●曾大鵬

2002年《物權(quán)法（征求意見(jiàn)稿）》以8個(gè)條文首次規(guī)定了居住權(quán)制度，2005年《物權(quán)法（草案）》（四次審議稿）則以12個(gè)條文系統(tǒng)完善了居住權(quán)制度。但在第四次審議物權(quán)法草案之后，全國(guó)人大法律委員會(huì)研究認(rèn)為居住權(quán)制度的適用范圍很窄，居住權(quán)糾紛多發(fā)于親屬朋友之間，可通過(guò)婚姻法、合同法等救濟(jì)渠道加以解決?！?〕參見(jiàn)全國(guó)人大常委會(huì)法工委民法室編著：《物權(quán)法立法背景與觀點(diǎn)全集》，法律出版社2007年版，第49頁(yè)。因此，2006年《物權(quán)法（草案）》（五次審議稿）刪除了居住權(quán)的規(guī)定。居住權(quán)在我國(guó)物權(quán)法草案中從有到無(wú)的跌宕起伏，引發(fā)了諸多理論爭(zhēng)議?！?〕參見(jiàn)薛軍：《地役權(quán)與居住權(quán)問(wèn)題——評(píng)〈物權(quán)法草案〉第十四、十五章》，《中外法學(xué)》2006年第1期。即便在《物權(quán)法》正式施行之后，亦不乏學(xué)者堅(jiān)持認(rèn)為在我國(guó)設(shè)立居住權(quán)制度具有正當(dāng)性。〔3〕參見(jiàn)曾大鵬：《居住權(quán)基本理論問(wèn)題反思——評(píng)居住權(quán)的否定理由》，《河北法學(xué)》2006年第11期；李顯冬：《我國(guó)居住權(quán)設(shè)立的正當(dāng)性》，《法學(xué)雜志》2014年第12期。

2018年《民法典物權(quán)編（草案）》（一審稿）第159條至第162條以極其單薄的4個(gè)法條增設(shè)了居住權(quán)制度。2019年《民法典物權(quán)編（草案）》（二審稿）則增加了第159條之一、第159條之二兩個(gè)條文，明確將居住權(quán)定性為無(wú)償設(shè)立的用益物權(quán)，并且禁止居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承或者將居住權(quán)標(biāo)的物出租。

而無(wú)論在制定物權(quán)法抑或編纂民法典的過(guò)程中，以梁慧星先生為代表的學(xué)者始終反對(duì)規(guī)定居住權(quán)。其反對(duì)理由在于以下三點(diǎn)：離婚案件中女方的居住問(wèn)題不再是困擾法院的難題；對(duì)于父母的居住及喪夫寡母的居住，我國(guó)繼承法和婚姻法已有充分保障；極個(gè)別城市居民給予保姆永久居住權(quán)的，可通過(guò)遺囑方式實(shí)現(xiàn)。〔4〕參見(jiàn)梁慧星：《我為什么不贊成規(guī)定“居住權(quán)”？》，載梁慧星主編：《民商法論叢》第32卷，法律出版社2005年版，第569～572頁(yè)。而且，梁慧星教授強(qiáng)調(diào)自《物權(quán)法》生效以來(lái)設(shè)立居住權(quán)的實(shí)例極少且限于親屬朋友之間。截至2018年10月8日，其在“人民法院網(wǎng)”案例庫(kù)中僅檢索到2件設(shè)立居住權(quán)的案件，故認(rèn)為民法典規(guī)定居住權(quán)的社會(huì)需求不存在?！?〕參見(jiàn)梁慧星：《關(guān)于民法典分則草案的若干問(wèn)題》，《法治研究》2019年第4期。

顯然，司法實(shí)踐中是否經(jīng)常發(fā)生有關(guān)居住權(quán)的訴訟糾紛？我國(guó)民事生活中是否大量存在居住權(quán)的客觀需求？當(dāng)事人和法官是在何種意義上使用居住權(quán)概念？這些皆為我國(guó)立法應(yīng)否規(guī)定居住權(quán)制度亟需澄清的前提性問(wèn)題，進(jìn)而才談得上如何優(yōu)化制度設(shè)計(jì)。有鑒于此，本文首先從相關(guān)司法案例出發(fā)，深入挖掘在我國(guó)居住權(quán)制度規(guī)范缺失的背景下民間居住權(quán)的生成與運(yùn)用情況；其次，為兼顧立法的現(xiàn)實(shí)性和預(yù)見(jiàn)性，梳理居住權(quán)既有的或未來(lái)可能的各種適用情形及其體現(xiàn)出來(lái)的功能嬗變；最后，結(jié)合當(dāng)前我國(guó)的民法典編纂，提出居住權(quán)制度本土化與體系化的完善建議。

一、居住權(quán)的司法實(shí)踐探索及其利弊分析

在我國(guó)民事基本立法中，居住權(quán)規(guī)范尚付闕如。但民事生活領(lǐng)域和司法實(shí)踐中卻不乏設(shè)立居住權(quán)的實(shí)際案例。

（一）居住權(quán)的司法狀況

本文對(duì)“無(wú)訟”等案例庫(kù)公開的生效判決書進(jìn)行梳理，力求準(zhǔn)確描述我國(guó)居住權(quán)糾紛的司法實(shí)踐狀況，并為相關(guān)理論闡述提供事實(shí)基礎(chǔ)。在“無(wú)訟”案例庫(kù)中同時(shí)以“居住權(quán)”“民事”“判決”為關(guān)鍵詞，檢索期間自2005年1月1日至2019年8月1日，得到案例31740件。下文以該31740件案例為統(tǒng)計(jì)分析的基礎(chǔ)樣本展開論述。〔6〕本文檢索的數(shù)據(jù)庫(kù)以“無(wú)訟”為主，以“北大法寶”“中國(guó)裁判文書網(wǎng)”為輔。在“北大法寶”案例庫(kù)中以“居住權(quán)”為關(guān)鍵詞，同時(shí)限定案由為“民事案由”、文書類型為“判決書”進(jìn)行全文檢索，檢索期間自2005年1月1日至2019年8月1日，共計(jì)37676條記錄（其中包含了采取籠統(tǒng)的“居住權(quán)利”或“居住使用權(quán)”術(shù)語(yǔ)的判決）。不同數(shù)據(jù)庫(kù)中的檢索項(xiàng)目有所差異，收錄案例也數(shù)量不一，檢索關(guān)鍵詞的選擇至關(guān)重要。另外，為兼顧居住權(quán)案例分析的數(shù)量和質(zhì)量，下文精選了50份判決進(jìn)行實(shí)體法研究。

表1 居住權(quán)案例涉及的案由分布

從表1可以看出，居住權(quán)案例屬于物權(quán)糾紛案件的共計(jì)12044件，其占比高達(dá)37.95%，超過(guò)了樣本總數(shù)的1/3。而在婚姻家庭和繼承領(lǐng)域發(fā)生的居住權(quán)案例共計(jì)9410件，占樣本總數(shù)的29.65%。因此，婚姻家庭和繼承領(lǐng)域并不是我國(guó)居住權(quán)糾紛產(chǎn)生的首要領(lǐng)域，更不是唯一領(lǐng)域，婚姻法和繼承法上的居住權(quán)規(guī)范并不能“包打天下”?！?〕在該31740件案例中，筆者進(jìn)一步在其判決結(jié)果中增加關(guān)鍵詞“公司”進(jìn)行檢索，得到案例共705件，這表明公司之間或者公司與自然人之間的居住權(quán)糾紛時(shí)有發(fā)生，公司法人亦可成為居住權(quán)人。而在發(fā)生居住權(quán)糾紛的自然人之間，亦非必定存在婚姻家庭或繼承關(guān)系。居住權(quán)糾紛本質(zhì)上屬于物權(quán)糾紛，客觀上需要物權(quán)法提供完備、精準(zhǔn)的居住權(quán)制度予以規(guī)范。

表2 居住權(quán)案例的審理法院層級(jí)

從表2可以發(fā)現(xiàn)，絕大部分居住權(quán)案例的判決由基層人民法院作出，其占樣本總數(shù)的63.16%，而由中級(jí)人民法院審理的居住權(quán)案例占比為35.94%，兩個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)比之下可推知當(dāng)事人的上訴比例較高，居住權(quán)糾紛的一審判決難以息訟。但高級(jí)人民法院審理的居住權(quán)案例占比尚不足1%，說(shuō)明當(dāng)事人對(duì)居住權(quán)糾紛的申訴意愿較低。而在唯一一例出現(xiàn)關(guān)鍵詞“居住權(quán)”的最高人民法院判決書之中，被申訴人（一審原告、反訴被告，二審上訴人）大連海川建設(shè)集團(tuán)有限公司辯稱：“本案除法律問(wèn)題還涉及社會(huì)問(wèn)題，關(guān)系到168戶老百姓業(yè)主的居住權(quán)。請(qǐng)求充分考慮老百姓的居住權(quán)，維護(hù)交易秩序和安全。”〔8〕最高人民法院（2014）民抗字第50號(hào)民事判決書。該案歸納的焦點(diǎn)問(wèn)題和終審判決事項(xiàng)雖未直接針對(duì)居住權(quán)，但當(dāng)事人欲以居住權(quán)理念倒逼法院支持其訴請(qǐng)的意愿一覽無(wú)遺。

表3 居住權(quán)案例的審理法院分布

從表3可知，居住權(quán)糾紛案件的數(shù)量與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、住房（或住宅）價(jià)格高低成正相關(guān)關(guān)系?！氨鄙蠌V”作為我國(guó)的一線城市，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，轄區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)也居于全國(guó)前列，住房問(wèn)題自然是當(dāng)?shù)鼐用耜P(guān)注的重要問(wèn)題，由此引發(fā)的居住權(quán)訴訟糾紛尤為突出。其中，上海市第二中級(jí)人民法院審理的居住權(quán)案例為1223件，北京市第三中級(jí)人民法院審理的為595件，廣州市中級(jí)人民法院審理的為370件。

表4 居住權(quán)案例發(fā)生的地域

表4則進(jìn)一步印證了居住權(quán)糾紛案件的數(shù)量多少與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的正相關(guān)關(guān)系。發(fā)生在上海市的居住權(quán)訴訟案件最多，為6473件，占樣本總數(shù)的20.39%。發(fā)生在北京市的居住權(quán)訴訟案件為3524件，占樣本總數(shù)的11.10%。另一方面，表4也表明居住權(quán)案例在全國(guó)各地的發(fā)生較為普遍，江蘇、河南、山東、浙江、湖北、河北、廣東等各省法院審理的居住權(quán)糾紛案件均已逾千件。而如果考慮到尚有未訴至法院的案件，以及雖經(jīng)法院審理但未納入案例庫(kù)中的案件，可以判斷出現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生的居住權(quán)案件數(shù)量更多、地域更為廣泛。

