杜 宜

(北方工業(yè)大學(xué) 文法學(xué)院，北京 100144)

引 言

我國(guó)人口老齡化的趨勢(shì)正在逐步加劇，“銀發(fā)社會(huì)”的形成將不僅是個(gè)人擔(dān)憂的問(wèn)題，還是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。老齡化社會(huì)的基本特征是人口結(jié)構(gòu)的變遷，導(dǎo)致老年人在整個(gè)人口結(jié)構(gòu)中的比例擴(kuò)大，同時(shí)高齡人口數(shù)量增加，而相對(duì)年輕的人口比例縮減。于個(gè)體家庭而言，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老，即依賴子女安度晚年者，不僅面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，也面臨著時(shí)間和精力上的壓力。社會(huì)化養(yǎng)老，即依賴社會(huì)的力量養(yǎng)老成為熱點(diǎn)議題。目前，我國(guó)政府組織實(shí)施的社會(huì)化養(yǎng)老分為兩個(gè)領(lǐng)域，一個(gè)是人保系統(tǒng)組織實(shí)施的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)，其目的就是使老年人的晚年能夠獲得相應(yīng)的收入保障和經(jīng)濟(jì)安全；另一個(gè)是民政系統(tǒng)組織實(shí)施的社會(huì)福利型社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)。上述兩個(gè)領(lǐng)域皆立足于“?；尽?，國(guó)家并沒(méi)有足夠的財(cái)力使人們獲得充分的社會(huì)養(yǎng)老保障。目前，政府提供的社會(huì)養(yǎng)老之公共“產(chǎn)品”，其有效供給并不充分，于是，“以房養(yǎng)老”作為一種思路，其不僅僅局限于理論探索，且已經(jīng)開(kāi)始社會(huì)實(shí)踐。但因其缺乏相應(yīng)的制度支撐，尤其是缺乏法律規(guī)制，導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”亂象叢生。國(guó)家在立法層面，從未界定過(guò)何為“以房養(yǎng)老”？“以房養(yǎng)老”的對(duì)象包括哪些人？“以房養(yǎng)老”是否應(yīng)該由政府監(jiān)管？由哪個(gè)部門監(jiān)管？“以房養(yǎng)老”是商業(yè)行為，還是政府福利行為？在這些問(wèn)題都沒(méi)有答案的前提下，部分地區(qū)“摸著石頭過(guò)河”，展開(kāi)了“以房養(yǎng)老”的社會(huì)實(shí)踐，有的地區(qū)或有的企業(yè)操作的“以房養(yǎng)老”，或許使一部分老年人能實(shí)現(xiàn)以自己的房子達(dá)到社會(huì)養(yǎng)老的目的，有的則以“以房養(yǎng)老”之名，行賺取老年人錢財(cái)之實(shí)。因此，問(wèn)題的存在與解決問(wèn)題的期待是并存的?！耙苑筐B(yǎng)老”究竟可為不可為？如何“以房養(yǎng)老”？這些問(wèn)題須在分析的基礎(chǔ)上，才能厘清其頭緒。

一、養(yǎng)老模式的多樣性及“以房養(yǎng)老”的議題

(一)養(yǎng)老模式的多樣性

老年人的養(yǎng)老問(wèn)題是一個(gè)歷史問(wèn)題，也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。養(yǎng)老有多種模式，具體包括以下三大類，即家庭個(gè)別養(yǎng)老、社會(huì)養(yǎng)老及混合型養(yǎng)老。家庭個(gè)別養(yǎng)老，亦稱傳統(tǒng)養(yǎng)老；而社會(huì)養(yǎng)老則是近現(xiàn)代社會(huì)通過(guò)社會(huì)力量對(duì)老年人提供的養(yǎng)老保障；混合型養(yǎng)老，即家庭養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老的有機(jī)結(jié)合。

1.傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老

如果從歷史視角審視，從古至今，養(yǎng)老問(wèn)題就是人類繁衍發(fā)展的一個(gè)核心問(wèn)題。我國(guó)幾千年以來(lái)就是典型的農(nóng)業(yè)大國(guó)，自近現(xiàn)代開(kāi)始國(guó)家的工業(yè)化，但是，至今，我國(guó)仍是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，農(nóng)業(yè)人口還占據(jù)相當(dāng)大的比例。我國(guó)農(nóng)業(yè)社會(huì)的特征，是以自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)為主體的，每個(gè)家庭形成一個(gè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單元，家庭便是社會(huì)發(fā)展的最基本組織，也是抗風(fēng)險(xiǎn)組織。這種情況可以回溯上千年，這種傳統(tǒng)社會(huì)的養(yǎng)老是家庭私生活的組成部分，家庭成員外的任何人對(duì)于該家庭的老年人不負(fù)擔(dān)任何養(yǎng)老義務(wù)，養(yǎng)老僅為家庭內(nèi)部的“私事”。在道德義務(wù)層面，子女對(duì)老年人進(jìn)行生活照料，不僅要為他們提供物質(zhì)方面的供養(yǎng)，使他們衣食無(wú)憂，還要為他們提供足夠的精神慰藉，使他們身心愉悅。(1)鄭尚元、王昭：《“老年”年齡界定與社會(huì)代際養(yǎng)老關(guān)系之構(gòu)建 ——從家庭養(yǎng)老到社會(huì)養(yǎng)老之社會(huì)保險(xiǎn)創(chuàng)建邏輯》，《中國(guó)勞動(dòng)關(guān)系學(xué)院學(xué)報(bào)》2020年第4期。同時(shí)，亦以封建律法之嚴(yán)苛懲治“不孝”而使養(yǎng)老外化于晚輩之行，當(dāng)事人供奉老人成為剛性義務(wù)。明宣宗曾諭示：“孝者人道當(dāng)然，賢智之人不待勸勉，中人以下須激勵(lì)乃能為善，旌表之意蓋如此。若權(quán)謹(jǐn)則朕所知質(zhì)實(shí)人也宜旌之。使人見(jiàn)而思奮，其于治道豈不有益？”(2)駱明、王淑臣：《歷代孝親敬老詔令律例——兩宋至明清卷》，北京：光明日?qǐng)?bào)出版社，2013年，第111頁(yè)。當(dāng)然，傳統(tǒng)社會(huì)的家庭養(yǎng)老并不能因孝道之教化與律法之嚴(yán)苛而完全得到保障，養(yǎng)老的保障還有賴于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。中國(guó)傳統(tǒng)崇尚多子多福，通常情況下，子女多者能提供相應(yīng)物質(zhì)保障的可能性大些；而子女少者，失養(yǎng)風(fēng)險(xiǎn)概率則可能會(huì)加大。所以，封建社會(huì)，后代在世代傳承以及養(yǎng)老安全等問(wèn)題上顯得異常重要。無(wú)論如何，傳統(tǒng)社會(huì)之家庭養(yǎng)老，從全社會(huì)角度而言，老年人的晚年生活并沒(méi)有絕對(duì)的保障，風(fēng)險(xiǎn)仍然長(zhǎng)期存在。

