汪紅妖

浙江杭天信律師事務(wù)所，浙江 杭州 310011

一、目前我國房屋質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)體系分為四個階段

第一階段：房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由工程的施工單位對建設(shè)單位承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任，責(zé)任的承擔(dān)形式體現(xiàn)為施工單位向建設(shè)單位交納建設(shè)工程質(zhì)量保證金。

第二階段：工程竣工驗收合格后，工程施工單位從竣工驗收合格之日起對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)一定期限的商品房質(zhì)量保修責(zé)任。房屋銷售后，房地產(chǎn)企業(yè)從房屋交付之日起對購房者承擔(dān)一定期限的商品房質(zhì)量保修責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)通過向物業(yè)主管部門交納物業(yè)保修金的形式在房地產(chǎn)企業(yè)不履行、無法履行、進入破產(chǎn)程序時的情形下，向購房者承擔(dān)房屋質(zhì)量保修責(zé)任。

第三階段：在房屋保修期過后，房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題，通過購房者在購房時交納的物業(yè)維修專項基金解決房屋公共部位的維修問題。

第四階段：房地產(chǎn)企業(yè)在正常注銷、清算完畢或通過破產(chǎn)程序清算完畢企業(yè)注銷后的質(zhì)量問題承擔(dān)。

二、管理人第一階段工程缺陷保證期的履職要點

在第一階段，房屋已通過竣工驗收，但未交付購房者。為避免承包方在房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后不履行或無法履行保修責(zé)任，2017年6月30日財政部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同頒布《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》②【建質(zhì)2017(138)號】，依據(jù)《辦法》第二條：“建設(shè)工程由發(fā)包方與承包方在施工合同中約定，從應(yīng)付的工程款中預(yù)留質(zhì)量保證金，以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)(一般為1年，最長不超過2年，由雙方在合同中約定)對建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷(指建設(shè)工程質(zhì)量不符合工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件、以及承包合同的約定)進行維修的資金”。“工程質(zhì)量保證金總額不得高于工程價款結(jié)算總額的3%，缺陷責(zé)任期從工程通過竣工驗收之日起計”。管理人履職時，應(yīng)按照以下程序處理：

(一)審查開發(fā)商與承包商就工程質(zhì)量保證金的約定內(nèi)容，即有無承包方有無交納工程質(zhì)量保證金或是以銀行保函、工程質(zhì)量保證擔(dān)保、工程質(zhì)量保險等形式提供的工程質(zhì)量保證。

(二)審查竣工驗收的時間，以計算缺陷責(zé)任期。

(三)發(fā)生質(zhì)量缺陷時，管理人第一時間應(yīng)立即通知承包人對缺陷原因進行界定、如系承包人原因或雙方對原因有爭議的，則由承包人進行鑒定。如承包人不維修也不承擔(dān)維修費用，則管理人可按合同約定從保證金或銀行保函中扣除該筆費用。

(四)如非承包人原因而系第三方原因造成的缺陷，則承包人不承擔(dān)責(zé)任，由管理人負(fù)責(zé)組織維修后，向第三方追責(zé)。

(五)關(guān)于工程質(zhì)量保證金的退還問題，管理人應(yīng)注意核實雙方合同對于缺陷責(zé)任期的約定是一年還是兩年，在期滿后，管理人應(yīng)在收到承包人返還保證金的申請后，同承包人按照合同約定進行核實。如無異議，則應(yīng)退還。如管理人接到承包人退還保證金申請后14天未予答復(fù)的，視為認(rèn)可承包人的退還保證金申請。

(六)查看工程質(zhì)量保證金是否屬于工程款范疇，從而享有工程款優(yōu)先權(quán)。

三、管理人第二階段商品房質(zhì)量保修期的履職要點

在商品房經(jīng)過竣工驗收和經(jīng)過開發(fā)商銷售交付給購房者后，分別產(chǎn)生保修期，這兩種保修期針對的對象和起算時間均不相同，管理人履職過程中應(yīng)注意區(qū)分：

