侯艷艷 李俊 趙明

摘 要：高校房屋資產(chǎn)是高校資產(chǎn)中價值最高的。如何優(yōu)化房屋資產(chǎn)的配置，提高資產(chǎn)的使用效益，實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值與增值，是高校資產(chǎn)管理研究的重要內(nèi)容。本文引入公共產(chǎn)品理論對高校房屋資產(chǎn)進(jìn)行分類，分析房屋資產(chǎn)管理與配置中存在的問題，以北京工業(yè)大學(xué)為例，介紹高校不同類型房屋資產(chǎn)現(xiàn)行管理模式，提出優(yōu)化房屋資產(chǎn)配置的思考。

關(guān)鍵詞：高校;房屋資產(chǎn);資產(chǎn)配置;管理模式

高校房屋資產(chǎn)是學(xué)校發(fā)展的重要資源依托，是高校國有資產(chǎn)的重要組成部分。高校房屋資產(chǎn)的管理水平直接關(guān)乎學(xué)校辦學(xué)水平和辦學(xué)效益。在高等教育內(nèi)涵式發(fā)展的背景下，高校新建房屋資產(chǎn)的可能性越來越小，如何挖掘現(xiàn)有房屋資產(chǎn)潛力，優(yōu)化房屋資產(chǎn)配置方式，提高房屋資產(chǎn)使用的質(zhì)量和效益，實現(xiàn)高等教育事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，是高校資產(chǎn)管理研究的重要內(nèi)容。

一、高校房屋資產(chǎn)的分類

根據(jù)教育部2018版的《普通高等學(xué)校建筑面積指標(biāo)》標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，高校必需配置校舍有教室、實驗實習(xí)實訓(xùn)用房及場所、圖書館、室內(nèi)體育用房、校行政辦公用房、院系及教師辦公用房、師生活動用房、會堂、學(xué)生宿舍（公寓）、食堂、單身教師宿舍（公寓）、后勤及附屬用房共十二項;選擇配置校舍有研究生教學(xué)及生活用房、留學(xué)生及外籍教師生活用房、專職科研機(jī)構(gòu)研究及辦公用房、繼續(xù)教育用房等。上述標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定的房屋資產(chǎn)具有不同的指標(biāo)設(shè)置，功能范圍也有差異，為了科學(xué)合理有效對高校房屋資產(chǎn)進(jìn)行研究，我們引入公共產(chǎn)品理論對高校房屋資產(chǎn)進(jìn)行分類。

根據(jù)公共經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，社會產(chǎn)品分為公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品。準(zhǔn)公共產(chǎn)品兼?zhèn)淞斯伯a(chǎn)品和私人產(chǎn)品的特征。公共產(chǎn)品具有與私人產(chǎn)品顯著不同的三個特征：效用的不可分割性、消費(fèi)的非競爭性和受益的非排他性。這三個特征是區(qū)分公共產(chǎn)品、私人產(chǎn)品、準(zhǔn)公共產(chǎn)品的重要標(biāo)準(zhǔn)。按照這個標(biāo)準(zhǔn)，從高校房產(chǎn)的公共屬性、使用范圍、適用對象、產(chǎn)生效益等方面考慮，將高校房產(chǎn)分為四類。

第一類：具有公共使用、公共受益、非競爭性非排他性的性質(zhì)，屬于公共產(chǎn)品類的房屋資產(chǎn)。如教室、圖書館、會堂、校行政辦公用房、師生活動用房等。

第二類：兼?zhèn)淞斯伯a(chǎn)品和私人產(chǎn)品的特征，屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品類的房屋資產(chǎn)。如院系及相關(guān)科研單位的用房，包括其教學(xué)科研基本用房、實踐教學(xué)用房、科研業(yè)務(wù)用房及綜合用房等，主要用途是滿足學(xué)校的教學(xué)科研需要。

第三類：也是兼?zhèn)淞斯伯a(chǎn)品和私人產(chǎn)品的特征，屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品類的房屋資產(chǎn)。如單身教師宿舍（公寓）、留學(xué)生及外籍教師生活用房、后勤及附屬用房（除經(jīng)營性用房外）等，主要用途是滿足師生的生活、居住等保障性需要。

第四類：具有競爭性和排他性的性質(zhì)，屬于私人產(chǎn)品類的房屋資產(chǎn)。如經(jīng)營服務(wù)用房、產(chǎn)業(yè)用房、后勤經(jīng)營用房等。