目前，我國(guó)尚未全面實(shí)現(xiàn)國(guó)民年金制度，雖然農(nóng)民和城市居民參加了城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)，但中西部地區(qū)農(nóng)村老年人領(lǐng)取的所謂養(yǎng)老保險(xiǎn)金實(shí)質(zhì)上是養(yǎng)老補(bǔ)貼，并沒(méi)有繳納保險(xiǎn)費(fèi)，養(yǎng)老金數(shù)量非常有限。因此，中西部地區(qū)仍有相當(dāng)大比例的農(nóng)民目前仍然依賴子女支持和個(gè)人積蓄養(yǎng)老，這與傳統(tǒng)社會(huì)的家庭個(gè)別養(yǎng)老并無(wú)實(shí)質(zhì)區(qū)別。

2.社會(huì)養(yǎng)老

與家庭養(yǎng)老相對(duì)應(yīng)的便是社會(huì)養(yǎng)老，社會(huì)養(yǎng)老包含經(jīng)濟(jì)安全保障和養(yǎng)老服務(wù)保障兩個(gè)領(lǐng)域，系通過(guò)社會(huì)的力量實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老目的的養(yǎng)老模式，其包含社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度和社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)制度兩個(gè)方面。社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，亦稱年金保險(xiǎn)制度，即國(guó)家通過(guò)立法，確定社會(huì)中的一部分人為提供養(yǎng)老的義務(wù)人，另一部分人為享受養(yǎng)老的權(quán)利人，確定社會(huì)生活中的一部分人供養(yǎng)另一部分人的整體制度，通過(guò)以代際劃分為制度基礎(chǔ)的保險(xiǎn)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的全社會(huì)分?jǐn)偅此欣U納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)的人就是現(xiàn)實(shí)中的供養(yǎng)人群，而享受養(yǎng)老金給付的人群則是被供養(yǎng)人群。這種保險(xiǎn)機(jī)制的引入起源于19世紀(jì)末的德國(guó)，(3)鄭尚元、扈春海：《社會(huì)保險(xiǎn)法總論》，北京：清華大學(xué)出版社，2018年，第9—10頁(yè)。之后其他大陸法系國(guó)家和地區(qū)紛紛效仿，亦稱年金制度。目前，我國(guó)職業(yè)人群，尤其是公職人員退休后幾乎全部能夠每月領(lǐng)取退休金，實(shí)質(zhì)上就是年金。而適用《勞動(dòng)法》的勞動(dòng)者通過(guò)城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，大部分人已經(jīng)能夠?qū)崿F(xiàn)社會(huì)化養(yǎng)老，這項(xiàng)業(yè)務(wù)目前由人力資源和社會(huì)保障系統(tǒng)經(jīng)辦。此外，老年人的社會(huì)養(yǎng)老，亦即傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老中的生活照顧和精神慰藉部分，亦要逐步實(shí)現(xiàn)社會(huì)化服務(wù)，也就是所謂的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)。目前，能夠享受到此類服務(wù)的老年人數(shù)量有限。廣義上講，商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)亦為社會(huì)所提供，為了區(qū)別公法意義上的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)，一般商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)前面加上了“商業(yè)”二字，而養(yǎng)老保險(xiǎn)多數(shù)情況下被別稱為“社?！薄Ｉ虡I(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)亦是社會(huì)所提供的養(yǎng)老保險(xiǎn)，雖然其覆蓋的人群有限，是否參加完全決定于當(dāng)事人自愿，但就其結(jié)果來(lái)看，這種商業(yè)保險(xiǎn)公司舉辦的養(yǎng)老險(xiǎn)，有時(shí)亦稱為壽險(xiǎn)，同樣是通過(guò)社會(huì)的力量得以實(shí)現(xiàn)。另外，我國(guó)目前存在大量的民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，或民辦公助的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，雖然與官方舉辦的福利院、敬老院相比福利性有所欠缺，但實(shí)質(zhì)上亦是社會(huì)所提供的養(yǎng)老服務(wù)，而不是家庭養(yǎng)老?？偠灾鐣?huì)養(yǎng)老與家庭養(yǎng)老相比，從某種意義上說(shuō)，其安全性更加可靠。

