谷 洋

山東大學(xué)計算機學(xué)院，山東 青島 266000

一、“一房二賣”問題的主要內(nèi)容

“一房二賣”的主要內(nèi)容就是將一處房產(chǎn)以不同時間簽訂不同的買賣合同銷售給兩個自然人或者企業(yè)法人，其主體標(biāo)的物是一套房產(chǎn)，而購買者是兩個自然人或企業(yè)法人，兩個購買方對于房屋產(chǎn)權(quán)都有著100%產(chǎn)權(quán)的訴求，那么就會導(dǎo)致其中一個購買方無法獲得房屋的100%產(chǎn)權(quán)，使整個房屋買賣過程出現(xiàn)了合同欺詐的行為。賣方獲得了兩份房屋銷售收入，而其中一個買方的付出的資金卻無法買到相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致了其中一個購買方成為了受害者。在我國現(xiàn)行的《物權(quán)法》中規(guī)定了房屋的產(chǎn)權(quán)可以分割，但是分割的前提是購買雙方對房屋的產(chǎn)權(quán)分割比例達(dá)成一致。這就勢必會使賣方與買方所簽訂合同中有其中一方的合同必須做無效處理，否則房屋的產(chǎn)權(quán)將無法劃分。

二、“一房二賣”產(chǎn)生的不利影響

“一房二賣”問題出現(xiàn)之后，對于買方和賣方都會造成不利的影響。首先，其中一個買方在付出了與房屋價值等值的資金之后，無法獲得房屋的100%產(chǎn)權(quán)，購買方的資金付出沒有換回應(yīng)得的標(biāo)的物。對于購買方而言，付出了資金卻沒有買到相對應(yīng)的物品，購買方的資金支出就失去了意義，購買方的資金相當(dāng)于被賣方欺詐。而賣方將房屋賣給兩個自然人或者企業(yè)法人之后，收到了兩份和房屋價值相等的資金但是卻只能支付一套房屋，那么賣方的行為就涉嫌合同欺詐，不但違反了《合同法》，同時也違反了我國現(xiàn)行的《物權(quán)法》。所以“一房二賣”對于賣方和買方都沒有任何的好處，房屋出賣方應(yīng)當(dāng)遵守法律規(guī)則和誠信原則將房屋以100%產(chǎn)權(quán)的方式賣與一方，房屋購買方在購買房屋之前也要對房屋的產(chǎn)權(quán)情況進行相關(guān)的調(diào)查，了解房屋的產(chǎn)權(quán)是否完全歸屬于賣方。如果房屋產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，買方有權(quán)隨時終止交易。

三、“一房二賣”問題的法理分析

(一)“一房二賣”違背了《合同法》原理

從“一房二賣”的問題來看，“一房二賣”首先違反了《合同法》原理。雖然“一房二賣”的賣方將房屋賣出之后與兩個購買方都簽訂了房屋買賣合同，從表面上看，簽訂的房屋買賣合同從簽約雙方和合同框架上是合理的，但是《合同法》中規(guī)定合同簽訂之后生效的前提是合同的簽訂雙方必須保證買賣行為的順利發(fā)生，同時還要保證合同雙方都能夠履行合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，特別是對于買方主張的房屋的100%產(chǎn)權(quán)，賣方應(yīng)當(dāng)予以支持和滿足。如果賣方不能夠按照買方的約定向買方提供房屋實體和房屋的100%產(chǎn)權(quán)，那么賣方與買方簽訂的合同視為無效。如果賣方與買方簽訂合同時間存在先后順序，那么則先簽訂合同的買方享有房屋的100%產(chǎn)權(quán)的分割權(quán)力，后簽訂房屋買賣合同的買方不享有房屋產(chǎn)權(quán)分割的權(quán)利。所以，從《合同法》的原理來看，“一房二賣”首先違背的就是《合同法》的相關(guān)規(guī)定，從《合同法》的角度來看可以判定其中一項合同無效。

(二)“一房二賣”與《物權(quán)法》相抵觸

我國從2007年出臺的《物權(quán)法》中對于房屋產(chǎn)權(quán)進行了詳細(xì)的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)可以進行按比例的劃分，但前提是必須得到房屋產(chǎn)權(quán)所有方的同意以及買方的認(rèn)可之后，才能夠進行房屋產(chǎn)權(quán)的劃分，如果房屋的買方主張享有房屋100%的產(chǎn)權(quán)，那么房屋的賣方就不能夠?qū)⒎课莸漠a(chǎn)權(quán)進行分割，特別是不能夠?qū)⒁惶幏慨a(chǎn)同時賣給兩個購買方?！段餀?quán)法》中對于房屋產(chǎn)權(quán)的規(guī)定主要目的就是為了規(guī)范房屋交易流程，避免“一房二賣”的問題出現(xiàn)。對“一房二賣”的問題進行了詳細(xì)的規(guī)定和闡述，只要按照《物權(quán)法》的規(guī)定，“一房二賣”的問題就不會出現(xiàn)。但是在實際的房屋買賣交易過程當(dāng)中，部分房屋出賣方無視《物權(quán)法》的規(guī)定，采取了分時簽合同的方式，和購買方打時間差，將一處房屋先后賣予不同的買主獲取雙倍的房屋購買資金，這種行為不但涉嫌合同欺詐，同時也違反了現(xiàn)行的《物權(quán)法》，受害的購買方可以隨時根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定向房屋出賣方提出索賠。

