童有旺 張謙碩 張?zhí)斐? 郭一鳴

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)一直以來是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)發(fā)展熱潮持續(xù)推進(jìn)城市化與再城市化進(jìn)程。而高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場也帶來了固定資產(chǎn)投資比率持續(xù)不平衡增長的態(tài)勢。因此在結(jié)合宏觀背景下的各個(gè)方面經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境，進(jìn)行對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司投資價(jià)值分析能夠?qū)@一行業(yè)做出合理評(píng)估，對(duì)未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢做出科學(xué)性預(yù)測，也為投資者如何選取房地產(chǎn)行業(yè)上市公司給予合理化建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè);上市公司;投資價(jià)值;財(cái)務(wù)分析

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的支柱型產(chǎn)業(yè)。中國政府發(fā)布的竣工數(shù)據(jù)指出，大約六周在中國國土上就有一個(gè)“新羅馬”的建成。房地產(chǎn)發(fā)展熱潮為GDP的增長注入巨大力量，并推進(jìn)城市化的進(jìn)程。與此同時(shí)，房地產(chǎn)股票債券市場的變化牽動(dòng)著國民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)GDP的高速增長，卻出現(xiàn)了嚴(yán)重性的結(jié)構(gòu)失衡。尤其表現(xiàn)為固定資產(chǎn)的投資比率持續(xù)不平衡增長，而房房地產(chǎn)投資更是固定資產(chǎn)投資的主力軍。由于固定資產(chǎn)投資增長過快給國民經(jīng)濟(jì)帶來了極大的負(fù)面影響，諸如：生產(chǎn)資料價(jià)格上漲過快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，信貸規(guī)模極具膨脹等問題相繼出現(xiàn)。為解決這一系列問題給經(jīng)濟(jì)發(fā)展的弊端影響，政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整出臺(tái)了相關(guān)的緊縮調(diào)控政策。

1、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司現(xiàn)狀

截止到2018年年底，在深交所選取我國11家房地產(chǎn)上市公司。其中，最早上市的是華潤置地的上市時(shí)間是1996年11月8日，最晚上市的是金隅集團(tuán)的上市時(shí)間是2009年7月29日。其中公司總市值超過1000億的公司有3家，分別是華潤置地，碧桂園，中國恒大三家房地產(chǎn)上市公司。其中公司股本超過百億的公司有3家，分別是碧桂園，金隅集團(tuán)，中國恒大三家房地產(chǎn)上市公司。其中可以看出碧桂園這家房地產(chǎn)上市公司既是公司總市值超過1000億，又是公司股本超過百億的公司。

2、行業(yè)投資價(jià)值宏觀背景分析

2.1房地產(chǎn)商品房消費(fèi)分析

自2014年到2018年以來，全國商品房銷售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重和全國商品房銷售額占國民生產(chǎn)總值的比重一直持續(xù)增長。其中2015年到2016年這一年的增長的幅度較大，2016年到2018年這三年的增長幅度較為平緩。從某種程度來說，國家出臺(tái)的宏觀調(diào)整政策即對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮性政策對(duì)房地產(chǎn)商品房的銷售猛增還是有一定的抑制作用的。

2.2行業(yè)背景分析

2.2.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響

第一，在全球化貿(mào)易的宏觀背景下，中國國民經(jīng)濟(jì)增長效應(yīng)和城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，將在中長期內(nèi)創(chuàng)造出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)高增的宏觀經(jīng)濟(jì)條件。將來的20～30年，在經(jīng)濟(jì)全球化制度影響下，中國經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)穩(wěn)定、持續(xù)、高速增長態(tài)勢，年經(jīng)濟(jì)增長率達(dá)7%～8%。在這種宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢猛烈的背景下，中國的城市化和再城市化的進(jìn)程必將全面加速。

第二，由于經(jīng)濟(jì)全球化下對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化升級(jí)的推動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)在成為消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)的前提下，迅速成長為支柱型產(chǎn)業(yè)。在經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)程中，世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化升級(jí)的趨勢和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，勢必直接推動(dòng)和影響中國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)發(fā)展再升級(jí)。在此背景條件下，中國服務(wù)業(yè)的產(chǎn)出和就業(yè)份額將高速上漲，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)得到調(diào)整，服務(wù)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)高速成長，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)則在高速增長中成為支柱產(chǎn)業(yè)。

