連平

面對世界經(jīng)濟衰退給中國經(jīng)濟帶來的嚴峻挑戰(zhàn)以及因此帶來的市場需求變化，房地產(chǎn)政策在堅持“住房不炒”和“因城施策”兩個基調(diào)的同時，有必要進行合理和適當?shù)恼{(diào)整。

政策“因時而變”的核心要義是政策應在動態(tài)中滿足合理的消費需求和理性的投資保值需求。滿足合理的消費需求，需要提高政策的精細度和彈性，識別合理需求，降低各類直接和間接交易成本，為有合理消費需求的居民創(chuàng)造便利條件。與此同時，促進人性化、多層次住房市場的良性發(fā)展，豐富多層次居住供給，活躍租賃和二手房市場。作為特殊商品，住宅除了具有使用價值外，兼具投資屬性，這一點毋庸置疑。然而政策應該支持的是理性的保值增值需求，主要是中長期投資理念支持下的投資行為；應該摒棄的則是短期炒作行為，以實現(xiàn)“住房不炒”的政策要求。

站在行業(yè)的立場看政策，“變”還要識別經(jīng)濟發(fā)展過程中居民和企業(yè)的新需求，豐富房地產(chǎn)供給，提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品，活躍房地產(chǎn)市場。當前還應在存量中找增量，挖掘存量房地產(chǎn)市場中的增量服務需求。存量房地產(chǎn)市場已經(jīng)很大，但與發(fā)達市場相比，我國房地產(chǎn)相關的服務業(yè)發(fā)展仍處在初級階段，消費者尚未形成相關的消費習慣，與此相關的消費服務市場也有待構建。“變”還應從居民和企業(yè)的切身需求出發(fā)，提高存量供給的服務質(zhì)量，關注和增加房地產(chǎn)公共產(chǎn)品的供給。

從宏觀經(jīng)濟的需求看，房地產(chǎn)政策應該“因時而變”。盡管經(jīng)過有力的積極應對，我國新冠疫情已經(jīng)基本被控制，但一波剛緩，一波又起。世界范圍的疫情快速蔓延，來勢兇猛，世界經(jīng)濟因此快速步入衰退，對我國經(jīng)濟的影響也正在呈現(xiàn)。據(jù)估計，本輪外部沖擊的力度不會亞于2008年末到2009年初全球金融危機的影響。動用有效的政策工具加以應對是當前的首要任務。不可否認，迄今為止，房地產(chǎn)業(yè)依然是國民經(jīng)濟的重要組成部分。保守估計，2019年房地產(chǎn)業(yè)對GDP的直接貢獻可能達到8%左右，加上與之相關的上下游產(chǎn)業(yè)，其貢獻可能達到25%左右。在世界經(jīng)濟衰退的巨大壓力下，繼續(xù)維持嚴控需求和供給的政策顯然是過時了。

當前應在“房住不炒”的前提下，給予房地產(chǎn)行業(yè)和市場以必要和合理的政策支持。在供給端，應支持房企的合理融資需求。在不抽貸、斷貸和壓貸的同時，還要允許部分受疫情影響較大的房企延期還貸，辦理貸款展期，調(diào)整企業(yè)還款計劃，以緩解銷售萎縮對房企資金鏈的沖擊。房價仍有上漲壓力的核心城市應加快步伐增加土地供應，在土地拍賣方面采取靈活舉措。目前地產(chǎn)開發(fā)貸和房產(chǎn)開發(fā)貸占整個信貸的比重已處在7.3%的較低水平上，適當增加對房企的融資和拓展其渠道很有必要。考慮到非信貸融資方式是房企的重要資金來源，可以適當調(diào)整監(jiān)管政策，允許房企適當增加非信貸社融融資規(guī)模，包括銀行的表外業(yè)務。近年來非信貸社融增速持續(xù)降低，其新增社融占比一再減少；迄今為止，不少非信貸融資仍處在負增長狀態(tài)，包括委托貸款、信托貸款、未貼現(xiàn)銀行承兌匯票等銀行表外融資。這種狀況與當前經(jīng)濟整體運行狀態(tài)及需求是很不匹配的。為了有效增加供給，房地產(chǎn)融資應雙管齊下，信貸和非信貸同步加力給予支持。

從需求端來看，當下有必要適當調(diào)整政策，合理支持剛需和改善型需求。在新型城鎮(zhèn)化、區(qū)域經(jīng)濟一體化和居民收入增長等大趨勢下，未來購房的剛需和改善型需求會持續(xù)發(fā)展。目前擁有城市戶籍的人口僅占總人口約44%，我國目前較為真實的城鎮(zhèn)化率不高于55%，未來城市發(fā)展的空間依然很大。未來仍有近2億人口會從農(nóng)村進入城市，尤其是進入經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和若干個主要的城市群，這些地區(qū)城市的房地產(chǎn)需求仍會明顯增長。而目前抑制需求的政策主要是在供給結構性不足情況下房價具有明顯上漲階段時推出的，在疫情之下整體市場的實際情況已有明顯變化，需求增長放緩甚至收縮，已經(jīng)沒有必要繼續(xù)實施十分嚴格的限購、限貸、限售和限價等控制需求和供給的政策，應該根據(jù)實際情況適當調(diào)整政策。如一些一二線城市可以適當放松限購，便利購置改善型的第二套房；首套房和第二套房首付比例可以適當調(diào)降。

實事求是是政策的靈魂，政策必須從實際出發(fā)。不能機械地認為這種政策調(diào)整又是在走強力刺激經(jīng)濟的老路。相反政策“因時而變”是從實際出發(fā)，對整體和局部已過時的政策進行合理調(diào)整，實施與宏觀經(jīng)濟運行相匹配和符合當下經(jīng)濟運行需求的政策。房地產(chǎn)政策“因時而變”并非是放棄“房住不炒”政策，而是在經(jīng)濟運行面臨巨大壓力的情況下，按照“因城施策”的要求，加大力度支持剛需和改善型需求。