3.混合型養(yǎng)老

所謂混合型養(yǎng)老，乃是指家庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老的有機(jī)結(jié)合。我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)所提供的養(yǎng)老金，只是“?；尽?，有的人領(lǐng)得多，除了養(yǎng)老還有剩余；而有的人領(lǐng)得少，則入不敷出。從國(guó)家建構(gòu)制度的整體性角度而言，“保基本”是一個(gè)基本狀況。所以，子女經(jīng)濟(jì)上的支持，老年人的個(gè)人積蓄、個(gè)人房產(chǎn)等皆是養(yǎng)老的憑借與依賴。社會(huì)生活相當(dāng)復(fù)雜，貧富收入差距顯著，有的老年人在退養(yǎng)年齡之前早已積蓄下足以養(yǎng)老的資金，成為財(cái)務(wù)自由一族，自然無(wú)須擔(dān)憂如何養(yǎng)老的問(wèn)題；有的老年人既無(wú)退休金，子女生活又很拮據(jù)，也沒(méi)有任何房產(chǎn)，養(yǎng)老問(wèn)題成為難題；有的老年人退休金并不豐裕，子女經(jīng)濟(jì)拮據(jù)或沒(méi)有子女，但有一定的房產(chǎn)，可以“以房養(yǎng)老”。老年人中，曾經(jīng)是職業(yè)人員者，一般都有相應(yīng)的退休金，且這部分老年人居住在城鎮(zhèn)，其房產(chǎn)具有一定的價(jià)值，晚年生活基本有保障，除非身體出現(xiàn)失能、失智須負(fù)擔(dān)額外護(hù)理費(fèi)用外。農(nóng)村中大部分老年人，其“養(yǎng)老保險(xiǎn)金”數(shù)額有限，往往依賴子女或個(gè)人積蓄才能應(yīng)付晚年，其養(yǎng)老的質(zhì)量相對(duì)較低。身體健康者尚無(wú)太多擔(dān)憂；而身體一旦出現(xiàn)問(wèn)題，需要他人護(hù)理，如此，養(yǎng)老問(wèn)題成為大問(wèn)題?？偠灾旌闲宛B(yǎng)老系各種養(yǎng)老模式的集合。

(二)“以房養(yǎng)老”的議題

近些年，“以房養(yǎng)老”成為混合養(yǎng)老模式中的一種取向或思路，被學(xué)界和實(shí)務(wù)界所關(guān)注而成為一個(gè)熱點(diǎn)議題。其中實(shí)務(wù)界已經(jīng)付諸實(shí)踐。多數(shù)情況下，“以房養(yǎng)老”針對(duì)的對(duì)象是有房住卻沒(méi)有錢的老年人。但是，政府層面并未設(shè)計(jì)與“以房養(yǎng)老”相關(guān)的實(shí)施途徑，也沒(méi)有任何指導(dǎo)性意見(jiàn)，更沒(méi)有具體的政策或立法。而實(shí)務(wù)界中的相關(guān)企業(yè)或個(gè)人，以“以房養(yǎng)老”為一方經(jīng)營(yíng)開(kāi)拓的盈利領(lǐng)地，已經(jīng)開(kāi)始了經(jīng)營(yíng)性運(yùn)作。從廣義上講，“以房養(yǎng)老”屬于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一種，一般由相關(guān)養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)和相關(guān)機(jī)構(gòu)合作而成“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。這些業(yè)務(wù)多數(shù)發(fā)生在大城市房產(chǎn)價(jià)值較高的地區(qū)，而在農(nóng)村，尤其是偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)村，“以房養(yǎng)老”純屬一個(gè)偽命題。

二、商業(yè)運(yùn)作性的“以房養(yǎng)老”監(jiān)管缺位及相關(guān)的詐騙現(xiàn)象分析

當(dāng)今，有一股新的潮流，即養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是塊大蛋糕，有很大的盈利空間，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的開(kāi)拓者主要是商業(yè)金融機(jī)構(gòu)，尤其是民營(yíng)商業(yè)金融機(jī)構(gòu)。2013年9月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)〔2013〕35號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，該《意見(jiàn)》指出：“在資本金、場(chǎng)地、人員等方面，進(jìn)一步降低社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的門檻，簡(jiǎn)化手續(xù)、規(guī)范程序、公開(kāi)信息，行政許可和登記機(jī)關(guān)要核定其經(jīng)營(yíng)和活動(dòng)范圍，為社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供便捷服務(wù)。鼓勵(lì)境外資本投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。鼓勵(lì)個(gè)人舉辦家庭化、小型化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，社會(huì)力量舉辦規(guī)?；?、連鎖化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)?！边@樣的規(guī)定，混淆了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老事業(yè)，把養(yǎng)老事業(yè)這樣一項(xiàng)社會(huì)事業(yè)交給了市場(chǎng)，于是，逐步放寬限制，鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。鼓勵(lì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投保責(zé)任保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司承保責(zé)任保險(xiǎn)。地方政府發(fā)行債券應(yīng)統(tǒng)籌考慮養(yǎng)老服務(wù)需求，積極支持養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)及無(wú)障礙改造。正是基于上述《意見(jiàn)》，“以房養(yǎng)老”走上了前臺(tái)，在保險(xiǎn)公司關(guān)注市場(chǎng)盈利的背景下，大城市老年人的房產(chǎn)成為了一塊“大蛋糕”。

“北京市民政局表示，‘租房置換’是對(duì)‘以房養(yǎng)老’形式的一種拓寬，既可以加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)資源的利用，還可以避免老人對(duì)丟失房產(chǎn)的擔(dān)心。”(4)崔紅：《全國(guó)明年試點(diǎn)以房養(yǎng)老——北京將通過(guò)推進(jìn)“租房置換”的方式來(lái)進(jìn)行》，《北京晨報(bào)》2013年9月14日第A03版。這種擔(dān)心，如今變成了事實(shí)，許多老年人的房產(chǎn)沒(méi)有了，養(yǎng)老也無(wú)法保障，錢財(cái)兩空?！侗本┤?qǐng)?bào)》2019年5月26日?qǐng)?bào)道：“北京‘以房養(yǎng)老’騙局被揭底，老人被逼賣房還高利貸”?！耙苑筐B(yǎng)老”詐騙的案情絕非少數(shù)。這正是將養(yǎng)老事業(yè)完全交給市場(chǎng)的惡果。國(guó)內(nèi)經(jīng)過(guò)中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)、實(shí)質(zhì)性開(kāi)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的，目前只有幸福人壽保險(xiǎn)公司一家。在幸福人壽保險(xiǎn)公司，老人將房子抵押給了保險(xiǎn)公司，而不像北京中安民生將房子抵押給了各種各樣的小貸公司，然后再將老人的抵押款進(jìn)行所謂的投資。(5)《北京“以房養(yǎng)老”騙局被揭底！老人被逼賣房還高利貸》(2019年5月26日)，https:∥www.sohu.com/a/316920738_120065079.綜上，“以房養(yǎng)老”相關(guān)問(wèn)題值得分析與甄別：

