在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目高強(qiáng)度開發(fā)節(jié)奏下，成本、進(jìn)度控制格外嚴(yán)格，設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)周期越來越短，工作范圍越來越廣。對于最終的設(shè)計(jì)呈現(xiàn)品質(zhì)，看似是業(yè)主、設(shè)計(jì)、施工三者之間的佛系緣份，但在一些成功案例上，折射出來的是欲善其事，先利其器的有意為之。

從2011 年至今，在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)領(lǐng)域，筆者有幸陸續(xù)與香港瑞安地產(chǎn)、日本三井不動(dòng)產(chǎn)合作，完成了上海創(chuàng)智天地二期、上海瑞虹天地月亮灣、上海金橋啦啦寶都等一系列建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目。其中，前兩個(gè)項(xiàng)目建成之后，在設(shè)計(jì)完成度和商務(wù)運(yùn)營上均取得了令人滿意的成績，在業(yè)內(nèi)吸引了眾多開發(fā)商的參觀學(xué)習(xí)；后一個(gè)項(xiàng)目為日本三井不動(dòng)產(chǎn)在上海定制開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目。在這3 個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中，共同的感受均以終為始，以最終的設(shè)計(jì)呈現(xiàn)品質(zhì)來進(jìn)行精細(xì)化的設(shè)計(jì)控制，其中，歸納共性的設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)，應(yīng)體現(xiàn)在精準(zhǔn)定位、形象設(shè)計(jì)、空間塑造三大方面。

1 3 個(gè)項(xiàng)目概況

上海創(chuàng)智天地二期建成于2015年初，位于上海市五角場城市副中心311 街坊。規(guī)劃設(shè)計(jì)整合多種城市功能，延續(xù)城市文脈，營造了符合創(chuàng)智理想，以知識生活為主題的大型綜合社區(qū)。項(xiàng)目規(guī)模22 萬 m2，包含辦公、酒店、商業(yè)和高端住宅。其中，辦公的建設(shè)目標(biāo)為5A 甲級寫字樓，延續(xù)創(chuàng)智天地前期地塊辦公的建筑風(fēng)格，并采用可持續(xù)發(fā)展LEED 鉑金級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，引進(jìn)跨國企業(yè)和企業(yè)總部，推動(dòng)上海的“總部經(jīng)濟(jì)”（圖 1）。

圖1 創(chuàng)智天地入口實(shí)景

上海瑞虹天地月亮灣項(xiàng)目開業(yè)于2016 年底，處于上海瑞虹新城商區(qū)中，成為虹口區(qū)新商業(yè)發(fā)展的一部分。該項(xiàng)目建筑規(guī)模10 萬 m2，致力于打造一座優(yōu)雅、宜人的城市商業(yè)綜合性建筑組群，提供高端建筑形象及高品質(zhì)商業(yè)購物、娛樂、餐飲、住宿等服務(wù)設(shè)施，建筑達(dá)到LEED 金級標(biāo)準(zhǔn)（圖 2）。

上海金橋啦啦寶都項(xiàng)目即將于2020 年建成，位于金橋出口加工區(qū)中心地段。日本三井不動(dòng)產(chǎn)和金橋集團(tuán)聯(lián)手合作，運(yùn)用國際最新設(shè)計(jì)理念、原汁原味的日式定位和標(biāo)準(zhǔn)，在金橋地區(qū)具有標(biāo)識性意義，具備差異化的市場競爭力。建筑規(guī)模14.5 萬m2，是集商業(yè)、餐飲、影院和辦公于一體的城市型商業(yè)綜合體（圖3）。

圖2 瑞虹天地月亮灣南入口實(shí)景

圖3 啦啦寶都南入口透視

2 精準(zhǔn)定位和詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)

2.1 上海瑞虹天地月亮灣項(xiàng)目定位與標(biāo)準(zhǔn)