(一)商品房竣工驗收后，承包商依據(jù)《建設(shè)③工程質(zhì)量管理條例》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》④規(guī)定，自竣工驗收合格之日起在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生的質(zhì)量問題承擔(dān)保修責(zé)任。

最低保修期限具體規(guī)定為：(1)對主體結(jié)構(gòu)工程以及地基基礎(chǔ)工程而言，其最低保修期限為合同中所規(guī)定的時間年限；(2)針對外墻面、房間以及衛(wèi)生間等需具備防水性的部分，其保修期限一般為5年；(3)對需供冷及供熱的項目部分，其需要的保修期限一般為2個供冷期及采暖期；(4)對設(shè)備安裝、給排水管道及電氣管線而言，其保修期限為2年；(5)對裝修工程，其保修期限為2年。

管理人履職時應(yīng)按照以下程序處理：

1.管理人被指定后，應(yīng)首先審查開發(fā)商與承包商《建設(shè)工程施工合同》中關(guān)于保修期各方權(quán)利義務(wù)的約定以及審查工程的竣工驗收時間，以明確承包商承擔(dān)保修責(zé)任的內(nèi)容及期限。

2.如在承包商的保修期內(nèi)，管理人接到業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)公司等相關(guān)人員的質(zhì)量問題報告之后，需要在第一時間向相關(guān)的施工單位下達保修通知，對施工單位提出要求。施工單位則需要在收到通知之后，趕到施工現(xiàn)場對相關(guān)的施工情況進行核實查驗，之后對質(zhì)量缺陷進行修復(fù)，整個修復(fù)工作需要在保修書當(dāng)中所約定的時間期限之內(nèi)完成。如果在這個過程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)了對整個建筑物的使用功能造成影響或者出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性安全問題時，則需要相關(guān)人員通知工程的施工單位派出人員第一時間到現(xiàn)場進行搶修。

3.管理人履職期間，如果發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全問題的質(zhì)量缺陷，管理人需要在問題發(fā)生后的第一時間將相關(guān)的情況向相關(guān)建設(shè)行政主管部門反映情況，進而可以及時采取針對性的安全防護措施。除此之外，還需要將對應(yīng)的保修方案向具備資質(zhì)等級的設(shè)計單位進行提交，待所提交的保修方案審批通過之后，則需和對應(yīng)的施工單位進行聯(lián)系，對通過的保修方案進行執(zhí)行。在執(zhí)行的過程當(dāng)中，還需要和原工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)進行溝通，派遣相關(guān)人員對施工質(zhì)量進行必要的監(jiān)督。

4.對于施工單位是否依約完成了保修義務(wù)，通常實踐中爭議較大，購房者認(rèn)為沒有修好、施工單位認(rèn)為已經(jīng)修好了，在這種情況下，應(yīng)由管理人組織相關(guān)的部門進行驗收。

5.實踐中經(jīng)常會對維修的事項是否屬于保修范圍發(fā)生爭議，施工單位認(rèn)為不屬于他們的保修范圍，而購房者或管理人認(rèn)為，屬于應(yīng)當(dāng)保修的范圍。此時，應(yīng)由管理人提請具有鑒定資格的第三方就是否屬于保修范圍進行鑒定，依據(jù)鑒定結(jié)論來公平地區(qū)別各自的責(zé)任。

6.在保修期內(nèi)，如果施工單位不履行保修責(zé)任、不按照工程質(zhì)量保修書約定進行保修，則管理人可以另行委托其他具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位進行保修，所產(chǎn)生的維修費用由施工單位承擔(dān)。

7.管理人履職期間應(yīng)注意及時地履行保修責(zé)任，如果發(fā)生因為保修不及時而造成新的人身、財產(chǎn)損害，則由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

8.在保修期限內(nèi)，如果發(fā)生因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身或者財產(chǎn)損害的，則房屋所有人、使用人或第三方有權(quán)向管理人提出賠償要求。如經(jīng)查證，確因承擔(dān)，在管理人承擔(dān)后，可向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。

