王萍

〔內(nèi)容提要〕近十多年來，房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題之一。處理好房地產(chǎn)發(fā)展和調(diào)控問題，關(guān)系到中國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展質(zhì)量。2011年1月，上海市、重慶市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作正式揭開了我國房產(chǎn)稅改革的序幕。本文基于2006—2016年上海市商品房售價(jià)與固定資產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)，使用一元線性回歸模型的經(jīng)典最小二乘法（OLS）估計(jì)征收房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響機(jī)制，結(jié)果表明：房產(chǎn)稅的實(shí)施并沒有達(dá)到抑制房價(jià)的作用，相反房產(chǎn)稅對房價(jià)上漲有一定的貢獻(xiàn)因素，即征收房產(chǎn)稅反而會(huì)使房價(jià)上升。對此，本文提出了應(yīng)加快政府保障性住房建設(shè)、建立健全購房機(jī)制等政策措施。

〔關(guān)鍵詞〕房產(chǎn)稅 房價(jià) 最小二乘法

一、選題背景及意義

自2003年開始，我國很多城市住房價(jià)格持續(xù)快速上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，我國35個(gè)大中城市住房價(jià)格在2003—2017年期間年均漲幅超過了9%。而美國在次貸危機(jī)之前，住房價(jià)格漲幅也沒有超過5%。住房價(jià)格的快速上漲引起了人們對住房市場可持續(xù)性的關(guān)注。為了抑制住房價(jià)格過快上漲，建立長期穩(wěn)定的住房市場，我國政府多次出臺(tái)宏觀調(diào)控政策。

2011年1月28日，上海市和重慶市同時(shí)實(shí)施差異化的稅收政策對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，至今已八年有余。房產(chǎn)稅試點(diǎn)的一個(gè)重要目的就是調(diào)控房價(jià)，在房地產(chǎn)稅全面開征之前，有必要對試點(diǎn)稅收政策的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)進(jìn)行客觀評價(jià)分析，一方面可以對試點(diǎn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況受個(gè)人住房房產(chǎn)稅的影響有清晰的認(rèn)識(shí)；另一方面通過聯(lián)合觀察試點(diǎn)地區(qū)的個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，為其他地區(qū)未來的房地產(chǎn)稅改革提供借鑒。

二、文獻(xiàn)回顧

針對房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響及房產(chǎn)稅政策的有效性，國內(nèi)學(xué)者做了大量研究。目前主要的觀點(diǎn)有三種：一是房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響小或者不顯著。彭加亮等（2015）通過借鑒金融學(xué)LLS模型，研究了上海市房價(jià)的走勢，指出低稅率的房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響較小，杠桿作用不顯著。二是房產(chǎn)稅能夠抑制房價(jià)。曾繁榮等（2017）的研究結(jié)論也支持了房產(chǎn)稅平抑房價(jià)的作用。三是房產(chǎn)稅影響房價(jià)，但存在地區(qū)差異。李言和毛豐付（2017）研究了房產(chǎn)稅與商業(yè)用房價(jià)格波動(dòng)之間的關(guān)系，指出房產(chǎn)稅對房價(jià)波動(dòng)的抑制作用隨著房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)有逐漸增強(qiáng)的趨勢，且地區(qū)之間有所差異。

三、模型設(shè)定及數(shù)據(jù)處理

（一）模型估計(jì)及數(shù)據(jù)選取

根據(jù)閱讀大量國內(nèi)外學(xué)者的研究成果，發(fā)現(xiàn)多數(shù)學(xué)者認(rèn)為影響房價(jià)的主要因素大致有通貨膨脹率、固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政水平和工資收入水平等。筆者在理論分析中，通過研究房產(chǎn)稅對房價(jià)影響的作用機(jī)制發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅主要是通過住房需求、住房供給對房價(jià)產(chǎn)生影響。本文在結(jié)合多數(shù)學(xué)者的研究成果的基礎(chǔ)上，再通過自己的分析和判斷選取了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積（SA）、房地產(chǎn)開發(fā)住房投資額增量的滯后項(xiàng)（DlIRD）、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）、房地產(chǎn)開發(fā)投資土地購置費(fèi)（LAC）、國民生產(chǎn)總值的對數(shù)（lGDP）這五個(gè)控制變量作為房產(chǎn)稅對房價(jià)影響模型的解釋變量，用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售價(jià)格對數(shù)后的一階差分項(xiàng)（Dlprice）作為被解釋變量。

