摘要：文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展邏輯是“消費+文創(chuàng)+生產(chǎn)+智能”引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)，具有產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展、產(chǎn)商融合發(fā)展、產(chǎn)居融合發(fā)展、產(chǎn)城融合發(fā)展四大融合特征，特色化的文旅產(chǎn)品、可經(jīng)營/銷售的地產(chǎn)產(chǎn)品、完善的配套體系、品牌IP、軟性服務(wù)體系是文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能否成功的五大核心要素。

關(guān)鍵詞：消費性服務(wù)業(yè);創(chuàng)意智造產(chǎn)業(yè);生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）01-0052-54 收稿日期：2019-12-07

1 后工業(yè)時代的文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是未來最具價值的區(qū)域綜合開發(fā)模式

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬性為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體;既注重文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，強調(diào)泛文旅生產(chǎn)和消費，又強調(diào)生活價值的營造。

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與與傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)相比，其產(chǎn)業(yè)屬性與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同：

第一，文旅產(chǎn)業(yè)的融合特征，是文旅為主導(dǎo)，文旅康養(yǎng)體教商七大產(chǎn)業(yè)融合一體化。

第二，文旅產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出特征，是“消費性服務(wù)業(yè)+創(chuàng)意智造產(chǎn)業(yè)+生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)”。消費產(chǎn)業(yè)的帶動力是經(jīng)濟發(fā)展的核心，文旅產(chǎn)業(yè)恰是消費產(chǎn)業(yè)的主力軍;批零結(jié)合的創(chuàng)意智造產(chǎn)業(yè)包括文創(chuàng)、鄉(xiāng)創(chuàng)等，形成定制化;物流園區(qū)、商貿(mào)市場等是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。三種產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出模式，構(gòu)成不同的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。

其中，文創(chuàng)智造業(yè)是文創(chuàng)和智造結(jié)合形成的一個新概念和新方向，是一種新型的產(chǎn)業(yè)類型。文創(chuàng)智造業(yè)企業(yè)多是小規(guī)模生產(chǎn)、特色化生產(chǎn)的企業(yè)，包括文創(chuàng)產(chǎn)品、文創(chuàng)店鋪、文創(chuàng)工坊、文創(chuàng)公司等，小批量、定制化、體驗性、可與C端形成良好的互動性，這與大批量生產(chǎn)的生產(chǎn)型制造業(yè)有本質(zhì)的區(qū)別。

文創(chuàng)智造業(yè)通過體驗化、互動化和參與化形成文創(chuàng)活動、文創(chuàng)表演、藝術(shù)演藝化等，從而實現(xiàn)生產(chǎn)過程與消費過程的有效結(jié)合。在發(fā)展過程中形成了工坊模式、體驗式模式、DIY模式等多種發(fā)展模式，形成了精油制造、肥皂制造、陶藝制造等多種新業(yè)態(tài)模式，同時，也形成了畫家村、音樂小鎮(zhèn)、藝術(shù)小鎮(zhèn)等多種類型。

文創(chuàng)智造業(yè)可以在文旅小鎮(zhèn)、文旅綜合體、旅游目的地、文旅創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、文旅康養(yǎng)村莊，通過文創(chuàng)化和智能化形成新型產(chǎn)業(yè)模式，帶來消費模式升級、消費方式的變化，形成對未來的引領(lǐng)和帶動。

第三，文旅產(chǎn)業(yè)的聚集特征，是“產(chǎn)業(yè)融合聚集（園區(qū)） +消費業(yè)態(tài)聚集（商區(qū)） +產(chǎn)居融合聚集（綜合區(qū)） +產(chǎn)城融合聚集（新城區(qū)）”。

后工業(yè)時代的文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是未來最具價值的區(qū)域綜合開發(fā)模式。文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)符合后工業(yè)時代的“高質(zhì)量發(fā)展+高品質(zhì)生活+產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級+區(qū)域綜合協(xié)調(diào)發(fā)展”的發(fā)展方向。

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以地產(chǎn)作為一個賦能結(jié)構(gòu)和整合結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈整合、產(chǎn)業(yè)空間整合、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)整合、資產(chǎn)整合、投融資整合，從而實現(xiàn)區(qū)域綜合開發(fā)的效果。

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有引領(lǐng)性和代表性，在未來中國經(jīng)濟發(fā)展中具有重要發(fā)展前景和引領(lǐng)作用的發(fā)展方向。

2 文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)和模式

目前，我國房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)，社會主要矛盾已經(jīng)發(fā)生變化，城鎮(zhèn)化進入快速發(fā)展的新階段，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略推動產(chǎn)業(yè)融合和產(chǎn)居融合等發(fā)展趨勢，特別是中國經(jīng)濟的工業(yè)化階段基本完成，逐漸向后工業(yè)化階段過渡。面對巨大的轉(zhuǎn)型，如果產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、理念、工作手法不能跟上，發(fā)展將會受到巨大的障礙。

在新的發(fā)展下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)運營，產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈整合開發(fā)運營，產(chǎn)城融合整體開發(fā)運營。工業(yè)產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、會展產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)帶動的區(qū)域經(jīng)濟的綜合開發(fā)運營模式。

因此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)并帶動的區(qū)域開發(fā)運營。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營是土地開發(fā)能力+房產(chǎn)開發(fā)能力+產(chǎn)業(yè)整合能力+產(chǎn)業(yè)運營能力。

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展邏輯是“消費+文創(chuàng)+生產(chǎn)+智能”引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)，具有產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展、產(chǎn)商融合發(fā)展、產(chǎn)居融合發(fā)展、產(chǎn)城融合發(fā)展四大融合特征，特色化的文旅產(chǎn)品、可經(jīng)營/銷售的地產(chǎn)產(chǎn)品、完善的配套體系、品牌IP、軟性服務(wù)體系是文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能否成功的五大核心要素。

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有4大設(shè)計原則+4大設(shè)計思路+8大設(shè)計手法。其中，新鄉(xiāng)土主義是基于特定地域的自然特征和文化精神，批判性地吸收外來文化，對自身傳統(tǒng)進行批判性地繼承并融合性地再創(chuàng)造。在鄉(xiāng)村振興引導(dǎo)下的鄉(xiāng)村旅游的大環(huán)境下，新鄉(xiāng)土主義景觀設(shè)計的設(shè)計手法吸收了傳統(tǒng)景觀設(shè)計的優(yōu)點，放大了其自然生態(tài)性、民俗文化性、景觀原生性，以簡約與功能性見長。

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最重要的是運營。面臨度假住宿競爭激烈的發(fā)展現(xiàn)狀，如何實現(xiàn)度假住宿的經(jīng)濟價值最大化，開發(fā)運營模式尤為重要。

作者簡介：林峰，北京綠維文旅科技發(fā)展有限公司董事長。