表5 居住權(quán)案例的判決年份

從表5可以發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)居住權(quán)案例的數(shù)量呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)?！?〕當(dāng)然，由于納入案例庫(kù)的時(shí)間滯后，可檢索到的2019年的居住權(quán)案例數(shù)量相對(duì)偏少。其中，2008年、2009年和2010年的案例增長(zhǎng)速度均為雙倍，2013年相較于2012年的案例數(shù)量再次增長(zhǎng)近1倍，而2014年相較于2013年的案例數(shù)量增長(zhǎng)了近2倍，此后近5年全國(guó)的居住權(quán)案例基本維持在每年四五千件左右。

（二）居住權(quán)糾紛的各種救濟(jì)途徑之利弊

前文所述主要是對(duì)居住權(quán)案例的發(fā)生和法院判決情況的數(shù)量分析。而在實(shí)體法上，由于我國(guó)《物權(quán)法》欠缺居住權(quán)制度，故普通民眾主要依賴生活經(jīng)驗(yàn)而法官則依靠法律解釋應(yīng)對(duì)居住權(quán)糾紛。值得肯定的是，涉案的民眾和法官們均未囿于物權(quán)法定原則而簡(jiǎn)單地否定居住權(quán)概念，而是在不同意義上運(yùn)用各種解釋方法以達(dá)到保護(hù)居住權(quán)之終極目的。

第一，借助公序良俗原則保護(hù)居住權(quán)。例如，在迄今為止關(guān)于居住權(quán)的唯一入選公報(bào)案件即“劉柯妤訴劉茂勇、周忠容共有房屋分割案”中，〔10〕參見(jiàn)《最高人民法院公報(bào)》2016年第7期。法院依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第7條的公序良俗原則，認(rèn)為按份共有人劉柯妤要求其父母轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)份額（5%）的訴求與善良風(fēng)俗、傳統(tǒng)美德的要求不符，將損害其父母的居住權(quán)，由此二被告受到“公序良俗原則—按份共有權(quán)—居住權(quán)”三位一體的嚴(yán)密保護(hù)。另外，在“夏濤、程婷訴夏本鑫、仲依群分家析產(chǎn)案”〔11〕參見(jiàn)江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院（2011）蘇中民終字第2116號(hào)民事判決書。“高見(jiàn)訴張圣菊排除妨害糾紛案”中，〔12〕參見(jiàn)江蘇省南通市中級(jí)人民法院（2014）通中民終字第0169號(hào)民事判決書。法院均以公序良俗原則為前提，分別否認(rèn)了當(dāng)事人分割按份共有物、排除妨害之請(qǐng)求。

第二，在物權(quán)意義上保護(hù)居住權(quán)。對(duì)此又存在三種不同的解釋路徑。一是將居住權(quán)直接理解為“所有權(quán)”。例如有判決認(rèn)同破產(chǎn)國(guó)企員工對(duì)其購(gòu)買的所在企業(yè)的房屋享有居住權(quán)和處置權(quán)?！?3〕參見(jiàn)海南省高級(jí)人民法院（2014）瓊民一終字第55號(hào)民事判決書。這種理解其實(shí)是將當(dāng)事人享有的居住權(quán)與所有權(quán)等量齊觀。二是將居住權(quán)解釋為“共同共有權(quán)”。例如有判決認(rèn)為，“系爭(zhēng)房屋歸劉振清、陳士榮，以及雙方之子陳某三人所有，劉振清對(duì)系爭(zhēng)房屋享有當(dāng)然居住權(quán)，任何人不得妨礙其行使合法權(quán)益”。〔14〕參見(jiàn)上海市第一中級(jí)人民法院（2018）滬01民終1697號(hào)民事判決書。三是將居住權(quán)理解為大陸法系傳統(tǒng)民法中的人役權(quán)。例如有判決基于妹妹朱硯敏與姐姐朱硯?kù)`的“讓與居住”之約定，首先將該約定定性為親屬間的居住權(quán)讓與，其次推定該居住權(quán)的期限為終身，再次基于姐妹的特定身份，認(rèn)定朱硯?kù)`享有的居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓或者繼承。同時(shí)，“朱硯敏將房屋居住權(quán)讓與朱硯?kù)`，該行為應(yīng)視為其對(duì)朱某贈(zèng)與部分房屋所有權(quán)行為的撤銷”?！?5〕參見(jiàn)浙江省高級(jí)人民法院（2013）浙民提字第82號(hào)民事判決書。

第三，在債權(quán)意義上保護(hù)居住權(quán)。例如在“鐘薇、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行成都市錦江支行金融借款合同糾紛案”中，法院一方面提出，“訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)由鐘薇實(shí)際占有、使用，鐘薇享有居住權(quán)，農(nóng)行錦江支行對(duì)訴爭(zhēng)房屋設(shè)立的抵押權(quán)并未對(duì)鐘薇的居住權(quán)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響”，另一方面又認(rèn)為，“鐘薇對(duì)訴爭(zhēng)房屋的權(quán)利僅為基于房屋買賣合同之債而產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而農(nóng)行錦江支行對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有的是擔(dān)保物權(quán)，一般法理是物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”?！?6〕四川省高級(jí)人民法院（2018）川民再672號(hào)民事判決書。

第四，將享有居住權(quán)作為提出執(zhí)行異議的依據(jù)。例如有判決認(rèn)為，因公殉職員工的遺屬對(duì)涉案房屋享有居住權(quán)，在其實(shí)際居住及經(jīng)濟(jì)困難狀況未予明顯改善的情況下，對(duì)于購(gòu)房的第三人具有阻卻強(qiáng)制執(zhí)行的效力，從而判決認(rèn)可了居住權(quán)人的執(zhí)行異議?！?7〕參見(jiàn)安徽省高級(jí)人民法院（2017）皖民終237號(hào)民事判決書。又如在“鄒文勇訴云南正達(dá)礦業(yè)小額貸款股份有限公司案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案”中，判決認(rèn)為《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條相較于第28條，不需要異議申請(qǐng)人在查封前已合法占有房屋并支付全部?jī)r(jià)款，但必須嚴(yán)格限定在“用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的條件下，目的在于保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者的基本居住權(quán)。〔18〕參見(jiàn)云南省高級(jí)人民法院（2018）云民終390號(hào)民事判決書。

第五，將購(gòu)房者明知案外人對(duì)所購(gòu)房屋享有居住權(quán)仍予購(gòu)買認(rèn)定為“惡意”。例如前述浙江省高級(jí)人民法院（2013）浙民提字第82號(hào)民事判決書認(rèn)為，“朱某、湯天悅在知道訟爭(zhēng)房屋的一部分現(xiàn)由朱硯敏讓與朱硯?kù)`居住的情況下仍予以購(gòu)買，但該轉(zhuǎn)讓行為并不能對(duì)抗朱硯?kù)`依約享有的居住權(quán)”。該案判決依據(jù)購(gòu)房者知曉存在案外人居住權(quán)之事實(shí)即主觀上具有“惡意”，認(rèn)定該案外人居住權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。而在“胡秀華訴繩芳、繩立柱確認(rèn)合同效力糾紛案”中，由于被告繩立柱曾兩次以書面方式表明了原告對(duì)涉案房屋擁有一半的居住權(quán)及產(chǎn)權(quán)，因此法院認(rèn)定被告繩芳簽訂上述房屋買賣合同、受讓涉案房屋并非出于善意，屬于惡意串通損害第三人胡秀華的利益，違反了法律禁止性的規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效?！?9〕參見(jiàn)南京市鼓樓區(qū)人民法院（2016）蘇0106民初5022號(hào)民事判決書。

上述判決的共性是均認(rèn)可了當(dāng)事人對(duì)訟爭(zhēng)房屋享有居住權(quán)，但就法律解釋的邏輯性和協(xié)調(diào)性而言，其明顯具有如下弊端。

其一，公序良俗原則固然可以發(fā)揮法律漏洞填補(bǔ)的功能，且在權(quán)利的保護(hù)及其類型化方面產(chǎn)生重要的影響。但在適用公序良俗原則的案例中，越過(guò)共有權(quán)或所有權(quán)的權(quán)利屏障，徑直抽取當(dāng)事人的居住權(quán)益予以特別保護(hù)，有違“禁止向法律原則逃避”的法理。而且，公序良俗原則所保護(hù)的權(quán)利主要是基本權(quán)利或者公權(quán)利，〔20〕參見(jiàn)于飛：《公序良俗原則研究——以基本原則的具體化為中心》，北京大學(xué)出版社2006年版，第157頁(yè)。而居住權(quán)在本質(zhì)上是私權(quán)利，對(duì)其適用公序良俗原則將會(huì)危及交易安全并且容易導(dǎo)致法官自由裁量權(quán)的不當(dāng)擴(kuò)張。

其二，將居住權(quán)解釋為單獨(dú)所有權(quán)或共同共有權(quán)，要么會(huì)縮小當(dāng)事人實(shí)際享有的所有權(quán)的權(quán)能，要么則擴(kuò)大當(dāng)事人實(shí)際享有的居住權(quán)的權(quán)能。但在傳統(tǒng)的民事權(quán)利體系中，居住權(quán)的定位是派生于所有權(quán)的限制物權(quán)，而不獨(dú)立存在于所有權(quán)的體系之中。

其三，在物權(quán)法和合同法均無(wú)相關(guān)明文規(guī)定的情形下，將居住權(quán)解釋為一種無(wú)名債權(quán)，它只能約束合同當(dāng)事人本身，而沒(méi)有對(duì)抗第三人的效力，這同樣會(huì)破壞交易的安全性。

其四，無(wú)論是作為執(zhí)行異議依據(jù)的當(dāng)事人居住權(quán)抑或作為惡意認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的案外人居住權(quán)，由于我國(guó)現(xiàn)行法上對(duì)居住權(quán)欠缺必要的公示手段，居住權(quán)淪為一種未經(jīng)登記的“事實(shí)物權(quán)”，〔21〕參見(jiàn)孫憲忠、常鵬翱：《論法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)的區(qū)分》，《法學(xué)研究》2001年第5期。而買受人完全有可能不知道涉案房屋之上設(shè)立了居住權(quán)。按照不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義的一般原理，買受人必須承擔(dān)較重的審查義務(wù)，由此增加了交易成本，不利于交易便捷、高效。

