田明玉

[摘 要] 現(xiàn)階段隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，使得在城市當(dāng)中的人口數(shù)量不斷地提升。對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)而言，有著越來(lái)越大的推動(dòng)作用，同時(shí)一定程度上推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。就房地產(chǎn)的發(fā)展而言，由于受到各種因素的影響，使得在發(fā)展的過(guò)程中，容易在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題。文章著重對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)銷(xiāo)售收入，以及會(huì)計(jì)核算進(jìn)行詳細(xì)的分析。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；確認(rèn)銷(xiāo)售；會(huì)計(jì)核算；銷(xiāo)售商品

中圖分類(lèi)號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

在現(xiàn)階段的發(fā)展過(guò)程中，從房地產(chǎn)處于賣(mài)方市場(chǎng)的角度上分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出更加豐富多樣，同時(shí)便于客戶(hù)接受的付款方式，如房款全額交付、預(yù)交訂購(gòu)款等，在這樣的發(fā)展背景下，使得房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售有著更大的發(fā)展空間，這些方式有利于保障企業(yè)的銷(xiāo)售收入。

一、研究背景

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，使得城市當(dāng)中的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響越來(lái)越大。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)在局部區(qū)域出現(xiàn)了投資過(guò)熱等發(fā)展情況，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要遵守國(guó)家政策和政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及資金方面的要求。雖然房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，會(huì)遇到各種各樣的問(wèn)題，如出現(xiàn)核算方面的問(wèn)題，但是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以遵守國(guó)家政策為前提，更加重視會(huì)計(jì)核算工作，避免商品銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)的銷(xiāo)售收入。

二、收入確認(rèn)問(wèn)題

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售商品的收入而言，則需要基于幾個(gè)不同的條件進(jìn)行確認(rèn)。首先，需要保障企業(yè)可以將商品所有權(quán)，包括存在的主要風(fēng)險(xiǎn)以及報(bào)酬，可以全部轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨一方。因此，需要企業(yè)在這個(gè)過(guò)程中，沒(méi)有保留商品的設(shè)計(jì)所有權(quán)以及繼續(xù)管理權(quán)。其次，需要針對(duì)性地計(jì)量其收入的金額，對(duì)于出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)利益而言，很大程度上流入企業(yè)當(dāng)中，同時(shí)，準(zhǔn)確計(jì)量發(fā)生和即將發(fā)生的成本，確保企業(yè)的銷(xiāo)售收入。

對(duì)于新會(huì)計(jì)制度而言，通過(guò)確認(rèn)銷(xiāo)售收入，可以增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的可靠性、穩(wěn)定性和合理性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)新會(huì)計(jì)制度對(duì)于相關(guān)的工作人員提出了更高的職業(yè)性要求，需要工作人員提升業(yè)務(wù)能力和業(yè)務(wù)熟悉程度，掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售中發(fā)生的財(cái)務(wù)關(guān)系，如土地征用的相關(guān)政策、房地產(chǎn)建筑材料的采購(gòu)、資金籌集、商品房的銷(xiāo)售、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等所發(fā)生的貨幣資金結(jié)算關(guān)系等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售與其他類(lèi)型的商品并不相同，包括制定銷(xiāo)售合同、房屋竣工、驗(yàn)收、收款等諸多環(huán)節(jié)，因此在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理中，對(duì)財(cái)務(wù)人員有著更高的要求，財(cái)務(wù)人員應(yīng)遵循新收入準(zhǔn)則核算編制會(huì)計(jì)憑證，以便財(cái)稅機(jī)關(guān)、主管部門(mén)查閱房地產(chǎn)商品帳目。但是很多財(cái)務(wù)工作人員的政策水平和業(yè)務(wù)能力不高，在處理業(yè)務(wù)中，存在主觀性和隨意性的問(wèn)題。為了避免房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，出現(xiàn)銷(xiāo)售推遲和提前的問(wèn)題，防止某些房地產(chǎn)企業(yè)隨意調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，需要分析和研究房地產(chǎn)商品的銷(xiāo)售問(wèn)題，避免房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更好地保障房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，確認(rèn)其特殊商品的銷(xiāo)售收入。

三、會(huì)計(jì)制度的確認(rèn)原則

房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售中需要滿(mǎn)足幾個(gè)不同的確認(rèn)收入原則。首先在確認(rèn)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循新收入準(zhǔn)則，基于謹(jǐn)慎性的原則充分保障房屋在竣工驗(yàn)收上的嚴(yán)謹(jǐn)性，保障房地產(chǎn)商品有著較高的合格程度。在進(jìn)行竣工結(jié)算時(shí)，通過(guò)對(duì)成本合理的計(jì)量，保障客戶(hù)在房屋竣工后順利辦理房屋移交手續(xù)，將房屋及時(shí)交付給購(gòu)房者使用。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行竣工結(jié)算時(shí)間與合同簽訂的時(shí)間上，需早于交房的實(shí)際時(shí)間，以此保證房地產(chǎn)企業(yè)在交房日可以取得預(yù)收房款[1]。

