許海鵬

（南京理工大學(xué)知識產(chǎn)權(quán)學(xué)院，江蘇 南京210094）

近年來，住房租賃市場的龐大需求吸引眾多資本涌入，其中，長租公寓以其規(guī)?；放苹倪\營方式占據(jù)了越來越多的市場。但是，由于政府監(jiān)管缺失、企業(yè)盲目擴(kuò)張等因素致使資金鏈斷裂，長租公寓頻繁“出事”，杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業(yè)、南京樂伽公寓等相繼破產(chǎn)，房東因未收到租金強(qiáng)行收回房屋，而租客繳納租金卻無房可住，且背上巨額“租金貸”。長租公寓的發(fā)展雖是大勢所向，但是目前在經(jīng)營模式上仍存在諸多法律風(fēng)險。

一、“租金貸”的業(yè)務(wù)模式

目前我國長租公寓大多采用成本較低、擴(kuò)張較迅速的分散式經(jīng)營模式，通過整合分散的空置房屋，經(jīng)過統(tǒng)一裝修后對外出租。分散式長租公寓在實際操作中，為吸引更多租客，也為自身融資考慮，常常向租客提供“押一付一”或“押零付一”等信用租房的優(yōu)惠條件，而這些優(yōu)惠本質(zhì)上是第三方借貸機(jī)構(gòu)提供的“租金貸”業(yè)務(wù)。關(guān)于“租金貸”，有學(xué)者研究表示，許多房屋中介公司暗中做手腳，讓不知情的租客與網(wǎng)絡(luò)借貸平臺簽訂貸款協(xié)議，一次性貸款未來一兩年的房租交給房屋中介機(jī)構(gòu)，租客在約定的租期內(nèi)，每月向第三方信貸機(jī)構(gòu)還款。租客每月支付租金的行為由此轉(zhuǎn)變?yōu)槊吭孪虻谌浇栀J機(jī)構(gòu)的還款行為?！白饨鹳J”業(yè)務(wù)其實是長租公司利用租客的信用，以其對租客未來一兩年的租金債權(quán)向借貸機(jī)構(gòu)融資變現(xiàn)的手段，由此，長租公司可以獲得大量資金用于長租公寓的擴(kuò)張?！白饨鹳J”業(yè)務(wù)中存在兩個法律關(guān)系，一為租客與長租公寓之間的租賃關(guān)系，二是租客與網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)的借貸關(guān)系。

二、“租金貸”合同的效力分析

（一）學(xué)界觀點——借款合同因存在“欺詐”屬于可撤銷合同

有學(xué)者認(rèn)為，部分長租公寓運營商以押金減免、房租月付、貸款利息優(yōu)惠等方式進(jìn)行宣傳，誘導(dǎo)消費者采用租房分期貸款，甚至以“信用租房產(chǎn)品”等為概念故意隱藏“貸款”字樣，以上行為帶有較強(qiáng)的蠱惑性和欺詐性，極易導(dǎo)致承租人的信用透支，個人征信也會受到較大影響。有學(xué)者認(rèn)為，由于部分網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)信貸審核的放松，對于承租人信息及貸款意愿等基本事項均缺乏認(rèn)證和核查，致使眾多承租人在不知情的狀況下“被貸款”，貸款合同的效力存疑。也有學(xué)者專門從欺詐的角度論證“租金貸”合同可以撤銷，其認(rèn)為長租公司性質(zhì)上屬于貸款人的締約輔助人且雙方存在緊密的利益關(guān)聯(lián)，由締約輔助人、利益相關(guān)人員實施的欺詐行為必須歸責(zé)于合同相對人本身，故長租公司所為的欺詐應(yīng)當(dāng)視為貸款合同相對方的欺詐。

（二）實務(wù)觀點——租客對“欺詐”舉證不能

其一，有些租賃合同中明確約定了分期支付將采取向第三方借貸的方式，并以合同附件形式明確列舉分期支付的條款，租客舉證長租公司欺詐很難獲得支持。比如在北京昊園恒業(yè)的一些長租合同中，一般約定了租客若選擇“押一付一”，須向第三方機(jī)構(gòu)借貸以分期支付租金，并且還約定了租賃合同解除的，長租公司將解除租客的每月還款義務(wù)。