二、高校房屋資產(chǎn)管理與配置中存在的問題

1.缺乏整體規(guī)劃，存在供需矛盾

高校房屋資產(chǎn)的管理配置，普遍存在缺乏整體規(guī)劃指導(dǎo)，各類用房之間分塊管理、比例失調(diào)、缺乏統(tǒng)籌，常出現(xiàn)攤大餅式的擴(kuò)張、小而全的設(shè)計、破壞性的改造等問題。在“雙一流”高校建設(shè)的背景下，學(xué)生規(guī)模擴(kuò)大、學(xué)科快速發(fā)展、高水平師資引進(jìn)需要更多房屋資產(chǎn)保障，而房屋資產(chǎn)總量不足、結(jié)構(gòu)失衡，往往難以滿足學(xué)校發(fā)展對房屋資產(chǎn)日益增長的需求，存在一定的供需矛盾。在第二類教學(xué)科研類用房中表現(xiàn)尤其突出。院系因分合發(fā)展、規(guī)劃不足，導(dǎo)致出現(xiàn)用房資源分散、實驗室布局散亂、重復(fù)改造、會議室報告廳共享性差、發(fā)展用房不足、制約學(xué)科發(fā)展等問題。

2.部門間協(xié)同困難，有效配置難度大

房屋資產(chǎn)管理配置涉及多個工作環(huán)節(jié)、多個部門，如果沒有管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一組織統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，容易出現(xiàn)部門間各自為政、相互扯皮、躲避矛盾、逃避責(zé)任的情況。職能部門間協(xié)同困難致使房屋資產(chǎn)管理效率大大降低。如在第一類公共產(chǎn)品類中公共服務(wù)用房，二級部門為方便使用，將會議室等設(shè)置在本部門內(nèi)，不與其他部門共享使用，占用大量房屋，造成資源浪費(fèi)。

在第二類教學(xué)科研類用房中，因長時間無償使用，二級學(xué)院將教學(xué)科研用房視為“學(xué)院私有資源”，希望獲得房屋越多越好，院系學(xué)科發(fā)展用房不從內(nèi)部現(xiàn)有資源優(yōu)化調(diào)整預(yù)留，而靠向?qū)W校申請要“新房”取得。房屋資產(chǎn)在各學(xué)院之間調(diào)配時困難重重，有效流動難度大。

3.資源配置不合理，房屋使用效益低

由于歷史原因，多數(shù)高校房屋資產(chǎn)現(xiàn)狀配置不合理。在第二類教學(xué)科研類用房中，存在著房屋占有量和利用率都不均衡的問題。有些團(tuán)隊教學(xué)工作量不足、科研項目不多，但占用了較多的房屋，有些團(tuán)隊的教學(xué)工作量、科研任務(wù)都很重，卻沒有足夠的房屋可供使用;還有個別教師在離校后或退休后仍然占用實驗室用房，而剛到校青年老師開展科研工作卻沒有實驗空間;有一些大型儀器設(shè)備長期不用，早已過了報廢時間不申報處置，占用實驗室用房面積;有些實驗室用房閑置不用，堆放雜物變成倉儲庫房，也不愿意將房屋交回學(xué)校重新配置。在第三類教師公寓、人才公寓類房產(chǎn)，在地理位置、租金價格、管理服務(wù)等方面比市場化住房具有一定的優(yōu)勢，部分教職工在租賃契約到期后仍不退房，因缺乏有效的制約機(jī)制和退出機(jī)制，造成有限的住房不能周轉(zhuǎn)，降低了使用效益。

4.日常監(jiān)督不到位，缺少績效評價機(jī)制

高校房屋資產(chǎn)管理是系統(tǒng)性、長期性工作。目前，在第二類教學(xué)科研類用房管理中，日常監(jiān)督不到位，缺乏過程監(jiān)督，不能及時了解房屋資產(chǎn)變動情況，沒有建立動態(tài)管理機(jī)制。缺少績效評價機(jī)制，造成二級部門不重視房屋資產(chǎn)的管理，學(xué)校的制度不落地，輕視使用效益，資產(chǎn)不能良性循環(huán)。在第四類經(jīng)營類用房管理中，監(jiān)督機(jī)制和績效評價機(jī)制的缺乏，會造成經(jīng)營風(fēng)險沒有及時發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致國有資產(chǎn)的流失或效益降低。

三、高校房屋資產(chǎn)的管理模式

根據(jù)房屋資產(chǎn)的使用功能和特點不同，管理模式也不同。統(tǒng)一規(guī)劃、分類管理是科學(xué)合理有效配置資源的基礎(chǔ)，以北京工業(yè)大學(xué)為例，介紹目前高校不同類型房屋資產(chǎn)現(xiàn)行管理模式。