二、居住權(quán)的適用領(lǐng)域擴(kuò)張及其功能嬗變

當(dāng)前我國(guó)居住權(quán)糾紛的司法狀況大致反映了居住權(quán)的實(shí)際適用領(lǐng)域。有學(xué)者基于比較法的視角，依據(jù)適用領(lǐng)域之不同將居住權(quán)區(qū)分為社會(huì)性（或倫理性）居住權(quán)和投資性居住權(quán)，認(rèn)為前者主要存在于婚姻家庭領(lǐng)域，而后者更具靈活性和適應(yīng)性，能滿足人們對(duì)住房利用形式的多元化需求。〔22〕參見(jiàn)申衛(wèi)星：《視野拓展與功能轉(zhuǎn)換：我國(guó)設(shè)立居住權(quán)必要性的多重視角》，《中國(guó)法學(xué)》2005年第5期。另有學(xué)者將居住權(quán)區(qū)分為人役性居住權(quán)和用益性居住權(quán)，并建議我國(guó)民法典應(yīng)確立以物權(quán)性為主的居住權(quán)規(guī)范體系?！?3〕參見(jiàn)魯曉明：《“居住權(quán)”之定位與規(guī)則設(shè)計(jì)》，《中國(guó)法學(xué)》2019年第3期；魯曉明：《論我國(guó)居住權(quán)立法之必要性及以物權(quán)性為主的立法模式——兼及完善我國(guó)民法典物權(quán)編草案居住權(quán)制度規(guī)范的建議》，《政治與法律》2019年第3期。顯然，這些類型區(qū)分不僅具有認(rèn)識(shí)論意義，還具有規(guī)范論意義。但結(jié)合國(guó)內(nèi)外的立法經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的住房利用實(shí)際情況，基于物權(quán)法規(guī)范的體系性和邏輯性，尚有必要細(xì)分居住權(quán)的不同適用領(lǐng)域，〔24〕《無(wú)錫市房屋居住權(quán)處理辦法》第2條第1款所述家庭成員之間因分居而涉及的國(guó)家、集體所有房屋的居住權(quán)，屬于社會(huì)保障性居住權(quán)；第2條第2款所述機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位與個(gè)人共同投資、建造房屋的居住權(quán)，屬于投資性居住權(quán)。該辦法首次以地方法規(guī)的形式確立了居住權(quán)，這無(wú)疑是我國(guó)居住權(quán)制度系統(tǒng)性立法的創(chuàng)舉。重新對(duì)居住權(quán)予以類型化并揭示其中所蘊(yùn)含的功能嬗變。

（一）維護(hù)婚姻家庭關(guān)系穩(wěn)定和社會(huì)公平正義的保障性居住權(quán)

1.家庭保障性居住權(quán)。在羅馬法上，居住權(quán)本來(lái)屬于使用權(quán)的范疇，由遺囑授予居住權(quán)的情形最初僅作為受遺贈(zèng)人享有某種利益的事實(shí)，優(yōu)帝一世時(shí)才正式確定居住權(quán)為人役權(quán)之一種?！?5〕參見(jiàn)周枏：《羅馬法原論》上冊(cè)，商務(wù)印書館2014年版，第422頁(yè)。初期的此種居住權(quán)主要適用于婚姻家庭和繼承領(lǐng)域，用于保障婚姻家庭關(guān)系的穩(wěn)定及其成員的生存。但在羅馬法的物權(quán)體系中，用益權(quán)、使用權(quán)及居住權(quán)均為人役權(quán)的下位概念，〔26〕參見(jiàn)［意］桑德羅·斯契巴尼選編：《物與物權(quán)》，范懷俊譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第146～150頁(yè)。一般遵循“后者不得大于前者”的法理精神。《德國(guó)民法典》第1093條、《瑞士民法典》第776條均規(guī)定居住權(quán)可以補(bǔ)充適用用益權(quán)的規(guī)則，但未規(guī)定使用權(quán)；《俄羅斯聯(lián)邦民法典》第292條則脫離了人役權(quán)、用益權(quán)和使用權(quán)的概念體系之羈絆，單獨(dú)規(guī)定了住房所有權(quán)人家庭成員的“住房權(quán)”（此即“居住權(quán)”）?！?7〕參見(jiàn)杜景林、盧諶：《德國(guó)民法典評(píng)注：總則·債法·物權(quán)》，法律出版社2011年版，第553頁(yè)；《瑞士民法典》，戴永盛譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社2016年版，第274頁(yè)；《俄羅斯聯(lián)邦民法典》，黃道秀譯，北京大學(xué)出版社2007年版，第137頁(yè)。本文所援引的法典及法條均來(lái)自同一中文版本，為行文簡(jiǎn)便，下文不再標(biāo)注。由此可見(jiàn)，作為物權(quán)立法技術(shù)的產(chǎn)物，居住權(quán)制度完全可以擺脫用益權(quán)、使用權(quán)或人役權(quán)等高位階規(guī)范而自成一體。但婚姻家庭和繼承領(lǐng)域的居住權(quán)，其人役權(quán)的底色并未褪去，它以權(quán)利主體的特定身份為基礎(chǔ)，承擔(dān)家庭生活保障的基本功能，并衍生出無(wú)償性、不得轉(zhuǎn)讓或者繼承等人身專屬性內(nèi)容。

我國(guó)實(shí)踐中在婚姻家庭和繼承領(lǐng)域認(rèn)可保障性居住權(quán)的情況不乏其例。早期研究者關(guān)注離婚女性的居住權(quán)問(wèn)題，但尚有婚姻存續(xù)期間夫妻分居時(shí)、配偶一方死亡后遺屬的居住權(quán)問(wèn)題，以及相關(guān)男性的居住權(quán)問(wèn)題?！?8〕參見(jiàn)劉東華：《離婚判決中女性的居住權(quán)問(wèn)題——兼論我國(guó)的居住權(quán)立法》，載梁慧星主編：《民商法論叢》第18卷，金橋文化出版（香港）有限公司2001年版，第283～286頁(yè)。例如，福建省高級(jí)人民法院（2018）閩民再6號(hào)民事判決書支持了男方楊某依據(jù)《離婚協(xié)議書》對(duì)女方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)享有居住權(quán)的訴請(qǐng)。不過(guò)，此種家庭保障性居住權(quán)的倫理基礎(chǔ)在于特定家庭成員之間的互助精神，而非在于國(guó)家對(duì)特定社會(huì)群體的“社會(huì)保障”。因此，傳統(tǒng)的居住權(quán)適用于婚姻家庭和繼承領(lǐng)域，但不能簡(jiǎn)單地視其為社會(huì)性（或倫理性）居住權(quán)，兩者的外延并不一致。

2.社會(huì)保障性居住權(quán)。我國(guó)的住房社會(huì)保障體系較為紊亂，各類保障性住房層出不窮而又雜亂無(wú)章，譬如國(guó)家安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房（即公共租賃住房）、〔29〕參見(jiàn)1994年12月15日《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》、1995年1月20日《國(guó)家安居工程實(shí)施方案》（該方案于2016年6月25日廢止）、2003年12月31日《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》、2012年5月28日《公共租賃住房管理辦法》、2014年4月4日頒發(fā)并于2017年1月20日重新制定的《中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金管理辦法》等文件。從2014年開始，中央財(cái)政將補(bǔ)助廉租住房、公共租賃住房和城市棚戶區(qū)改造的專項(xiàng)資金歸并為中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金。房改房、拆遷或棚戶改造安置房、職工安置房、人才安置房（或人才公寓）等。北京、上海和廣東等地還推行共有產(chǎn)權(quán)房保障民生。〔30〕參見(jiàn)2016年3月16日《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》、2017年9月20日《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》。2018年6月，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)《關(guān)于開展共有產(chǎn)權(quán)住房政策探索試點(diǎn)的通知》，提出在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房政策。這些保障性住房的共性有二。其一，針對(duì)的社會(huì)群體具有特殊性。經(jīng)濟(jì)適用房以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對(duì)象，并對(duì)離退休職工、教師家庭住房困難戶應(yīng)予優(yōu)先安排。廉租房旨在保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需要，且實(shí)物配租面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他急需救助的家庭。公租房則面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員。房改房或職工安置房是由單位面向特定的內(nèi)部職工出售或安排居住的房屋，拆遷或棚戶改造安置房系針對(duì)拆遷戶或城市棚戶，而人才安置房系政府或單位對(duì)特殊人才（如金融人才、高科技人才等）提供的住房。其二，其倫理基礎(chǔ)在于社會(huì)保障而非家庭保障，住房供給以低價(jià)或無(wú)償為原則，具有社會(huì)福利性。但其中存在的最大問(wèn)題是，當(dāng)事人享有的權(quán)利為單獨(dú)所有權(quán)、共有權(quán)、租賃權(quán)或居住權(quán)，有時(shí)產(chǎn)權(quán)界分根本不清晰，導(dǎo)致糾紛不斷產(chǎn)生、判決見(jiàn)解不一?！?1〕譬如，北京市第二中級(jí)人民法院（2011）二中民再終字第11330號(hào)民事判決書認(rèn)為，被拆遷人的家庭成員對(duì)被拆遷房及其新購(gòu)置的房屋享有居住使用權(quán)；浙江省湖州市中級(jí)人民法院（2018）浙05民終143號(hào)民事判決書僅支持馮百揚(yáng)對(duì)其生前分得的公房享有居住權(quán)，但不享有所有權(quán)；福建省廈門市中級(jí)人民法院（2018）閩02民終1335號(hào)民事判決書認(rèn)為，沈麗鳳對(duì)訟爭(zhēng)拆遷安置房的承租權(quán)具有保障性居住權(quán)的性質(zhì)。例如湖北省高級(jí)人民法院（2013）鄂民監(jiān)二再終字第00055號(hào)民事判決書指出：“公房是由國(guó)家統(tǒng)建、通配、統(tǒng)修、統(tǒng)管的低租金福利性質(zhì)的住房，公房承租人對(duì)于所承租的公房享有居住權(quán)和有限的處分權(quán)，在一定條件下可由其近親屬繼續(xù)使用?！痹撆袥Q之中的租賃權(quán)不僅涵蓋了本人的居住權(quán)和處分權(quán)，還認(rèn)可了近親屬的使用權(quán)，這不但混淆了作為債權(quán)的租賃權(quán)與作為物權(quán)的居住權(quán)之間的本質(zhì)區(qū)別，而且混淆了權(quán)利本身與作為權(quán)能的處分權(quán)和使用權(quán)，還將權(quán)利主體不當(dāng)擴(kuò)及近親屬。