其二，即使租客主張自己不知情或相對方欺詐，但是借貸合同為網(wǎng)上簽訂，租客無法獲得合同文本，基礎(chǔ)事實舉證困難。在“晁某志與元寶億家互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)（北京）有限公司等金融借款合同糾紛案”中，晁某志以對借貸合同不知情為由，起訴借款人晉商消費金融和居間人（借貸平臺）元寶億家，要求解除在“元寶e家”借貸平臺上的扣款義務(wù)。北京互聯(lián)網(wǎng)法院以晁某志無法提供其與平臺的代扣協(xié)議，也無法提供其與晉商公司之間的借貸合同為由，未曾認(rèn)可晁某志主張的事實。在其他案例中，甚至出現(xiàn)了租客起訴要求“元寶e家”以及晉商公司提供雙方簽訂的合同的主張?？梢?，在此類電子合同簽訂中，租客對基礎(chǔ)事實的舉證難度相當(dāng)之大。

（三）合同相對性規(guī)則下，租賃合同的約定無法對借貸合同發(fā)生效力

租賃關(guān)系與借貸關(guān)系不是同一法律關(guān)系，租客無法以其與長租公司之間的約定變更借貸合同。在“張某與北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋租賃合同糾紛案”中，張某請求判令北京昊園恒業(yè)一次性返還租金，并取消其在“元寶e家”平臺上的貸款訂單。法院以該請求涉及案外人利益，且與辦案并非同一法律關(guān)系為由，要求另案解決。在“馮某濤與北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋租賃合同糾紛”中，借貸平臺方“元寶e家”與借貸方晉商公司作為第三人參加訴訟，租賃合同中約定了長租公司會在租賃合同解除后15—20個工作日內(nèi)為租客解除房租分期業(yè)務(wù)。馮某濤以該條為依據(jù)請求解除貸款合同。法院以該請求與本案不屬于同一法律關(guān)系為由，不予審理。

因此，在單一的借款關(guān)系中，租客訴請解除還款義務(wù)沒有依據(jù)，最終只能先向借貸公司全部清償借款，再向長租公司請求返還。如在“孫某媛與北京創(chuàng)客房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋租賃合同糾紛案”中，孫某媛一審要求判令北京創(chuàng)客返還所有剩余租金（包括尚未被扣劃的“租金”），孫某媛提供了借貸方晉商公司出具的個人信用報告，內(nèi)含晉商公司向?qū)O某媛發(fā)放52800元個人消費貸款的證明，也提供了“元寶e家”支付北京創(chuàng)客49632元的支付憑證，但一審法院仍然認(rèn)為其尚未支付全部租金。之后孫某媛只能向晉商公司清償所有借款后，提起上訴，才在二審中獲得了法院支持。

由此可見，長租公寓出事后，租客出于個人信用考量，即使被房東清退，也只能繼續(xù)承擔(dān)還款義務(wù)。租客訴請長租公司返還租金雖然獲得法院判決支持，也終因長租公司破產(chǎn)無法執(zhí)行，成為一紙空文?！白饨鹳J”模式中，長租公司與第三方借貸機(jī)構(gòu)都抽身而出，所有的風(fēng)險最終都完全由廣大租客背負(fù)。

三、引入關(guān)聯(lián)合同制度適當(dāng)突破合同相對性

（一）引入關(guān)聯(lián)合同的必要性

實務(wù)中的癥結(jié)在于，由于合同具有相對性，法院裁判難以跨越不同的法律關(guān)系，將租賃合同的事由代入借款合同中，相反的僅框定在貸款合同范圍內(nèi)，又沒有解除合同的依據(jù)。為了能使租賃合同解除的效果對借貸合同產(chǎn)生作用，有學(xué)者曾提及租賃合同與借貸合同應(yīng)當(dāng)屬于主合同與從合同的關(guān)系，但是借貸合同可以獨立存在。二者在業(yè)務(wù)過程中雖存在一定牽連，但是相互間仍為獨立的法律關(guān)系。主從合同的理論在此難以適用，但是“關(guān)聯(lián)合同”理論卻是非常貼合信貸消費下的租賃市場，在構(gòu)成關(guān)聯(lián)合同的前提下，租客在租賃合同中的解除權(quán)應(yīng)當(dāng)延伸至借款合同中。

