何玉容

（安徽大學(xué)法學(xué)院，安徽 合肥 230039）

如今，汽車對于城市中的許多家庭來說是不可缺少的代步工具，無論是上下班還是出去游玩。相比較于多年前，汽車的價格已被普通收入家庭所接受，總體呈現(xiàn)出“一家一車”甚至“一家多車”等局面。根據(jù)官方信息顯示，截至2018年底，全國汽車保有量已達2.4億輛，比2017年增長了10.51%。其中，私家車（私人小微型載客汽車）持續(xù)快速增長，2018年保有量達1.89億輛。如此龐大的汽車數(shù)量需要數(shù)量相當?shù)耐＼囄徊拍芙鉀Q“停車難”的問題，然而現(xiàn)實生活中并沒有那么多的土地為每個車主都修建停車位。停車位的稀缺不僅會引發(fā)“搶奪”停車位的現(xiàn)象，更會影響社區(qū)居民生活的和諧。我國2007年頒布的《物權(quán)法》中對住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬問題提供了解決方案，但是法律規(guī)定總體較為簡單，特別是其后汽車保有量的爆發(fā)性增長，在當時的立法背景下可能前瞻不足，因而導(dǎo)致缺乏可操作性，物權(quán)法后出臺的相關(guān)司法解釋也未能很好也解決這一問題。

一、住宅小區(qū)停車位的概念與分類

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，停車位主要是指“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位和車庫”。車位指的是通過專門規(guī)劃在地面或是地下設(shè)立的供小區(qū)車輛停放的地方；車庫是指小區(qū)設(shè)立的供小區(qū)車主停放車輛的封閉的空間場所。[1]總體來說，停車位在一起聚合形成了停車庫，停車位是停車庫的單個組成部分，停車庫是停車位集合的表現(xiàn)形式。[2]對于住宅小區(qū)停車位的分類，我國《物權(quán)法》只有原則性的規(guī)定，而沒有具體統(tǒng)一形式的分類。住宅小區(qū)停車位的分類對于解決住宅小區(qū)停車位權(quán)屬問題至關(guān)重要，當前實踐中主要存在以下幾種分類：

1.地面停車位

地面停車位是指在小區(qū)地面上劃分而成，實際上占用共有土地的停車位，大部分小區(qū)的地面停車位都是室外露天的停車位。該類停車位一般需要申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，并且獲得政府的許可才被允許建設(shè)。[3]《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。該條僅指的是占用業(yè)主共有道路或其他共有場所的停車位，不包括建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃設(shè)置的停車位，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃設(shè)置的停車位需要根據(jù)實際情況分析權(quán)屬所有?？傮w來說，因為地面停車位有法律條文支撐，操作明確，即便產(chǎn)生糾紛也相對容易解決。

2.首層架空停車位

首層架空停車位是指位于建筑物的底部，用墻柱支撐的停車位。多年前，為了應(yīng)對南方潮濕的氣候，部分建筑在設(shè)計時將建筑物底部一層抽空，使得空氣流通。后來為了解決日漸增多的停車位需求，一些開發(fā)商將建筑物底部改造為停車位加以利用。雖然建筑物底層被改變了用途，但它依舊是建筑物的重要組成部分。

3.屋頂平臺停車位

屋頂平臺停車位，顧名思義，是在房屋頂端平臺建立停車位，它和首層架空停車位一樣都是建筑物重要的組成部分。許多學(xué)者認為，屋頂平臺停車位是建筑物的組成部分，其所有權(quán)應(yīng)當歸屬于屋頂?shù)膶Ｓ兴腥恕?/p>

4.獨立車庫

小區(qū)內(nèi)的獨立車庫通常有兩種類型。一類是作為房屋的配套設(shè)施，與房屋形成一體的車庫。每一個獨立車庫對應(yīng)每戶房屋，并與房屋一起出售，所有權(quán)歸房屋所有權(quán)人。另一類獨立車庫是不與房屋一一對應(yīng)，而單獨建立在別處的車庫。這類車庫一般由開發(fā)商另外投資建造，初始所有權(quán)歸開發(fā)商?，F(xiàn)如今，大部分城市小區(qū)都會配備獨立車庫。獨立車庫不光可以在室內(nèi)建造，也可以在室外建造；可以在地上建造，也可以在地下建造，長度和寬度都有相應(yīng)的標準，且和周圍存在明顯界限。[4]

5.地下停車庫

地下停車庫是指開發(fā)商在房屋地下層設(shè)置的用于停放車輛的車庫。它又可以分為利用人防工程改造的車庫和非利用人防工程改造的車庫。

（1）利用人防工程改造的車庫

戰(zhàn)爭時期，為躲避敵人空襲，保護人民群眾生命財產(chǎn)安全，國家會修建一些防空地下室，這些防空地下室不僅有相對封閉的地下通道，還有防護和抗爆單元。[5]如今，雖然是和平年代，但建筑物在規(guī)劃設(shè)計時，仍然需要預(yù)留地下防空設(shè)施和空間。為了充分發(fā)揮防空地下設(shè)施和空間的使用價值，國家相關(guān)部門允許開發(fā)商投資將其改造為地下停車庫。這種利用人防工程改造而形成的地下停車庫與其他車庫之間一般都會有明顯的區(qū)域界限。

對于利用人防工程改造的停車庫的所有權(quán)歸屬，理論界存在較大爭議。有的學(xué)者認為既然這種停車庫是由開發(fā)商投資修建，就應(yīng)該為開發(fā)商所有；有的學(xué)者則認為利用人防工程改造的車庫是由防空地下室改造而成，理應(yīng)歸于國家；還有的學(xué)者認為該類地下停車庫的后期都是由小區(qū)業(yè)主共同出資管理和維護，并且業(yè)主在購買房屋支付的費用中已經(jīng)包含了開發(fā)商修建地下車庫的費用，因此應(yīng)當歸全體業(yè)主所有。《中華人民共和國防空法》第五條規(guī)定，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。但由于利用人防工程改造的車庫涉及利益較廣，關(guān)于其權(quán)屬問題還需要國家盡快出臺法律以明確。

（2）非利用人防工程改造的車庫

與前面所提到的利用人防工程改造的車庫不同，這類停車庫修建之初的目的便是為了供業(yè)主停放車輛。它是開發(fā)商按照政府規(guī)劃在住宅小區(qū)內(nèi)建造而成的和地面停車位較為相似的地下停車庫。非利用人防工程改造的車庫在我國小區(qū)住宅內(nèi)十分常見，它是小區(qū)住宅的配套設(shè)施。對于其權(quán)屬問題，也存在很大的爭議。我國《物權(quán)法》七十四條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！庇稍摋l文可以得出開發(fā)商對車庫擁有原始所有權(quán)的結(jié)論，因為如果開發(fā)商對車庫無所有權(quán)，那么其和小區(qū)業(yè)主之間就不能進行出售、出租等交易行為。

二、住宅小區(qū)停車位權(quán)屬的理論爭議

1.開發(fā)商所有說

開發(fā)商所有說認為，既然地下非由人防工程改造的車庫是由開發(fā)商建造而成，開發(fā)商投入了大量的資金和人力成本，并且小區(qū)業(yè)主對地面下層的空間沒有初始的所有權(quán)，那么理應(yīng)所有權(quán)歸于開發(fā)商。我國法律規(guī)定開發(fā)商在修建房屋時應(yīng)當配備相應(yīng)比例的車庫，而沒有要求小區(qū)內(nèi)所有的停車位都由開發(fā)商修建完成，對于超出比例的停車位可以由開發(fā)商自行處理。

該學(xué)說在一定程度上提高了開發(fā)商修建停車庫和停車位的積極性，但也存在一定弊端。如果一味的強調(diào)開發(fā)商所有，那么開發(fā)商可能會隨心所欲將停車位出售給小區(qū)以外的人員，這對小區(qū)業(yè)主來說是不公平的。另外，開發(fā)商所有說雖然肯定了開發(fā)商修建地下非利用人防工程改造的車庫取得的原始所有權(quán)，但沒有考慮到物權(quán)轉(zhuǎn)移后的情況。當停車位轉(zhuǎn)移給小區(qū)業(yè)主或者是其他人，那么開發(fā)商所有說便不能再適用。

2.業(yè)主共有說

業(yè)主共有說強調(diào)，小區(qū)停車位和車庫應(yīng)當由業(yè)主共有。有些學(xué)者認為小區(qū)業(yè)主出資購買房屋后，對房屋所占范圍內(nèi)的土地享有使用權(quán)，因此小區(qū)土地范圍內(nèi)修建的公共設(shè)施和場所也應(yīng)當由業(yè)主所有，特別是停車位。還有學(xué)者認為，車庫和停車位是房屋的配套設(shè)施，為了讓這些配套設(shè)施發(fā)揮其價值，更好的滿足業(yè)主的生活需求，應(yīng)將其歸于業(yè)主所有。并且業(yè)主所購的房屋費用中也包含了分攤修建車庫和停車位的費用，如果將其歸于開發(fā)商所有是有違公平的。

業(yè)主共有說雖然著重在于保護小區(qū)業(yè)主的利益，卻忽略了這其中存在的漏洞：若開發(fā)商修建車庫卻無所有權(quán)，那么不僅可能會導(dǎo)致開發(fā)商降低停車位的修建數(shù)量，還可能會存在偷工減料，減少修建成本的情況，從而出現(xiàn)“豆腐渣”工程。另外，并不是所有的業(yè)主都需要停車位，對于多余的停車位也會造成資源浪費等問題。

3.約定所有說

《物權(quán)法》第七十四條第二款肯定了約定歸屬的方式，約定的雙方分別是開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主。當事人雙方在自愿公平的基礎(chǔ)上達成合意，不受他人的干涉，這不僅體現(xiàn)了民法的意思自治原則，更符合市場經(jīng)濟的要求。但是開發(fā)商的強勢地位和業(yè)主的弱勢地位決定了公平只是形式的公平，并不是實質(zhì)的公平。而且，約定也不是無限制的，有些是不能約定的，比如占用業(yè)主共有的道路或者其他場所用于停放汽車的車位是屬于業(yè)主共有的，當事人無法約定；還有一些違反法律的約定也是無效的。

4.國家所有說

堅持國家所有說的學(xué)者認為，利用人防工程改造的車庫所有權(quán)歸國家，不包括除此以外其他類型的車庫或者車位。《物權(quán)法》第五十二條第一款規(guī)定：“國防資產(chǎn)屬于國家所有”。那么人防工程作為國防資產(chǎn)，軍事建設(shè)的重要組成部分，其改造而成的車庫理應(yīng)歸屬國家。但現(xiàn)實生活中并不是所有的利用人防工程改造的車庫都是由國家修建，也會有開發(fā)商投資修建的情況。一方面國家所有說的提出有利于國家積極開發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施從而造福居民。無論是國家建設(shè)，還是開發(fā)商投資建設(shè)改造人防工程而形成的車庫，都對小區(qū)停車難的問題起到了關(guān)鍵性的解決作用，緩解了城市土地資源的緊張。但另一方面國家所有說認為，無論車庫由誰修建，最終只有國家享有所有權(quán)。這種觀點存在片面性，因為我國現(xiàn)在對人防工程的權(quán)屬并沒有明確的法律規(guī)定。

5.公攤面積說

公攤面積說是指根據(jù)開發(fā)商和業(yè)主在購房合同中關(guān)于停車位是否計入公攤面積以及業(yè)主是否繳納公攤面積費用來確定停車位的歸屬。如果停車位已經(jīng)計入公攤面積中并且業(yè)主已經(jīng)支付完所有費用，那么由業(yè)主享有所有權(quán)；反之則由開發(fā)商所有。與房屋一體的獨立車庫因其具有私人性不適用公攤面積法，利用人防工程改造的車庫具有復(fù)雜性也不適用公攤面積法，除此之外其他類型的車位都可以適用。該學(xué)說基于平衡開發(fā)商和業(yè)主之間的權(quán)利而提出，具有一定的合理性。

雖然一般情況下購房合同中都會標注公攤面積，但是對小區(qū)停車位的建設(shè)和投入是否涵蓋在公攤面積范圍之內(nèi)是很難證明的。[6]開發(fā)商擁有對信息和技術(shù)的優(yōu)勢地位所以不會輕易“失權(quán)”，而業(yè)主就不同了，處于相對弱勢地位的業(yè)主由于缺乏對分攤面積這種建筑專業(yè)性問題的了解，其權(quán)利可能會受到開發(fā)商的侵犯。因此，選擇公攤面積說可能會導(dǎo)致不公平的局面出現(xiàn)。

三、《物權(quán)法》與相關(guān)司法解釋存在的問題及完善建議

1.《物權(quán)法》與相關(guān)司法解釋存在的問題

（1）“首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定不明確

《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”。該法律條文雖然重點在于保護業(yè)主的利益不受侵害，但由于缺乏執(zhí)行性，實踐中操作起來極其困難。2009年5月最高人民法院頒布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱解釋）第五條進行了細化補充，其規(guī)定：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當認定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例?！币虼耍鉀Q配置比例問題對解決車位問題起到至關(guān)重要的作用。

這里，“首先滿足業(yè)主的需要”中的“首先”，與“優(yōu)先購買權(quán)”的“優(yōu)先”并不等同。優(yōu)先購買權(quán)是指在同等條件下優(yōu)先于第三人的購買權(quán)利。如果將“首先”和優(yōu)先購買權(quán)劃等號，那么小區(qū)業(yè)主以外的第三人以高于業(yè)主價格購買停車位，小區(qū)業(yè)主便不能取得所有權(quán)。這樣不但無法維護業(yè)主的權(quán)益，更是與《物權(quán)法》七十四條的宗旨相背離。