9.管理人在履職期間，還應(yīng)注意相關(guān)方所主張的保修責(zé)任是否屬于不在保修范圍內(nèi)：(1)因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷；(2)不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。因上述行為造成的質(zhì)量缺陷，則管理人不負(fù)有保修的義務(wù)。

(二)商品房經(jīng)開發(fā)房交付購房者后，管理人對于購房者承擔(dān)保修責(zé)任的期限是從“房屋交付之日”而非“工程竣工驗收合格之日”

2001年4月4日建設(shè)部88號令《商品房銷售管理辦法》⑤的第三十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對其所銷售的商品房質(zhì)量保修責(zé)任進行承擔(dān)。并且當(dāng)事人需要將保修責(zé)任、保修期限以及保修范圍等在所簽訂的合同之中給予明確的界定，以免在后續(xù)合同履行的過程當(dāng)中出現(xiàn)糾紛。并且合同中所規(guī)定的保修期一般都從商品房交付之日算起。商品房所需要具備的保修期限長短，其在原則上不能夠比建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位簽訂的保修書上所規(guī)定的保修期短。特殊情況下，如果保修期實際上要短于保修書上所規(guī)定保修期時間的情況下，其保修期需滿足不短于規(guī)定中所簽訂的最低保修期限。具體，在實際的執(zhí)行當(dāng)中，如果在合同中所規(guī)定的保修期之內(nèi)，項目出現(xiàn)了質(zhì)量方面的問題，則需要相關(guān)單位按照合同來對相關(guān)項目進行修復(fù)，履行自己的職責(zé)。但是，由于一些外界的不可抗原因而導(dǎo)致的建筑物質(zhì)量安全問題，相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位則不需要來對其履行質(zhì)量安全的保修責(zé)任。另三十二條規(guī)定，在進行商品住宅銷售的時候，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應(yīng)當(dāng)依據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》”。

據(jù)此，管理人對于施工單位追索保修責(zé)任的期間是以工程竣工驗收合格之日起計算，而管理人對購房者承擔(dān)保修責(zé)任的期間是以房屋交付之日起計算，同為保修期，為什么規(guī)定兩個不同的時間節(jié)點？我想，主要是基于對施工單位的保修期和購房者的保修權(quán)利之間做了一個區(qū)分和平衡，以界定在工程已經(jīng)竣工驗收，但開發(fā)商未能將房屋銷售交付的情況下同時避免施工單位的責(zé)任期限無限延長和購房者保修權(quán)利被動縮減的問題。

(三)對于管理人通過司法拍賣的房屋保修期應(yīng)從管理人將房屋交付購房者開始起算，在房屋交付后保修期限內(nèi)產(chǎn)生的質(zhì)量問題，管理人負(fù)有保修的義務(wù)

管理人銷售的房屋系一手房并非二手房，房屋的保修義務(wù)是法定義務(wù)，并不因開發(fā)商破產(chǎn)而予以豁免。因此，司法拍賣房屋的保修期限應(yīng)該依照《商品房銷售管理辦法》三十三條的規(guī)定，從房屋交付之日起計算保修期，這也是對房屋買受人的法定保護義務(wù)。

(四)處理房屋保修期五年與破產(chǎn)清算效率性的解決路徑

依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，除地基和主體外，房屋保修期最長為五年即防水防漏，而破產(chǎn)案件效率性的需要，導(dǎo)致破產(chǎn)清算程序不可能等到保修期滿才能清算結(jié)束。在此情況下，如何解決保修期與清算效率沖突的問題也是管理人需要解決的問題。在此情況下，管理人認(rèn)為，為充分保障購房者的商品房質(zhì)量保修權(quán)，應(yīng)當(dāng)充分利用“物業(yè)保修金”來幫助維護購房者的權(quán)利。