實(shí)際上，讓當(dāng)事人享有保障性住房的所有權(quán)或共有權(quán)，會(huì)導(dǎo)致其無(wú)償或低價(jià)獲取的權(quán)益過(guò)大，存在投機(jī)或套利空間，對(duì)其他社會(huì)成員有所不公；〔32〕關(guān)于居住權(quán)模式相較于共有產(chǎn)權(quán)模式的差異及其優(yōu)勢(shì)分析，參見(jiàn)肖?。骸丁熬幼　比绾纬蔀橐环N物權(quán)——從羅馬法傳統(tǒng)到當(dāng)代中國(guó)居住權(quán)立法》，《法律科學(xué)》2019年第3期。而倘若只是將保障性住房的租賃權(quán)給予當(dāng)事人，則會(huì)因無(wú)對(duì)抗第三人的效力而造成當(dāng)事人權(quán)利地位的不穩(wěn)定。既然保障性住房的本意旨在解決特定民眾的居住問(wèn)題，為實(shí)現(xiàn)從“居者有其屋”到“住有所居”的轉(zhuǎn)變，〔33〕參見(jiàn)申衛(wèi)星：《從“居住有其屋”到“住有所居”——我國(guó)民法典分則創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度的立法構(gòu)想》，《現(xiàn)代法學(xué)》2018年第2期。完全可以采取民法居住權(quán)制度對(duì)現(xiàn)有住房社會(huì)保障制度進(jìn)行改革，在保留國(guó)家或單位的住房所有權(quán)之時(shí)僅僅賦予當(dāng)事人居住權(quán)，從而達(dá)到目的與手段的一致性、社會(huì)公平與個(gè)案正義的協(xié)調(diào)性，以及所有權(quán)人與居住權(quán)人之間的利益平衡。

雖然家庭保障性居住權(quán)體現(xiàn)了立法對(duì)家庭困難成員的傾斜保護(hù)，而社會(huì)保障性居住權(quán)體現(xiàn)了國(guó)家或單位對(duì)其部分社會(huì)成員或職員的某種優(yōu)待，二者皆具“為特定人提供便利”之屬性，但社會(huì)保障性居住權(quán)可以是有償?shù)?，甚至還可將其轉(zhuǎn)讓、繼承或?qū)?biāo)的物出租。故而，社會(huì)保障性居住權(quán)也只是在接受權(quán)利設(shè)立的主體方面具有人身特定性，但并不由此決定此類居住權(quán)必然具有無(wú)償性和不可讓與性（涵蓋了不得轉(zhuǎn)讓、繼承、出租、抵押等）。

（二）促進(jìn)物盡其用和意思自治的投資性與消費(fèi)性居住權(quán)

由于直接購(gòu)房的價(jià)格高昂，為促進(jìn)住房能夠達(dá)到物盡其用的功效，實(shí)踐中人們探索出其他更多的形式滿足居住需求，從而將居住權(quán)的適用范圍從傳統(tǒng)的婚姻家庭和繼承領(lǐng)域擴(kuò)張到投資和消費(fèi)領(lǐng)域，形成了投資性居住權(quán)和消費(fèi)性居住權(quán)。

1.投資性居住權(quán)。享有投資性居住權(quán)的當(dāng)事人可能并無(wú)住房困難，他可能還擁有其他住房，居住于該房之內(nèi)并非其首要目的，而其真正目的在于進(jìn)行投資。具體而言，在如下情形中完全可以采取居住權(quán)的機(jī)制滿足所有權(quán)人、居住權(quán)人以及第三人的多元化住房需求。

（1）合作建房時(shí)設(shè)置的居住權(quán)。譬如在“張煥旺與薛建等排除妨害糾紛案”中，張煥旺與喬守章簽訂聯(lián)合建房協(xié)議，約定張煥旺將其原有的住房和宅基地交由喬守章拆除后挖槽建新房；房屋建成后樓房南北邊的空地雙方各半使用，張煥旺得東邊底層一個(gè)套間，喬守章得其中三套。張煥旺于2018年4月9日取得案涉兩層四間房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書?！?4〕參見(jiàn)江蘇省鹽城市中級(jí)人民法院（2018）蘇09民終764號(hào)民事判決書。該案中喬守章對(duì)案涉三間房屋享有居住權(quán)，進(jìn)而將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人獲利。類似地，德國(guó)《住宅所有權(quán)法》也承認(rèn)因建筑造價(jià)補(bǔ)貼而設(shè)立的長(zhǎng)期居住權(quán)，但與《德國(guó)民法典》中居住權(quán)不同的是，此種居住權(quán)可讓與和繼承，長(zhǎng)期居住權(quán)人有權(quán)進(jìn)行任何合理的用益，尤其是使用出租和用益出租。〔35〕參見(jiàn)［德］鮑爾/施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》上冊(cè)，張雙根譯，法律出版社2004年版，第656頁(yè)。由此，德國(guó)《住宅所有權(quán)法》通過(guò)民事特別法的形式承認(rèn)長(zhǎng)期居住權(quán)，有效克服了《德國(guó)民法典》第1093條關(guān)于居住權(quán)不可讓與等方面規(guī)則的弊端。

（2）合資購(gòu)房時(shí)設(shè)置的居住權(quán)。譬如，依上海市徐匯區(qū)人民法院（2013）徐民四（民）初字第3087號(hào)民事判決書認(rèn)定的事實(shí)，當(dāng)事人共同出資29萬(wàn)元左右購(gòu)買了上海市某處房屋，該房屋產(chǎn)權(quán)登記于被告名下，被告簽署原告享有永久居住權(quán)的承諾書。通過(guò)此種合資購(gòu)房的方式，出資人的資金聚少成多，從而各自得以取得房屋的所有權(quán)或居住權(quán)。

（3）住房合作開發(fā)模式中的居住權(quán)。有的地方政府擁有土地，但缺乏資金開發(fā)住房，此時(shí)可以引進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商出資，進(jìn)行住房合作開發(fā)。在此種住房合作開發(fā)模式中，若為房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)置30～50年的長(zhǎng)期居住權(quán)，并允許該居住權(quán)轉(zhuǎn)讓或?qū)⒆》砍鲎?，期限屆滿后政府的土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)回復(fù)圓滿狀態(tài)，則既維護(hù)了政府的房地產(chǎn)權(quán)益，也滿足了開發(fā)商的投資利益及住房市場(chǎng)的需求。對(duì)于單位集資建房，也可由單位提供土地、單位職工出資，然后由房地產(chǎn)商進(jìn)行建設(shè)，最后由單位和職工分別享有住房的所有權(quán)和居住權(quán)?！?6〕參見(jiàn)湖北省高級(jí)人民法院（2017）鄂民再117號(hào)民事判決書。該案審理法院認(rèn)為，胡少平享有位于湖北工業(yè)大學(xué)的職工集資房的居住權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)），而訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)歸屬問(wèn)題不屬該案審理的范圍。當(dāng)前我國(guó)城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房，因城鎮(zhèn)居民無(wú)資格購(gòu)買而面臨合法性困境。〔37〕目前對(duì)小產(chǎn)權(quán)房有主張予以非法化、合法化、區(qū)分化的三種不同觀點(diǎn)，詳見(jiàn)劉升：《公民住房權(quán)視域下小產(chǎn)權(quán)房的合法與非法》，《東方法學(xué)》2015年第3期；方樂(lè)坤：《小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力解釋論》，《法商研究》2016年第5期；肖大明：《“小產(chǎn)權(quán)房”司法裁判的困境與突圍》，《東方法學(xué)》2018年第4期。而如果轉(zhuǎn)換法律思維，不再糾結(jié)于土地所有權(quán)與使用權(quán)方面的法律限制，允許由農(nóng)民或農(nóng)村集體組織提供土地、城鎮(zhèn)居民出資合作建房，進(jìn)而承認(rèn)農(nóng)民或農(nóng)村集體組織取得住房所有權(quán)、城鎮(zhèn)居民取得住房居住權(quán)，則各取所需、兩全其美。

2.消費(fèi)性居住權(quán)。投資性居住權(quán)與消費(fèi)性居住權(quán)的不同之處在于，在事實(shí)層面，投資性居住權(quán)中的投資人（主要為自然人）自己直接享有居住權(quán)。消費(fèi)性居住權(quán)中的投資人（多為企業(yè)組織）為自然人提供居住服務(wù)，而該投資人為居住服務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理者，該自然人作為居住服務(wù)的消費(fèi)者而享有居住權(quán)。在法律層面，投資性居住權(quán)需要現(xiàn)行法制借助居住權(quán)的渠道提供投資便利，允許并促進(jìn)對(duì)其投資，而非限制甚至禁止對(duì)居住權(quán)進(jìn)行投資?！?8〕我國(guó)《民法總則》第125條首次確認(rèn)了投資性權(quán)利。但在解釋上，不宜將其狹隘地理解為民事主體通過(guò)購(gòu)買證券、基金、保險(xiǎn)等理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)行投資而享有的民事權(quán)利，而應(yīng)基于民商合一的立法體例作出全面的體系解釋，將其界定為以股權(quán)投資之外的其他任何投資方式所形成的民商事權(quán)利。參見(jiàn)王利明主編：《中華人民共和國(guó)民法總則詳解》上冊(cè)，中國(guó)法制出版社2017年版，第536頁(yè)；李適時(shí)主編：《中華人民共和國(guó)民法總則釋義》，法律出版社2017年版，第390頁(yè)；李宇：《民法總則要義：規(guī)范釋論與判解集注》，法律出版社2017年版，第400頁(yè)。消費(fèi)性居住權(quán)則需要現(xiàn)行法制認(rèn)可此種居住權(quán)人依法享有消費(fèi)者的相關(guān)權(quán)益，從而與經(jīng)營(yíng)者相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的優(yōu)越地位相抗衡。