1.公共產(chǎn)品類的房屋資產(chǎn)（以黨政機(jī)關(guān)辦公用房為例）

目前各高校通行的做法是：這類房屋資產(chǎn)中的黨政辦公用房嚴(yán)格按照《黨政機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，教室、會堂、圖書館、師生活動用房、公共服務(wù)用房等公共性質(zhì)房產(chǎn)依據(jù)《普通高等學(xué)校建筑面積指標(biāo)》配置，由二級部門按照相關(guān)管理辦法進(jìn)行管理。

依據(jù)國家文件，結(jié)合實際情況，我校制定了《北京工業(yè)大學(xué)黨政機(jī)關(guān)公用房標(biāo)準(zhǔn)及核算辦法》，黨政機(jī)關(guān)公用房包括辦公用房和公共服務(wù)用房，其中辦公用房包括辦公室和輔助用房。辦公室具體標(biāo)準(zhǔn)見表1。輔助用房根據(jù)部門職責(zé)、功能，結(jié)合樓宇房型及各單位用房現(xiàn)狀，配套資料室和庫房7～12平方米。公共服務(wù)用房實行統(tǒng)一規(guī)劃，專業(yè)論證，集中管理，共同使用，打破部門之間的界限，最大限度的利用現(xiàn)有房屋資源，為全校師生服務(wù)。

2.準(zhǔn)公共產(chǎn)品類的房屋資產(chǎn)（以教學(xué)科研用房為例）

目前各高校通行的做法是：構(gòu)建定額配置指標(biāo)體系，實行“定額配置、有償使用”管理。各高校依據(jù)學(xué)校實際情況，采用不同指標(biāo)體系核算定額面積。如教學(xué)實驗用房，有的高校采用實驗課時為測算依據(jù)，有的高校以師生數(shù)量為測算依據(jù)。

我校制定了《北京工業(yè)大學(xué)二級教學(xué)科研機(jī)構(gòu)公用房核算辦法》，核定二級機(jī)構(gòu)定額面積指標(biāo)，超額面積收取房屋資源調(diào)節(jié)費(fèi)。

定額面積計算分為基本辦學(xué)用房定額面積和科研發(fā)展用房定額面積?；巨k學(xué)用房定額面積考慮教師教學(xué)科研基本用房、實踐教學(xué)用房、單位綜合用房三個指標(biāo)。科研發(fā)展用房定額面積考慮科研業(yè)務(wù)用房、重點科研基地補(bǔ)貼用房兩個指標(biāo)。具體核算依據(jù)見表2?；巨k學(xué)用房為學(xué)校全額補(bǔ)貼，科研發(fā)展用房為單位調(diào)節(jié)使用，定額內(nèi)免費(fèi)，超額面積繳費(fèi)。

3.準(zhǔn)公共產(chǎn)品類的房屋資產(chǎn)（以教師公寓、人才公寓用房為例）

目前各高校通行的做法是：公寓類用房是用來解決教職工短期住房困難的，具有一定保障性，同時有償使用收取租金。這類房產(chǎn)管理一般按照公開公正配租程序分配，設(shè)置階梯租金、保證房屋良性循環(huán)。

我校制定了《北京工業(yè)大學(xué)周轉(zhuǎn)房管理辦法》，在組織保障、配置方案、管理制度、租金體系、保障機(jī)制五個方面搭建公寓類用房的管理體系。

首先，成立專門的組織―教師住房規(guī)劃與管理小組，負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理與調(diào)配，提供強(qiáng)有力的組織保障。其次，為提供更加優(yōu)美、和諧的工作生活環(huán)境，根據(jù)各類入住教職工需求，制定了科學(xué)合理配置方案。第三，明確了住房準(zhǔn)入和退出制度，建立獎懲制度退出機(jī)制，對于騙租、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借、逾期不退、強(qiáng)占住房的教職工要與其人事手續(xù)辦理、聘期考核結(jié)果相掛鉤。對于教職工主動退出住房要有一定獎勵措施，實現(xiàn)住房良性流動。第四，建立與市場相接軌的階梯式租金體系。在租賃期內(nèi)，租金價格定位為市場價格的80%;租賃期過后，房租按照屆時房屋所在地租賃市場價上浮10%的價格收取，促使承租人能在規(guī)定期限內(nèi)主動退房。第五，加強(qiáng)管理的信息化建設(shè)，建立日常住房審核與人員準(zhǔn)入退出審核相配合長效機(jī)制。