PBL教學(xué)法是堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向原則，注重調(diào)動(dòng)每一位學(xué)生積極性和創(chuàng)造性，重視能力的培養(yǎng)，發(fā)展自主學(xué)習(xí)和終身學(xué)習(xí)能力的一種方法。微信是目前學(xué)生最常用的網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)和社交工具，利用該平臺(tái)輔助開(kāi)展PBL教學(xué)具有便捷、高效、整合三大優(yōu)勢(shì)[1]：近年來(lái)，我院將PBL教學(xué)法引入醫(yī)院臨床實(shí)踐教學(xué)中，利用微信平臺(tái)輔助開(kāi)展，特別在內(nèi)科病史采集和體格檢查培訓(xùn)這方面具有良好的示范性，并與傳統(tǒng)教學(xué)方法進(jìn)行對(duì)比觀察，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)道如下：

其一，何為“大的保險(xiǎn)”公司？他們的公信力何在？“以房養(yǎng)老”既然交給了市場(chǎng)， 就不應(yīng)該確定大的保險(xiǎn)公司可以經(jīng)營(yíng)，小的金融機(jī)構(gòu)不可介入，市場(chǎng)是公平的。如何解決此類難題？

其二，房產(chǎn)價(jià)值如何評(píng)估？利率波動(dòng)，房?jī)r(jià)波動(dòng)如何處理？

其三，老年人的判斷力下降，反向抵押過(guò)程中，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)提供的格式合同不是圈套的話，能否保障相應(yīng)的公平性？

最后，“以房養(yǎng)老”的定位是養(yǎng)老？還是反向抵押之金融業(yè)務(wù)？孰輕孰重？金融機(jī)構(gòu)是“為人民服務(wù)”？還是“為人民幣服務(wù)”？

在一系列基本問(wèn)題尚未厘清的背景下，“以房養(yǎng)老”所展開(kāi)的實(shí)踐，必然是盲目的實(shí)踐，甚至是付出相應(yīng)代價(jià)的實(shí)踐。

近年來(lái)的“以房養(yǎng)老”實(shí)踐，就算拋開(kāi)騙局，即使正常的業(yè)務(wù)開(kāi)展，其帶來(lái)的并非經(jīng)驗(yàn)，而是失敗的總結(jié)。其中有學(xué)者這樣認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”探索失敗的原因歸結(jié)為三大障礙，一是參與主體障礙，類似政府缺位，房產(chǎn)評(píng)估等中介機(jī)構(gòu)不成熟、缺乏權(quán)威性，大的金融機(jī)構(gòu)并不在意這樣“吃力不討好”的業(yè)務(wù)；二是市場(chǎng)障礙，包括利率風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)等市場(chǎng)障礙因素；三是法律障礙。(6)范衛(wèi)紅、倪水鋒：《我國(guó)以房養(yǎng)老的法律障礙及對(duì)策分析》,《重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué))》2019年第5期。

筆者認(rèn)為，商業(yè)社會(huì)化養(yǎng)老系社會(huì)福利養(yǎng)老之補(bǔ)充，政府應(yīng)當(dāng)負(fù)有相應(yīng)的職責(zé)，提供社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)等公共福利產(chǎn)品，這是根本性的制度。我國(guó)幅員遼闊，各地差異顯著，發(fā)展很不平衡，商業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老可以展開(kāi)，既可以是商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)項(xiàng)目，也可以是商業(yè)養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，這些商業(yè)養(yǎng)老項(xiàng)目與政府提供的福利性養(yǎng)老項(xiàng)目并不沖突。對(duì)于部分地區(qū)、部分人士而言，商業(yè)養(yǎng)老項(xiàng)目的展開(kāi)，可以改善社會(huì)福利養(yǎng)老項(xiàng)目的“保基本”的局面，提升養(yǎng)老的品質(zhì)。但是，商業(yè)養(yǎng)老項(xiàng)目的展開(kāi)，如本文所論證的“以房養(yǎng)老”顯然是商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，其展開(kāi)需從以下幾個(gè)方面考量。

其一，政府角色定位。金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目，政府不應(yīng)鼓勵(lì)、支持這樣的機(jī)構(gòu)，使其享受政策的傾斜，否則，必然帶來(lái)監(jiān)管上的不便，甚至?xí)霈F(xiàn)權(quán)力尋租現(xiàn)象。從“賣的總比買的在行”角度，在“以房養(yǎng)老”之實(shí)踐中，政府不能任由當(dāng)事人雙方藉由“合同”自由、意思自治為借口而袖手旁觀。一方當(dāng)事人為老年人，作為個(gè)體，較之機(jī)構(gòu)明顯弱勢(shì)，老年人又是個(gè)體中的弱者，“以房養(yǎng)老”信息如何對(duì)稱？政府本應(yīng)傾斜于老年人。