（1）時(shí)權(quán)式酒店的居住權(quán)。時(shí)權(quán)式酒店亦稱分時(shí)度假（Timeshare，Holiday Ownership，Vacation Ownership）酒店，作為一種將酒店服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)融于一體的商業(yè)運(yùn)作模式，意指在多年中固定的期間（如兩周或一月）擁有對(duì)酒店內(nèi)某住房單位的一種權(quán)利，從而與他人分享一棟房屋或者其中的一部分。〔39〕參見(jiàn)黃健雄：《分時(shí)度假法律模式之研究》，《中國(guó)法學(xué)》2006年第6期。為轉(zhuǎn)化歐盟的有關(guān)指令，《德國(guó)民法典》第481條等關(guān)于“分時(shí)居住權(quán)合同”的規(guī)定自2011年2月23日起生效。據(jù)此，時(shí)權(quán)式酒店中的消費(fèi)者可以享有住宅所有權(quán)、共同所有權(quán)、居住權(quán)或用益權(quán)利等。〔40〕同前注〔27〕，杜景林、盧諶書，第241頁(yè)。而在時(shí)權(quán)式酒店的居住權(quán)模式中，消費(fèi)者無(wú)需為了度假的目的而購(gòu)地建房，通過(guò)等價(jià)有償交易即可獲得度假酒店一段時(shí)間內(nèi)的居住權(quán)。與此同時(shí)，消費(fèi)者除了獲得物權(quán)的法律保護(hù)，還會(huì)基于“消費(fèi)者”的法律地位取得特別保護(hù)，如合同期限延長(zhǎng)可能性、價(jià)格優(yōu)惠待遇、知情權(quán)和撤回權(quán)等?！?1〕同前注〔35〕，鮑爾、施蒂爾納書，第680～681頁(yè)。可見(jiàn)，德國(guó)民法對(duì)于時(shí)權(quán)式酒店的居住權(quán)，借助合同法的形式賦予了居住權(quán)人更多的自由和權(quán)利。我國(guó)北方人赴南方過(guò)冬的現(xiàn)象較為常見(jiàn)，而若能采取時(shí)權(quán)式酒店的居住權(quán)模式，則既可降低購(gòu)買房屋所有權(quán)的高成本，又可避免臨時(shí)租房的無(wú)規(guī)劃性。

（2）以房養(yǎng)老模式中的居住權(quán)。當(dāng)前我國(guó)老齡化問(wèn)題較為突出，養(yǎng)老資金較為有限，且“4個(gè)老人、2個(gè)夫妻、1個(gè)子女”的家庭結(jié)構(gòu)導(dǎo)致傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)過(guò)重，而有的孤寡老人只有住房但無(wú)穩(wěn)定的生活收入來(lái)源。在以房養(yǎng)老模式中，老人可以讓與其房屋所有權(quán)，但保留終身居住權(quán)，〔42〕此種以房養(yǎng)老模式與遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議模式的不同之處在于，后者只具有債權(quán)的效力，而不具備物權(quán)的效力。而其與住房反向抵押貸款的不同之處在于，后者發(fā)揮的是擔(dān)保物權(quán)的效力，而居住權(quán)在傳統(tǒng)民法中被定位為用益物權(quán)。同時(shí)對(duì)老人提供每月日常開銷資金、食物以及部分醫(yī)療的照顧義務(wù)。但因交易主體的需求不同，風(fēng)險(xiǎn)和成本也有差異，故形成了多樣化的以房養(yǎng)老交易安排，如單純民事交易，由金融、房產(chǎn)、家政業(yè)投入經(jīng)營(yíng)的商事交易，政府直接或間接介入交易，由非營(yíng)利性民間團(tuán)體承擔(dān)照顧義務(wù)等四種?！?3〕參見(jiàn)蘇永欽：《從以房養(yǎng)老看物權(quán)的自由化——再談民法作為自治與管制的工具》，載蘇永欽：《尋找新民法》，北京大學(xué)出版社2012年版，第217頁(yè)。在各種以房養(yǎng)老模式中，老人既獲取了基本生活費(fèi)又繼續(xù)享有居住的權(quán)益，而經(jīng)營(yíng)者最終亦將有條件地獲得房屋所有權(quán)。

（3）酒店式公寓與長(zhǎng)租公寓中的居住權(quán)問(wèn)題。酒店式公寓（Service Apartment）指提供酒店式服務(wù)和管理的公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，在國(guó)內(nèi)它最早出現(xiàn)于深圳，然后逐步拓展至北京、上海、廣州等地市場(chǎng)。〔44〕參見(jiàn)吳彬彬：《珠三角地區(qū)酒店式公寓的發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策》，《現(xiàn)代營(yíng)銷》2012年第7期；戴琦芳：《上海酒店公寓的贏利模式》，《現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息》2014年第11期。當(dāng)前部分城鎮(zhèn)居民無(wú)力購(gòu)買商品房轉(zhuǎn)而購(gòu)買酒店式公寓，但由于我國(guó)始終未認(rèn)可酒店式公寓具有類似于住房的轉(zhuǎn)讓合法性，登記機(jī)關(guān)對(duì)酒店式公寓不予辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，故購(gòu)買者最終無(wú)法享有真正的房屋所有權(quán)。若賦予購(gòu)買者可登記的居住權(quán)且該居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、繼承或?qū)?biāo)的物出租，則可避免買賣合同債權(quán)的保障力太弱之缺憾，又可平衡當(dāng)事人之間的合法權(quán)益。而“只租不售”的長(zhǎng)租公寓，由于對(duì)其不允許散售，交易對(duì)手有限制，只能依賴租金獲取回報(bào)，因此資產(chǎn)證券化是長(zhǎng)租公寓較為可行的投融資渠道?！?5〕參見(jiàn)李旻：《國(guó)際視野下我國(guó)長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)證券化及行業(yè)發(fā)展問(wèn)題研究》，《上海房地》2019年第6期。但若改“長(zhǎng)租”為“長(zhǎng)居”，則居住權(quán)人可以避免因經(jīng)營(yíng)者“高進(jìn)低出”而導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)證券化失敗后居無(wú)定所的風(fēng)險(xiǎn)，排除房東收回住房之憂，同時(shí)抗辯房東擅自提高租金的請(qǐng)求?！?6〕關(guān)于居住權(quán)較之于租賃權(quán)的制度優(yōu)勢(shì)，參見(jiàn)王利明：《論民法典物權(quán)編中居住權(quán)的若干問(wèn)題》，《學(xué)術(shù)月刊》2019年第7期。當(dāng)然，其中需要消除的誤解是居住權(quán)的標(biāo)的物只能是義務(wù)人直接享有所有權(quán)的住宅，不得為承租房。而此種模式的特殊之處恰恰在于，經(jīng)營(yíng)者在其承租房之上為消費(fèi)者設(shè)立居住權(quán)，不僅適用租賃合同規(guī)范，同時(shí)還適用居住權(quán)規(guī)范以及消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)規(guī)范。

由上可見(jiàn)，投資性與消費(fèi)性居住權(quán)在不同程度上突破了傳統(tǒng)人役權(quán)的限制，而朝著用益物權(quán)的方向?qū)崿F(xiàn)其功能嬗變。用益物權(quán)的本質(zhì)屬性，是由當(dāng)事人充分享有占有、使用、收益和處分的各項(xiàng)權(quán)能體現(xiàn)出來(lái)的；而若徹底剝奪了當(dāng)事人的收益和處分權(quán)能，則其用益物權(quán)將“有名無(wú)實(shí)”。質(zhì)言之，投資性與消費(fèi)性居住權(quán)不應(yīng)絕對(duì)地受無(wú)償性、不可轉(zhuǎn)讓、不可繼承、不可出租之限制，而這四個(gè)方面也不是一體的，各自之間是獨(dú)立的。故這四個(gè)方面應(yīng)因事制宜，由當(dāng)事人特別約定或法律專門規(guī)定，藉此滿足當(dāng)事人對(duì)住房的各種現(xiàn)實(shí)需求。在立法上，唯有準(zhǔn)確把握居住權(quán)在當(dāng)代中國(guó)的功能嬗變，方可尋求其妥當(dāng)?shù)捏w系定位。

三、居住權(quán)的立法重構(gòu)及其體系協(xié)調(diào)

《民法典物權(quán)編（草案）》（二審稿）第十四章集中規(guī)定了居住權(quán)制度，這是立法的一大亮點(diǎn)，但在體系定位與規(guī)范配置方面仍然面臨諸多理論分歧。依人役權(quán)模式的觀點(diǎn)，我國(guó)民法典物權(quán)編應(yīng)根據(jù)人役權(quán)的一般法理、特性及規(guī)則建構(gòu)居住權(quán)，采狹義的居住權(quán)概念，限定居住權(quán)具有專屬性、有期限性和不可讓與性，且應(yīng)以無(wú)償性為原則?！?7〕參見(jiàn)陳華彬：《人役權(quán)制度的構(gòu)建——兼議我國(guó)〈民法典物權(quán)編（草案）〉的居住權(quán)規(guī)定》，《比較法研究》2019年第2期?！睹穹ǖ湮餀?quán)編（草案）》（二審稿）也主要體現(xiàn)了這種人役權(quán)模式的立法態(tài)度。而“兩編協(xié)同”模式的觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)在物權(quán)編的用益物權(quán)規(guī)范中對(duì)居住權(quán)作一般性規(guī)定，而在繼承編進(jìn)行補(bǔ)充性與特殊性規(guī)定。為有效鏈接物權(quán)編與繼承編，可在物權(quán)編中規(guī)定“準(zhǔn)用繼承編條文的規(guī)定”，而在繼承編中規(guī)定“準(zhǔn)用物權(quán)編條文的規(guī)定”?！?8〕參見(jiàn)馬新彥：《居住權(quán)立法與繼承編的制度創(chuàng)新》，《清華法學(xué)》2018年第2期。

從居住權(quán)法律演進(jìn)的角度觀察，居住權(quán)的人役權(quán)屬性是其傳統(tǒng)功能之體現(xiàn)。但當(dāng)前我國(guó)居住權(quán)制度之設(shè)，根本原因在于《物權(quán)法》上的用益物權(quán)如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)均為土地用益物權(quán)，建筑物用益物權(quán)徹底缺失，現(xiàn)實(shí)迫切地需要民法提供住房居住方面的制度供給。而民法典物權(quán)編中的居住權(quán)作為唯一的建筑物用益物權(quán)，此種定位決定了其必須注重物盡其用原則，藉此在物權(quán)編設(shè)置居住權(quán)的一般性規(guī)范，維系物權(quán)概念的純粹性及權(quán)利體系的一致性。而婚姻家庭編和繼承編中的居住權(quán)著眼于“為特定人提供便利”，有關(guān)其人身限制部分應(yīng)由特殊性和補(bǔ)充性規(guī)范處理，以發(fā)揮婚姻家庭法與繼承法上倫理性規(guī)范所具有的優(yōu)勢(shì)。因此，民法典物權(quán)編與婚姻家庭編、繼承編的合理銜接應(yīng)為架構(gòu)我國(guó)居住權(quán)制度的重要立法技術(shù)，采取“三編協(xié)同”模式有利于保持立法的整體性和協(xié)調(diào)性?！?9〕關(guān)于我國(guó)《民法典物權(quán)編（草案）》（一審稿）中居住權(quán)制度的立法評(píng)述，參見(jiàn)單平基：《〈民法典〉草案之居住權(quán)規(guī)范的檢討和完善》，《當(dāng)代法學(xué)》2019年第1期；黃積虹：《構(gòu)建民法典物權(quán)編居住權(quán)的思考》，《上海政法學(xué)院學(xué)報(bào)（法治論叢）》2019年第1期?！叭巺f(xié)同”模式只是就立法技術(shù)而言，意在聚民法典物權(quán)編、婚姻家庭編及繼承編之合力，科學(xué)構(gòu)筑居住權(quán)的規(guī)范體系。但在法律適用上，“三編協(xié)同”模式的體系效應(yīng)將不限于上述三編，合同法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法等法域亦須配合適用。

