董晴

2月22日，航拍廣州天河區(qū)某樓盤及附近在建工地

樓市整體似乎“熄火”了。

受疫情影響，春節(jié)之后本該門庭若市的售樓處卻門可羅雀，樓市成交量同比斷崖式下跌。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月16日發(fā)布的《2020年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-2月份全國(guó)商品房銷售面積同比下降39.9%，銷售額同比下降35.9%。2月份，70個(gè)大中城市中有19城新房“零成交”，24個(gè)城市二手房“零成交”。

困局之下，一場(chǎng)拯救樓市的“戰(zhàn)役”打響了。放松限購(gòu)、降低首付、展期還貸、緩交出讓金……至今，全國(guó)已有超70個(gè)城市出臺(tái)涉房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策。

人們的焦慮情緒再度泛起，難道房?jī)r(jià)又要起飛了嗎？

個(gè)別激進(jìn)政策無(wú)關(guān)大局

2月25日，網(wǎng)傳紹興工行將首套房貸首付款降低到兩成，二套房貸降低到三成，被解讀為具有風(fēng)向標(biāo)意義。

緊接著，又傳出“深圳建行將首付變相降至三成”的消息。

與此同時(shí)，2月21日，河南省駐馬店市打出了17條政策組合拳，不僅降首付、降貸款利率、降預(yù)售門檻，還提供購(gòu)房補(bǔ)助。

出臺(tái)類似政策的還有湖南衡陽(yáng)市。被稱為“衡十七條”的政策，提出引進(jìn)人才可同享購(gòu)房及契稅補(bǔ)貼。

但是事態(tài)并未朝著一些人預(yù)測(cè)的方向發(fā)展。很快，紹興工行和深圳建行就進(jìn)行了辟謠，稱“傳聞不實(shí)”。

“出頭鳥(niǎo)”駐馬店市已經(jīng)被河南省委約談。首套房二成，宣告結(jié)束。

梳理各地關(guān)于樓市的政策發(fā)現(xiàn)，雖然2月以來(lái)各地政策已經(jīng)從“救房企”推進(jìn)到“救市場(chǎng)”，含金量不斷增強(qiáng)，但尚未突破“房住不炒”的紅線。

“駐馬店救市17條”“衡十七條”力度確實(shí)很大，但仔細(xì)一分析，不難發(fā)現(xiàn)背后的原委。無(wú)論駐馬店還是衡陽(yáng)，城市本身缺乏有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)，屬于“收縮型”城市。自2018年三季度，大多數(shù)三四線城市的樓市就開(kāi)始疲軟。根據(jù)駐馬店住房管理中心數(shù)據(jù)顯示，2019年網(wǎng)簽面積同比下降23.2%，網(wǎng)簽金額同比下降16%。

換句話說(shuō)，這樣的城市，地產(chǎn)頹勢(shì)已經(jīng)形成，即便出臺(tái)救市政策也難對(duì)市場(chǎng)形成多大影響，更不會(huì)影響全國(guó)。

相比之下，熱點(diǎn)城市主要是“救房企”為主。比如，上海只針對(duì)性地調(diào)整土地價(jià)款繳付方式和期限、順延開(kāi)竣工等。江蘇省出臺(tái)50條提振經(jīng)濟(jì)政策，只提到了穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

即便如此，這已經(jīng)引起了決策部門的警覺(jué)。近期，財(cái)政部、統(tǒng)計(jì)局、央行等多部門密集發(fā)聲，重申要堅(jiān)持“房住不炒”定位，再次強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

不能任由房地產(chǎn)加杠桿了

對(duì)于銀行，房貸是一大筆生意！

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額為153.11萬(wàn)億，其中個(gè)人住房貸款余額30.2萬(wàn)億，占比約為20%。如果加上8.4萬(wàn)億的住房開(kāi)發(fā)貸款余額，占比則達(dá)到了25%！

雖然與美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，中國(guó)家庭債務(wù)的絕對(duì)總量還未達(dá)到極端狀態(tài)，但增長(zhǎng)速度較快，已經(jīng)給宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行帶來(lái)了隱患，逐漸成為政府及各部門一大難題。

通常，我們用居民桿桿率（居民部門貸款余額與名義GDP之比）來(lái)反映居民的債務(wù)負(fù)擔(dān)能力和償債能力。

我國(guó)居民杠桿率自1996年以來(lái)一直呈上升趨勢(shì)，1996年我國(guó)居民杠桿率僅3%，2008年上升到18%左右，2017年達(dá)到了48.97%，已高于發(fā)展中國(guó)家的平均水平。2019年則進(jìn)一步飆升到55.33%，較2018年提高2.13個(gè)百分點(diǎn)。

這其中，購(gòu)房占了一般居民負(fù)債的大部分。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在2015-2017年新購(gòu)房有負(fù)債的家庭中，收入最低的20%家庭債務(wù)收入比高達(dá)13.7，收入最高的20%家庭債務(wù)收入比也達(dá)到了1.8，均比城鄉(xiāng)調(diào)查口徑下的2017年債務(wù)收入比1.1高。