（二）關(guān)聯(lián)合同的構(gòu)成要件

有學(xué)者研究表示，借貸消費或借貸購買行為在當(dāng)下越來越普遍，由此引發(fā)的問題也將越來越多。借貸消費中，存在兩個合同三方法律關(guān)系，如買賣合同已經(jīng)解除而賣方卻仍需償還銀行貸款無疑增加了消費者不合理的負(fù)擔(dān)，需要引入關(guān)聯(lián)合同制度保護(hù)消費者權(quán)益。關(guān)聯(lián)合同的構(gòu)成包括兩個方面：其一，貸款目的的關(guān)聯(lián)性。所貸金額是為了支付買賣合同等給付合同的價金；其二，經(jīng)濟(jì)整體性，即兩個合同如果不訂立其中一個合同，另一個合同也不會被訂立。其中經(jīng)濟(jì)整體性為認(rèn)定關(guān)聯(lián)合同的關(guān)鍵所在。有學(xué)者認(rèn)為，兩個合同經(jīng)濟(jì)上整體性的考量因素主要是貸款人與出賣人之間的關(guān)系緊密程度，即他們能夠在何種程度內(nèi)控制自己可能遭遇的風(fēng)險，而使消費者處于“左右為難”的弱勢地位。也有學(xué)者認(rèn)為，消費者追究貸款人責(zé)任的最低要求為，貸款人與銷售商之間存在實現(xiàn)擬定的專門支持訴爭基礎(chǔ)交易的合作協(xié)議，且消費者已經(jīng)向銷售商提起訴訟卻無法得到完全滿足。由此不難看出，關(guān)聯(lián)合同的構(gòu)成需要借貸方與賣方之間存在經(jīng)濟(jì)整體性，而長租公司與借貸機(jī)構(gòu)共同組織提供“租金貸”業(yè)務(wù)，雙方之間存在事先擬定的合作協(xié)議，且貸款中的事宜均由長租公司代為辦理，雙方已經(jīng)有了密切的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，由于租客處于弱勢地位，被迫承擔(dān)了所有風(fēng)險。租金貸業(yè)務(wù)下的租賃合同與貸款合同應(yīng)當(dāng)構(gòu)成關(guān)聯(lián)合同。

（三）關(guān)聯(lián)合同的法律后果

關(guān)聯(lián)合同成立后，貸款人將承受義務(wù)從低到高依次為，貸款人對消費者抗辯權(quán)的承受義務(wù)，如賣方違約買賣合同解除，消費者可以拒絕繼續(xù)還款；貸款人對銷售商的違約行為承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任；貸款人對銷售商的違約行為承擔(dān)連帶責(zé)任。日本采用了對貸款人義務(wù)最輕的抗辯權(quán)延伸制度。我國法律制度上并沒有關(guān)聯(lián)合同下抗辯權(quán)延伸的系統(tǒng)規(guī)定，僅在《商品房買賣合同司法解釋》第23條、第24條、第25條出于商品房買賣合同與貸款擔(dān)保合同存在經(jīng)濟(jì)上的整體性，在效力判斷上采用與關(guān)聯(lián)合同抗辯權(quán)延伸的類似設(shè)計。

四、結(jié)語

長租公寓領(lǐng)域在消費信貸越來越普遍的情況下，長租公司與借貸機(jī)構(gòu)之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)越來越高，租客在三方中處于不利的地位，法院應(yīng)當(dāng)積極使用解釋學(xué)方法，在必要時候突破合同相對性原則，適用關(guān)聯(lián)合同理論將解除租賃合同的效力延伸至借款合同中，保護(hù)廣大租客的合法權(quán)益。