張 穎

1 引言

城市更新作為助推都市再發(fā)展的重要手段，已成為社會各界的熱點話題。隨著中國各大城市逐步將更多目光聚焦于優(yōu)化存量空間，許多固有的城市發(fā)展理念也將面臨變革。在2017城市更新學術(shù)研討會上，曾提出中國城市發(fā)展的四大轉(zhuǎn)變：一是由人口數(shù)量和城市規(guī)模擴張向注重城市發(fā)展內(nèi)涵和質(zhì)量的轉(zhuǎn)變，二是由重視物質(zhì)和實體空間規(guī)劃建設(shè)向重視城市文化和精神塑造的轉(zhuǎn)變，三是由經(jīng)濟發(fā)展專項重視生態(tài)環(huán)境和居民生活質(zhì)量的轉(zhuǎn)變，四是由粗放式城市管理向精細化和科學化決策轉(zhuǎn)變。[1]因此，城市更新既要對物質(zhì)環(huán)境進行修補，也要對城市軟環(huán)境進行修補，在提升城市空間品質(zhì)的同時，更要注重城市文化的傳承和城市精神的提升[2]，實現(xiàn)社會功能結(jié)構(gòu)、城市歷史文化、市民精神情感等軟件的延伸與更新。以存量開發(fā)為導向的城市更新活動作為城市建設(shè)的一種發(fā)展態(tài)勢將成為城鎮(zhèn)化新引擎,將促進空間資源的合理配套,改善人居環(huán)境和提高居民生活質(zhì)量,實現(xiàn)城市經(jīng)濟、社會、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展。

2 中國城市更新發(fā)展趨勢

隨著中國城市化進程不斷推進，城市更新開始與產(chǎn)業(yè)升級、歷史文化保護、區(qū)域綜合整治等多因素、多方面密切結(jié)合。從舊城改造、城中村改造，到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級帶動區(qū)域轉(zhuǎn)型，中國的城市更新內(nèi)容在不斷深化。中國城市更新開始呈現(xiàn)多元化的新趨勢，主要體現(xiàn)在

2.1 城市有機更新的主導者多元化

早期的城市更新是以政府主導的，房地產(chǎn)開發(fā)為主的城市更新，缺少當?shù)鼐用駞⑴c環(huán)節(jié)和途徑；近年來更加注重多方協(xié)作和公眾參與度：政府，市民，開發(fā)商，企業(yè)等多方參與協(xié)作。城市更新開始注重多方力量的參與、政府的協(xié)調(diào)、以及平衡開發(fā)方與居民等不同群體的利益和需求，并開始尋求機制創(chuàng)新，以實現(xiàn)城市的長遠發(fā)展目標[3]。

2.2 城市有機更新的內(nèi)涵多元化

城市更新的內(nèi)涵也在不斷豐富，城市更新涉及領(lǐng)域包含舊城區(qū)，城中村，舊工業(yè)區(qū)再開發(fā)，歷史文化街區(qū)，老舊小區(qū)，公共空間改造等實踐類別。我們分析了各個類型的案例經(jīng)驗，也對于其更新方向和要點進行了一定的歸納總結(jié)。

a.舊城改造包含在開發(fā)，修復和保護3個方面內(nèi)容；舊城區(qū)改造能夠區(qū)域風貌提升，推動產(chǎn)業(yè)升級，創(chuàng)造巨大的社會和經(jīng)濟價值。因此這類更新項目需要規(guī)劃引領(lǐng)，發(fā)展定位及對于城市的帶動作用尤其重要。

b.舊工業(yè)區(qū)更新項目在保護和利用工業(yè)遺產(chǎn)的前提下，主要針對產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向升級，改善生態(tài)環(huán)境，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，整合空間資源。