對(duì)此，中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清指出，近年來(lái)我國(guó)一些城市住戶（居民）部門的杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平……

新的政策正在降低房地產(chǎn)繼續(xù)加杠桿的可能。

過(guò)去，央行頻繁實(shí)施定向降準(zhǔn)，試圖扶持中小微企業(yè)，可是很多錢流向并不精準(zhǔn)。房地產(chǎn)行業(yè)更賺錢，錢總是變著法子，千方百計(jì)地流向房地產(chǎn)。

近期，財(cái)政部、統(tǒng)計(jì)局、央行等多部門密集發(fā)聲，重申要堅(jiān)持“房住不炒”定位，再次強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

2019年央行推出貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。今年3月1號(hào)開(kāi)始，存量房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施。LPR形成機(jī)制將房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)成功區(qū)隔開(kāi)來(lái)，為房地產(chǎn)建立了防火墻。

比如，在過(guò)去一年，1年期LPR累計(jì)調(diào)整了4次，累計(jì)下調(diào)26個(gè)基點(diǎn)，而5年期以上LPR僅調(diào)整了2次，累計(jì)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。如此一來(lái)，就可以對(duì)1年期貸款較多的實(shí)體經(jīng)濟(jì)“定向降息”，對(duì)5年期以上貸款較多的樓市區(qū)別對(duì)待。

這意味著，未來(lái)不論是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)涓滴還是大水漫灌，房地產(chǎn)行業(yè)想要沾光，難度大大增加了。

在“房住不炒”的緊箍咒下，即便銀行有一顆蠢蠢欲動(dòng)賺錢的心，也不敢亂來(lái)。

房?jī)r(jià)強(qiáng)勁反彈不可能

有人將此次新冠肺炎疫情與2003年的非典作比較。認(rèn)為樓市可能會(huì)像非典疫情結(jié)束之后類似迎來(lái)強(qiáng)勁反彈。這值得商榷。

且不說(shuō)2003年社會(huì)經(jīng)濟(jì)各層面都與現(xiàn)在存在巨大差距，僅樓市也與當(dāng)時(shí)的境況明顯不同。當(dāng)時(shí)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平還較低，商品房處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。如今，我國(guó)整體上已經(jīng)不缺房子，存在的只是結(jié)構(gòu)性的不均衡。

當(dāng)然，如果自住，現(xiàn)在買房不失為一個(gè)好時(shí)機(jī)。

從市場(chǎng)端，開(kāi)發(fā)商資金緊張，降價(jià)促銷還將持續(xù)一段時(shí)間。

疫情對(duì)絕大部分行業(yè)都造成了影響，自然也會(huì)對(duì)居民收入有顯著影響，一項(xiàng)調(diào)查顯示，絕大多數(shù)被訪者表示收入將下降10%-30%;超六成被訪者因疫情而推遲購(gòu)房計(jì)劃。

居民購(gòu)房意愿下降的同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率居高不下。2019年中期，A股上市樣本房企平均資產(chǎn)負(fù)債率77.44%。正常狀態(tài)下，房企可以靠高周轉(zhuǎn)率維持，但遇到新冠肺炎疫情這種情況，節(jié)奏瞬間被打亂，高杠桿運(yùn)作的開(kāi)發(fā)商，資金壓力巨大。

沒(méi)有資金流入，利息、到期的債務(wù)和管理費(fèi)用卻是剛性的……壓力之下，房地產(chǎn)企業(yè)只有在銷售端發(fā)力。降價(jià)無(wú)疑是最有效的方式。打折促銷固然會(huì)損失部分利潤(rùn)，但總比資金鏈斷裂后賣項(xiàng)目、公司股權(quán)求生或者倒閉要強(qiáng)得多。比如恒大打折賣房，就引發(fā)了巨大的轟動(dòng)。隨后，各大開(kāi)發(fā)商都跟進(jìn)，各種促銷優(yōu)惠相繼推出——首付分期、60天內(nèi)無(wú)理由退房、交5000抵20000、送物業(yè)費(fèi)、送車庫(kù)券等等，進(jìn)行變相降價(jià)。

從政策端，房貸利率“降”了，按揭貸款更容易，月供也少了。

3月20日，人民銀行公布了“新版”貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）第八次報(bào)價(jià)，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。雖然這次并未下調(diào)，但是相較于兩個(gè)月前，5年期以上下降了5個(gè)基點(diǎn)。換句話說(shuō)，相當(dāng)于房貸利率基準(zhǔn)比1月20日已經(jīng)下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。按揭利率下行，意味著貨幣充足，不僅更容易申請(qǐng)貸款，而且購(gòu)房者利息減少，還款壓力也會(huì)相應(yīng)減小。

最后，在平穩(wěn)的市場(chǎng)中，無(wú)論剛需還是改善都更從容。對(duì)于改善性需求，很多人需要賣掉第一套房，然后才有錢買更大的房子。在房?jī)r(jià)快速上漲的市場(chǎng)中，賣掉自己的房子再買入房子，賣和買期間，房子價(jià)格難免上漲，導(dǎo)致?lián)p失?，F(xiàn)在價(jià)格穩(wěn)定，正是置換好時(shí)機(jī)。