鄒琳華

新冠肺炎疫情的爆發(fā)，使得我國眾多產(chǎn)業(yè)都受到了直接沖擊。房地產(chǎn)業(yè)雖然處于諸產(chǎn)業(yè)下游，也未能避免。新冠肺炎疫情除了直接給住房市場供求帶來波動(dòng)外，還對(duì)住房市場預(yù)期構(gòu)成了影響。因此，科學(xué)評(píng)價(jià)疫情對(duì)住房市場的擾動(dòng)，提出有針對(duì)性的建議，有利于促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

疫情發(fā)生初期的住房市場形勢回顧

1.核心城市房價(jià)略有回升，住房租金走出季節(jié)性低谷

（1）近半年我國核心城市房價(jià)由穩(wěn)中緩降到略有回升。代表全國24個(gè)核心城市房價(jià)綜合變化的緯房新型房價(jià)指數(shù)顯示①，今年1月，全國核心城市綜合房價(jià)環(huán)比上漲0.28%。這是核心城市房價(jià)經(jīng)歷了連續(xù)5個(gè)月的穩(wěn)中緩降以來，首次出現(xiàn)小幅回升。但從近兩年的市場走勢看，核心城市房價(jià)仍保持穩(wěn)中略漲的趨勢。與2018年1月相比，上漲了5.07%；與2019年1月相比，上漲了3.17%。漲幅均在相對(duì)合理的區(qū)間范圍內(nèi)。

（2）住房租金走出季節(jié)性低谷。代表全國22個(gè)核心城市租金綜合變化的緯房租金指數(shù)顯示，今年1月，全國核心城市住房租金環(huán)比上漲1.79%，同比下跌0.24%。這表明，核心城市住房租金在經(jīng)歷了連續(xù)5個(gè)月的季節(jié)性下跌之后，開始走出低谷。從近兩年的市場走勢看，核心城市住房租金緩慢向上趨勢并沒有改變（見圖）。

（3）二手住房成交量出現(xiàn)季節(jié)性萎縮。今年1月，我國10大重點(diǎn)城市②二手住房成交量指數(shù)為91.29，比2019年12月下降了43%，但與2019年2月相比略有增長。由于受春節(jié)假期的影響，其不能真實(shí)反映市場量能的變化，市場交易走勢還有待進(jìn)一步觀察。

2.一二線城市穩(wěn)中趨升，三四線城市穩(wěn)中趨降

圖 緯房核心指數(shù)與緯房租金核心指數(shù)

從2018年以來的市場走勢看，一二三四線城市③房價(jià)上漲格局與城市等級(jí)呈完全倒置局面。緯房城市分級(jí)指數(shù)顯示，與2018年1月相比，今年1月四線城市房價(jià)上漲15.82%，三線城市房價(jià)上漲12.93%，二線城市房價(jià)上漲7.55%，一線城市房價(jià)下跌0.29%。一二線城市中，近兩年房價(jià)上漲態(tài)勢較為明顯的有深圳、蘇州、無錫、寧波、南通、東莞和昆明等城市，多數(shù)城市以平穩(wěn)為主。但從最近的房價(jià)走勢看，一二線城市穩(wěn)中趨升，三四線城市穩(wěn)中趨降；與2019年12月相比，今年1月一二三四線城市房價(jià)環(huán)比分別上漲0.61%、0.18%、0.05%與0.1%。這預(yù)示著三四線城市的景氣周期可能面臨階段性見頂。

3.長三角及東北核心城市房價(jià)趨漲，京津冀核心城市房價(jià)趨降

緯房區(qū)域核心指數(shù)④顯示，與2018年1月相比，長三角及東北核心城市房價(jià)呈上漲態(tài)勢，京津冀核心城市房價(jià)趨降，粵港澳大灣區(qū)與海峽西岸核心城市房價(jià)則以平穩(wěn)為主。其中，長三角核心城市房價(jià)上漲14.29%，東北核心城市房價(jià)上漲25.89%，京津冀核心城市房價(jià)下跌3.05%，粵港澳大灣區(qū)核心城市房價(jià)上漲2.73%，海峽西岸核心城市房價(jià)上漲0.15%。除了深圳、東莞等少數(shù)城市，多數(shù)城市相對(duì)穩(wěn)定。

新冠肺炎疫情對(duì)住房市場的擾動(dòng)