(五)管理人對物業(yè)保修金相關(guān)的注意事項

物業(yè)保修金是指建設(shè)單位按照規(guī)定比例向所在地物業(yè)主管部門交存的，作為保修期內(nèi)物業(yè)維修費用保證的資金。對于物業(yè)保修金目前國家法律、法規(guī)、規(guī)章層面并未對此做出相關(guān)規(guī)定，而各地省、市自行制定。目前浙江省適用的是2007年4月20日由浙江省人民政府印發(fā)的《浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法》，我們杭州市也出臺了相應(yīng)的《杭州市住宅物業(yè)保修金管理辦法》⑥。

2006年10月1日《浙江省物業(yè)管理條例》⑦開始施行，做為與之配套的《浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法》⑧、《浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法》⑨、《浙江省物業(yè)區(qū)域相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備管理辦法⑩》等3個政府文件也于2007年4月20日起發(fā)布施行。

做為管理人，在履職過程中，須按照如下程序關(guān)注物業(yè)保修金：

1.管理人在履職時，首先應(yīng)審查所接管的小區(qū)是在2006年10月1日之前還是之后竣工驗收，這直接涉及物業(yè)保修金有無交給的問題。

2.物業(yè)保修金在主管部門的存儲期限是8年。管理人尤其應(yīng)當(dāng)注意的是，物業(yè)保修金保修的期限略長于《房屋質(zhì)量保修條例》，對于屋面防水工程，其保修期限不應(yīng)短于8年時間；對于外墻面及衛(wèi)生間有防水要求的部分，其保修期限不應(yīng)短于8年時間；對于需要供冷、供熱的部分，其最短保修期限不應(yīng)短于2年時間；對于裝修工程、設(shè)備安裝工程以及給排水管道工程等，其最短保修期限則不應(yīng)短于2年；其他部分的保修期限均應(yīng)該按照合同所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)履行。

3.對于業(yè)主、業(yè)委會(未成立業(yè)主委員會的，為社區(qū)居民委員會)等相關(guān)人員申請啟用物業(yè)保修金時，盡管是否啟用的審批責(zé)任人在于保修金管理機構(gòu)，但我們認(rèn)為，這筆款項做為債務(wù)人的資金，管理人附有監(jiān)管的義務(wù)。因此，對于物業(yè)保修金的啟動條件，管理人有義務(wù)審查是否符合《浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法》?的相關(guān)規(guī)定。

4.管理人應(yīng)注意到，在建設(shè)單位不履行保修責(zé)任，業(yè)主委員會按照規(guī)定動用保修金后，作為建設(shè)單位負(fù)有在保修金使用后15日內(nèi)足額補存保修金的義務(wù)。這里面就存在著兩個問題，一是管理人接管前，業(yè)委會動用了保修金后，要求被指定后的管理人進行補存。另一個就是管理人被指定后，因無法履行保修責(zé)任，而由業(yè)委會動用，動用后，被要求補存。

5.對于未交納的物業(yè)保修金，管理人有無補存的義務(wù)？依據(jù)《辦法》第二十一條的規(guī)定：“建設(shè)單位歇業(yè)、破產(chǎn)時，其欠繳的保修金或者應(yīng)當(dāng)支付的物業(yè)維修費用，納入企業(yè)財產(chǎn)清算程序?！?/p>

6.對于物業(yè)保修金的退還程序，管理人尤其應(yīng)當(dāng)注意《浙江省物業(yè)保修金管理辦法》以及《浙江省關(guān)于物業(yè)保修金退還有關(guān)事項的通知》?【浙建[2017]1號】的相關(guān)規(guī)定。

(1)管理人被指定后，應(yīng)注意退還的日期，在破產(chǎn)清算期間，如果物業(yè)區(qū)域內(nèi)首套房屋交付滿8年的前三個月或如保修金到了退還期限前一個月，管理人向保修金管理機構(gòu)提出退還的申請，由保修金管理機構(gòu)將擬退還的保修金事項在相關(guān)的物業(yè)小區(qū)內(nèi)予以公示。如無異議，則由保修金管理機構(gòu)將保修金本金及銀行存款利息余額退還給管理人，由管理人納入債務(wù)人資產(chǎn)范圍。

