侯軍榮（西安高新建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司，陜西 西安 710077）

0 引言

分戶驗(yàn)收，即一戶一驗(yàn)，是指承擔(dān)施工任務(wù)的各單位按照?qǐng)D紙?jiān)O(shè)計(jì)完成合同約定的全部施工任務(wù)后，由建設(shè)單位、監(jiān)理單位和施工單位（總包單位、分包單位）等多方施工責(zé)任主體對(duì)每一戶住宅戶內(nèi)的安全、使用功能進(jìn)行全面驗(yàn)收的活動(dòng)過(guò)程。分戶驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收的前提和保障。如果施工單位對(duì)監(jiān)理分戶驗(yàn)收后的質(zhì)量缺陷尚處于整改當(dāng)中，建設(shè)單位因急于向業(yè)主交房而越過(guò)分戶驗(yàn)收和其他的相關(guān)專項(xiàng)驗(yàn)收，強(qiáng)行進(jìn)行竣工驗(yàn)收和辦理備案手續(xù)，就有可能給監(jiān)理單位帶來(lái)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。下面結(jié)合前幾年筆者在分戶驗(yàn)收過(guò)程中遇到的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，與大家共同探討監(jiān)理如何開展分戶質(zhì)量驗(yàn)收的管控工作并合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

1 分戶質(zhì)量驗(yàn)收的策劃與安排

工程開工前，監(jiān)理部除了在監(jiān)理規(guī)劃中編制和策劃有關(guān)住宅工程分戶質(zhì)量驗(yàn)收主要內(nèi)容以外，還應(yīng)獨(dú)立編制更具體、更細(xì)化且具有可操作性的住宅工程分戶質(zhì)量驗(yàn)收監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，明確分戶質(zhì)量驗(yàn)收的監(jiān)理工作目標(biāo)及控制要點(diǎn)。根據(jù)室內(nèi)土建施工進(jìn)度、水電安裝及公共部位的完成情況，建設(shè)單位組織監(jiān)理單位、施工單位和物業(yè)部門的相關(guān)人員，及時(shí)對(duì)具備驗(yàn)收條件的住宅開展分戶質(zhì)量驗(yàn)收工作。若監(jiān)理部人員充足，也可自行開展分戶質(zhì)量驗(yàn)收工作。

監(jiān)理部應(yīng)成立以總監(jiān)為核心的分戶驗(yàn)收管理體系小組，明確內(nèi)部人員分工，待完成室內(nèi)砌筑抹灰，以及地面、門窗、樓梯欄桿、水電管線安裝等施工作業(yè)之后，即可進(jìn)行分戶驗(yàn)收工作。分戶質(zhì)量驗(yàn)收前，總監(jiān)應(yīng)提前做好分戶質(zhì)量驗(yàn)收技術(shù)交底，包括針對(duì)分戶質(zhì)量驗(yàn)收中所用測(cè)量?jī)x器的操作方法進(jìn)行培訓(xùn)，做到提前策劃、有的放矢、因地制宜。

2 分戶質(zhì)量驗(yàn)收的過(guò)程資料和記錄方法

分戶質(zhì)量驗(yàn)收資料是監(jiān)理單位（或其他參建單位）開展分戶質(zhì)量驗(yàn)收和評(píng)價(jià)工作的重要依據(jù)，是監(jiān)理單位按照委托合同履約的重要見(jiàn)證，其完整性、真實(shí)性和及時(shí)性對(duì)保護(hù)監(jiān)理部和監(jiān)理企業(yè)起著至關(guān)重要的作用。因此，在主體完工、二次結(jié)構(gòu)完成、水電安裝完成、門窗欄桿等安裝到位之后，監(jiān)理部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度和監(jiān)理部年度工作計(jì)劃，適時(shí)對(duì)住宅工程開展分戶質(zhì)量驗(yàn)收工作，并且保管好分戶質(zhì)量驗(yàn)收過(guò)程中的相關(guān)資料，形成檔案，以防備用。筆者認(rèn)為，記錄住宅工程分戶質(zhì)量驗(yàn)收過(guò)程的方法主要包括平面原位標(biāo)注法、質(zhì)量分戶標(biāo)牌法和圖表記錄法。

（1）平面原位標(biāo)注法：監(jiān)理部在檢查某戶（套）內(nèi)時(shí)，打印出該樓層需要質(zhì)量驗(yàn)收的分戶建筑平面圖，將現(xiàn)場(chǎng)分戶實(shí)測(cè)質(zhì)量數(shù)據(jù)標(biāo)注在和該分戶對(duì)應(yīng)的建筑平面圖上的一種原部位標(biāo)注方法。該方法是分戶驗(yàn)收過(guò)程中最常見(jiàn)的一種記錄方法，特點(diǎn)是記錄方便，但不能快速判斷分戶質(zhì)量合格率和驗(yàn)收結(jié)論。

