摘要：隨著中國旅游資源的不斷豐富和房地產(chǎn)項目不斷建設(shè)發(fā)展，旅游地產(chǎn)成為一種新型的房地產(chǎn)產(chǎn)品，其一般依靠景區(qū)的資源和人氣建起的大量用于度假旅游的高檔別墅和公寓，因此既擁有一般房地產(chǎn)產(chǎn)品的普遍特征，又具有旅游地產(chǎn)自身的獨特性，如何結(jié)合兩者優(yōu)勢進(jìn)行最優(yōu)對策選擇，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會效益最大化是目前旅游地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)最關(guān)注的問題。

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn);開發(fā);問題;對策

一、旅游地產(chǎn)概述

旅游地產(chǎn)是指所依托周邊豐富的原生旅游資源或者原創(chuàng)旅游資源，有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目，較一般的住宅，旅游房地產(chǎn)的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。旅游地產(chǎn)的發(fā)展一般具有四個階段，即啟蒙階段、快速發(fā)展階段、快速規(guī)?；l(fā)展向可持續(xù)健康發(fā)展方式轉(zhuǎn)變階段和旅游地產(chǎn)開發(fā)與城市運營、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等緊密結(jié)合階段。由于旅游地產(chǎn)的開發(fā)相比較一般住宅開發(fā)，需要兼顧旅游資源，因此更容易發(fā)生一些問題，影響經(jīng)濟(jì)和社會效益。

二、旅游地產(chǎn)企業(yè)存在的常見問題

（一）不重視戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃

旅游地產(chǎn)由于要結(jié)合旅游發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃，因此必然要進(jìn)行發(fā)展規(guī)劃，一般而言旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常依靠依靠外貿(mào)制定地產(chǎn)項目發(fā)展規(guī)劃，不切合企業(yè)實際情況，或者無法執(zhí)行，且戰(zhàn)略發(fā)展的規(guī)劃一般都是決策層制定，沒有具體的行動方案和合適的業(yè)務(wù)流程來支持，容易造成決策和執(zhí)行相互脫節(jié)，戰(zhàn)略規(guī)劃形同虛設(shè)。

（二）市場營銷管理不全

旅游地產(chǎn)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)常要進(jìn)行營銷策劃，由于依靠旅游景點，而一般旅游景點遠(yuǎn)離城市中心，因此營銷相對困難。首先營銷機(jī)制常跟風(fēng)炒樓，哪里景區(qū)人流大，就在哪里開發(fā)樓盤，沒有具體的項目定位和市場需求研究，多數(shù)可行性報告可操作性不強(qiáng)，缺乏充分的論證，信息的匯集、統(tǒng)計、反饋、分析工作深度不夠，影響高水平營銷決策。

（三）惡性競爭明顯，員工流動大

旅游地產(chǎn)企業(yè)惡性競爭明顯，常常通過收集競爭對手資料，學(xué)習(xí)優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計方案，同時收集競爭對手的不足攻擊對手的把柄，指責(zé)對方的不足。此外，相比較其它企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)員工大部分時間都不在辦公室，各部門負(fù)責(zé)人和員工交流較少，不能及時了解員工想法，導(dǎo)致旅游地產(chǎn)企業(yè)員工流動性高，競爭對手間常出現(xiàn)人才大戰(zhàn)，且項目開發(fā)周期長，新補(bǔ)充員工要在很長時間才能適應(yīng)，既考驗旅游地產(chǎn)企業(yè)脆弱的人力資源系統(tǒng)又給企業(yè)造成較大損失。

三、相關(guān)建議

（一）做好品牌競爭

旅游地產(chǎn)企業(yè)概念、景觀、設(shè)計很容易被克隆，樓盤同質(zhì)，無明顯的區(qū)隔，但是品牌不可模仿，且信息不對稱，消費者對房地產(chǎn)專業(yè)知識懂得不多情況下，只能依靠品牌消費。有數(shù)據(jù)顯示，有品牌優(yōu)勢的旅游地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售中反應(yīng)更強(qiáng)烈，售價比同地區(qū)、同檔次樓盤高出30%左右。

（二）利用互聯(lián)網(wǎng)的營銷模式

網(wǎng)絡(luò)營銷是目前旅游地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的趨勢，通過網(wǎng)絡(luò)營銷如：BBS論壇互動、安家客可以增進(jìn)與購買者之間的溝通，還能縮短開發(fā)商和購房者的空間距離，提高購房者信息接收的效率，減少奔波之苦，而且利用互聯(lián)網(wǎng)營銷能夠減少企業(yè)成本，有數(shù)據(jù)顯示與傳統(tǒng)營銷方式相比，加入互聯(lián)網(wǎng)營銷模式能使成本降低30%。

（三）推動產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，規(guī)模化發(fā)展

旅游地產(chǎn)企業(yè)要想長期發(fā)展，需要加強(qiáng)與設(shè)計單位、中介機(jī)構(gòu)、廣告策劃、金融界、建筑商、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的信息溝通，形成協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，成立產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。由于旅游地產(chǎn)企業(yè)競爭日趨激烈，因此單純的房產(chǎn)開發(fā)競爭優(yōu)勢已不明顯，對于旅游地產(chǎn)企業(yè)來說，土地是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中利潤最豐厚的產(chǎn)品，可通過土地功能的改變和大規(guī)模的滾動開發(fā)，借助旅游資源拉攏人氣，建設(shè)大型配套設(shè)施和綠化工程，憑借土地升值獲取超額回報。

（四）瞄準(zhǔn)自然景區(qū)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)

相比較娛樂游區(qū)、文化景區(qū)、游玩景區(qū)，自然景區(qū)周邊房產(chǎn)更能貼合購房者心理，由于目前生活水平逐步提高，更加注重養(yǎng)生和生態(tài)環(huán)保，而自然景區(qū)由于空氣良好，環(huán)境清幽很適合養(yǎng)老或療養(yǎng)，因此對于長時間在都市奮斗的人群來說具有很大的吸引力，開發(fā)前景良好。

四、結(jié)語

綜上所述，雖然目前旅游地產(chǎn)企業(yè)競爭日趨激烈，利潤空間縮小，但是其發(fā)展不斷邁向規(guī)范化，科學(xué)化的管理模式，對于旅游地產(chǎn)企業(yè)來說要做好品牌競爭，推動產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟規(guī)模化發(fā)展的同時，還要利用互聯(lián)網(wǎng)的營銷模式，且發(fā)展方向要以自然景區(qū)地產(chǎn)開發(fā)為主，才能有助于旅游地產(chǎn)良好發(fā)展。

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作者簡介：

陸中民（1997.8-），男，安徽合肥人，本科在讀，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理。