（一）民法典物權(quán)編居住權(quán)的一般性規(guī)范

1.居住權(quán)的定義?！睹穹ǖ湮餀?quán)編（草案）》（二審稿）第159條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要?！痹摋l關(guān)于居住權(quán)的定義存在兩個(gè)問(wèn)題。其一，將居住權(quán)的設(shè)立方式及其權(quán)能范圍片面地歸因于合同約定。其實(shí)居住權(quán)的設(shè)立不僅可能源于當(dāng)事人之間的合同約定，還有可能來(lái)自法律的明文規(guī)定，其中前者為意定居住權(quán)，后者為法定居住權(quán)。意定居住權(quán)的設(shè)立貫徹了住宅所有權(quán)人的處分自由和意思自治，而法定居住權(quán)的承認(rèn)體現(xiàn)了國(guó)家基于物權(quán)法定原則對(duì)住宅的管制精神，兩者在居住權(quán)制度中不可或缺。其二，將居住權(quán)的權(quán)能不當(dāng)?shù)叵蘅s為占有權(quán)能和使用權(quán)能。既然民法典將居住權(quán)定位為用益物權(quán)，則其權(quán)能不應(yīng)限于占有和使用，投資性居住權(quán)的當(dāng)事人完全可能對(duì)其進(jìn)行收益和處分。所以，居住權(quán)的定義應(yīng)體現(xiàn)其內(nèi)涵的豐富性和靈活性，該條文可修改如下：“居住權(quán)人有權(quán)按照法律規(guī)定或者合同約定，對(duì)他人的住宅進(jìn)行占有、使用、收益或者處分，以滿足居住或者投資的需要?！绷硗猓摋l宜增加第2款，區(qū)分居住權(quán)主體和實(shí)際居住人，明確居住權(quán)人有權(quán)在住宅中接納其家屬或醫(yī)務(wù)、家務(wù)等人員。換言之，居住權(quán)人的家屬以及提供醫(yī)務(wù)或者家務(wù)等服務(wù)的人員作為實(shí)際居住人，是居住權(quán)的間接受益人，而不得直接將其認(rèn)定為居住權(quán)人。〔50〕法國(guó)貝藏松法院1956年10月30日判決拒絕承認(rèn)姘居男女為家庭成員；法國(guó)最高司法法院第三民事庭1988年11月9日判決認(rèn)為，居住權(quán)人對(duì)房子內(nèi)無(wú)償留給第三人居住的“仆人用房”無(wú)居住權(quán)。參見(jiàn)［法］弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒爾：《法國(guó)財(cái)產(chǎn)法》，羅結(jié)珍譯，中國(guó)法制出版社2008年版，第999、1002頁(yè)。同時(shí)該條應(yīng)增加第3款，擴(kuò)張居住權(quán)的客體，規(guī)定居住權(quán)也可設(shè)立在住宅的一部分之上，此時(shí)權(quán)利人有權(quán)共同使用為居住所必需的設(shè)施和設(shè)備，并按比例承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。在區(qū)分所有的建筑物中，居住權(quán)通常設(shè)立于該建筑物的某一套住宅之上；若居住權(quán)僅就該套住宅的某個(gè)房間而設(shè)立，則對(duì)該建筑物實(shí)際上再次進(jìn)行了區(qū)分，這將對(duì)物權(quán)客體特定主義（或一物一權(quán)原則）形成挑戰(zhàn)。對(duì)此的合理解釋是，由于該套住宅的某個(gè)房間在構(gòu)造上具有相對(duì)的獨(dú)立性，能夠明確予以區(qū)分；在功能上具有相對(duì)的完整性，可以排他使用；在不動(dòng)產(chǎn)登記上具有可操作性，能夠登記為特定人居住權(quán)的客體，〔51〕參見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條。故應(yīng)認(rèn)為此種居住權(quán)在實(shí)質(zhì)上尚不悖于物權(quán)客體特定主義。

2.居住權(quán)的設(shè)立方式。在比較法上，居住權(quán)的設(shè)立方式一般包括合同、遺囑、取得時(shí)效、法律規(guī)定和法院裁判?！?2〕參見(jiàn)《法國(guó)民法典》第579條、《德國(guó)民法典》第1030條和第1033條、《意大利民法典》第978條、《瑞士民法典》第746條、我國(guó)《澳門民法典》第1374條等。我國(guó)《民法典物權(quán)編（草案）》（二審稿）第159條和第159條之一容易讓人誤解合同是居住權(quán)設(shè)立的唯一方式，而第162條卻又允許通過(guò)遺囑設(shè)立居住權(quán)。其實(shí)，第159條之一只需在其第1款中規(guī)定“居住權(quán)可以通過(guò)合同、遺囑、取得時(shí)效、法律規(guī)定和法院裁判等方式設(shè)立”即可。同時(shí)將該條原第1款和第2款合并為新的第2款，要求居住權(quán)合同必須具備書面形式，并準(zhǔn)確、全面列舉居住權(quán)合同中必要的核心條款，如當(dāng)事人的姓名、名稱和住所、住宅的位置和現(xiàn)狀、居住的條件和要求、居住的期限等事項(xiàng)，從而充分維護(hù)當(dāng)事人的契約自由。另外該條應(yīng)增加第3款，規(guī)定接受居住權(quán)服務(wù)的消費(fèi)者，按照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》依法享有消費(fèi)者的權(quán)利。但民法典物權(quán)編的后續(xù)條文無(wú)需規(guī)定遺囑問(wèn)題，而應(yīng)交由繼承編規(guī)定。對(duì)于取得時(shí)效，《民法典物權(quán)編（草案）》（二審稿）未予規(guī)定，根據(jù)大陸法系的立法例，實(shí)則應(yīng)肯定之。具體到居住權(quán)制度，譬如某人自主、和平、公開、持續(xù)地居住于他人住宅達(dá)15年之久，則不妨承認(rèn)該人享有居住權(quán)。在居住權(quán)制度中吸納取得時(shí)效的法理精神，有利于維持當(dāng)事人既有的居住現(xiàn)狀，保障社會(huì)和睦及其成員基本生活，并避免社會(huì)財(cái)富長(zhǎng)期閑置或浪費(fèi)，促進(jìn)物盡其用。法律規(guī)定的居住權(quán)，最為典型的代表如現(xiàn)行《物權(quán)法》第42條第3款規(guī)定的住宅被征收人的居住權(quán)，但有必要將該條款中“居住條件”修改為“居住權(quán)”。“法律規(guī)定的居住權(quán)”中所涉各項(xiàng)具體“法律規(guī)定”，是鏈接民法典物權(quán)編中居住權(quán)專章規(guī)范與其他各章或其他各編規(guī)范的中介和橋梁，藉此居住權(quán)專章規(guī)范具有了一般性和普適性。在司法實(shí)踐中，還應(yīng)允許法官在無(wú)遺囑繼承、無(wú)家庭財(cái)產(chǎn)分割或者住宅權(quán)益難以界定時(shí)通過(guò)裁判為當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)，避免法院尋求抽象的公序良俗原則之支持，而行使司法的自由裁量權(quán)，平衡各方當(dāng)事人的利益。

3.居住權(quán)登記的效力模式?！睹穹ǖ湮餀?quán)編（草案）》（二審稿）第159條之二后段規(guī)定“居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”，該條采登記生效主義，但有過(guò)于絕對(duì)化之嫌。實(shí)際上，結(jié)合其第159條和第159條之一關(guān)于居住權(quán)合同的規(guī)定可知，第159條之二所表達(dá)的規(guī)范意旨是，通過(guò)合同設(shè)立居住權(quán)的，居住權(quán)自登記時(shí)生效。而通過(guò)遺囑設(shè)立居住權(quán)的，在遺囑生效之時(shí)居住權(quán)即生效；通過(guò)取得時(shí)效設(shè)立居住權(quán)的，在取得時(shí)效屆滿之時(shí)居住權(quán)生效；通過(guò)法律規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的，在法律規(guī)定有關(guān)生效條件成就之時(shí)，居住權(quán)才生效；通過(guò)法院裁判設(shè)立居住權(quán)的，在法院裁判生效之時(shí)，居住權(quán)亦生效。可見(jiàn)，這些以合同之外的方式設(shè)立的居住權(quán)，并非皆須經(jīng)由不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記方可生效，而是各具特色，不應(yīng)統(tǒng)一作強(qiáng)制登記的要求，但有必要限制當(dāng)事人對(duì)其未經(jīng)登記的居住權(quán)之處分權(quán)能，采登記處分主義。由此需要增加規(guī)定的是，通過(guò)遺囑、取得時(shí)效、法律規(guī)定和法院裁判設(shè)立居住權(quán)的，居住權(quán)未經(jīng)登記不得處分。綜觀之，對(duì)居住權(quán)登記的效力問(wèn)題應(yīng)采登記生效主義與登記處分主義的結(jié)合模式，從而將居住權(quán)的設(shè)立方式與生效要件之間的法理邏輯理順。