（2）質(zhì)量分戶標(biāo)牌法：監(jiān)理部對(duì)各戶內(nèi)各房間的開間、進(jìn)深、門窗洞口尺寸、墻面平整和垂直等進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量，將實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)直接寫在各分戶質(zhì)量驗(yàn)收合格標(biāo)識(shí)牌上。該方法優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)單明了，記錄快捷，缺點(diǎn)是容易被人改寫，不易保護(hù)和保存。

（3）圖表記錄法：利用資料軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)整理。其優(yōu)點(diǎn)是可量化，能較快地利用實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)和允許偏差進(jìn)行分析，較快地得到質(zhì)量合格率，驗(yàn)收結(jié)論明確，是比較科學(xué)的一種記錄方法。

3 分戶質(zhì)量驗(yàn)收的工作流程

（1）分戶質(zhì)量經(jīng)各參建單位共同驗(yàn)收合格后，施工單位應(yīng)當(dāng)按戶出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，并由建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位（分包單位）和物業(yè)部門各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人共同在《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》中簽字并加蓋分戶驗(yàn)收專用章（公章）。

（2）若需要加蓋監(jiān)理單位分戶驗(yàn)收專用章（公章），則監(jiān)理部通過(guò)企業(yè) OA 系統(tǒng)向公司相關(guān)主管部門申請(qǐng)分戶驗(yàn)收專用章（公章）的啟用流程。相關(guān)主管部門對(duì)分戶驗(yàn)收資料的完整性、有效性進(jìn)行審核，審核合格后，由該部門下發(fā)書面分戶驗(yàn)收專用章啟用文件，監(jiān)理部方可在住宅工程分戶質(zhì)量驗(yàn)收資料會(huì)簽欄中加蓋本企業(yè)的分戶驗(yàn)收專用章。

（3）分戶質(zhì)量驗(yàn)收完成后，建設(shè)單位可安排以下專項(xiàng)驗(yàn)收，包括工程資料檔案驗(yàn)收，以及節(jié)能、規(guī)劃、環(huán)保、人防、防雷、消防等專項(xiàng)驗(yàn)收。各專項(xiàng)驗(yàn)收不分先后順序，各專項(xiàng)驗(yàn)收合格后，由建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工（分包）單位，與被提前通知的質(zhì)量監(jiān)督站一起進(jìn)行竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收應(yīng)按照“施工自評(píng)→設(shè)計(jì)認(rèn)可→監(jiān)理核定→業(yè)主驗(yàn)收→政府監(jiān)督”的程序進(jìn)行。

（4）竣工驗(yàn)收通過(guò)后，建設(shè)單位將節(jié)能、消防、規(guī)劃、環(huán)保等其他專項(xiàng)驗(yàn)收合格準(zhǔn)許使用文件報(bào)批建設(shè)行政主管部門審核，取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》。若建設(shè)單位不聽(tīng)監(jiān)理意見(jiàn)，只為滿足業(yè)主的交房要求、兌現(xiàn)提前交房承諾而未完成以上專項(xiàng)驗(yàn)收，將不具備竣工驗(yàn)收條件的房屋盲目地交付給業(yè)主，則不僅會(huì)給建設(shè)單位帶來(lái)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和不良的社會(huì)影響，還會(huì)在很大程度上降低監(jiān)理成效。

4 應(yīng)對(duì)措施

為規(guī)避建設(shè)單位提前交房給監(jiān)理帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)理部應(yīng)采取以下應(yīng)對(duì)措施。

（1）若分戶質(zhì)量驗(yàn)收整改正在進(jìn)行或未完全整改完成，監(jiān)理部不予簽收資料和簽署分戶驗(yàn)收意見(jiàn)，拒絕加蓋分戶驗(yàn)收專用章（公章）。這是監(jiān)理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。

（2）監(jiān)理部應(yīng)收集保留好分戶質(zhì)量驗(yàn)收的過(guò)程資料，并確保資料的完整性和真實(shí)性，做到各項(xiàng)質(zhì)量保證資料齊全、完整、可追溯，分戶驗(yàn)收資料符合相關(guān)檔案管理規(guī)定。