c.城中村更新涉及市場，政府和村集體村民的三種利益相互博弈的結(jié)構(gòu)；改造分為政府主導型，村集體村民主導型及開發(fā)商主導型三種。

d.歷史文化街區(qū)更新目前有以政府驅(qū)動下的城市歷史街區(qū)和開發(fā)商為開發(fā)主體的商業(yè)街區(qū)更新兩種模式為主，在商業(yè)改造開發(fā)帶來街區(qū)文化升級的同時如何保護和利用本土特色是該類更新的價值體現(xiàn)。

e.老舊小區(qū)更新主要包含對房屋建筑本體修復和小區(qū)公共環(huán)境改造；還涉及對于鄰里氛圍的營造，社區(qū)運行管理，社區(qū)交流和文化平臺搭建等社區(qū)軟環(huán)境的提升。

f.公共空間更新是以城市公共空間為突破口，通過“點”的營造，創(chuàng)造有活力有趣味的城市空間。

2.3 城市有機更新的政策和管理多元化

新一輪城市更新制度建設(shè)始于2010 前后,2009年，廣州嘗試推行以“三舊改造”為特色的城市更新，深圳市頒布實施了《深圳市城市更新管理辦法》，并配套一系列措施建設(shè)。2015 年，上海發(fā)布《上海市城市更新實施辦法》及實施細則，并成立城市更新工作領(lǐng)導小組。為推動上?！白吭降娜虺鞘小苯ㄔO(shè)，啟動城市更新四大行動計劃：共享社區(qū)、創(chuàng)新園區(qū)、魅力風貌、休閑網(wǎng)絡(luò)計劃，通過“示范”和“試點”先行辦法，在實驗中尋找新途徑。2011 年，北京在《歷史文化名城保護建設(shè)規(guī)劃》中強調(diào)對舊城的保護、人口疏解，設(shè)立舊城為“政策特區(qū)”，從“成片整體搬遷、重新規(guī)劃建設(shè)”的剛性方式，轉(zhuǎn)變?yōu)椤畢^(qū)域系統(tǒng)考慮、微循環(huán)有機更新’的軟性規(guī)劃[4]。深圳，廣州，佛山，上海等地都積極進行了有益的探索，積累的了諸多經(jīng)驗，各地政策側(cè)重不同，但均呈現(xiàn)出自上而下的規(guī)劃管理到自下而上的城市活力推動作用。

圖1 基地區(qū)位圖

圖2 市南區(qū)區(qū)域發(fā)展圖

3 項目背景解讀

項目基地處于青島城市發(fā)展的起點市南區(qū)，占地約6平方公里，地處百年老城，有著豐富的山海和歷史文化資源呈現(xiàn)新舊交融的特色板塊; 擁有極佳區(qū)位條件和交通優(yōu)勢，包括聯(lián)外干道的4個海底隧道出入口，老火車站、輪渡等便捷的交通聯(lián)系。

市南老城區(qū)經(jīng)歷了從德占時期，日占時期，國民時期及近現(xiàn)代百年的發(fā)展，率先進入城市更新發(fā)展時代。如今，市南區(qū)城市發(fā)展劃分為東西兩大功能片區(qū)，其中中西部以存量、精致化為主的歷史人文風情發(fā)展區(qū)、中東部以增量、高密度為主的都市綜合拓展區(qū)；城市發(fā)展基本上經(jīng)歷了從老城到新城，最終回到老城的過程，從政策催化的外延發(fā)展進入到提高城市核心競爭力和軟實力的內(nèi)涵發(fā)展。

4 存量更新下的青島灣城市設(shè)計

4.1 潛力更新發(fā)展區(qū)用地價值研判

青島老城區(qū)存量更新面臨很多現(xiàn)實問題和挑戰(zhàn)：用地層面90%用地為已建成用地且限制較大，建筑風貌有待提升；交通層面公共交通使用率低，停車供需失衡；產(chǎn)業(yè)低端零散化，職住比例失衡等；因此基于現(xiàn)狀分析制定整體有序的城市總體發(fā)展框架是更新的首要條件。