4.居住權(quán)的有償性與可讓與性。我國(guó)《民法典物權(quán)編（草案）》（二審稿）第160條規(guī)定居住權(quán)為無(wú)償?shù)模医蛊滢D(zhuǎn)讓、繼承和出租，這明顯不妥當(dāng)，完全無(wú)視現(xiàn)實(shí)中投資性和消費(fèi)性居住權(quán)情形下居住權(quán)的有償交易。實(shí)際上，婚姻家庭和繼承領(lǐng)域的居住權(quán)通常是無(wú)償?shù)?，但保留居住?quán)的遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議則是有償?shù)?；社?huì)保障性居住權(quán)通常是低價(jià)或無(wú)償?shù)模渲械牡蛢r(jià)主要體現(xiàn)為政府指導(dǎo)價(jià)；而投資性和消費(fèi)性居住權(quán)的價(jià)格體現(xiàn)為市場(chǎng)價(jià)。關(guān)于居住權(quán)人能否將標(biāo)的物出租給第三人，早在羅馬法上即有爭(zhēng)議，而優(yōu)帝一世鑒于實(shí)用性或是為了事物的功利在《法學(xué)階梯》中對(duì)此作了肯定的規(guī)定，并認(rèn)為這是“最人道的做法”，因?yàn)榫幼?quán)人自己使用它，與將其出租給第三人以獲取租金并無(wú)區(qū)別。〔53〕參見(jiàn)［古羅馬］優(yōu)士丁尼：《法學(xué)階梯》，徐國(guó)棟譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第147頁(yè)；同前注〔26〕，桑德羅·斯契巴尼選編書，第148～149頁(yè)。這種見(jiàn)解雖然古老，但折射出理性、務(wù)實(shí)的智慧光芒，在當(dāng)前居住權(quán)實(shí)踐中猶未過(guò)時(shí)。特別是在鰥寡孤獨(dú)老人享有居住權(quán)的情形中，如果住房較大而老人的生活拮據(jù)，允許居住權(quán)人出租住房可以解決其經(jīng)濟(jì)困難問(wèn)題。雖然一般性地絕對(duì)禁止將居住權(quán)標(biāo)的物出租未必妥當(dāng)，但可由當(dāng)事人或法律規(guī)定對(duì)此專門進(jìn)行限制。禁止居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押或者繼承，亦將有礙于財(cái)產(chǎn)收益的最大化或財(cái)產(chǎn)處分的自由。故而，該第160條應(yīng)修改為：“居住權(quán)可以有償設(shè)立，居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、抵押或者繼承，設(shè)立居住權(quán)的住宅可以出租，但是當(dāng)事人另有約定或者法律另有規(guī)定的除外?！?/p>

5.居住權(quán)人的主要義務(wù)。通常，居住權(quán)人負(fù)有合理使用住宅的義務(wù)；在居住權(quán)消滅后，居住權(quán)人負(fù)有返還住宅的義務(wù)。而在居住權(quán)存續(xù)過(guò)程中，如何合理配置住宅的維修義務(wù)是立法亟須解決的重要問(wèn)題，但我國(guó)《民法典物權(quán)編（草案）》（二審稿）對(duì)此未予規(guī)定?！斗▏?guó)民法典》第605條明確規(guī)定了所有權(quán)人的“大規(guī)模修繕”義務(wù)和居住權(quán)人的“為保存所必要的修繕”義務(wù)，但所有權(quán)人和居住權(quán)人均無(wú)重建義務(wù)。參照適用《德國(guó)民法典》第1037條和第1041條，德國(guó)法上的居住權(quán)人無(wú)權(quán)對(duì)物進(jìn)行改造或者重大變更，其僅在物之通常維持范圍之內(nèi)始負(fù)有修繕和改造義務(wù)?！兑獯罄穹ǖ洹返?004條、第1005條則區(qū)分“正常修繕”和“特殊修繕”，強(qiáng)化了居住權(quán)人的正常修繕義務(wù)，如果因居住權(quán)人未履行正常修繕義務(wù)而導(dǎo)致必須進(jìn)行特殊修繕的費(fèi)用也由居住權(quán)人承擔(dān)，這與《法國(guó)民法典》第605條第2款第2句的規(guī)定基本相一致；但在居住權(quán)消滅時(shí)，居住權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求不附加利息地償還墊付的特殊修繕費(fèi)用，并賦予其對(duì)房屋的留置權(quán)（這是物權(quán)的保護(hù)方法），而《法國(guó)民法典》第612條、《德國(guó)民法典》第1049條、《瑞士民法典》第753條對(duì)相關(guān)問(wèn)題依無(wú)因管理處理（這是債權(quán)的保護(hù)方法）。因此，意大利對(duì)居住權(quán)標(biāo)的物的維修義務(wù)提供了良好的保障機(jī)制，值得我國(guó)借鑒?！?4〕參見(jiàn)《意大利民法典》，費(fèi)安玲等譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社2004年版，第247、251頁(yè)。但無(wú)論我國(guó)《物權(quán)法》抑或《民法典物權(quán)編（草案）》（二審稿）在留置權(quán)專章均僅承認(rèn)傳統(tǒng)的動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)，而《意大利民法典》允許在居住權(quán)標(biāo)的物上成立不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)，這兩種留置權(quán)是異質(zhì)的，此點(diǎn)不可不察。

6.居住權(quán)的消滅事由。我國(guó)《民法典物權(quán)編（草案）》（二審稿）第161條規(guī)定：“居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”誠(chéng)然，居住權(quán)人死亡并不必然導(dǎo)致居住權(quán)消滅。例如投資性或消費(fèi)性居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)仍然可以基于相關(guān)合同約定而由其繼承人加以繼承。但該條文的弊端有二。一是忽略了共同居住權(quán)人之一死亡的情形，亦不必然導(dǎo)致居住權(quán)消滅。如果居住權(quán)同時(shí)為兩個(gè)或兩個(gè)以上的自然人設(shè)立，居住權(quán)的期限沒(méi)有約定或者約定不明確的，應(yīng)以最后死亡的自然人的生存期限為居住權(quán)的存續(xù)期限?！?5〕參見(jiàn)錢明星：《關(guān)于在我國(guó)物權(quán)法中設(shè)置居住權(quán)的幾個(gè)問(wèn)題》，《中國(guó)法學(xué)》2001年第5期。二是遺漏了其他諸多的居住權(quán)消滅事由。例如,居住權(quán)與所有權(quán)混同；居住權(quán)人嚴(yán)重濫用權(quán)利；居住權(quán)人拋棄權(quán)利；居住權(quán)人長(zhǎng)期不行使權(quán)利；〔56〕權(quán)利因不行使而致其消滅的現(xiàn)象，即“權(quán)利失效”，對(duì)此更為一般化的理論研究，參見(jiàn)蔣言：《論權(quán)利失效的立法》，《政治與法律》2018年第2期。居住權(quán)約定的期限屆滿；居住權(quán)標(biāo)的物全部滅失以及法律規(guī)定的其他消滅事由等。居住權(quán)人拋棄權(quán)利不同于居住權(quán)人長(zhǎng)期不行使權(quán)利，前者系一種主觀化的行為，須以書面形式明確作出意思表示；而后者系一種客觀化的行為，居住權(quán)人被認(rèn)為是以默示的形式作出了意思表示。關(guān)于居住權(quán)因不行使而消滅的期限，依據(jù)《法國(guó)民法典》第617條和第625條為30年，按照我國(guó)《澳門民法典》第1402條和第1412條為15年。基于與前述居住權(quán)的取得時(shí)效相協(xié)調(diào)，筆者建議我國(guó)民法典宜規(guī)定此種期限為15年。

（二）民法典婚姻家庭編居住權(quán)的特殊性與補(bǔ)充性規(guī)范

我國(guó)《民法典婚姻家庭編（草案）》（三審稿）完全忽視了居住權(quán)規(guī)范，甚為不當(dāng)。而如下涉及婚前、婚內(nèi)及婚后等四個(gè)方面的居住權(quán)規(guī)范頗為重要，不可缺失。

其一，客觀承認(rèn)居住權(quán)人的家屬范圍的可變化性。居住權(quán)人在設(shè)立居住權(quán)時(shí)尚未結(jié)婚的，其家屬的范圍應(yīng)當(dāng)包括居住權(quán)發(fā)生以后出生的子女；如收養(yǎng)是在居住權(quán)發(fā)生以后完成的，其家屬的范圍還應(yīng)當(dāng)包括養(yǎng)子女。由此保證居住權(quán)人在不同的時(shí)間階段或情形中，可以與其家庭成員共居一室，擁有正常的家庭生活。對(duì)此，可參考《法國(guó)民法典》第632條、《意大利民法典》第1023條予以立法。

其二，作為撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)的具體化，負(fù)有撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的近親屬之間有設(shè)定居住權(quán)的義務(wù)。我國(guó)現(xiàn)行法上規(guī)定的撫養(yǎng)和贍養(yǎng)義務(wù)較為原則，在居住事宜方面尚待細(xì)化和落實(shí)。〔57〕參見(jiàn)《老年人權(quán)益保障法》（1996年通過(guò)，2018年第三次修改）第16條。具體而言，父母對(duì)于其負(fù)有撫養(yǎng)義務(wù)的子女，子女對(duì)于其負(fù)有贍養(yǎng)義務(wù)的父母，有負(fù)擔(dān)能力的祖父母、外祖父母對(duì)于因其父母已經(jīng)死亡或者父母無(wú)力撫養(yǎng)而負(fù)有撫養(yǎng)義務(wù)的未成年孫子女、外孫子女，有負(fù)擔(dān)能力的孫子女、外孫子女對(duì)于子女已經(jīng)死亡或者子女無(wú)力贍養(yǎng)而負(fù)有贍養(yǎng)義務(wù)的祖父母、外祖父母，具有無(wú)償設(shè)定居住權(quán)的義務(wù)。此種法定居住權(quán)明顯具有人役權(quán)性質(zhì)，依附于居住權(quán)人而存在，故對(duì)其應(yīng)作不得轉(zhuǎn)讓或繼承之限制。

其三，配偶在分居情形下也可享有婚姻住宅的居住權(quán)。〔58〕婚姻住宅的居住權(quán)亦屬婚姻住宅住房權(quán)制度的有機(jī)組成部分，該項(xiàng)制度還包括處分婚姻住宅時(shí)配偶的同意權(quán)、分割婚姻住宅時(shí)配偶的優(yōu)先權(quán)等內(nèi)容。參見(jiàn)田韶華：《婚姻住宅上非產(chǎn)權(quán)方配偶利益的法律保護(hù)——兼評(píng)〈婚姻法司法解釋（三）〉中的涉房條款》，《法學(xué)》2011年第12期；陳葦、姜大偉：《論婚姻家庭住房權(quán)的優(yōu)先保護(hù)——與“否定說(shuō)”商榷》，《現(xiàn)代法學(xué)》2013年第6期。若否認(rèn)此種居住權(quán)將會(huì)惡化夫妻關(guān)系，徒增雙方的感情及財(cái)產(chǎn)糾紛，而不利于家庭穩(wěn)定和重歸于好?！兜聡?guó)民法典》第1361b條的相關(guān)立法經(jīng)驗(yàn)頗值借鑒，即配偶雙方分居或者其中一方欲分居的，配偶一方可以向另一方請(qǐng)求將婚姻住宅或其一部分交給自己?jiǎn)为?dú)居住，而另一方可以向該居住權(quán)人請(qǐng)求使用報(bào)酬，但須以公平合理為限。由此，婚姻家庭領(lǐng)域的居住權(quán)亦非絕對(duì)無(wú)償，配偶在分居情形下享有的居住權(quán)例外地為有償。

