孫斌

摘要：當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，有效帶動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)增長。然而，在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)中卻出現(xiàn)了一些問題，這些問題必須要盡快得到解決，以免影響到我國整體經(jīng)濟(jì)的前進(jìn)，分析當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，可以更好的研究對(duì)策，從而更好的全面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理，保持其健康和穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，發(fā)展現(xiàn)狀，策略

隨著社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迎來了新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。只有抓住機(jī)遇，將風(fēng)險(xiǎn)變?yōu)闄C(jī)遇，才能迎來更好的發(fā)展。經(jīng)過漫長的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)早已成為推動(dòng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的重要推動(dòng)力。為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要分析研究產(chǎn)業(yè)環(huán)境。在分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的需求特征之后，有必要統(tǒng)籌全局，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全方位思考。中國的綜合實(shí)力日益增強(qiáng)，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的、更高的要求。為了在市場(chǎng)競(jìng)爭中具有核心的競(jìng)爭力，不被市場(chǎng)所淘汰，必須對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全面性、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展資本的有效性加以保障。

一、加強(qiáng)對(duì)房價(jià)的合理控制

鑒于房地產(chǎn)發(fā)展迅速的特點(diǎn)，房價(jià)控制也出現(xiàn)失衡的現(xiàn)象，這都是因社會(huì)對(duì)房價(jià)沒有合理宏觀調(diào)控。這個(gè)問題需要有效快速地解決，相關(guān)政府部門要依據(jù)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的原則對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)采取措施控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，堅(jiān)持“堅(jiān)持房子是用來住的不是用來炒的”，只有加強(qiáng)了房價(jià)的控制力度，才能保障房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展。一方面，政府部門應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)濟(jì)危機(jī)全面深入的了解，依據(jù)宏觀調(diào)控政策把房價(jià)控制在能讓人們接受合理的價(jià)格范圍內(nèi)，另一方面，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律本身要在潛移默化中實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的微觀調(diào)控，減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能面臨的安全隱患，盡可能地規(guī)避發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平衡穩(wěn)定。

二、加強(qiáng)完善金融體系，合理防控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

第一，以房地產(chǎn)的金融發(fā)展現(xiàn)狀和體制為依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)借貸結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，提高市場(chǎng)消費(fèi)的借貸比例。第二，加快調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的力度，對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)有效合理的控制，勸退一些規(guī)模小實(shí)力薄弱的房地產(chǎn)企業(yè)。第三，對(duì)于個(gè)人住房借貸需求也要制定有效的控制策略，對(duì)有住房需求的人群提高借貸力度，嚴(yán)格審查借貸審批程序，抑制“假按揭”問題的出現(xiàn)。第四，針對(duì)房地產(chǎn)法發(fā)展的需要和特征，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的開發(fā)、投資和管理方面加大支出力度。

三、規(guī)范發(fā)展秩序

一個(gè)健康持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，離不開規(guī)范的發(fā)展秩序。第一要?jiǎng)?wù)就是要控制地價(jià)，只有控制好了地價(jià)，房價(jià)上漲問題才會(huì)在源頭上得到一定的遏制。要控制地價(jià)，調(diào)控和監(jiān)管的關(guān)鍵點(diǎn)不在市場(chǎng)交易和融資環(huán)節(jié)，根本的監(jiān)管點(diǎn)和最優(yōu)社會(huì)效率的管理點(diǎn)是壟斷土地供應(yīng)權(quán)的地方政府，監(jiān)管住地方政府的土地行為，地價(jià)也就在很大程度上得到了控制。另外，少部分政府人員可能會(huì)利用自身的職務(wù)之便來采取一些不正當(dāng)?shù)氖侄蝸碓黾邮杖?，比如說不計(jì)后果的增加建設(shè)用地。政府應(yīng)當(dāng)再三強(qiáng)調(diào)關(guān)于政府部門人員的教育管理和思想工作，杜絕政府人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)中以謀取經(jīng)濟(jì)利益為目的，堅(jiān)持以人民利益為出發(fā)點(diǎn)，在進(jìn)行房地產(chǎn)秩序管理的過程中嚴(yán)格把好關(guān)。