上海瑞虹天地月亮灣項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)歷時(shí)近2 年，期間發(fā)生了商業(yè)策劃顧問的變更，完成了4 輪正式方案報(bào)建文本和2 輪初步設(shè)計(jì)工作。從2012 年9 月概念方案的業(yè)態(tài)分布（圖 4）可見，建筑第二層和第三層分別設(shè)有音樂廳（LIVE HOUSE）、劇院和多功能廳。對于LIVE HOUSE 的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，是與孟京輝團(tuán)隊(duì)每周進(jìn)行設(shè)計(jì)例會(huì)探討而逐漸確定。

圖4 瑞虹天地月亮灣2012 年業(yè)態(tài)分布圖

2013 年1 月，該項(xiàng)目原商業(yè)策劃顧問退出，瑞安地產(chǎn)重新審視項(xiàng)目區(qū)位，基于周邊文化建筑的進(jìn)一步調(diào)研分析，提出取消劇場，保留LIVE HOUSE，調(diào)整了酒店定位。2013 年5 月，新商業(yè)策劃顧問中國新天地的進(jìn)駐，就地面、地上與相鄰區(qū)塊的聯(lián)系動(dòng)線、貨運(yùn)流線、B1 層KTV 的業(yè)態(tài)及東南角封閉型商業(yè)形態(tài)進(jìn)行了一系列調(diào)整（圖5）。

整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)完成后的業(yè)態(tài)配比情況為：餐飲51%、輕餐8%、商業(yè)27%、娛樂14%。截至2017年底，完成了全部商戶的招租，開業(yè)運(yùn)營的業(yè)態(tài)配比為：餐飲38%、輕餐5%、商業(yè)41%、娛樂16%。實(shí)際業(yè)態(tài)中，商業(yè)和娛樂比例上升，餐飲比重降低，這在項(xiàng)目案例中還是比較少見的，說明設(shè)計(jì)餐飲預(yù)留的條件比較充足，同時(shí)證明區(qū)域的消費(fèi)能力較強(qiáng)，需要豐富的業(yè)態(tài)配比來滿足多元化的生活需求。

2.2 上海金橋啦啦寶都項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)

清晰、詳盡、合適的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和交付標(biāo)準(zhǔn)，可以達(dá)到精準(zhǔn)控制設(shè)計(jì)條件和造價(jià)可控的雙重效果。在與中國香港瑞安的合作中，有著高于傳統(tǒng)開發(fā)商的明確標(biāo)準(zhǔn)；但在上海金橋啦啦寶都項(xiàng)目中，又切實(shí)感受了日企開發(fā)的嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致。在方案階段，三井不動(dòng)產(chǎn)就提供了詳盡的租戶設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和交付標(biāo)準(zhǔn)，還有一整套完整的商戶機(jī)電配置點(diǎn)位圖，并在后續(xù)的設(shè)計(jì)進(jìn)程中，結(jié)合招商定位的變化不斷進(jìn)行調(diào)整（圖6）。

圖5 瑞虹天地月亮灣2013 年業(yè)態(tài)分布圖

圖6 啦啦寶都項(xiàng)目商戶機(jī)電配置圖

從上述兩個(gè)案例可見，基于項(xiàng)目區(qū)域客群的深入分析、精準(zhǔn)的商業(yè)定位和策劃，設(shè)計(jì)條件與之匹配，同時(shí)考慮適當(dāng)預(yù)留，提供未來發(fā)展的可變性，對于成功招商和日后運(yùn)營都打造了良好基礎(chǔ)。詳細(xì)的設(shè)計(jì)和交付標(biāo)準(zhǔn)，也使項(xiàng)目的品質(zhì)控制和成本控制尋找到了平衡點(diǎn)。項(xiàng)目最終能接地氣、富有生命力，其策劃至關(guān)重要，且是一動(dòng)態(tài)、創(chuàng)新的過程，與設(shè)計(jì)、運(yùn)營三者彼此影響和制約。