其二，任何事業(yè)之展開(kāi)須遵循“沒(méi)有規(guī)矩不成方圓”的基本原理，在“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目展開(kāi)時(shí)，其所在地應(yīng)以地方立法，展開(kāi)對(duì)相關(guān)事項(xiàng)的立法。例如，就相關(guān)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、信用度測(cè)評(píng)指數(shù)、房產(chǎn)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)、反向抵押制度、利率波動(dòng)和房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響，從業(yè)人員入職條件、法律糾紛及其處理等等事項(xiàng)進(jìn)行立法。如此，在法律規(guī)制的前提下，這項(xiàng)業(yè)務(wù)才始得展開(kāi)?！拔覈?guó)要加緊以房養(yǎng)老專門法律制定，就各參與方的準(zhǔn)入資質(zhì)、申請(qǐng)人條件、參與方的權(quán)利義務(wù)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與運(yùn)行機(jī)制、退出制度、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)與責(zé)任分配、監(jiān)督管理和處罰機(jī)制等事項(xiàng)作出明確規(guī)定，著重于消除借貸雙方的信息不對(duì)稱，維護(hù)老年人和機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，真正規(guī)制以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的秩序。”(7)范衛(wèi)紅、倪水鋒：《我國(guó)以房養(yǎng)老的法律障礙及對(duì)策分析》,《重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué))》2019年第5期。這就如同道路運(yùn)行，沒(méi)有道路交通法規(guī)，沒(méi)有紅綠燈，機(jī)動(dòng)車上路如何保證安全？

其三，“徒法不足以自行”，相關(guān)地方推動(dòng)“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目，在立法而成制度的基礎(chǔ)上，當(dāng)大力執(zhí)法，使得在“紅綠燈”面前，不只是“紅綠燈”，還有背后的處罰?！耙苑筐B(yǎng)老”關(guān)涉各方利益，關(guān)涉金融秩序、關(guān)涉老年人養(yǎng)老和老年人利益，秩序的形成不只是存在已經(jīng)立法的規(guī)矩，更在于有強(qiáng)有力的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。果真如此，斷不會(huì)出現(xiàn)大面積的住房反向抵押等詐騙現(xiàn)象。概而言之，“以房養(yǎng)老”之商業(yè)運(yùn)作一定要步入法制軌道，否則將危害社會(huì)公共安全。

在“以房養(yǎng)老”的實(shí)踐中，之所以出現(xiàn)老年人房財(cái)兩空的詐騙現(xiàn)象，客觀上與政府未將“以房養(yǎng)老”及住房反向抵押制度實(shí)施中的制度漏洞堵住，也沒(méi)有預(yù)設(shè)投機(jī)分子之道高一尺魔高一丈的鉆營(yíng)手段，更沒(méi)有將這種住房反向抵押業(yè)務(wù)的基本運(yùn)作原理、風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相應(yīng)的宣傳?！耙苑筐B(yǎng)老”只是從宏觀上給出了一個(gè)方向，并沒(méi)有切實(shí)可行的路徑和操作方法，更沒(méi)有預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的手段和機(jī)制?！耙苑筐B(yǎng)老”是在國(guó)務(wù)院的相關(guān)文件中提出來(lái)的，但以房如何養(yǎng)老并無(wú)答案。住房反向抵押亦是政府倡導(dǎo)的一種方式，但并無(wú)相關(guān)的制度預(yù)設(shè)，更無(wú)立法。在這方面，我們可以借鑒美國(guó)等國(guó)家的相關(guān)做法。如，“美國(guó)政府還規(guī)定了老年人在申請(qǐng)反向抵押貸款之前必須到特定機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢，內(nèi)容包括幫助借款人熟悉反向抵押貸款的特征、收益和風(fēng)險(xiǎn)，比較各種產(chǎn)品，理解不同的支付方式等。該措施保證了老年人能快速正確地理解和接受反向抵押貸款，挑選出最適合的產(chǎn)品，使其不會(huì)因誤解而遭受損失。”(8)柴效武、胡平：《美國(guó)反向抵押貸款發(fā)展歷程及對(duì)我國(guó)的啟迪》,《經(jīng)濟(jì)與管理研究》2010年第4期?？陀^上講，商業(yè)性“以房養(yǎng)老”不可能全部服務(wù)于老年人，經(jīng)營(yíng)者必然從中盈利，但只要是在合理合法的區(qū)間內(nèi)的盈利，法律就予以保護(hù)。對(duì)于我國(guó)而言，“以房養(yǎng)老”是一個(gè)新領(lǐng)域，既關(guān)涉著住房金融制度，亦關(guān)涉著老年人的養(yǎng)老制度。作為商業(yè)性“以房養(yǎng)老”，必須當(dāng)事人雙方、甚至多方都從中獲得利益，該制度才能得以運(yùn)行。