根據(jù)上面的討論，本文將作為下列計(jì)量方程用以評估征收個(gè)人房產(chǎn)稅對房價(jià)影響的政策效果，選取上述五個(gè)控制變量建立了如下計(jì)量模型用以控制這些變量對房價(jià)產(chǎn)生的影響：

（二）數(shù)據(jù)來源及描述性統(tǒng)計(jì)分析

本文使用的房價(jià)、數(shù)據(jù)來自2006—2015年的《中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫》。該數(shù)據(jù)庫是由國家信息中心中經(jīng)網(wǎng)通過專業(yè)化加工處理組織而成的一個(gè)綜合、有序的龐大經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫群。

本文研究的被解釋變量：房價(jià)。在《中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫》中，統(tǒng)計(jì)了上海的商品房和住宅房的總銷售額和銷售面積，通過將商品房銷售額除以銷售面積得到商品房平均價(jià)格，用于基準(zhǔn)回歸與穩(wěn)健性回歸。由于上海房產(chǎn)稅在2011年1月開始實(shí)施，本文使用2011年前后48個(gè)月的數(shù)據(jù)。由于每年一月的房價(jià)數(shù)據(jù)沒有更新，因此本文相關(guān)數(shù)據(jù)都未使用一月數(shù)據(jù)。盡管受到數(shù)據(jù)的限制，但是鑒于房價(jià)與房產(chǎn)稅的聯(lián)立性問題，數(shù)據(jù)影響問題不大。

四、回歸結(jié)果及分析

（一）平穩(wěn)性檢驗(yàn)

對所有變量平穩(wěn)性檢驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)，除因變量lprice與自變量DlIRD外，其他變量的平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果均為平穩(wěn)，故對因變量lprice與自變量DlIRD進(jìn)行差分后，再次進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果顯示差分后的時(shí)間序列是平穩(wěn)的，該時(shí)間序列符合OLS回歸條件。

（二）穩(wěn)健的OLS回歸結(jié)果

根據(jù)stata計(jì)量結(jié)果，tax的系數(shù)為0.0110，表明在其他因素不變的情況下，房產(chǎn)稅的征收與房價(jià)之間呈正相關(guān)關(guān)系，從OLS回歸和穩(wěn)健的OLS回歸分析所得的P值大小可知，在1%的顯著性水平下仍可拒絕原假設(shè)，表明分析結(jié)果的準(zhǔn)確度較高。

五、結(jié)論及建議

（一）結(jié)論

根據(jù)本文的對房產(chǎn)稅試點(diǎn)地——上海的房價(jià)OLS模型回歸結(jié)果得出，房產(chǎn)稅的實(shí)施并未達(dá)到抑制房價(jià)的作用，相反房產(chǎn)稅對房價(jià)上漲有一定的貢獻(xiàn)因素，即征收房產(chǎn)稅反而會(huì)使房價(jià)上升，從試點(diǎn)城市看，房產(chǎn)稅顯然沒有對房價(jià)起到抑制作用。

（二）建議

1.加快政府保障性住房建設(shè)。我國的房價(jià)一直居高不下的原因很復(fù)雜，但其中最重要的一點(diǎn)是房產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)不平衡。要想抑制房價(jià)不能只依靠政府，而房價(jià)仍持續(xù)快速上漲的主要原因是房地產(chǎn)市場的供應(yīng)大多都是面向高收入人群，針對中低收入者的住房供給較少，因此加快廉租房和保障性住房的建設(shè)就顯得尤為重要。

2.建立健全購房機(jī)制。房地產(chǎn)目前不僅是一種居住需求存在，而且也是一種重要的投資工具存在，房產(chǎn)價(jià)格高漲多是由于投資行為引起。因此，必須遏制不當(dāng)?shù)耐顿Y行為，投資可以轉(zhuǎn)向商鋪、寫字樓、工業(yè)用地廠房等，但絕對不能投資在民用住房擠占有限的房子資源，對擁有多套住房的人建議征收高的物業(yè)占用稅。

3.改革地方政府考核機(jī)制。房地產(chǎn)投資現(xiàn)已成為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)GDP上升的重要源頭，把房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP的數(shù)據(jù)排除在考察之外，減少虛報(bào)水分。每年解決需要房子住戶的人數(shù)作為政績考核之一。為了提升GDP數(shù)據(jù)，地方政府的積極推動(dòng)，很大程度上的刺激了房地產(chǎn)的發(fā)展。考核應(yīng)將房地產(chǎn)形成的GDP排除在外，換之以人為本的數(shù)據(jù)考核方法。

（作者單位：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)）