3 形象設(shè)計(jì)

建筑形象是建筑型體、立面式樣、建筑色彩、材料質(zhì)感、細(xì)部裝飾等的綜合反映。好的建筑形象具有一定的感染力，給人以精神上的滿足和享受，但最終的形象實(shí)現(xiàn)并不是一個(gè)純美學(xué)的問題，還涉及地域文脈、區(qū)域環(huán)境、功能需求、建造水準(zhǔn)等眾多因素。建筑形象設(shè)計(jì)在最終實(shí)現(xiàn)的效果控制上，應(yīng)注意在過程中控制實(shí)體樣板、立面的功能需求、第五立面等方面。

3.1 實(shí)體樣板Mockup

通常在項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)完成后，更早是初步設(shè)計(jì)后期，立面的選材、色彩、肌理基本確定，招標(biāo)的小樣板展示效果基本確認(rèn)后，一些對品質(zhì)要求高的業(yè)主會(huì)單獨(dú)設(shè)計(jì)或利用場地做1∶1 實(shí)體模型。不管在何處做，Mockup 的設(shè)計(jì)原則應(yīng)抓住項(xiàng)目的特征，控制主體的標(biāo)準(zhǔn)段效果，材料豐富的裙房立面段應(yīng)盡可能多地進(jìn)行組合（圖7），盡可能多地反映不同材料的交接收頭關(guān)系，特別對于細(xì)部尺度、凹凸關(guān)系、泛光效果，能從Mockup 中得到更直觀、更真實(shí)細(xì)膩的感受（圖8）。

3.2 立面的功能需求

建筑外表皮除了體現(xiàn)建筑自身的形象，還需解決很多實(shí)際的功能需求?？照{(diào)的各類風(fēng)口、雨水管、燃?xì)夤堋㈦姎獾谋芾自O(shè)施、室外設(shè)備機(jī)組等在立面設(shè)計(jì)時(shí)，都需要建筑師了解機(jī)電專業(yè)的需求和原理，在控制整體大效果的前提下，有針對地逐一解決。機(jī)電系統(tǒng)保障了建筑物的運(yùn)營，但這些機(jī)電元素若不控制，往往會(huì)成為最終實(shí)現(xiàn)效果上的遺憾和敗筆。

在多個(gè)項(xiàng)目的實(shí)踐中，已經(jīng)有很多的解決方法：①尋找合適的位置，從平面、從空間、從主次面入手，確保主面的完整效果，在側(cè)面以及凹角空間解決；②各類洞口的開設(shè)與具有建筑比例的尺寸和形狀統(tǒng)一協(xié)調(diào)，結(jié)合立面形體和材料之間的關(guān)系，更完美地進(jìn)行建筑排布和調(diào)整；③綜合解決各種建筑技術(shù)，如雨水管與鋼結(jié)構(gòu)的結(jié)合（圖9）、避雷裝置與金屬扶手的結(jié)合、燃?xì)夤艿赖牧⒚婵臻g預(yù)留與景觀的結(jié)合等等。

在上海金橋啦啦寶都商辦項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中，我們對立面開設(shè)的機(jī)電洞口進(jìn)行了整體整合，使得這些元素的解決最大程度地與建筑效果結(jié)合，比例尺度更具建筑的可看性，調(diào)整前后的對比分析得到了日方的高度贊譽(yù)（圖 10）。

圖7 瑞虹天地月亮灣單獨(dú)設(shè)計(jì)的Mockup

圖8 瑞虹天地月亮灣與泛光結(jié)合的Mockup

圖9 瑞虹天地月亮灣中心廣場排水管與鋼結(jié)構(gòu)、混凝土柱結(jié)合

圖10 金橋啦啦寶都東立面設(shè)備洞口優(yōu)化對比圖

3.3 第五立面的控制

建筑設(shè)計(jì)對第五立面的控制越來越重視，原因是多方面的。有政策法規(guī)層面對屋頂綠化的要求；有做好裙房屋面綠化，提升主樓景觀品質(zhì)和議價(jià)空間的目的；有項(xiàng)目本身周邊環(huán)境驅(qū)使；更有項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題的需求，如酒店屋頂花園婚慶主題、商業(yè)屋頂運(yùn)動(dòng)休閑、健康生活主題等等。這些因素的交織，使得建筑屋頂平面不再是機(jī)電工程師各自布置后的產(chǎn)物，一定是經(jīng)過建筑師分析機(jī)電和景觀的多重需求，不斷調(diào)整和整合，精細(xì)化設(shè)計(jì)的成果。

在瑞虹天地月亮灣的項(xiàng)目中，由于基地周邊均為層高100 m 的高層豪宅，項(xiàng)目所在地是整個(gè)瑞虹新城空間形態(tài)上的洼地，而項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)中餐飲的配比又非常高，因此，第五立面的設(shè)計(jì)顯得格外重要。整個(gè)設(shè)計(jì)過程中，從方案開始就探討解決的設(shè)計(jì)方法，中間建筑師不斷地整合機(jī)電和景觀專業(yè)，到最終機(jī)電施工圖完成后，建筑師才按各方都確認(rèn)的成果出了最后的屋頂構(gòu)架布置圖，確保了第五立面的完整性（圖11）。

4 公共空間塑造

圖11 瑞虹天地月亮灣屋頂鳥瞰實(shí)景

現(xiàn)代公共建筑的設(shè)計(jì)核心除創(chuàng)造符合使用需求的功能空間，更需滿足現(xiàn)代人交往、分享、活動(dòng)的精神需求。因此，通過公共空間的塑造賦予建筑鮮明的個(gè)性，創(chuàng)造舒適、賞心悅目的環(huán)境，是建筑師創(chuàng)作的重點(diǎn)。動(dòng)人的公共空間塑造滲透室內(nèi)外空間，通過空間形態(tài)尺度的推敲、建筑材料的肌理表現(xiàn)、園林景觀設(shè)計(jì)的配合、裝置藝術(shù)的設(shè)置等多種元素變化和控制，最終得以呈現(xiàn)[1-2]。

4.1 室外公共空間塑造

4.1.1 創(chuàng)智天地二期項(xiàng)目的公共空間塑造

在創(chuàng)智天地二期項(xiàng)目中，以打造園區(qū)、校區(qū)、社區(qū)“三區(qū)融合、聯(lián)動(dòng)發(fā)展”為原則的設(shè)計(jì)理念，使整個(gè)園區(qū)以開放、融合的姿態(tài)呈現(xiàn)給區(qū)域使用者。景觀設(shè)計(jì)以立體景觀呈現(xiàn)，在不同區(qū)域面對不同的使用者都呈現(xiàn)出動(dòng)人的公共空間?？傮w上，3 棟獨(dú)立的辦公樓圍合形成一個(gè)中央花園，通過與景觀的有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)造出現(xiàn)代化的社區(qū)環(huán)境，為使用者及周邊用戶提供交流、放松的場所；采用靈活的廣場空間布置方式，創(chuàng)建具有混合功能的大型廣場空間、綠地及錯(cuò)落有致的密布植物和豐富水景，為使用者提供一個(gè)可容納產(chǎn)品展示、新車發(fā)布、節(jié)日活動(dòng)、T臺演出多重活動(dòng)需求的場所。

立體景觀系統(tǒng)的理念在豎向設(shè)計(jì)上一氣呵成，從地下室的下沉庭院、首層廣場的綠化，慢慢經(jīng)由綠坡延伸至裙房屋面的景觀花園，到最終的頂層退臺空間營造的綠色辦公花園，步移景異，不同層次的綠色景觀設(shè)計(jì)為項(xiàng)目高品質(zhì)的實(shí)現(xiàn)添上了重要一筆（圖12）。