4.私人產(chǎn)品類的房屋資產(chǎn)（以經(jīng)營性用房為例）

目前各高校通行的做法：經(jīng)營性用房在保障教學(xué)、科研事業(yè)發(fā)展需要的前提下，效益為先，實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。我校在選取經(jīng)營服務(wù)用房項目時，按照學(xué)校統(tǒng)一規(guī)劃，在確保經(jīng)營服務(wù)用房的使用不對校園秩序、校園環(huán)境及師生員工的生活造成不良影響前提下，按照不同使用功能確定適當(dāng)?shù)慕?jīng)營項目。在定價機(jī)制上，采用公開競標(biāo)招租、評審或資產(chǎn)評估的方式。租金收入納入學(xué)校預(yù)算，嚴(yán)格執(zhí)行“收支兩條線”。同時加強(qiáng)日常監(jiān)管，包含物業(yè)管理、租金催繳、安全檢查、合同履行、房屋清退、室內(nèi)設(shè)備設(shè)施監(jiān)管等。對于空置的經(jīng)營服務(wù)用房，房屋交回學(xué)校，由學(xué)校資產(chǎn)處統(tǒng)一管理。

四、優(yōu)化房屋資產(chǎn)配置的思考

1.頂層設(shè)計、統(tǒng)籌規(guī)劃

房屋資產(chǎn)的調(diào)配是“牽一發(fā)而動全身”的系統(tǒng)性工程，學(xué)校要成立專門組織機(jī)構(gòu)，做好全盤規(guī)劃頂層設(shè)計，加強(qiáng)前瞻性系統(tǒng)性設(shè)計。對于房產(chǎn)管理部門，要充分考慮學(xué)校的發(fā)展戰(zhàn)略、校區(qū)分布格局、房屋資源狀況等因素。解決好眼前需求與長遠(yuǎn)目標(biāo)，短期利益與長期利益的關(guān)系。對于二級使用部門，要充分考慮學(xué)校房產(chǎn)配置辦法及部門實際情況，學(xué)科的發(fā)展方向及人才團(tuán)隊引進(jìn)的預(yù)留空間等因素，實現(xiàn)房屋資產(chǎn)的有效配置，盤活現(xiàn)有的房屋資源。

2.科學(xué)調(diào)配、整合共享

在房屋資產(chǎn)配置過程中要實現(xiàn)科學(xué)調(diào)配，不僅要考慮房屋結(jié)構(gòu)、數(shù)量是否匹配、改造方案是否可行等硬性指標(biāo)，同時也要考慮相關(guān)學(xué)院的教學(xué)科研計劃、儀器搬遷周期、人員狀態(tài)調(diào)整等軟性指標(biāo)，制定嚴(yán)密周詳?shù)挠媱?，才能保證順利實施。整合共享原則是提升房屋資產(chǎn)使用效益很重要一個原則，一方面從空間分布角度考慮，分析院系特色，特點相似院系盡量安排距離相近，有利于學(xué)科發(fā)展、學(xué)術(shù)交流、儀器共享;另一方面從房屋功能方面考慮，減少不必要的重復(fù)設(shè)置，加強(qiáng)會議室、活動室等功能性房屋共享共用。

3.日常監(jiān)督、績效評價

建立房屋資產(chǎn)常態(tài)化監(jiān)督檢查工作機(jī)制，有利于及時全面了解房屋資產(chǎn)的使用情況，通過日常精細(xì)化管理，為房屋資產(chǎn)調(diào)配做好基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作。建立房屋資產(chǎn)績效評價體系，有利于房屋使用者建立自我約束的機(jī)制，有利于有效調(diào)節(jié)房屋資產(chǎn)、提高使用效益。根據(jù)不同特點不同類型房屋資產(chǎn)需要使用不同指標(biāo)進(jìn)行評價。第一類黨政機(jī)關(guān)辦公用房，考慮制度落實、房屋共享、業(yè)績績效等指標(biāo);第二類教學(xué)科研用房，考慮生均面積、師均面積、單位面積科研績效、科研用房全成本效益率等指標(biāo);第三類教師公寓、人才公寓用房，考慮房屋使用率、租金收益成本比、人員滿意度等指標(biāo);第四類經(jīng)營性用房，考慮資產(chǎn)收益率、收益增長率等指標(biāo)。評價結(jié)果作為未來房屋資產(chǎn)配置決策依據(jù)。

高校房屋資產(chǎn)是學(xué)校事業(yè)發(fā)展的重要物質(zhì)保障，不同類型房屋資產(chǎn)需要不同管理和配置方式，但都需要在配置前統(tǒng)籌規(guī)劃、系統(tǒng)設(shè)計，配置中協(xié)同配合、整合共享，配置后加強(qiáng)核查、實施績效。高校資產(chǎn)管理部門在實踐中應(yīng)加強(qiáng)房屋資產(chǎn)全過程優(yōu)化配置的研究，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。

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（責(zé)任編輯：蘭卡）