基于項目的用地和權(quán)屬復雜性，在匯編了眾多基礎(chǔ)資料后，結(jié)合政府已確立重點產(chǎn)業(yè)項目，采用疊加因子分析方法在整體6平方公里篩選潛力更新發(fā)展區(qū)域；分別從土地價值角度和更新成本角度分析，得出土地更新潛力分析，作為項目的基礎(chǔ)分析框架。

在土地價值層面篩選出公共交通，道路可達性，空間風貌條件和公共服務(wù)設(shè)施等作為其疊加因子得出土地價值結(jié)果；在更新成果角度層面，篩選出用地權(quán)屬，開發(fā)強度，建筑質(zhì)量和地價條件等作為其疊加因子得出更新難易結(jié)果。

疊合用地更新潛力匯總分析，具有極高更新價值（即建議核心更新地區(qū)）集中于歷史街區(qū)、臺西，貴州路、江蘇路等重要軌交站點周邊?？偨Y(jié)得出核心價值更新地區(qū)：（1）濱海土地資源挖掘利用（2）提升火車站樞紐和軌道交通發(fā)展（3）老城萬國建筑博覽區(qū)的歷史文化魅力和景觀資源挖掘（4）配合招商計劃發(fā)展，注入新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進一步激發(fā)青島灣地區(qū)活力。

圖3 土地價值分析圖

圖4 更新難易分析圖

4.2 城市復興”SMART”規(guī)劃原則

通過研究國際都市中心區(qū)未來發(fā)展的普遍規(guī)律，可以發(fā)現(xiàn)當前城市發(fā)展已經(jīng)面臨土地稀缺，中心城區(qū)活力不足等問題，城市的存量激活，老城的復興將為城市提供一種健康的發(fā)展參考，有助于提升城市活力，打造城市品牌。因此，團隊深入分析了倫敦、巴塞羅那、慕尼黑、香港、上海等在城市復興方面取得突出成績的國際城市，研讀其發(fā)展歷程和發(fā)展特征；總結(jié)出實以社會公平、經(jīng)濟效益、城市活力、文化體驗高度整合的”SMART”規(guī)劃原則為青島老城復興的戰(zhàn)略實施提供有力的指導原則。

圖5 用地更新潛力匯總分析圖

圖6 城市復興”SMART”規(guī)劃原則和設(shè)計要點圖

4.3 四大存量更新發(fā)展策略

圖7 青島灣總體更新發(fā)展策略圖

在城市復興的規(guī)劃設(shè)計原則上，團隊針對青島灣的整體發(fā)展問題提出了相應(yīng)的4大發(fā)展策略。

4.3.1 文化復興，文化傳承再生

作為最具代表青島文化遺存資源的老城區(qū)，青島灣文化旅游整體開發(fā)程度不強，文化生活需求低，且文化拓展的創(chuàng)意藝術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足。在歷史老城區(qū)環(huán)境風貌更新的同時需要對文化軟環(huán)境的提升，建議：1）拓展文旅與多元產(chǎn)業(yè)融合，完善文旅配套體系，塑造文化與體驗延展性 ；2）通過扶植本地文化企業(yè)、提升市民文化需求，培養(yǎng)文化長效內(nèi)生動力。

4.3.2 產(chǎn)業(yè)更新，激活產(chǎn)業(yè)動能

現(xiàn)狀本地產(chǎn)業(yè)低端生活消費服務(wù)為主，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展動力不足。在整體通過存量復興條理性地系統(tǒng)整合現(xiàn)有項目，提升文化旅游吸引力的同時；需要通過增量用地導入發(fā)展新動能，加入創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)豐富海洋產(chǎn)業(yè)，形成科創(chuàng)生態(tài)圈，引入新的旗艦項目作為城市引擎。整體形成以“海洋+”“文創(chuàng)+”“科創(chuàng)+”為主導的三大產(chǎn)業(yè)功能體系。

