杜 漸/文

一、引言

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)能力大幅度提升，房地產(chǎn)作為擁有使用價(jià)值和投資價(jià)值的集合體，成為人們重點(diǎn)投資的對(duì)象，房?jī)r(jià)也隨之水漲船高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2008-2017年，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格從3800元上漲到7892元，漲幅高達(dá)107.68%。其中河北省房?jī)r(jià)漲幅更是達(dá)到了159.19%。為了抑制房?jī)r(jià)的高速上漲，2016年12月中央工作會(huì)議提出：“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的?！敝攸c(diǎn)強(qiáng)調(diào)房屋的居住屬性，并要求建立健全房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

在此背景下，本文通過收集近年來(lái)年河北省房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，通過灰色關(guān)聯(lián)度理論分析商品房銷售均價(jià)與其他影響因素之間的關(guān)系并提出抑制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的針對(duì)性政策，這對(duì)于指導(dǎo)消費(fèi)者投資行為和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展有著重要的作用。

二、河北省房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析

1.影響因素分析

按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素可以分為供給和需求兩種。與此同時(shí)房地產(chǎn)擁有商品和社會(huì)保障品的雙重屬性，因此對(duì)于房?jī)r(jià)和住房保障的政策干預(yù)因素同樣不可忽視。

從需求的角度來(lái)看，居民對(duì)于房地產(chǎn)的購(gòu)買能力是分析的重點(diǎn)，所以影響購(gòu)買能力的因素如地區(qū)GDP，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，城鎮(zhèn)居民可支配收入，地區(qū)總?cè)丝跀?shù)以及住宅銷售面積都應(yīng)該被考慮在內(nèi)。其中地區(qū)GDP決定了該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民可支配收入代表了該區(qū)域的消費(fèi)能力和水平；地區(qū)總?cè)丝跀?shù)決定該地區(qū)對(duì)于房地產(chǎn)的總需求量，而住宅銷售面積反映的是該地區(qū)居民對(duì)于房地產(chǎn)的實(shí)際需求。

從供給的角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資的主要來(lái)源是固定資產(chǎn)投資額，是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平的重要指標(biāo)；竣工房屋面積決定了當(dāng)年房地產(chǎn)商品的供給量。

2.代理變量與數(shù)據(jù)選擇

根據(jù)上文的分析并考慮數(shù)據(jù)的獲得難度，本文選取了區(qū)域GDP、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民可支配收入、地區(qū)總?cè)丝跀?shù)、住宅銷售面積、固定資產(chǎn)投資額、竣工房屋面積作為影響因素，數(shù)據(jù)時(shí)間為2011-2018年，數(shù)據(jù)來(lái)源為河北省統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站和當(dāng)年河北省統(tǒng)計(jì)年鑒。

3.實(shí)證分析

表1 無(wú)量綱化結(jié)果

（續(xù)表）

最后進(jìn)行關(guān)聯(lián)系數(shù)的計(jì)算，關(guān)聯(lián)系數(shù)公式：

根據(jù)公式計(jì)算得出各因素的關(guān)聯(lián)度，見表2。

表2 關(guān)聯(lián)度結(jié)果

4.實(shí)證結(jié)論

從關(guān)聯(lián)度的大小可以判斷，在影響河北省房?jī)r(jià)的七種因素中，排在前三位的分別是城鎮(zhèn)居民可支配收入、區(qū)域GDP和固定資產(chǎn)投資額。其中城鎮(zhèn)居民可支配收入排在第一位，說明居民收入是影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，這也符合傳統(tǒng)的需求理論。區(qū)域GDP決定的是該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的促進(jìn)作用是非常明顯的。而固定資產(chǎn)投資額是反映該地區(qū)固定資產(chǎn)投資規(guī)模、速度、比例關(guān)系和使用方向的綜合性指標(biāo)，固定資產(chǎn)投資額的增加伴隨著房地產(chǎn)投資額的增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給增加，供過于求，最終會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲產(chǎn)生一定的抑制作用。另外，CPI、年末總?cè)丝跀?shù)、住宅銷售面積以及竣工房屋面積對(duì)于河北省房地產(chǎn)價(jià)格的影響較小。

三、結(jié)論及政策建議

1.河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資泡沫較少，但應(yīng)警惕房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上升

目前河北省房地產(chǎn)價(jià)格的上漲主要是源于居民購(gòu)買能力以及經(jīng)濟(jì)水平的上升，且購(gòu)房目的多為自住或改善，泡沫較少。相對(duì)于一、二線城市來(lái)講，河北省房地產(chǎn)價(jià)格上升趨勢(shì)比較平緩，這主要得益于房產(chǎn)本身的價(jià)格較低，買房投資在短期內(nèi)難以獲得可觀收益。另外隨著河北省政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)過熱的調(diào)控政策，購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格下降的預(yù)期明顯提升，消費(fèi)者通過買房投資的意愿也在明顯下降。但是政府部門仍應(yīng)貫徹“房住不炒”的基本方針，警惕未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格增速上升。

2.供需兩端同時(shí)發(fā)力，實(shí)施限購(gòu)的同時(shí)應(yīng)擴(kuò)大住房供給

從實(shí)證結(jié)果可以看到，固定資產(chǎn)投資額是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。增加房屋有效供給將有助于抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，這就要求政府有計(jì)劃地增加固定資產(chǎn)投資，擴(kuò)大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)面積，堅(jiān)持住房的居住屬性，滿足中低收入人群的自住或改善需求。

3.合理引導(dǎo)消費(fèi)者理性投資

政府相關(guān)部門要通過媒體中介加大宣傳，幫助消費(fèi)者正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成正確的投資理念，同時(shí)為有投資需求的社會(huì)公眾增加合適的投資渠道，引導(dǎo)公眾投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)，避免出現(xiàn)因房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱而導(dǎo)致的實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑。