■常知易

（東華理工大學(xué)長江學(xué)院）

1 引 言

房地產(chǎn)價格在近些年步步上升，在經(jīng)濟發(fā)展飛速的時代給很多人帶來了極大的影響，影響主要在居民生活質(zhì)量和國民經(jīng)濟發(fā)展不穩(wěn)定兩個方面。房地產(chǎn)價格的問題已經(jīng)引起了人民和國家的高度關(guān)注，所以這不僅是經(jīng)濟問題同時也是一個社會問題。

2 房產(chǎn)價格現(xiàn)狀

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在我國占據(jù)非常強勢的地位。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷擴大使得它在各方面都極速發(fā)展，并且由于自身的關(guān)聯(lián)性較強，對人民生活的影響較為廣泛。正是廣泛的影響面使得房價的增減成為了備受全民關(guān)注的數(shù)值。國家不斷加大力度和控制經(jīng)濟，保證房價的幅度以此來保障人民的居住需求，但是由于人們對于自我歸屬和居住環(huán)境等多方面的需求，即使有新建的居住場地也沒有辦法降低房價的漲幅，甚至二手房價也在不斷上漲。目前，我國發(fā)布相關(guān)政策，通過房產(chǎn)稅、土地控制等方法緩解上漲的趨勢，城鎮(zhèn)空間、人口老齡化、國家稅收等問題在不斷牽制房價的未來，但實施效果較慢，現(xiàn)在房地產(chǎn)價格整體上還是在上漲。

3 影響房價上漲的因素

3.1 建筑成本

建筑成本是房地產(chǎn)價格中非常重要的一個組成部分，它包括了建材成本和人工管理成本。近幾年房地產(chǎn)行業(yè)斗爭不減，但國家提倡保護自然環(huán)境才能共建美好家園，并在各方面都控制居住區(qū)的污染情況，這就導(dǎo)致我國的鋼材和水泥被限制使用。建筑材料開始互相干擾，價格近乎同步上漲，因此我國許多建筑材料仍然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，這樣的情況在短時間內(nèi)沒有辦法恢復(fù)，那么建筑材料價格下降的可能性就不大[1]。除此之外，土地的有限性也成為了增加房價的因素[2]。土地的價格不論如何變化，人們對它的需求都不會變化，并且它在經(jīng)濟供給方面的比率也很小。我國人口在不斷增加，社會以及經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展給土地資源非常大的壓力。因此，住房需求的增加使得房價明顯提升，換句話說就是土地價格的增加抬高了房地產(chǎn)價格。

3.2 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)

房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性非常之強，這也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷前進可以帶動中國很多其他產(chǎn)業(yè)的前進，所以國家對于房地產(chǎn)的發(fā)展非常重視。目前，房地產(chǎn)行業(yè)可以帶動中國近55個行業(yè)的發(fā)展，在這其中住宅產(chǎn)業(yè)非常突出，其相關(guān)的帶動性高達1.98。那么想要影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，住宅行業(yè)就成為了國家的主要目標(biāo)。根據(jù)《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中所提的內(nèi)容，國家依舊會鼓勵房地產(chǎn)不斷擴大，這是因為國家要深化城鎮(zhèn)住宅制度的改革并且擴大住房消費信貸，盡可能發(fā)展以居民式住宅為主要中心的房地產(chǎn)行業(yè)。國家的鼓勵和支持就會使得兩方面的提高，一方面是由于房地產(chǎn)行業(yè)的帶動性使得其他行業(yè)的發(fā)展不斷向前，從而促進GDP的增長，這對國家而言無疑是一件好事。另一方面是國家的支持會使得房地產(chǎn)價格被不斷推動，上漲的幅度由此可見。

3.3 房地產(chǎn)的環(huán)境影響

房地產(chǎn)的環(huán)境影響主要是指這所房子所處的地段對價格的影響，同時還包括了附近的醫(yī)療、教育、娛樂、安全等附加因素。這些因素是居民不可逃避的問題，畢竟直接與居民相關(guān)的公共服務(wù)，正是如此才導(dǎo)致房價受到了廣泛的影響。沒有人愿意住在充滿安全問題的地方，也沒有人愿意住在無法給予教育保障的地方，所以人們共同的需求就會抬高部分區(qū)域房價，同時影響整體房價。隨著近幾年居民生活水平大幅度上升，居住的環(huán)境會不斷被重視起來，除了基本的需求以外，還會對生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生情況、交通條件有著更高的需求，這樣的需求變化也會給房地產(chǎn)的價格帶來很大的提升。

3.4 城鄉(xiāng)一體化發(fā)展

城鄉(xiāng)一體化發(fā)展給我國帶來的最大改變就是人口結(jié)構(gòu)，也就表示有大部分農(nóng)村人口涌向了城鎮(zhèn)地區(qū)，使得我們的人口分布極度不平均。這種人口分布情況影響著我們的人口比重，非農(nóng)民人口比重在大幅度上升，由此就會對房地產(chǎn)行業(yè)帶來很大的影響。即使城鄉(xiāng)一體化可以解決很多農(nóng)村人口的就業(yè)問題，但于此同時也出現(xiàn)了他們在城鎮(zhèn)地區(qū)的住房問題，為了解決這樣的突發(fā)狀況，房地產(chǎn)行業(yè)的供求平衡要被打破，需求量大幅度提升并且盡可能滿足人民的基本居住。除此之外，城鄉(xiāng)一體化在另一方面還會對本就富裕的城鎮(zhèn)居民帶來影響，他們從中看到房地產(chǎn)價格上漲的勢頭，為了從中賺取錢財也加入到房地產(chǎn)行業(yè)的供求平衡中，給整體的房地產(chǎn)價格又帶來一次波動。

3.5 居民收入水平提升

國民經(jīng)濟不斷飛速發(fā)展，居民整體的收入水平也在不斷提高。我國的社會保障和醫(yī)療保障也在不斷完善，這就使得城鎮(zhèn)居民對于住房的需求變得更大，也就是提高了居民的住房購買能力，一方面是指一套房子已經(jīng)不能滿足部分人的需求，他們的購買力影響著房地產(chǎn)的數(shù)量和房地產(chǎn)的價格。另一方面是指住房條件的不斷提高，學(xué)區(qū)住宅、健康住宅等多種不同特點的住宅陸續(xù)出現(xiàn)。并且城鎮(zhèn)居民的可支配收入增加使得他們開始注重投資，但是股票投資一直處于低迷的狀態(tài)，并非人們最好的選擇，這就讓他們看向了相對廣闊的房地產(chǎn)行業(yè)，進而影響了房地產(chǎn)的供需關(guān)系，促使房地產(chǎn)價格上漲。

4 房價未來發(fā)展

4.1 城鎮(zhèn)化空間有限

在2015年時，我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過50%，并且長三角以及珠三角等沿海地區(qū)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)開始超過發(fā)達國家城鎮(zhèn)化水平[3]。如此高的城鎮(zhèn)化率給國家土地以及住房帶來很大壓力，壓力迫使房地產(chǎn)價格開始急劇上升，但是這種增長還是很難持續(xù)。房價的增長所帶來的不利影響也很明顯。一方面房地產(chǎn)的租金一定會增加企業(yè)的成本，我國勞動密集型的企業(yè)本身盈利能力就有一定的限度，租金價格的提升無疑使得他們更加艱難。他們就很可能轉(zhuǎn)移到東南亞等土地租金和人力成本低的地方，這樣的轉(zhuǎn)移會使得我國失業(yè)率大幅度提升。另一方面高房價還是會限制年輕人去當(dāng)?shù)厍舐毜哪_步，很多企業(yè)因此招不到自己需要的員工，這就使得一些企業(yè)不得不轉(zhuǎn)移企業(yè)地域范圍，降低自身成本來減輕員工壓力，從而獲得更好的員工。

4.2 人口老齡化加劇

首先新中國建立起來，我們有三次人口爆發(fā)[4]，第一次嬰兒潮是在1949—1958年，第二波嬰兒潮是在1962—1975年，第三次嬰兒潮是在1981—1997年。目前，我國人平均壽命為77歲，這就表示我國最艱難的時間段會是2026—2052年。那么在2024年之前，我國老人去世后騰出的房子還不能滿足一個家庭的住房需求。時間到達2024年時，我國的人口會處于負增長，這一年去世的人大約有2000萬，但新出生的人口在2000萬以下，這就表示老人去世所騰出的房子可以滿足一個家庭的需求，那么中國住房就會開始有剩余，可以緩解人們的需求。

4.3 房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅給地方政府打開了一個新的稅源，因為現(xiàn)在的土地資源十分有限，且不可持續(xù)，而房產(chǎn)稅的征收可給地方政府帶來較大的收入來源。未來房產(chǎn)稅很大可能取代土地財政，成為支撐地方政府收入的新稅種。同時，房產(chǎn)稅的征收可以拉近貧富差距，隨著近年來房價大漲，擁有大量房產(chǎn)的人和到現(xiàn)在為止仍然沒有住處的人之間，財富差距在逐步拉大。而國家開始征收房產(chǎn)稅可以通過稅收的杠桿來縮小目前存在的社會貧富差距。所以房產(chǎn)稅可以阻礙我國的炒房行為，大幅度降低住宅的增值屬性和投資屬性。炒房者最看重的就是房子給他們帶來的理想利潤，當(dāng)房產(chǎn)稅開始限制房子的增值時，炒房者就會開始拋售和出租房子，否則他們就會被負資產(chǎn)吞噬現(xiàn)金流。這一舉動就會增加市場住宅的供應(yīng)量，以緩解當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場的供需矛盾。

結(jié) 語

中國房地產(chǎn)行業(yè)雖然起步晚但是發(fā)展迅速，如此高速的發(fā)展就意味著房地產(chǎn)市場機制還是很不完善和穩(wěn)定。由此導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格上漲問題可以說是市場經(jīng)濟發(fā)展過快所帶來的附加情況。因此，我國想要穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，且實現(xiàn)更快的經(jīng)濟發(fā)展就不得不解決房地產(chǎn)遺留問題。因此，我國政府以及市場機構(gòu)不得不考慮到多方面因素，積極參與在房地產(chǎn)市場當(dāng)中，充分平衡房地產(chǎn)上漲的各大因素，從而促進房地產(chǎn)事業(yè)冷靜下來，用穩(wěn)健的速度不斷前進。