4.3.3 交通導入，促進公共樞紐

交通優(yōu)勢獨特的青島灣有最具古老的青島火車站，但樞紐作用未能充分發(fā)揮，無法集聚要素與人才。建議：1）新增從青島膠州新機場到達青島火車站的機場快線，老火車站聯(lián)動機場與高鐵北站快速對接高端知識人群；2）整合周邊可用地塊，聯(lián)動火車站和地鐵站點進行整體開發(fā)注入發(fā)展新活力；3）引入有軌電車貫通濱海公共段，提升片區(qū)導向性，帶動老城活力。

4.3.4 空間營造，重塑公共領(lǐng)域

現(xiàn)狀城區(qū)面臨公共空間消極化，濱?？臻g不連續(xù)，缺少慢行鏈接；街道公共空間與停車車行混行等問題。建議：1）整體構(gòu)建山-城-海的公共綠色體系，重塑濱海空間，創(chuàng)造有吸引力和活力的濱水環(huán)境，并與內(nèi)部環(huán)境滲透；2）公共空間微更新，小動作大收益激活消極空間；聚焦社區(qū)、舊街道、街角和庭院空間的活化改善，實現(xiàn)全域提升城市品質(zhì)。

圖8 青島灣保護與更新三維示意圖

4.4 城市設(shè)計層面實踐青島灣更新示范區(qū)

從整體規(guī)劃策略層面落實導更新實踐區(qū)域，本次城市設(shè)計深化涉及兩個層面：1）新經(jīng)濟帶動存量更新，即臺西舊城有機更新區(qū)；2）保育和活化歷史資源，即歷史風貌保護區(qū)。兩個層面對于存量更新的考量點都具有一定的代表性，城市設(shè)計的方法也有不同的側(cè)重點。

4.4.1 歷史風貌保護區(qū)如何提升

如何注重本土特色的保護與利用是歷史風貌文化街區(qū)的核心議題；這塊區(qū)域作為青島老城的原點，具有百年積淀的歷史資源，紅瓦、黃墻、綠樹、碧海、藍天”的歷史風貌最能代表老城特色價值的地區(qū)之一。

圖9 青島灣歷史風貌保護區(qū)改造策略圖

圖10 青島灣中山路街坊改造平面示意圖

整體提出以中山路發(fā)展軸為帶動，串聯(lián)文化歷史體驗帶，打造通山達海的旅游梯度體驗的發(fā)展策略；主張城市有機更新與風貌保護相結(jié)合的方式，探索活化保護利用，建立政府引領(lǐng)，原權(quán)利人及市場主體等多方共同參與的保護模式。

中山路作為青島老街，曾經(jīng)城市商業(yè)中心和最具活力的名片，隨著現(xiàn)代化功能遷移新城，企業(yè)和居民大量搬遷，逐漸面臨功能風貌破敗，交通擁堵等城市問題。

為重塑中山路金融商業(yè)街文化風貌，首先，在文化和產(chǎn)業(yè)層面賦予新功能，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)導入街+坊，激活整個片區(qū)繁榮發(fā)展：1）以體驗經(jīng)濟為主導，構(gòu)建多元業(yè)態(tài)組合，吸引多元人群；2）讓傳統(tǒng)旅游商業(yè)拓展到青島“文創(chuàng)+科創(chuàng)”的土壤，賦予新動力。

其次側(cè)重交通組織優(yōu)化和街道慢行梳理：1）最大化地鐵站潛力和增加地鐵出入口，延伸地下商業(yè)以發(fā)揮TOD價值帶動街坊活力；2）優(yōu)化慢行系統(tǒng)，增加有軌電車串聯(lián)與步行空間引導。

另外在改造模式上尋求創(chuàng)新：避免大規(guī)模的改造和搬遷，對基礎(chǔ)設(shè)施和公共空間進行改善，形成“政府主控，小規(guī)模，漸進式，微循環(huán)”的改造模式，以微更新的方式最大程度保持歷史文脈的延續(xù)。在項目中團隊提出以焦點工程+小動作，制定清晰的行動計劃列表，有序制定后續(xù)更新。