其四，離婚時(shí)居住困難一方應(yīng)由法院判決享有居住權(quán)。我國(guó)《民法典婚姻家庭編（草案）》（三審稿）第868條規(guī)定：“離婚時(shí)，如一方生活困難，有負(fù)擔(dān)能力的另一方應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)幫助。具體辦法由雙方協(xié)議；協(xié)議不成的，由人民法院判決?！陛^之于《婚姻法》第42條，該條文在立法技術(shù)上有所退步，其表述更為抽象，并未明確幫助的形式。而2001年《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第27條第3款規(guī)定：“離婚時(shí),一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中的住房對(duì)生活困難者進(jìn)行幫助的形式,可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)?！薄?9〕離婚配偶居住權(quán)在我國(guó)可溯源自1993年《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題的若干具體意見(jiàn)》第14條，其后在1996年《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用承租若干問(wèn)題的解答》第6條中亦獲肯定。但該兩個(gè)條文均規(guī)定居住權(quán)的期限為2年，并不合理。而根據(jù)《婦女權(quán)益保障法》（1992年通過(guò)，2018年第二次修訂）第48條，離婚女方的居住權(quán)應(yīng)可設(shè)立于租賃房屋之上，不一定設(shè)立于夫妻共有或男方單獨(dú)所有的房屋之上。雖然其中列舉了幫助的形式，但弱化了設(shè)定居住權(quán)的強(qiáng)制性，將強(qiáng)制性規(guī)范改變?yōu)槿我庑砸?guī)范。故而，綜合起來(lái)應(yīng)修改如下：“離婚時(shí)，如一方生活困難，有負(fù)擔(dān)能力的另一方應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)幫助，具體幫助辦法由雙方協(xié)議；協(xié)議不成的，人民法院應(yīng)當(dāng)判決居住困難者享有居住權(quán)。一方據(jù)此享有的居住權(quán)，在其困難情形不存在或者再婚時(shí)消滅?！?/p>

（三）民法典繼承編居住權(quán)的特殊性與補(bǔ)充性規(guī)范

居住權(quán)人不限于被繼承人的家庭成員，而且與家庭成員的繼承權(quán)密切有關(guān)。但我國(guó)《民法典繼承編（草案）》（二審稿）對(duì)居住權(quán)未置一詞亦是缺憾，其中如下四個(gè)問(wèn)題尤須重視。

首先，我國(guó)《民法典物權(quán)編（草案）》（二審稿）第162條關(guān)于“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章規(guī)定”之規(guī)定，存在體系錯(cuò)位現(xiàn)象，應(yīng)予刪除?！睹穹ǖ湮餀?quán)編（草案）》（二審稿）只需籠統(tǒng)地承認(rèn)可以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)即可，由此設(shè)立的居住權(quán)遵循“特別法（即繼承編）優(yōu)于一般法（即物權(quán)編）”的法律適用規(guī)則。而“特別法優(yōu)于一般法”規(guī)則本身系《立法法》所確立的一般性規(guī)范，無(wú)需民法等部門法再作重復(fù)性規(guī)定?！皡⒄者m用”是法律的擴(kuò)大解釋現(xiàn)象，而民法典繼承編所涉的居住權(quán)，除了適用該編的特殊性與補(bǔ)充性規(guī)范，當(dāng)然還應(yīng)直接適用民法典物權(quán)編的一般性規(guī)范。故《民法典物權(quán)編（草案）》（二審稿）第162條所謂的“參照適用”并不妥當(dāng)，而前述“兩編協(xié)同”模式中關(guān)于物權(quán)編與繼承編相互準(zhǔn)用的立法建議亦難以成立。

其次，應(yīng)將居住權(quán)作為被繼承人的配偶的特留份?！?0〕譬如河南省高級(jí)人民法院（2014）豫法民一終字第135號(hào)民事判決書雖然承認(rèn)了蘇亮對(duì)涉案房屋享有繼承權(quán)，但同時(shí)認(rèn)為，其繼母田琳娜基于與蘇亮之父的合法婚姻關(guān)系及共同生活多年的事實(shí)，對(duì)該房屋亦享有合法的居住權(quán)?！斗▏?guó)民法典》第764條第1款、《意大利民法典》第540條第2款均規(guī)定，有其他人參加遺產(chǎn)分配的，如果用作居所的住房和家具的所有權(quán)屬于被繼承人或其配偶雙方的，則該住房的居住權(quán)以及使用家具的權(quán)利屬于配偶。這其實(shí)是以法定的方式為被繼承人的生存配偶保留了居住權(quán)，進(jìn)而維系家庭成員的基本生存條件。〔61〕有學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)沒(méi)必要在繼承法上規(guī)定生存配偶的法定居住權(quán)，而規(guī)定后位繼承即可實(shí)現(xiàn)保護(hù)生存配偶居住房屋的權(quán)利。參見(jiàn)王艷慧：《繼承法上配偶法定居住權(quán)與后位繼承》，《黑龍江社會(huì)科學(xué)》2015年第2期。此種見(jiàn)解的不妥之處是未意識(shí)到前者乃法定居住權(quán)，而后者為意定居住權(quán)，這兩種居住權(quán)不可相互替代。

再次，應(yīng)允許后位繼承中的先位繼承人取得居住權(quán)。當(dāng)前我國(guó)社會(huì)中夫妻年齡懸殊、老年人再婚等現(xiàn)象較多，而其中涉及的房產(chǎn)糾葛相當(dāng)尖銳，尤其是丈夫?qū)ζ拮釉谄渌篮蟮淖≌婕扔斜Ｗo(hù)之心，亦有限制之意。例如，丈夫在遺囑中指定現(xiàn)任妻子為其住宅的繼承人，同時(shí)明確表示若妻子死亡或改嫁的，該住宅將改由其親生子女繼承。在此情形中，該先位繼承人即現(xiàn)任妻子取得了終身居住權(quán)或附解除條件的居住權(quán)。通過(guò)后位繼承的這種制度安排，居住權(quán)人、住宅所有權(quán)人及其子女相互之間的利益得到了均衡。〔62〕同前注〔22〕，申衛(wèi)星文。還有學(xué)者注意到居住權(quán)制度與后位繼承制度的功能差異，但若將這兩項(xiàng)制度有機(jī)結(jié)合起來(lái)，允許后位繼承中的先位繼承人取得居住權(quán)，將會(huì)產(chǎn)生疊加的法律效應(yīng)。參見(jiàn)李昊：《民法典繼承編草案的反思與重構(gòu)》，《當(dāng)代法學(xué)》2019年第4期。

最后，為了適應(yīng)現(xiàn)實(shí)社會(huì)的需求，民法典繼承編除了允許被繼承人以遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議為自己保留居住權(quán)，還應(yīng)認(rèn)可被繼承人以遺囑或者遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的形式為第三人（如保姆）保留居住權(quán)。但此種第三人享有的意定居住權(quán)應(yīng)具有期限性和無(wú)償性，達(dá)到第三人與繼承人之間的利益平衡狀態(tài)。遺囑或者遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議中可以約定第三人享有居住權(quán)的期限，如果沒(méi)有約定或者約定不明的，則該期限以第三人的終身為限，以免因居住權(quán)的永久化而掏空房屋所有權(quán)。

四、結(jié)語(yǔ)

自羅馬法確立居住權(quán)以降，居住權(quán)制度在大陸法系民法典中歷久彌新。而歷史總是顯現(xiàn)出驚人的相似之處，在當(dāng)代中國(guó)的婦女及老年人立法、地方立法、司法解釋、司法裁判以及民商事活動(dòng)中，居住權(quán)概念及其調(diào)整機(jī)制早已廣泛存在。故而，我國(guó)民法典設(shè)立居住權(quán)制度的理論和實(shí)踐基礎(chǔ)無(wú)可置疑。但目前我國(guó)立法者的態(tài)度過(guò)于保守和僵硬，始終囿于居住權(quán)的人役權(quán)之傳統(tǒng)定位，固守其無(wú)償性與不可讓與性之教條，致使居住權(quán)制度的體系結(jié)構(gòu)錯(cuò)亂、規(guī)范內(nèi)容單薄，而未能順應(yīng)其功能嬗變，以保障性居住權(quán)維護(hù)婚姻家庭關(guān)系穩(wěn)定和社會(huì)公平正義，并以投資性與消費(fèi)性居住權(quán)促進(jìn)物盡其用和意思自治。質(zhì)言之，我國(guó)民法典亟需凸顯居住權(quán)的用益物權(quán)之本性，使其在一定程度上發(fā)揮大陸法系傳統(tǒng)民法典中住房之上不受限制的用益權(quán)的功能。〔63〕按照大陸法系傳統(tǒng)民法理論，人役權(quán)與地役權(quán)均為用益物權(quán)，而用益權(quán)是不受限制的人役權(quán)，使用權(quán)和居住權(quán)則是受限制的人役權(quán)。法國(guó)學(xué)者明確地指出，居住權(quán)（le droit d’habitation）其實(shí)是被縮減的用益權(quán)（usufruit diminué），亦是對(duì)某一住房設(shè)置的使用權(quán)（le droit d’usage sur un logement）。同前注〔50〕，弗朗索瓦 ·泰雷、菲利普 ·森勒爾書，第997、1001頁(yè)。而我國(guó)《澳門民法典》第1411條第2款直接規(guī)定：“涉及住房之使用權(quán)，稱為居住權(quán)?！毖怂悸罚穹ǖ湓谖餀?quán)編中確立居住權(quán)的一般性規(guī)范，在婚姻家庭編和繼承編中規(guī)定居住權(quán)的特殊性與補(bǔ)充性規(guī)范，采取“三編協(xié)同”模式，應(yīng)為實(shí)現(xiàn)我國(guó)居住權(quán)立法本土化和體系化的最佳路徑。