四、無法得到實體房屋的買受人如何保護自身合法權(quán)益

(一)向房屋出賣方追討已付房款

一旦發(fā)生了“一房二賣”的問題，無法得到實體房屋的買受人應(yīng)當(dāng)及時的找到房屋出賣方，向房屋出賣方追討已付的房款，將二者簽訂的房屋買賣合同及時的進行公證，并通過律師向房屋出賣方講清楚其違約情況和已經(jīng)出現(xiàn)的違反《合同法》的行為，迫使房屋出賣方及時的將購買方已付的房款足額退還給購買方。如果房屋出賣方拒不履行退款義務(wù)，同時也不能夠給予房屋購買方實體房屋的交付和房屋產(chǎn)權(quán)的變更，那么房屋買受人就應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，同時將退還房款作為主要的訴訟請求。對于合同簽訂完成之后，已經(jīng)交付房屋的首付款尚未付房屋余款的，買受人應(yīng)當(dāng)及時的終止合同交易，并且通過律師向房屋出賣方提出合同終止，及時的向房屋出賣方追討已付的房屋首付款。如房屋出賣方拒不履行責(zé)任，那么房屋買方就應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤ㄔ浩鹪V房屋出賣方的欺詐行為。

(二)向房屋出賣方提起訴訟，索賠相關(guān)損失

如果房屋出賣方在合同簽訂過程當(dāng)中存在欺詐行為，并且屬于惡意欺詐的情況，那么房屋買售方應(yīng)當(dāng)按照所造成的損失向房屋出賣方提起訴訟，并就相關(guān)的損失提出索賠。對于大額的房產(chǎn)交易，房屋買受方可能存在為購買房屋出現(xiàn)的民間借貸和銀行借貸，由于房屋出賣方不能夠及時的向買售方交付實體房屋并進行產(chǎn)權(quán)過戶，房屋買受方在付出了大額資金的代價之后，無法獲得房屋的居住權(quán)和產(chǎn)權(quán)，由此造成房屋買受方民間借貸資金違約或銀行借貸資金違約以及因無法獲得房屋而發(fā)生的房屋租金等損失，都需要房屋出售方進行賠償。面對這一問題，買賣雙方應(yīng)當(dāng)首先進行對話，房屋買受方應(yīng)要求房屋出賣方及時的退回已付房款，并且對相關(guān)的損失進行賠償，如果房屋出售方拒不賠償也不履行賠償義務(wù)，那么房屋買受方就應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟。

五、“一房二賣”問題的法律應(yīng)對策略分析

(一)建立不動產(chǎn)預(yù)告登記制度

之所以出現(xiàn)“一房二賣”的問題，主要原因是房屋買受方在簽訂房屋買賣合同之前不能夠有效獲得房屋的產(chǎn)權(quán)信息，如果房屋出售方存在惡意隱瞞，那么房屋買受方難以通過正常的渠道獲知房屋的產(chǎn)權(quán)信息，這就給了房屋出售方以可乘之機。目前房屋出售過程當(dāng)中出現(xiàn)“一房二賣”的問題，主要原因在于房屋的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息沒有及時公開，買賣雙方的信息不對稱，導(dǎo)致了“一房二賣”問題的發(fā)生。為了有效解決這一問題，建立不動產(chǎn)預(yù)告登記制度是十分必要的。從目前我國《物權(quán)法》的實施來看，在《物權(quán)法》中對于不動產(chǎn)預(yù)告登記制度存在相關(guān)的規(guī)定，各地的房屋管理部門已經(jīng)開始對所轄區(qū)域內(nèi)的房屋進行了不動產(chǎn)預(yù)告的登記，有購買意愿的買方可以通過查詢當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T的不動產(chǎn)信息庫來獲知所想購買的房屋是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛？同時在簽訂購買合同之后，要及時的進行不動產(chǎn)預(yù)告登記，提前鎖定房屋產(chǎn)權(quán)。

(二)規(guī)范房屋買賣流程

按照《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定以及不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的規(guī)定，在房屋買賣過程當(dāng)中，買方應(yīng)先核實房屋的產(chǎn)權(quán)信息確定產(chǎn)權(quán)信息無誤，然后按照雙方的約定簽訂房屋購買合同，并向房屋出賣方預(yù)付房屋首付款或定金。合同簽訂之后，房屋買賣雙方應(yīng)當(dāng)按照不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的規(guī)定，對房屋的不動產(chǎn)信息進行預(yù)告登記，為后續(xù)的產(chǎn)權(quán)變更奠定基礎(chǔ)地同時，也通過公告的形式告知其他人該房屋的產(chǎn)權(quán)即將發(fā)生變更，不能夠再簽訂房屋買賣合同。

六、結(jié)論

通過本文的分析可知，在房屋買賣過程當(dāng)中“一房二賣”的問題比較突出，“一房二賣”無論是對賣方還是對賣方都存在較大的傷害，特別是對買方非常不利。為了避免這一問題的出現(xiàn)，房屋買賣雙方應(yīng)當(dāng)認(rèn)真按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定操作，同時還要按照《物權(quán)法》的規(guī)定采取不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，在合同簽訂之后及時的將房屋的產(chǎn)權(quán)信息及即將發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更的信息進行公告，通過這些方法能夠最大程度的避免“一房二賣”的問題出現(xiàn)，同時降低房屋買賣雙方的法律風(fēng)險，最大程度地保證房屋買受人的利益。