另外，業(yè)主的需要該如何界定？此處的“業(yè)主”究竟是指全體小區(qū)業(yè)主還是需要停車位的業(yè)主呢？如果有車業(yè)主由于經(jīng)濟困難或其他原因買不起或租不起停車位，那么如何滿足他們的需要呢？此外，現(xiàn)實中確實存在部分業(yè)主不需要停車位的情況，為避免造成資源浪費，開發(fā)商是否有權(quán)利將其出售或者出租給業(yè)主以外的第三人呢？

（2）“約定歸屬”規(guī)定模糊

根據(jù)法律條文，開發(fā)商和當事人之間能夠約定的車位或者車庫只能是原始歸屬權(quán)在開發(fā)商處的車位或者車庫，如果已經(jīng)屬于業(yè)主，那么就無需再約定。[7]雖然法律規(guī)定可以通過約定的方式確定歸屬，但并未規(guī)定當事人和開發(fā)商約定的方式和時間，也沒有規(guī)定在無約定或者約定不明的情況下如何處理。即使開發(fā)商和當事人達成買賣或者租賃合約，也并不意味著該合約一定是公平合理的。在購房交易中，開發(fā)商通常具有明顯的優(yōu)勢，絕大多數(shù)情況下，購房者只能被動地接受合同的內(nèi)容，而不能改變自己不滿意的條款。因此，“約定歸屬”雖然給予了合同雙方意思自治的權(quán)利，但在一定程度上無法著重保護購房者的權(quán)利。

另外，能夠約定的“當事人”是否包括小區(qū)業(yè)主外的第三人，也是一個需要明確的問題。如果不明確，開發(fā)商可能會將停車位出售或者租賃給業(yè)主以外的第三人，從而侵犯到小區(qū)業(yè)主的權(quán)利。

（3）“其他場地”規(guī)定不清晰

《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。但究竟什么是其他場地，我國法律并無規(guī)定。有學(xué)者認為，“其他場地”是指“沒有被納入建筑區(qū)劃內(nèi)的空地”，[8]但“空地”一詞無標準的分界，具體操作比較困難?！捌渌麍龅亍钡暮x不明確可能會導(dǎo)致業(yè)主和開發(fā)商之間有關(guān)停車位權(quán)屬問題的糾紛不能有效解決，甚至?xí)?dǎo)致同案不同判的結(jié)果。只有明確哪些地方屬于“其他場地”，才能夠更好地保護業(yè)主的權(quán)益，防止開發(fā)商基于自身的優(yōu)勢地位肆意侵占本屬于業(yè)主的停車位。

（4）小區(qū)停車位權(quán)屬登記不健全

《物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！彪m然法律規(guī)定了不動產(chǎn)權(quán)屬登記制度，但我國的停車位權(quán)屬登記制度并不完善。除了業(yè)主共有的車位和原始歸屬屬于開發(fā)商的車位，其他沒有辦理權(quán)屬登記的停車位都屬于權(quán)屬不明的車位，這些車位可能會給業(yè)主造成不利的后果。甚至一些開發(fā)商將停車位轉(zhuǎn)讓給業(yè)主時，沒有具體說明究竟是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)還是使用權(quán)，業(yè)主以為自己取得了所有權(quán)，但實際上是長期的使用權(quán)，業(yè)主無法獲得所有權(quán)，導(dǎo)致業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾加劇。[9]

2.有關(guān)住宅小區(qū)停車位權(quán)屬問題的完善建議

（1）明確“首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定

《物權(quán)法》中關(guān)于“首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定模糊，開發(fā)商和業(yè)主之間對其中的含義認識不同，可能會造成對立的矛盾。如果采取隨意擴大的解釋，滿足業(yè)主任何時候的任何要求，對開發(fā)商而言也是不公平的。從法律上講，既要維護業(yè)主的權(quán)利，也要保障開發(fā)商的權(quán)益。開發(fā)商應(yīng)當依法建造停車位，建造停車位應(yīng)當符合配置比例的要求。這里的配置比例是行政管理單位下達給建設(shè)單位的任務(wù)，如果開發(fā)商沒有按照規(guī)定的比例建造停車位，那便涉嫌違法。只有遵守了配置比例的要求，才能更好地解決停車位的難題。法律也應(yīng)當規(guī)定建造停車位不符合要求的處罰措施，對開發(fā)商起到警示作用。另外，法律可以規(guī)定開發(fā)商在建造符合配置比例的車位外根據(jù)小區(qū)土地使用情況，合理地增加部分停車位。這些滿足配置比例以外的停車位可以由開發(fā)商自由處置，開發(fā)商既可以跟小區(qū)內(nèi)業(yè)主交易，也可以跟小區(qū)外的第三人交易，但首先應(yīng)當滿足小區(qū)業(yè)主的需求。為避免土地資源浪費，開發(fā)商也可以處理那些配置比例內(nèi)的空閑停車位，將這些車位出租或者出售給第三人。為使開發(fā)商盡快地交易停車位獲得相應(yīng)回報，法律應(yīng)當對需要購買停車位的業(yè)主或者第三人明確購買的時間限制。如果業(yè)主在指定期間內(nèi)放棄購買，那么開發(fā)商可將車位轉(zhuǎn)讓給第三人。