4.1.2 瑞虹天地月亮灣項(xiàng)目的公共空間塑造

在瑞虹天地月亮灣項(xiàng)目中，區(qū)域優(yōu)質(zhì)的鄰接資源為該項(xiàng)目提供強(qiáng)大而具有活力的客流，項(xiàng)目的建筑理念旨在打造綠色休閑的商業(yè)空間，創(chuàng)造別開生面的購物生活體驗(yàn)。在開放式步行街的總體空間布局下，人流的主軸線從西南角貫穿東北角，沿主軸線布置樹木景觀，設(shè)計(jì)了4 處聚客空間節(jié)點(diǎn)，將綠色從一層平面滲透至各層商業(yè)空間。同時(shí)，通過北側(cè)圓形月亮廣場，整合各功能與人流間的關(guān)系，廣場景觀結(jié)合地下一層下沉庭院形成豐富的廣場空間，配合水景活躍整個(gè)廣場的氛圍。項(xiàng)目中的三層和四層有一定面積的室外露臺，結(jié)合綠化設(shè)計(jì)營造怡人的室外餐飲空間。人們自由地在開放空間中穿梭，形成多層次貫穿互望的豐富體驗(yàn)（圖13）。

圖12 上海創(chuàng)智天地二期鳥瞰表現(xiàn)圖

圖13 瑞虹天地月亮灣景觀主軸布局及實(shí)景

瑞虹天地月亮灣項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)階段就引入景觀設(shè)計(jì)顧問，與主體設(shè)計(jì)同步，對中心月亮廣場、室外場地、外廊沿邊綠植、屋頂綠化等部位進(jìn)行重點(diǎn)打造，營造多層次、更加舒適宜人的休閑購物體驗(yàn)環(huán)境；在土建施工后期，景觀施工同步進(jìn)行，在土建竣工階段的景觀效果已經(jīng)達(dá)到了傳統(tǒng)項(xiàng)目2～3 年后綠植效果。

4.2 室內(nèi)公共空間塑造

室內(nèi)公共空間的塑造上，建筑師除依據(jù)建筑的功能和定位標(biāo)準(zhǔn)來協(xié)調(diào)結(jié)構(gòu)、機(jī)電、景觀，創(chuàng)造空間尺度，還需要更多地與室內(nèi)設(shè)計(jì)同步協(xié)調(diào)，創(chuàng)造更具感染力的空間[3]。

在瑞虹月亮灣項(xiàng)目中，因項(xiàng)目建筑密度大、綠地率要求高，綠地多布置在地庫頂板上，對地下商業(yè)的凈高帶來較大影響。建筑師通過分析地庫頂板降板圖及協(xié)調(diào)結(jié)構(gòu)、機(jī)電管線綜合，將地下商業(yè)部分的凈高控制在合理范圍內(nèi)。

在上海金橋啦啦寶都項(xiàng)目中，在龐大的建筑體量中段有一大型的美食廣場，結(jié)合招商對平面進(jìn)行室內(nèi)詳細(xì)排布和深化設(shè)計(jì)，流線布局、家具布置以及結(jié)合裸露鋼結(jié)構(gòu)空間的頂面設(shè)計(jì)，營造了獨(dú)特的、令人愉悅的美食廣場空間（圖14）。

圖14 上海啦啦寶都美食廣場室內(nèi)效果

5 結(jié)語

在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中，只有在設(shè)計(jì)創(chuàng)新、完成度和商務(wù)運(yùn)營上獲得多贏，才能使該項(xiàng)目真正吸引人并耐人品味，從而更具活力。從以上案例的剖析可以看出，對于項(xiàng)目的品質(zhì)呈現(xiàn)，精準(zhǔn)定位、建筑形象設(shè)計(jì)、室內(nèi)外公共空間的塑造都是至關(guān)重要的點(diǎn)，其中的品控需要多專業(yè)、跨領(lǐng)域的協(xié)同作戰(zhàn)。