圖11 中山路街坊空間改造方案計劃圖

圖12 臺西存量更新重點發(fā)展區(qū)域圖

歷史街區(qū)微更新是近幾年的城市更新發(fā)展趨勢之一，我們在各地都看到很多優(yōu)秀的項目實踐。2018年城事設(shè)計節(jié)提出新華路歷史風貌區(qū)微更新，上海萬科聯(lián)合多方設(shè)計師，在微更新領(lǐng)域展開社區(qū)實踐，對8個點位進行城市微更新，通過增加街區(qū)社區(qū)的公共空間，打造慢行舒適的步行體驗，完善小區(qū)公共設(shè)施，增加綠化面積，改善人均體驗等小尺度，可持續(xù)的有機更新方式，來改變?nèi)藗兊纳罘绞?，提高社區(qū)品質(zhì)。北京大柵欄更新計劃是一個政府主導、市場化運作的微循環(huán)城市有機更新改造計劃。經(jīng)歷了三個階段的發(fā)展，從2011年啟動時期的小范圍試點示范階段到社區(qū)共建的發(fā)展，第三階段則是街區(qū)全面發(fā)展，此時政府已經(jīng)進入了管理監(jiān)督角色，以市場化運作為主[5]。在2019年通過和北京國際設(shè)計周的合作，大柵欄更新計劃吸引了一批年輕的設(shè)計師、藝術(shù)家和店主。如今，以楊梅竹斜街為主的幾條胡同里，已入駐藝術(shù)工作室、創(chuàng)意店鋪等20余家不同業(yè)態(tài)的商家。

區(qū)別簡單的大拆大建和商業(yè)化改造，歷史街區(qū)微更新以“小范圍，漸進式，分片分類推進”為實施策略，按照“政府引導，市場運作，公眾參與”的運作模式，探索城市“軟性生長，有機更新”的改造模式。將當?shù)厣鐣?，歷史，文化與城市空間脈絡(luò)連成一體，呈現(xiàn)出跨文化與商業(yè)的融合。

4.4.2 舊城有機更新區(qū)如何發(fā)展

從經(jīng)濟角度，舊城區(qū)有機更新改造能夠加大城市投資，推動產(chǎn)業(yè)升級，創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟價值；但同時舊城區(qū)具有儲存城市歷史和文化記憶功能，對建設(shè)人文城市，文化城市等方面具有不可替代的作用[6]。

本項目的舊城存量更新主要涉及臺西復興發(fā)展區(qū)，根據(jù)潛力更新發(fā)展區(qū)用地價值研判分析定義出三大更新節(jié)點：中央樞紐區(qū)，濱海商貿(mào)區(qū)和青島之星門戶區(qū)，這三大區(qū)域也是新青島老城新經(jīng)濟發(fā)展引擎。

以青島火車站中央樞紐區(qū)更新設(shè)計為例，青島站具有德國文藝復興建筑風格，是青島最具代表的建筑。青島站與青島灣距離不足200m，是國內(nèi)少有的，出站即觀海的火車站。這里是曾經(jīng)的城市核心，現(xiàn)卻隨著舊城的衰敗，火車站的中心地位削弱；面臨產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)低端，周邊功能單一割裂，交通流線混亂，開放空間不足，臨海不見海等一系列問題。

圖14 2017年青島火車站照片

圖15 青島火車周邊現(xiàn)狀圖

圖16 中央樞紐區(qū)更新平面示意圖

通過此次更新設(shè)計，旨在重塑青島火車站的樞紐地位：以青島灣站前廣場為樞紐核心，站點周邊聯(lián)動開發(fā)賦予新功能，打造區(qū)域引擎重塑濱?；盍Α?/p>