(2)在公示期限內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于物業(yè)保修相關(guān)事項有異議的，可以向保修金管理機構(gòu)提出。如果異議內(nèi)容與物業(yè)保修具有直接關(guān)聯(lián)的，由管理人和異議人通過協(xié)商、訴訟、仲裁、共同委托第三方鑒定等方式解決異議。

(3)若破產(chǎn)清算完成時，保修金還未到退還期限，依據(jù)《辦法》?二十條：“建設(shè)單位歇業(yè)、破產(chǎn)或出現(xiàn)其他情形，致使單位不存在的，設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)進行公示，公示期為30天，公示期滿后無異議的，其原交存保修金余額，轉(zhuǎn)入同一物業(yè)區(qū)域物業(yè)專項維修基金”。

四、管理人在第三階段物業(yè)維修專項基金使用的履職要點

在房屋的保修期滿后，對于保修范圍內(nèi)的物業(yè)，管理人不再負(fù)有保修義務(wù)，此時，對于物業(yè)公共部位、公共設(shè)施所發(fā)生的維修事宜，通過物業(yè)專項維修基金予以解決。作為和《浙江省物業(yè)保修金管理辦法》同時頒布的《浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法》，對于建筑物內(nèi)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備在保修期滿后的維修、更新和改造資金的交存、使用、監(jiān)督管理等均做了相應(yīng)的規(guī)定。物業(yè)專項維修資金是由業(yè)主交納，新建物業(yè)首次交存專項維修資金是由建設(shè)單位代收代交。因此，管理人應(yīng)注意審查，是否有無代收該專項維修資金的情形，代收之后，應(yīng)交給相應(yīng)的保管部門。特別是管理人經(jīng)由司法拍賣的房屋，在每套房屋交付時，均應(yīng)注意代收該房屋的專項維修資金。

五、管理人在第四階段房地產(chǎn)企業(yè)清算完畢后保修責(zé)任的履職要點

在房地產(chǎn)企業(yè)清算完畢后，如小區(qū)樓盤又發(fā)生主體質(zhì)量等原應(yīng)由房開公司承擔(dān)責(zé)任的情形，但此時鑒于房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)清算程序清算完畢而無任何遺留資產(chǎn)，故此時再發(fā)生的樓盤質(zhì)量問題確實是屬于目前法律法規(guī)無法處理的空白之處，只能依賴小區(qū)物業(yè)維修基金、小區(qū)公共收入等業(yè)委會自治的形式解決，建議此時政府應(yīng)建立相應(yīng)的指導(dǎo)規(guī)范。

[ 注 釋 ]

①注：本文所稱的管理人履職要點僅針對已經(jīng)通過竣工驗收的房屋，對于未通過竣工驗收的房屋的質(zhì)量責(zé)任問題處理不在本文中闡述.

②中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，中華人民共和國財政部.建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法[Z].2017-06-20，建質(zhì)2017(138)號.

③《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第39條(國務(wù)院令第279號2000.01.30).

④《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第7條(建設(shè)部令第80號2000.06.30).

⑤《商品房銷售管理辦法》第33條(建設(shè)部令第88號2001.04.04).

⑥《杭州市住宅物業(yè)保修金管理辦法》(2003年).

⑦《浙江省物業(yè)管理條例》(2006年).

⑧《浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法》(浙政發(fā)[2007]19號).

⑨《浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法》(浙政發(fā)[2007]19號).

⑩《浙江省物業(yè)區(qū)域相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備管理辦法》(浙政發(fā)[2007]19號).

?《浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法》第13條(浙政發(fā)[2007]19號).

?《浙江省關(guān)于物業(yè)保修金退還有關(guān)事項的通知》(浙建[2017]1號).

?《浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法》第20條(浙政發(fā)[2007]19號).