（3）若不具備竣工驗(yàn)收條件，如建設(shè)單位為了承諾業(yè)主交付節(jié)點(diǎn)而提前交房，則監(jiān)理部應(yīng)向建設(shè)單位提交書面文件（監(jiān)理部存檔），說(shuō)明提前交房（維修整改未完成，相關(guān)專項(xiàng)驗(yàn)收未進(jìn)行，未進(jìn)行竣工驗(yàn)收）可能對(duì)各參建單位產(chǎn)生不利影響。

（4）對(duì)于業(yè)主的設(shè)計(jì)變更，監(jiān)理部必須跟蹤其實(shí)施過(guò)程；對(duì)于業(yè)主工程師口頭指令要求某些部位的設(shè)計(jì)變更，且施工單位為趕工期而提前實(shí)施的變更，總監(jiān)應(yīng)及時(shí)提醒建設(shè)單位履約，盡快下發(fā)書面設(shè)計(jì)變更單。在竣工驗(yàn)收時(shí)，若某些設(shè)計(jì)變更單仍未下發(fā)，則不僅不利于監(jiān)理的合同管理和投資控制，還給監(jiān)理部平添許多風(fēng)險(xiǎn)。

（5）房屋交付前，建設(shè)單位應(yīng)提前組織策劃，做好與交房有關(guān)的工作培訓(xùn)和交底，使接待人員熟悉相應(yīng)的交房流程和答疑技巧；為業(yè)主提供相對(duì)合理的專業(yè)解釋，避免誤解，減少投訴。交房后，對(duì)于業(yè)主提出的質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修，維護(hù)好自己的履約能力。

（6）建設(shè)單位為了提高銷售業(yè)績(jī)，預(yù)售時(shí)夸大宣傳，盲目答應(yīng)業(yè)主買房預(yù)定時(shí)提出的一些不合理要求。為了減少項(xiàng)目成本，建設(shè)單位私自改變建筑設(shè)計(jì)，導(dǎo)致實(shí)際竣工與要約邀請(qǐng)不一致；非關(guān)鍵部位的實(shí)際施工與營(yíng)銷宣傳產(chǎn)生較大的差距，業(yè)主在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后投訴，導(dǎo)致房屋交付不能順利進(jìn)行。不知情的業(yè)主或主管部門可能會(huì)認(rèn)為監(jiān)理履約不到位，管理不盡責(zé)。為此，監(jiān)理部在施工過(guò)程中應(yīng)及時(shí)與建設(shè)單位進(jìn)行溝通，就工程變更、變更的內(nèi)容是否違背建筑工程質(zhì)量強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和影響使用功能達(dá)成共識(shí)，以減少交房時(shí)因設(shè)計(jì)變更和其他問(wèn)題而給社會(huì)帶來(lái)不必要的負(fù)面影響。

（7）大型房地產(chǎn)集團(tuán)都有自己的戰(zhàn)略合作伙伴，大多數(shù)分包單位都是內(nèi)部定標(biāo)的，其中不乏有集團(tuán)的控股公司。這種排斥和限制有潛在實(shí)力的投標(biāo)人參與競(jìng)標(biāo)的行為，會(huì)給監(jiān)理部以后的工程質(zhì)量管理和合同管理帶來(lái)很大的監(jiān)理風(fēng)險(xiǎn)。為此，監(jiān)理部應(yīng)加強(qiáng)在施工階段的合同管理，對(duì)建設(shè)單位違規(guī)分包、肢解分包的行為及時(shí)向建設(shè)單位提出書面意見(jiàn)，以規(guī)避監(jiān)理合同管理上的風(fēng)險(xiǎn)。

5 結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前從事監(jiān)理工作仍具有較高風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際工作地位不高的情況下，監(jiān)理還須肩負(fù)更大的責(zé)任，面臨更大的挑戰(zhàn)。監(jiān)理單位一般不具有相應(yīng)重大問(wèn)題的決策權(quán)，在建設(shè)單位盲目追求進(jìn)度節(jié)點(diǎn)和高周轉(zhuǎn)的情況下，也只能配合建設(shè)單位滿足業(yè)主的各種要求。與此同時(shí)，在高周轉(zhuǎn)情況下，建設(shè)單位放松了相應(yīng)的企業(yè)品質(zhì)要求，不按照《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》的相關(guān)驗(yàn)收程序進(jìn)行竣工驗(yàn)收，導(dǎo)致監(jiān)理工作功虧一簣。由此可以看到，監(jiān)理實(shí)行分戶質(zhì)量驗(yàn)收管控措施，對(duì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和保護(hù)監(jiān)理成果具有十分重要的意義。