團隊以國際樞紐更新的優(yōu)秀案例分析總結(jié)其開發(fā)經(jīng)驗和發(fā)展趨勢，東京八重洲站前開發(fā)提出以TOD理念為發(fā)展導向，建構(gòu)火車站綜合商務(wù)服務(wù)區(qū)，以高鐵的優(yōu)勢吸引高端商務(wù)旅客+創(chuàng)客+旅客的群體。倫敦國王十字火車站通過城市空間的重塑打造時尚地標，吸引科創(chuàng)企業(yè)落戶，盤活了老街區(qū)和建筑，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。東京涉谷樞紐城市更新以其高度密集的立體開發(fā)，倡導多層次的地下地上空間一體化設(shè)計和無障礙換乘慢行連接。

針對青島火車站現(xiàn)狀問題，團隊則從空間和用地等層面提出城市設(shè)計策略：

1）站城一體：構(gòu)建多元復合功能，通過創(chuàng)新和科創(chuàng)文化功能的引入，激活產(chǎn)業(yè)活力，西拓科創(chuàng)文化區(qū)，東延文化體驗區(qū)，進而帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)的升級。

2）重塑到達第一印象：增加火車站到濱海的視線通廊建立與濱海的聯(lián)系，并以多層次的公共空間優(yōu)化站前廣場形象，提升人性尺度景觀體驗。

3）公共連接：強化TOD效應(yīng)，延伸軌道價值并且充分利用地面地下空間，打造立體無縫換乘。

4）優(yōu)地優(yōu)用：整合多方產(chǎn)權(quán)，采取容積率適用區(qū)域制度，移轉(zhuǎn)車站未利用容積率至西側(cè)基地，平衡開發(fā)效益，實現(xiàn)土地長效增值。

因此，對于存量更新區(qū)的改造設(shè)計，需要從用地價值平衡，功能產(chǎn)業(yè)升級，公共空間提升，交通組織優(yōu)化等層面統(tǒng)籌考慮，以更好的應(yīng)對未來促進舊城區(qū)改造的四個轉(zhuǎn)型趨勢，發(fā)展理念轉(zhuǎn)型：從側(cè)重硬件環(huán)境建設(shè)向側(cè)重人的生活質(zhì)量轉(zhuǎn)變；改造方式轉(zhuǎn)型：單一的“破舊立新”式改造向“拆，改，留”并舉轉(zhuǎn)變；功能效益轉(zhuǎn)型：從單純的房地產(chǎn)，商業(yè)開發(fā)向完善城市功能，促進城市產(chǎn)業(yè)升級，保存城市文化等多功能更新轉(zhuǎn)變；社會目標轉(zhuǎn)型：從社會排斥性改造向社會包容性，活力型改造轉(zhuǎn)變[7]。

圖17 中央樞紐區(qū)效果圖

4.5 彈性實施的行動計劃

在整體和重點區(qū)域進行更新規(guī)劃設(shè)計的同時，還要注重項目時序發(fā)展和行動計劃的制定。舊城改動需要按部就班、需要有遠見；但同時也需要規(guī)劃好實施過程，制定長期效益導向的分期行動計劃，保證城市更新有條不紊地推進和實施。團隊結(jié)合政府現(xiàn)有確定的產(chǎn)業(yè)項目落位，根據(jù)拆遷和實施難易程度，整合提出近中遠期的行動計劃以更有效的落實。

5 結(jié)語

本文旨在從規(guī)劃和設(shè)計角度，對存量城市更新特別是城市中心更新區(qū)實踐項目進行研究和思考，著眼點在于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)功能配置、提升城市綜合交通、改善城市空間品質(zhì)，其核心目的是通過改造、提升衰落的城區(qū)，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展、提高綜合競爭力、提升土地價值，獲得社會效益和經(jīng)濟收益。

但在存量更新的長期實施過程不僅需要相關(guān)規(guī)劃設(shè)計的藍圖，還需要其政策引導，建設(shè)及運營管理等措施的跟進，對存量規(guī)劃進行制度層面的設(shè)計和配套政策的研究變得愈加迫切[8]。通過規(guī)劃和城市設(shè)計如何引導存量更新的運作，如何通過政府，企業(yè)和民眾的多方協(xié)作去制定更落地的實施方案也是值得未來去探討的方向。