2.2.2房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部企業(yè)競爭

我國房地產(chǎn)業(yè)起始產(chǎn)生于19世紀(jì)末、20世紀(jì)初。到目前為止，房地行業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷了三個(gè)歷史階段。我國房地產(chǎn)企業(yè)只有4000多家在1991年底，然后迅速增至12400多家在1992年底，期間增長了兩倍。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步增至24370家在1994年底時(shí)，而后在治理整領(lǐng)中房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)有所壓縮，截止到1997年底，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)為21300家，從業(yè)職工數(shù)達(dá)到為68萬多人。1998年底，在大規(guī)模擴(kuò)大內(nèi)需的投資政策帶動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)又恢復(fù)到24378家，從業(yè)職工數(shù)82.6萬，營業(yè)總收入突破三千億，達(dá)3058.3億元，利潤稅額達(dá)235.3億元。截止2000年底，全國從事于物業(yè)管理企業(yè)的工作人員已突破200萬人?，F(xiàn)今，我國目前房地產(chǎn)市場上最大的10家房地長集團(tuán)開發(fā)企業(yè)目前年平均竣工面積接近30萬平方米，企業(yè)資產(chǎn)總額均高達(dá)100億美元以上。

2.2.3房地產(chǎn)融資體系逐漸健全

圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建具有不同市場功能的金融機(jī)構(gòu)體系和構(gòu)建提高房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流動(dòng)性的市場體系。這是房地產(chǎn)融資體系健全的兩個(gè)方面。在金融機(jī)構(gòu)體系的構(gòu)建方面，在原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險(xiǎn)公司的基礎(chǔ)之上，還將出現(xiàn)專業(yè)化的抵押資產(chǎn)管理公司、房地產(chǎn)投資基金、互助儲(chǔ)蓄銀行以及儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)等金融機(jī)構(gòu)。在市場體系的構(gòu)建方面，核心是要構(gòu)建房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的流通市場體系。通過借助金融手段如：資產(chǎn)證券化、指數(shù)化、基金化，房地產(chǎn)金融資金才能順利地實(shí)現(xiàn)流通和交易，流通市場把原本集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散于整個(gè)金融市場中。

2.2.4金融產(chǎn)品創(chuàng)新層見疊出

金融創(chuàng)新的原動(dòng)力是房地產(chǎn)市場中不斷變化的投融資需求，伴隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，未來房地產(chǎn)融資市場中的新創(chuàng)新主要體現(xiàn)于以下兩個(gè)方面：一是怎樣滿足企業(yè)日益多樣化的融資需求，例如目前市場中資金信托計(jì)劃的花樣就有很多，資金的性質(zhì)可以是債權(quán)或股權(quán)，資金的期限可以是單期或多期滾動(dòng)，資金的投向可以是定向或非定向;二是如何幫助企業(yè)規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，通常投資主體都會(huì)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)、期限配比風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)還會(huì)面臨一定程度的匯率風(fēng)險(xiǎn)。金融產(chǎn)品創(chuàng)新在客觀上一定程度降低了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本，提高了融資市場的效率，有助于融資市場體系的進(jìn)一步完善。

3、投資價(jià)值財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)比分析

3.1資產(chǎn)及負(fù)債情況

3.1.1資產(chǎn)合計(jì)

資產(chǎn)是指由企業(yè)過去的交易或事項(xiàng)形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益的資源。不能帶來經(jīng)濟(jì)效益的資源不能作為資產(chǎn)，是企業(yè)的權(quán)利。資產(chǎn)合計(jì)在衡量房地產(chǎn)上市公司企業(yè)的實(shí)力中起著舉足輕重的作用，可以為企業(yè)進(jìn)行一系列經(jīng)濟(jì)運(yùn)營活動(dòng)的資本，為房地產(chǎn)公司的正常運(yùn)營提供著強(qiáng)有力的支撐。

3.1.2負(fù)債合計(jì)