三、“以房養(yǎng)老”之政府職責(zé)歸位及法制保障

部分老年人，尤其是失獨(dú)之老年人，且房產(chǎn)只有自住型房產(chǎn)者，其退休金又不足以支付其養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用，尤其是養(yǎng)老院需支付較高養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用的地區(qū)，(9)目前，我國(guó)長(zhǎng)期照護(hù)保險(xiǎn)制度尚未建立，養(yǎng)老院養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用，除公立福利養(yǎng)老院費(fèi)用較低外，民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)費(fèi)用支出較高。退休金可能不足以支付上述養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用。此外，未來(lái)不少老年人可能只有獨(dú)生子女，子女如果經(jīng)濟(jì)條件有限，養(yǎng)老問(wèn)題只能依賴自己?，F(xiàn)在不少中年人經(jīng)常談?wù)摰脑掝}是“老了不靠子女”，退休金和積蓄成為未來(lái)養(yǎng)老的依賴。此等情勢(shì)下，“以房養(yǎng)老”頗有制度價(jià)值。目前，我國(guó)現(xiàn)實(shí)生活中存在的“以房養(yǎng)老”實(shí)踐，幾乎全部都是商業(yè)性的住房反向抵押。老年人看中的是以自住住房作為抵押獲得相應(yīng)的貸款，提升養(yǎng)老品質(zhì)，改善晚年生活，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，特別是部分中小金融機(jī)構(gòu)(尤其是高利貸經(jīng)營(yíng)者)看中的是老年人的房產(chǎn)有利可圖?！耙苑筐B(yǎng)老”能否轉(zhuǎn)換為福利型養(yǎng)老制度，關(guān)鍵在于“以房養(yǎng)老”的定位如何。如果其定位在于實(shí)現(xiàn)有房無(wú)錢老年人的養(yǎng)老，則這樣的制度便可運(yùn)作為良性的補(bǔ)充養(yǎng)老制度；如果定位于住房反向抵押經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，養(yǎng)老只是途徑或借口，這種運(yùn)作則無(wú)法避免上文所述之詐騙現(xiàn)象的發(fā)生?！?005年，南京湯山溫泉留園老年公寓率先推出‘以房換養(yǎng)’模式，邁出了以房養(yǎng)老在我國(guó)試點(diǎn)的第一步?！苑繐Q養(yǎng)’模式針對(duì)的是擁有南京市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年齡在60歲以上的孤殘老人。老人可以自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免繳一切費(fèi)用，房屋產(chǎn)權(quán)在老人過(guò)世后歸養(yǎng)老院所用?！?10)王云斌：《“以房養(yǎng)老”在中國(guó)的運(yùn)行障礙及其多元發(fā)展途徑——十年探索的反思和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的啟示》,《社會(huì)福利》2013年第12期。此類項(xiàng)目非常類似福利性“以房養(yǎng)老”，但其實(shí)質(zhì)是住房反向抵押。因其涉及的許多問(wèn)題沒(méi)有解決，例如，60歲的老人只有60平米的住房，其在養(yǎng)老院里又活了30年，養(yǎng)老院是否會(huì)虧損？養(yǎng)老院提供的養(yǎng)老服務(wù)沒(méi)有達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，或者入住初期服務(wù)尚好，而之后越來(lái)越差，如何是好？因此，“以房養(yǎng)老”須解決定位問(wèn)題。

(一)商業(yè)性“以房養(yǎng)老”之政府職責(zé)及法制建構(gòu)

一切依賴于雙方當(dāng)事人的合同約定，無(wú)須設(shè)置老年人參與的資格限制、房產(chǎn)限制，老年人甚至子女富有、房產(chǎn)很多亦可按此操作，核心點(diǎn)在于合同約定，在于政府對(duì)于住房反向抵押制度與“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目實(shí)施的監(jiān)管?！胺o(wú)禁止即自由”，只要不發(fā)生大面積的詐騙，只要不發(fā)生顯失公平之交易，其養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)符合國(guó)家最低標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)提供的住房反向抵押利率在國(guó)家規(guī)定的范圍內(nèi)?！耙苑筐B(yǎng)老”在符合法律規(guī)定的前提下，完全可以展開(kāi)。特別是高端的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)不僅具有商業(yè)價(jià)值，也具有滿足高端養(yǎng)老消費(fèi)人群需要的特征。對(duì)于大中城市中的多房一族，對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)個(gè)性化有需求的人士而言，這樣的“以房養(yǎng)老”符合國(guó)家養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向，亦符合金融業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向，亦與《憲法》上營(yíng)業(yè)自由的精神導(dǎo)向一致。商業(yè)化經(jīng)營(yíng)的“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目，借用的是住房反向抵押工具，其實(shí)務(wù)運(yùn)作只要符合以下幾個(gè)方面要求，即可展開(kāi)實(shí)務(wù)操作。

1.商業(yè)住房反向抵押與“以房養(yǎng)老”之地方立法。該領(lǐng)域不宜國(guó)家層面立法，因我國(guó)地域遼闊，各地房產(chǎn)價(jià)格差距甚大，縣城以下城市房產(chǎn)的出租率很低，大量房屋變現(xiàn)困難，目前不宜展開(kāi)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。而大中城市，尤其是大城市房產(chǎn)價(jià)值較大，變現(xiàn)方便，房產(chǎn)在任何人、任何機(jī)構(gòu)那里都不會(huì)成為“包袱”，此外，大中城市恰好多是具有立法權(quán)的城市，可以對(duì)商業(yè)住房反向抵押之“以房養(yǎng)老”進(jìn)行立法，且符合《民法典》及其他相關(guān)法律規(guī)定的具體地方性法規(guī)，便于實(shí)踐操作。

2.政府的監(jiān)管職責(zé)到位?！耙苑筐B(yǎng)老”商業(yè)業(yè)務(wù)之展開(kāi)，住房反向抵押制度須在立法的基礎(chǔ)上不斷完善，同時(shí)，銀保監(jiān)機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)義務(wù)的監(jiān)管是住房反向抵押制度安全運(yùn)行的關(guān)鍵。民政部門目前主管養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)涉及范圍廣、形式多樣，這些民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所提供的養(yǎng)老服務(wù)是否符合最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)？該機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)之間有無(wú)不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為？民政部門如何與銀保監(jiān)機(jī)構(gòu)聯(lián)合執(zhí)法？諸如此類問(wèn)題的解決實(shí)質(zhì)上就是商業(yè)“以房養(yǎng)老”實(shí)務(wù)展開(kāi)并安全運(yùn)行的保障，也是當(dāng)事人權(quán)益維護(hù)的途徑之一。

3.糾紛解決機(jī)制的建立?，F(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的“以房養(yǎng)老”詐騙現(xiàn)象是個(gè)別的案件，即便是正常的民事交易也不可能沒(méi)有糾紛。商業(yè)性“以房養(yǎng)老”涉及民商事務(wù)糾紛，也涉及社會(huì)事務(wù)糾紛，既有可能是老年人與金融機(jī)構(gòu)之間反向抵押方面的糾紛，也可能是老年人與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)就養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)價(jià)格方面的糾紛，非常復(fù)雜，只有就上述問(wèn)題預(yù)設(shè)前提，將相關(guān)的法律問(wèn)題預(yù)置于前，制度運(yùn)行始能順暢。