（2）無約定或者約定不明時規(guī)定由業(yè)主共有

法律僅規(guī)定當事人之間可以通過約定確定停車位、車庫的歸屬，卻沒有規(guī)定約定不明或無約定時如何確定歸屬。實踐中，通常是由開發(fā)商和業(yè)主簽訂開發(fā)商事先準備好的格式合同，從而確定停車位的歸屬。這樣的格式合同對業(yè)主來說是不利的，因為開發(fā)商制定的格式合同首先保護的是自己的利益，并且業(yè)主只能選擇簽訂或者不簽訂格式合同，而無法改變其中不合理的條款。

關(guān)于約定不明時的歸屬問題，理論界主要存在兩種不同的觀點。有學(xué)者認為，沒有約定或者約定不明時權(quán)屬歸開發(fā)商，認為如果權(quán)屬不歸開發(fā)商，那么開發(fā)商就沒有權(quán)限去處理這些車位和車庫，也就無法跟業(yè)主進行交易。采納這種觀點將會損害業(yè)主的利益，還可能會引發(fā)業(yè)主對小區(qū)的抵觸情緒。有學(xué)者認為，沒有約定或者約定不明時權(quán)屬歸業(yè)主共有。這種觀點相對較為合理，推定為業(yè)主共有，由業(yè)主內(nèi)部約定歸屬，不僅能夠維護業(yè)主的利益，更能提高業(yè)主的參與感，有利于小區(qū)的治理。另外，從格式合同的角度出發(fā)，當約定不明或者沒有約定時作出不利于合同制定方的解釋，推定車位權(quán)屬歸于業(yè)主共有，具有合理性。

（3）明確“其他場地”的含義

法律語言模糊，不僅直接影響到當事人的權(quán)利行使，更影響到法律的實施。因此，立法應(yīng)當明確《物權(quán)法》第七十四條第三款中“其他場地”的含義，這樣才能避免條文模糊帶來的問題。有學(xué)者認為，“其他場地”是指由業(yè)主共有的，包含在小區(qū)公攤面積以內(nèi)的土地。該觀點較為合理，既不會給開發(fā)商造成損失，也不會造成小區(qū)業(yè)主亂停亂放車輛的局面。同時，法律還應(yīng)當規(guī)定，如果開發(fā)商隨意占用、處分屬于建造在“其他場地”上的業(yè)主共有的車位或者車庫，構(gòu)成無權(quán)處分，業(yè)主委員會可以代表業(yè)主向開發(fā)商提出賠償。

（4）建立完備的停車位權(quán)屬登記制度

《物權(quán)法》規(guī)定國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一的登記制度，只有經(jīng)過依法登記，不動產(chǎn)物權(quán)才能生效。為了維護開發(fā)商和業(yè)主的利益，國家應(yīng)當建立統(tǒng)一的停車位權(quán)屬登記制度，確定具體的登記程序、范圍及相關(guān)登記事項，從而保證交易的完整性和安全性。第三人對權(quán)屬登記有疑問的，可以查詢。另外，小區(qū)業(yè)主共同共有的停車位雖然不需要進行專有權(quán)屬登記，但可以在小區(qū)內(nèi)部進行停車位實名公示，將停車位占有人等信息明確公開，以防止出現(xiàn)停車位不明引發(fā)的糾紛。停車位權(quán)屬登記是一項重要的制度，沒有經(jīng)過依法登記的車位屬于產(chǎn)權(quán)不明的車位，也不足以對抗開發(fā)商或者第三人的侵權(quán)行為，所以要建立完善的小區(qū)停車位權(quán)屬登記制度。

結(jié)語

停車位的歸屬問題，不僅涉及開發(fā)商和業(yè)主的權(quán)利，更涉及到社會穩(wěn)定。法律需要隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展不斷完善，只有這樣，才能行之有效的解決存在的矛盾和問題，實現(xiàn)社會的長治久安。