四、合理處理房地產(chǎn)土地空置問題

從現(xiàn)在的情況來看，住宅房屋的庫存量已經(jīng)在很長的一段時(shí)間里出現(xiàn)了飽和的現(xiàn)象，不僅是房屋閑置問題比較嚴(yán)重，而且土地資源的閑置問題也很嚴(yán)重。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行完善主要是為了能讓房地產(chǎn)的土地資源被合理科學(xué)的利用。相關(guān)部門可以采取土地收購、拍賣兼并的方式限制國家的壟斷政策，選擇有實(shí)力的開發(fā)商實(shí)施規(guī)劃土地資源，提高土地資源的利用率。另外，相關(guān)的部門應(yīng)該深入了解發(fā)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求，加強(qiáng)度土地資源的監(jiān)管力度，降低房地產(chǎn)違法違規(guī)的交易行為，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

五、建立長效機(jī)制

真正存在問題的是中國前五或者是前十大城市， 這些城市所面臨的嚴(yán)重問題在于大量人口流入和土地供應(yīng)稀缺之間矛盾。由于土地供應(yīng)無法有效擴(kuò)大， 市場(chǎng)機(jī)制在這里不能正常工作， 政府必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行必要和系統(tǒng)性的干預(yù)。但這些城市居住的人口應(yīng)該不足中國城市人口的兩成。現(xiàn)在長效機(jī)制考慮了租售同權(quán)、房地產(chǎn)稅、共有產(chǎn)權(quán)等政策。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長期的憂慮在于：大約2025年前后， 中國城市化浪潮會(huì)基本結(jié)束， 然后中國會(huì)很快進(jìn)入另外一個(gè)浪潮， 即老齡化。由于計(jì)劃生育政策等影響， 中國的青壯年人口即20～40歲這個(gè)年齡段的人口可能在2030年以后加速下滑， 并持續(xù)很長時(shí)間。這意味著， 從那以后， 所面臨的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本的供求趨勢(shì)， 特別是需求趨勢(shì)會(huì)發(fā)生一個(gè)根本性的逆轉(zhuǎn)， 即人口流入基本枯竭， 城市人口逐步轉(zhuǎn)向負(fù)增長。這么多年政府總是擔(dān)心房價(jià)泡沫， 不斷打壓， 然而結(jié)果卻是房價(jià)越打越高， 實(shí)際上每一次打壓都在限制供應(yīng)， 卻沒有抑制需求， 而只是推后了需求， 進(jìn)而把房價(jià)不斷推高。2025—2030年之后很可能會(huì)面臨完全相反的情形， 在一線城市人口停止流入的背景下， 會(huì)發(fā)現(xiàn)房價(jià)面臨的下跌壓力是不可阻擋的， 到那時(shí)候政府會(huì)不斷出臺(tái)種種鼓勵(lì)購房政策， 包括降低利率等， 仍會(huì)發(fā)現(xiàn)房價(jià)下跌難以抑制， 正如東京后來把貸款利率降到0， 又鼓勵(lì)外國人購房， 但是房價(jià)下跌的趨勢(shì)依舊持續(xù)很長時(shí)間。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析要著眼于長期，老齡化和青壯年人口減少的壓力首先會(huì)在中國城市群的邊緣地帶顯現(xiàn)出來， 然后會(huì)逐步從邊緣地帶向中心城市滲透， 最后一直滲透到北京、上海這樣的特大城市。目前中國邊遠(yuǎn)城市和大的村鎮(zhèn)由于人口老齡化以及都市化等帶來的壓力， 已經(jīng)能夠看到人口減少和供給過剩的問題， 這在農(nóng)村地區(qū)已經(jīng)十分明顯。由于人口未來趨勢(shì)， 這一現(xiàn)象逐步向其他城市蔓延和滲透， 幾乎是不可避免的。特大城市不供地導(dǎo)致的結(jié)果就是這些城市房屋供應(yīng)曲線是垂直的， 需求增加的時(shí)候房價(jià)劇烈上升， 需求消失的時(shí)候房價(jià)劇烈下跌， 這在長期內(nèi)應(yīng)當(dāng)引起我們足夠的重視。

六、結(jié)語

總而言之，在新常態(tài)下，中國國民經(jīng)濟(jì)增長所受房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響是巨大的，若想要在新常態(tài)下促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，要樹立正確的意識(shí)，發(fā)揮政府宏觀調(diào)控作用，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加以規(guī)范，促使其能夠更好的帶動(dòng)就業(yè)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，并把我發(fā)展契機(jī)，探尋健康的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，從而更好推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

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