表決方式來提升表決效率，盡快落實物業(yè)維修工作，讓業(yè)主真真切切地看到物業(yè)專項維修資金帶來的好處，也盡可能地提升業(yè)主續(xù)交的意愿。首先需要對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主進行客戶分析，將其分為能夠熟練使用線上表決方式的年輕人，能夠接受線上表決方式的中年人和不會使用智能手機的老年人。然后針對不同的客戶群體展開針對性的表決方案設(shè)計，針對中年人可以開展線上表決方法的科普教學(xué)活動，針對老年人則可以采用傳統(tǒng)的表決方式。即使是這樣，也大大減少了相關(guān)工作人員的工作量，能夠有效提升的表決效率。

2.2 依托業(yè)主大會建立物業(yè)專項維修資金監(jiān)管小組

建立物業(yè)專項維修資金監(jiān)管小組，不僅可以監(jiān)管資金的使用去向，更可以推進維修方案的通過和落實，最大限度地發(fā)揮這一資金的作用和價值。因此，依托業(yè)主大會可以成立一支監(jiān)管小組，定期對物業(yè)專項維修資金的使用情況進行監(jiān)管公示，讓業(yè)主們明明白白地看到物業(yè)專項維修資金在小區(qū)中發(fā)揮了哪些作用，推進這一資金應(yīng)用的透明化。同時，監(jiān)管小組還應(yīng)該監(jiān)管相關(guān)項目的進程，明確資金應(yīng)用范圍，協(xié)調(diào)好各方面的力量，盡快維修好公共設(shè)備設(shè)施，讓業(yè)主真真切切感受到物業(yè)專項維修資金帶來的好處。

2.3 建立健全物業(yè)專項維修資金使用和續(xù)交的循環(huán)機制

建立健全物業(yè)專項維修資金使用和續(xù)交的循環(huán)機制，促進這一資金的可持續(xù)利用，能夠有效解決物業(yè)專項維修資金使用難的問題。首先，推進物業(yè)專項維修資金使用透明化管理，增加業(yè)主的參與度，增強業(yè)主的使用感和獲得感，這樣一來，能夠提升業(yè)主的續(xù)交意愿。其次，構(gòu)建完善的續(xù)交管理機制，加強各部門之間的溝通和交流。做好物業(yè)專項維修資金政策宣傳工作，確保業(yè)主知悉政策，在發(fā)現(xiàn)公共空間問題的時候，能夠及時向相關(guān)部門反饋。同時，將續(xù)交工作落實到每家每戶，采用線上通知和線下通知相結(jié)合的方式，全面保障物業(yè)專項維修資金補建工作。

結(jié)語：綜上所述，物業(yè)專項維修資金對于提升生活品質(zhì)具有重要作用，但是由于當(dāng)前管理機制建設(shè)尚不完善，資金監(jiān)管和使用困難。基于互聯(lián)網(wǎng)時代，創(chuàng)新表決方式，提升表決效率，探索線上+線下工作新模式，組件資金使用監(jiān)督小組，讓業(yè)主真真切切看到并體會到物業(yè)專項維修資金帶來的便利。這有助于提升業(yè)主的資金續(xù)交意愿，也能夠最大限度地落實物業(yè)專項維修資金的使用。

參考文獻

[1] 陽泉市住宅專項維修資金管理辦法[N]. 陽泉日報，2020-08-11（003）.

[2] 黃茹.我國住宅維修資金的問題與對策[J].財會學(xué)習(xí)，2020（20）：164-165.

[3] 和田地區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)專項整治工作方案[N]. 和田日報（漢），2020-06-11（003）.