四、商品房銷(xiāo)售確認(rèn)爭(zhēng)議性問(wèn)題

（一）簽訂預(yù)售合同收取

房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者在簽訂預(yù)售合同收取過(guò)程中，由于房屋沒(méi)有建成，房屋的最終面積暫時(shí)無(wú)法確定，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)對(duì)商品所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的重視程度，包括其中的報(bào)酬，無(wú)法轉(zhuǎn)讓給其他的購(gòu)買(mǎi)人員等問(wèn)題。例如某些購(gòu)買(mǎi)者雖然已經(jīng)完成了貸款，但是開(kāi)發(fā)商仍然掌握著房屋的實(shí)際管理權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本方面無(wú)法有效計(jì)量和確認(rèn)。

（二）訂立正式合同

房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，增強(qiáng)了對(duì)城市居民的影響。在商品房銷(xiāo)售中，雖然在房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者雙方訂立了正式的法律合同，但是對(duì)于商品所有權(quán)而言，面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是報(bào)酬性問(wèn)題沒(méi)有轉(zhuǎn)移，購(gòu)買(mǎi)收入未得到認(rèn)可。在我國(guó)現(xiàn)階段的發(fā)展過(guò)程中，對(duì)于商品房的銷(xiāo)售采用的是相同的格式合同。因此在面積差異、房屋質(zhì)量等問(wèn)題的處理過(guò)程中，需要符合相應(yīng)的建造合同條件。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù)建造合同當(dāng)中的確認(rèn)原則，對(duì)銷(xiāo)售收入進(jìn)行確認(rèn)，更好地避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已竣工驗(yàn)收

房地產(chǎn)商品竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，驗(yàn)收不合格的商品，不得交付使用。在進(jìn)行財(cái)務(wù)工作辦理的過(guò)程中，由于會(huì)計(jì)人員以及注冊(cè)會(huì)計(jì)師會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行一定程度的分析，因此就導(dǎo)致在業(yè)務(wù)辦理的過(guò)程中，需要有針對(duì)性地確認(rèn)銷(xiāo)售收入。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不同于其他工商業(yè)產(chǎn)品，只有在完成了竣工決算之后，才可以通過(guò)相應(yīng)的計(jì)量確認(rèn)銷(xiāo)售收入。因此，就需要在開(kāi)放項(xiàng)目的注冊(cè)過(guò)程中，通過(guò)會(huì)計(jì)人員計(jì)量收入有關(guān)的成本，這需要經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間的財(cái)務(wù)辦理流程。

當(dāng)產(chǎn)品進(jìn)入竣工驗(yàn)收階段，就會(huì)在一定程度上直接影響經(jīng)營(yíng)結(jié)果。成本是衡量房地產(chǎn)企業(yè)工作的重要指標(biāo)，因此會(huì)計(jì)人員在工作的過(guò)程中，便需依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的法律和之前設(shè)定的具體計(jì)劃，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，確認(rèn)計(jì)算決算的金額，同時(shí)還需要保障在分析的過(guò)程中，能夠依據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，分析總體成本，計(jì)量銷(xiāo)售收入[2][3]。

（四）未來(lái)發(fā)展建議

對(duì)于房地產(chǎn)而言，在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，由于相比較其他類(lèi)型的產(chǎn)業(yè)而言，有著一定的特殊性，一般來(lái)說(shuō)，其確認(rèn)的主觀性會(huì)一定程度上高于工商業(yè)的水平，使得在對(duì)于一般類(lèi)型的工商契約而言，需要根據(jù)不同原則確定銷(xiāo)售收入。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，可以結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的不同發(fā)展形式，分析其銷(xiāo)售確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而能夠避免在確認(rèn)收入的過(guò)程中，出現(xiàn)不同程度上的會(huì)計(jì)信息流失。

在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)銷(xiāo)售的過(guò)程中，首先應(yīng)管控商品的竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)，以此保障商品質(zhì)量的合格性，同時(shí)，對(duì)竣工產(chǎn)品進(jìn)行合理的計(jì)量。在房屋辦理了移交手續(xù)之后，轉(zhuǎn)移法律方面權(quán)力。在現(xiàn)階段的發(fā)展背景下，由于程序化的發(fā)展使得房地產(chǎn)企業(yè)降低了管理過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)性問(wèn)題，同時(shí)在竣工之后，保障了商品的合格性。因此能夠在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，提升房地產(chǎn)企業(yè)的收入分析能力，避免業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)性問(wèn)題和不同程度的滯后性的問(wèn)題。

五、結(jié)語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，一定程度上推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，對(duì)城市居民的影響越來(lái)越大。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)新會(huì)計(jì)制度對(duì)確認(rèn)銷(xiāo)售收入及會(huì)計(jì)核算進(jìn)行分析，以此推動(dòng)我國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的發(fā)展建設(shè)。因此在未來(lái)的發(fā)展建設(shè)過(guò)程中，需要進(jìn)一步重視房地產(chǎn)企業(yè)管理和標(biāo)準(zhǔn)，更好地保障企業(yè)的銷(xiāo)售收入。

參考文獻(xiàn)：

[1]王樂(lè)琪.融匯公司“江山御景”項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃案例研究[D].華東交通大學(xué)，2020.

[2]劉哲.新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析[D].山西大學(xué)，2020.

[3]張馨.新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)與成本核算的影響研究[D].山西大學(xué)，2020.