(二)福利型“以房養(yǎng)老”法制之構(gòu)建

所謂福利型“以房養(yǎng)老”，其定位于“福利”之提供，換言之，“以房養(yǎng)老”是一種福利，對(duì)于當(dāng)事人而言沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)存在，“養(yǎng)老”的提供者應(yīng)當(dāng)是公立福利機(jī)構(gòu)或者政府授權(quán)的民營(yíng)福利機(jī)構(gòu)，這種養(yǎng)老服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)是法定的，住房按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估后統(tǒng)一計(jì)價(jià)，符合標(biāo)準(zhǔn)者，將養(yǎng)老的責(zé)任轉(zhuǎn)換于政府或公立福利機(jī)構(gòu)。一定程度上，該業(yè)務(wù)的展開(kāi)，不是盈利行為，其本位在于養(yǎng)老，同時(shí)又不致使老年人房產(chǎn)價(jià)值和使用價(jià)值貶損?！耙苑筐B(yǎng)老”的形式可以多種多樣，但其福利性質(zhì)不變，既可以將房產(chǎn)折價(jià)后的資金填充養(yǎng)老服務(wù)基金，在養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)終養(yǎng)晚年，亦可由養(yǎng)老服務(wù)基金提供倒按揭，居家養(yǎng)老。對(duì)于壽命長(zhǎng)者，其風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)嫁至養(yǎng)老服務(wù)基金，總而言之，這種福利型“以房養(yǎng)老”實(shí)質(zhì)上將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至社會(huì)福利機(jī)構(gòu)。

1.經(jīng)辦“以房養(yǎng)老”之福利機(jī)構(gòu)定位。誠(chéng)如上文所述，養(yǎng)老問(wèn)題涉及兩個(gè)層面，一個(gè)層面是晚年經(jīng)濟(jì)安全之保障，另一個(gè)層面是晚年服務(wù)之提供。前者從社會(huì)角度稱之為“社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)”，后者稱之為“社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)”。這里論述的“以房養(yǎng)老”是指社會(huì)性“以房養(yǎng)老”，如果是老年人將自己多余的房子租出去，獲得相應(yīng)的租金作為日常消費(fèi)或其他消費(fèi)，該行為如同年輕人將房產(chǎn)租賃獲得租金一樣，不屬于本文論述的“以房養(yǎng)老”的范疇。本文論述的商業(yè)性“以房養(yǎng)老”和福利性“以房養(yǎng)老”皆是法律規(guī)定框架內(nèi)的“以房養(yǎng)老”模式。不論何種形式，都無(wú)法溢出政府的監(jiān)管，且有相關(guān)法律法規(guī)對(duì)之進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)制。福利性“以房養(yǎng)老”須納入統(tǒng)一的社會(huì)養(yǎng)老保障體系之中，將當(dāng)事人房產(chǎn)作為其中一個(gè)因子考量，制度設(shè)計(jì)的根本在于“養(yǎng)老”，如此，在這個(gè)過(guò)程中，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的作用顯得異常重要。我們知道，社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度對(duì)于老年人晚年的經(jīng)濟(jì)安全提供基本保障，使其晚年有錢可花，其經(jīng)濟(jì)依賴于“社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金”，對(duì)于沒(méi)有繳費(fèi)的，且除了房子之外無(wú)其他經(jīng)濟(jì)來(lái)源或來(lái)源很少的老年人而言，將房產(chǎn)經(jīng)評(píng)估之后可按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)沖抵社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金，當(dāng)事人可以領(lǐng)取社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)金，以房換社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)之給付，(11)尤其是對(duì)于以前沒(méi)有繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)的老年人，這種“以房養(yǎng)老”有著相應(yīng)的可操作性和制度價(jià)值。該養(yǎng)老保險(xiǎn)金并隨社會(huì)平均收入和物價(jià)而調(diào)節(jié)，以使老年人晚年獲得安全的經(jīng)濟(jì)保障。經(jīng)辦此類業(yè)務(wù)的應(yīng)當(dāng)是社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)獲得房產(chǎn)變現(xiàn)，其額度內(nèi)資金沖抵養(yǎng)老保險(xiǎn)基金，額度外給付老年人。如果當(dāng)事人有養(yǎng)老金，隨著年齡增長(zhǎng)，生活自理能力越來(lái)越弱，雇請(qǐng)保姆或其他服務(wù)人員經(jīng)濟(jì)能力不夠，民營(yíng)養(yǎng)老院收費(fèi)高昂無(wú)法承受，這種情況下，老年人的房產(chǎn)可以作為養(yǎng)老服務(wù)支出的費(fèi)用，此種“以房養(yǎng)老”便是“以房”換取了養(yǎng)老服務(wù)。在此情況下，經(jīng)辦我國(guó)社會(huì)福利型養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，如社會(huì)福利院應(yīng)當(dāng)在將房產(chǎn)倒按揭額度內(nèi)部分沖抵社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)基金，剩余部分交由老年人備用。