負(fù)債合計(jì)是指企業(yè)所承擔(dān)的能以、將以資產(chǎn)或勞務(wù)償還的債務(wù)，償還形式包括貨幣、資產(chǎn)或提供勞務(wù)。按償還期長短，負(fù)債被分為流動(dòng)負(fù)債、長期負(fù)債。流動(dòng)負(fù)債合計(jì)是指企業(yè)在一年的時(shí)間內(nèi)或是超過一年時(shí)間的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù);長期負(fù)債合計(jì)是指償還期在一年時(shí)間以上或是超過一年時(shí)間的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)償還債務(wù)。負(fù)債合計(jì)是對(duì)房地產(chǎn)上市公司投資價(jià)值分析的及重要指標(biāo)之一，通過邊角負(fù)債合計(jì)，能夠折射出該房地產(chǎn)公司的資金流通情況，也是保證該公司是否能夠正常上市運(yùn)營的因素之一。從而推斷出房地產(chǎn)公司的綜合實(shí)力的高低。

3.1.3應(yīng)交稅額

應(yīng)交稅費(fèi)是指企業(yè)根據(jù)在一定時(shí)期內(nèi)取得的營業(yè)收入、實(shí)現(xiàn)的利潤等，按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，采用一定的計(jì)稅方法計(jì)提的應(yīng)交納的各種稅費(fèi)。應(yīng)交稅費(fèi)包括這幾家房地產(chǎn)企業(yè)依法交納的增值稅、消費(fèi)稅、企業(yè)所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船稅、教育費(fèi)附加、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、印花稅、耕地占用稅等稅費(fèi)，以及在上繳國家之前，由企業(yè)代收代繳的個(gè)人所得稅等。由于凈利潤=利潤總額 所得稅費(fèi)用。所以公司的應(yīng)交稅費(fèi)不應(yīng)過高，不然收獲的凈利潤值將大打折扣。綜上，應(yīng)交稅費(fèi)的值很大程度上反映公司的財(cái)務(wù)狀況。

3.2盈利情況

3.2.1利潤

利潤是體現(xiàn)房地產(chǎn)公司實(shí)力的最重要指標(biāo)之一，利潤本質(zhì)是企業(yè)的盈利表現(xiàn)形式，是所有職工的勞動(dòng)成績，企業(yè)給市場生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的商品而獲得利潤，與剩余價(jià)值相比利潤不僅在質(zhì)上是相同的，而且在量上也是相等的，但利潤不同的是，剩余價(jià)值是相對(duì)于可變資本而言的，利潤是就全部成本而言的。

3.2.2營業(yè)額

營業(yè)額是指納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者是銷售不動(dòng)產(chǎn)向他方收取的全部價(jià)款以及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉幕?、集資費(fèi)、手續(xù)金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。營業(yè)額是企業(yè)主要的經(jīng)營成果，是企業(yè)獲得利潤的重要保障之一。加強(qiáng)營業(yè)收入的管理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)的非常重要手段之一。

3.3現(xiàn)金流量

現(xiàn)金流量凈額是指現(xiàn)金流入量減去流出量的差額。企業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)金流有三種，分別是經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。

3.3.1經(jīng)營流動(dòng)現(xiàn)金流量凈額

經(jīng)營活動(dòng)是指除去企業(yè)投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)以外的所有交易及事項(xiàng)，包括銷售商品、提供勞務(wù)、經(jīng)營性租賃、接受勞務(wù)、制造產(chǎn)品、購買貨物、廣告宣傳、推銷產(chǎn)品等。

3.3.2融資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額

融資活動(dòng)是指導(dǎo)致企業(yè)資本及借款規(guī)模和構(gòu)成發(fā)生變化的活動(dòng)，包括吸收權(quán)益性資本、發(fā)行債券、借入資金、資本溢價(jià)、支付股利、償還債務(wù)等。

啟示：

本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司現(xiàn)狀行業(yè)和投資價(jià)值宏觀背景進(jìn)行了分析，還對(duì)投資價(jià)值財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)比分析得出了一定結(jié)論，得出的結(jié)論在一定程度上僅限定與所選取的指標(biāo)，遠(yuǎn)沒有能做到盡善盡美，為了使統(tǒng)計(jì)結(jié)論更具有實(shí)用價(jià)值，建議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資的具體情況進(jìn)行進(jìn)一步深入的了解，并能做到與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行時(shí)間序列的研究，這樣才能使房地產(chǎn)投資更加科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。

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