1.從直接擾動(dòng)看

新冠肺炎疫情對(duì)住房市場存在多維度的直接影響。一是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，售樓處的暫時(shí)關(guān)閉和推遲復(fù)工，直接影響了企業(yè)的項(xiàng)目交付進(jìn)度和短期銷售額，進(jìn)而可能會(huì)影響企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。二是對(duì)于購房者來說，看房、貸款等活動(dòng)都難以正常進(jìn)行，籌款也可能受到影響，導(dǎo)致短期購房活躍度直線下降。三是對(duì)于還貸家庭來說，由于收入受到疫情影響，部分家庭還貸困難。四是對(duì)于租房者來說，找房、搬家等活動(dòng)均存在現(xiàn)實(shí)困難，導(dǎo)致租房行為受限。

2.從間接擾動(dòng)看

疫情沖擊將直接影響對(duì)未來的經(jīng)濟(jì)預(yù)期，進(jìn)而間接引發(fā)部分群體的購房觀望行為。同時(shí)，疫情造成的收入降低或財(cái)富損失，也可能間接造成購房需求下降。但總體而言，房地產(chǎn)業(yè)屬于強(qiáng)周期性、波動(dòng)性行業(yè)，長期的政策調(diào)控與頻繁的市場波動(dòng)，使得房地產(chǎn)業(yè)對(duì)個(gè)別突發(fā)情況具有一定緩沖和抵抗能力。新冠肺炎疫情對(duì)中低收入階層的影響要大于其他階層，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊要大于大型房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)中小城市住房市場的影響要高于大城市住房市場，對(duì)短期市場的影響要大于中長期市場。因而，只要能在合理時(shí)期內(nèi)有效控制新冠肺炎疫情發(fā)展態(tài)勢，房價(jià)長期預(yù)期就不會(huì)發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，中長期市場也不會(huì)出現(xiàn)重大波動(dòng)。

此外，根據(jù)筆者于今年3月對(duì)15家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的關(guān)于疫情影響的網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查數(shù)據(jù)分析，超過2/3的受訪企業(yè)認(rèn)為年內(nèi)購地可能性將下降，新開工計(jì)劃將縮減，近半年內(nèi)會(huì)有降價(jià)促銷計(jì)劃。選擇預(yù)計(jì)綜合降價(jià)幅度在20%以內(nèi)的受訪房地產(chǎn)企業(yè)占66.7%，僅有11%選擇預(yù)計(jì)綜合降價(jià)幅度在20%以上。另外，多數(shù)受訪企業(yè)認(rèn)為今年上半年企業(yè)銷售收入將下降，但6個(gè)月內(nèi)尚能維持正常經(jīng)營。

對(duì)策建議

1.在堅(jiān)持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，給予受疫情影響的困難房地產(chǎn)企業(yè)適度救濟(jì)

新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要體現(xiàn)在項(xiàng)目開工推遲、按期交房較為困難；售樓處關(guān)閉，短期銷售額下降，部分企業(yè)資金鏈?zhǔn)艿接绊?；居民短期購房意愿及活躍度降低，市場需求低迷等。對(duì)于自持租賃型企業(yè)來說，出租率和租金也有所下降。因此，對(duì)于因疫情造成短期資金周轉(zhuǎn)困難甚至資金鏈斷裂的部分中小企業(yè)和高負(fù)債運(yùn)行企業(yè)，可采取緩交部分稅費(fèi)及政府性基金、支持網(wǎng)絡(luò)銷售、簡化開工及銷售審批手續(xù)、到期還款適度延期和在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下優(yōu)化預(yù)售資金提取程序等措施，給予救濟(jì)。

2.針對(duì)性降低房貸還款困難家庭的短期還貸壓力

從2015年10月24日最后一次調(diào)整基準(zhǔn)利率以來，我國已經(jīng)有四年多的時(shí)間沒調(diào)整過貸款基準(zhǔn)利率。因此，即使存量房貸利率的定價(jià)基準(zhǔn)由貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為市場浮動(dòng)利率，最早也要到2021年才能產(chǎn)生實(shí)際效果。受本次疫情沖擊，部分購房家庭因收入下降、經(jīng)營損失或財(cái)富損失已經(jīng)出現(xiàn)還貸困難現(xiàn)象。對(duì)此，建議針對(duì)性地采取暫緩還款、臨時(shí)性降低存量房貸利率及還款額等措施，幫助還貸困難家庭渡過難關(guān)。