2.實(shí)施對(duì)象：失獨(dú)家庭老人、丁克家庭老人、獨(dú)身老人。自20世紀(jì)80年代，我國(guó)實(shí)施“一對(duì)夫婦只生育一個(gè)孩子”的計(jì)劃生育政策，并延續(xù)了幾十年，從而出現(xiàn)了一個(gè)龐大的獨(dú)生子女家庭群體，由于種種不幸的原因，部分獨(dú)生子女家庭成為失獨(dú)家庭，他們未來(lái)的養(yǎng)老本應(yīng)該由國(guó)家負(fù)擔(dān)，但是，我國(guó)國(guó)力有限，且當(dāng)初獨(dú)生子女政策實(shí)施只考慮生育率和人口數(shù)量的下降，考慮的是全局與整體，并未考慮個(gè)體和特殊性。實(shí)際上，法律制度的建構(gòu)既要考量整體和全局，亦要考量個(gè)體。這些失獨(dú)家庭的老年人，養(yǎng)老的托付應(yīng)當(dāng)由政府承擔(dān)最后責(zé)任，應(yīng)當(dāng)保障這個(gè)特殊群體晚年養(yǎng)老無(wú)虞。此外，目前，我國(guó)都市中有一部分夫婦選擇了丁克，也有部分夫婦沒(méi)有生育能力，他們沒(méi)有子女，上述家庭的老年人是實(shí)施“以房養(yǎng)老”最適宜的對(duì)象和群體。此外，隨著城市化、后現(xiàn)代化的發(fā)展，都市生活中出現(xiàn)了部分獨(dú)身主義者，他們?cè)谥饔^上選擇獨(dú)身。與此同時(shí)，還有大量的非主觀獨(dú)身現(xiàn)象，大城市皆有數(shù)量不菲的單身成年人，可能也有相當(dāng)部分選擇最終獨(dú)身。上述群體皆無(wú)子女依賴，其養(yǎng)老只能托付于社會(huì)。上述人群，資產(chǎn)豐厚或經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，不是本文討論的“以房養(yǎng)老”的對(duì)象?！耙苑筐B(yǎng)老”的對(duì)象是養(yǎng)老金較少，不足以應(yīng)付晚年生活者，或者沒(méi)有養(yǎng)老金的當(dāng)事人，他們又沒(méi)有子女，遺產(chǎn)最多只能留給兄弟姐妹。遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)相對(duì)偏弱，具備“以房養(yǎng)老”的社會(huì)條件。(12)陳健、黃少安：《遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)與財(cái)富效應(yīng)的權(quán)衡：以房養(yǎng)老可行嗎？》,《經(jīng)濟(jì)研究》2013年第9期。

3.實(shí)施范圍。上文曾提及我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，房產(chǎn)所體現(xiàn)出的價(jià)值和使用價(jià)值差異懸殊，例如，北上廣深等一線城市，房?jī)r(jià)高昂，房租可觀，在這些地區(qū)實(shí)施“以房養(yǎng)老”，其基礎(chǔ)條件完全具備。而在偏遠(yuǎn)地區(qū)、落后地區(qū)，房?jī)r(jià)低，(13)今年鶴崗曝光3萬(wàn)元一套房，成為網(wǎng)上新聞。情形有些特殊，但說(shuō)明許多中小城市房子的價(jià)值能否“以房養(yǎng)老”是一個(gè)值得深思的問(wèn)題。參見(jiàn)：《小哥花費(fèi)3萬(wàn)在鶴崗買房如今賠8千，低房?jī)r(jià)的城市真的去不得？》(2020年8月31日)， http://dy.163.com/article/FLB9PPEI0521POG7.html.租金低，“以房養(yǎng)老”可能成為一種想象。“因地制宜”系根據(jù)具體情況作出具體選擇，對(duì)于廣大農(nóng)村而言，“以房養(yǎng)老”更是存在相應(yīng)的制度障礙。首先，中國(guó)廣大農(nóng)村沒(méi)有城市中的丁克存在，或許存在少數(shù)失獨(dú)家庭和被動(dòng)獨(dú)身者，但是，中國(guó)農(nóng)村有相應(yīng)的社會(huì)保障體系，即農(nóng)村“五?！敝贫龋厥饧彝ヒ嗄芏冗^(guò)難關(guān)。另外，大量的家庭仍然存續(xù)著幾千年以來(lái)對(duì)父母盡孝的社會(huì)道德，子女會(huì)贍養(yǎng)老人。同時(shí)，國(guó)家對(duì)于農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)投入越來(lái)越大，加上農(nóng)民的職業(yè)緊迫感、時(shí)間感相對(duì)較弱，農(nóng)村人的養(yǎng)老問(wèn)題，在某種程度上并沒(méi)有城市居民的養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)大。農(nóng)村“以房養(yǎng)老”還有一個(gè)瓶頸難以克服——房基地屬于集體所有，其住房的商品化率很低。(14)張曉霞、蔡宗翰、韓藝：《農(nóng)村以房養(yǎng)老的法律路徑辨析——以北京地區(qū)農(nóng)村居民以房養(yǎng)老為例》，《財(cái)富時(shí)代》2019年第9期。但北京等大城市周邊地區(qū)的農(nóng)民因房基地被拆遷而補(bǔ)償了多余房產(chǎn)，依賴住房租金保障晚年經(jīng)濟(jì)安全，這不屬于本文論述的“以房養(yǎng)老”，如同上文所言，自己通過(guò)多余房產(chǎn)的租賃收入用于晚年的消費(fèi)，也不是本文所述之“以房養(yǎng)老”。

4.“以房養(yǎng)老”福利化之法制建構(gòu)與保障。“以房養(yǎng)老”須選擇在一定的地域范圍內(nèi)，通過(guò)地方立法確定實(shí)施范圍和實(shí)施對(duì)象。好事情是先從一點(diǎn)一滴開(kāi)始的，假如，大中城市中的丁克、失獨(dú)和獨(dú)身家庭老人晚年可以通過(guò)“以房養(yǎng)老”，改善了養(yǎng)老的條件和提升了養(yǎng)老的品質(zhì)，這項(xiàng)事業(yè)便是一項(xiàng)好的事業(yè)。再者，我國(guó)養(yǎng)老保障體系，是一個(gè)可以探索多種途徑、多種方法以養(yǎng)老的系統(tǒng)工程，“以房養(yǎng)老”只是其中的一個(gè)子系統(tǒng)，是一個(gè)補(bǔ)充性的養(yǎng)老方式。就全社會(huì)而言，不可能只依賴“以房養(yǎng)老”。因此，立法須根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)情，在可行性和必要性論證的基礎(chǔ)上，建構(gòu)出相應(yīng)的法律制度，養(yǎng)老制度才能健康有效運(yùn)行。