3.嚴(yán)控購房加杠桿及其他刺激購房行為

當(dāng)前新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要集中于部分企業(yè)出現(xiàn)臨時(shí)性資金困難等方面。建議在針對(duì)性地對(duì)相關(guān)困難企業(yè)采取合理的救濟(jì)措施的同時(shí)，盡量避免通過購房加杠桿或其他剌激購房行為來幫助房地產(chǎn)企業(yè)脫困，住房需求剌激政策雖然較易實(shí)施，但也容易引發(fā)未來房價(jià)的大起大落，加大宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)。

4.因地制宜采取租金及續(xù)約管控等措施

為緩解因疫情造成的短期困難，多地出臺(tái)了針對(duì)國有房產(chǎn)租賃的租金減免措施。但對(duì)于廣大私有房產(chǎn)租賃者來說，不僅難以通過租金減免政策獲得救濟(jì)，特殊情況下還可能被漲租等行為困擾。為有效降低疫情對(duì)租房家庭的影響，在原有救濟(jì)政策的基礎(chǔ)上，有必要因地制宜對(duì)房產(chǎn)出租行為采取一定的租金及續(xù)約管控措施，如疫期內(nèi)租約到期，可根據(jù)租賃者需求對(duì)原租約進(jìn)行短期延展，并禁止?jié)q租或提高租賃條件等行為發(fā)生，疫期禁止驅(qū)趕租客、允許部分困難家庭緩交租金、減免住房租賃相關(guān)稅收等。

5.在科學(xué)防疫的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持租購房同權(quán)

租購房同權(quán)既是構(gòu)建租購并舉住房市場體系的基礎(chǔ)，也是建立完善住房市場長效機(jī)制的基石之一?？茖W(xué)防疫與租購房同權(quán)本質(zhì)上并無矛盾與沖突。疫情防控需要以深入細(xì)致的行程及接觸排查為基礎(chǔ)，單純對(duì)租房家庭貼上特定風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)簽以簡化工作，反而容易造成排查疏漏。此外，對(duì)租房家庭的區(qū)別對(duì)待也可能會(huì)影響企業(yè)的有序復(fù)工，不利于統(tǒng)籌推進(jìn)疫情防控工作和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。為促進(jìn)科學(xué)防疫，建議以個(gè)人如實(shí)申報(bào)信息及大數(shù)據(jù)排查等手段為防控基礎(chǔ)，避免出現(xiàn)簡單地對(duì)租購房家庭差別對(duì)待的不合理行為。

注釋：

①緯房指數(shù)包括新型房價(jià)指數(shù)和綜合租金指數(shù)。前者以我國24個(gè)核心一二線城市（上海、北京、深圳、廣州、天津、重慶、蘇州、杭州、武漢、成都、南京、寧波、青島、鄭州、無錫、長沙、廈門、濟(jì)南、西安、沈陽、大連、福州、南通和東莞）房價(jià)指數(shù)為基礎(chǔ)加權(quán)編制的綜合租金指數(shù)而成；后者以我國22個(gè)（不含鄭州和西安）核心一二線城市住房租金指數(shù)為基礎(chǔ)加權(quán)編制。

②成交量指數(shù)以我國十大城市二手房成交量為基礎(chǔ)。十大城市的樣本為北京、上海、成都、大連、武漢、蘇州、深圳、南京、杭州和重慶。

③一二三四線城市：一線城市是在全國政治、經(jīng)濟(jì)等社會(huì)活動(dòng)中處于重要地位并具有主導(dǎo)作用和輻射帶動(dòng)能力的大都市。二線城市多為省會(huì)城市、東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域性中心城市。有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，商業(yè)活躍度相對(duì)較強(qiáng)，對(duì)大公司、大品牌和優(yōu)秀人才具有一定的吸引力，也正在或者即將成為未來幾年大公司布局的重點(diǎn)。三線城市是根據(jù)城市規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和GDP總量等多個(gè)指標(biāo)綜合評(píng)估的具有戰(zhàn)略意義、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量較大的大中城市。一般多數(shù)為東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市，中部地區(qū)的省域副中心、區(qū)域中心或經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，西部地區(qū)的省會(huì)城市。四線城市多數(shù)是城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平以及交通建設(shè)較為普通的中等城市。大部分以地級(jí)市為主，還包括個(gè)別省份的自治州。

④緯房區(qū)域核心指數(shù)包括京津冀核心指數(shù)、長三角核心指數(shù)、粵港澳大灣區(qū)指數(shù)、海峽西岸核心指數(shù)和東北核心指數(shù)，用以反映全國主要城市群（帶）具有競爭力的核心城市房價(jià)綜合變動(dòng)狀況。