韓鑫善

（中國鐵路蘭州局集團(tuán)有限公司土地房產(chǎn)部，甘肅 蘭州 730000）

引言

鐵路高架橋下土地資源的開發(fā)利用不得影響到鐵路交通的正常使用和安全性，并從立體開發(fā)、多功能開發(fā)的角度，實現(xiàn)城市土地集約化利用的目的。

一、鐵路高架橋下土地綜合開發(fā)分析

（一）公共活動場所

公共活動場所一般建設(shè)在人口密度相對較高的居住區(qū)域，其主要包括公園、農(nóng)業(yè)貿(mào)易中心、運(yùn)動場所、廣場等。公共活動場所不僅不會受到周邊環(huán)境的影響，建設(shè)成本以及后期利用維護(hù)成本相對較低，且能夠直接提高周邊居民的生活便捷度和生活質(zhì)量，從而達(dá)到提高社會效益的目的。將鐵路高架橋下土地開發(fā)為公共活動場所的情況在香港區(qū)域較為常見，這也是充分利用有效城市空間創(chuàng)造更大經(jīng)濟(jì)效益的途徑和方式。而在我國的上海地區(qū)，鐵路高架橋下土地經(jīng)常用于開發(fā)駕校以及足球運(yùn)動場所，這兩種開發(fā)模式不僅前期投入相對較低，且能夠取得較為出色的經(jīng)濟(jì)效益，能夠在短時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠。整體來看，公共活動場所類型的選擇需要從地區(qū)的規(guī)劃需求以及發(fā)展需求的角度出發(fā)，通過對于城市空間的充分利用，實現(xiàn)城市功能的有效補(bǔ)充。例如：若城市某區(qū)域的綠化建設(shè)不達(dá)標(biāo)時，可以將鐵路高架橋下土地開發(fā)為綠化公園，這既能實現(xiàn)綠化城市的初衷，又能為周邊居民提供一個休閑娛樂的場所。

（二）市政服務(wù)場所

將鐵路高架橋下土地開發(fā)為市政服務(wù)場所的情況一般集中在城市的核心區(qū)域當(dāng)中，其主要類型一般以停車場為主，尤其是高層停車場的建設(shè)可以最大程度上利用橋下空間。此外，停車場對于環(huán)境的需求相對較少，無論是噪聲污染問題還是無光線照射問題均不會影響到停車場的正常經(jīng)營，二者之間具有良好的契合度。以遼寧省沈陽市為例，沈陽市的南北快速干道的高架橋下建設(shè)了大量的現(xiàn)代化多層立體停車場，其具有分層開發(fā)、立體性的特征，在可控范圍內(nèi)實現(xiàn)鐵路高架橋下空間的充分利用，為城市提供了大量的停車位，有效緩解了周邊區(qū)域停車難的問題。此外，該工程在建設(shè)初期充分考慮到了海綿城市的基本原理，高架橋中設(shè)置了高質(zhì)量的雨水滲透收集系統(tǒng)，可以將自然降水引導(dǎo)至橋下的儲水場所，并將收集到的雨水用作城市綠化以及洗車服務(wù)。這一設(shè)計，不僅有效解決了高架橋上的積水問題，更實現(xiàn)對于水資源的循環(huán)利用原則，具有良好的生態(tài)效益。除了停車場之外，在鐵路高架橋下土地上建設(shè)商品配送中轉(zhuǎn)站也是一個良好的選擇，尤其是在我國快遞行業(yè)日趨發(fā)達(dá)的今天，將其開發(fā)為商品配送中轉(zhuǎn)站可以有效實現(xiàn)土地集約利用，并能夠推動快遞行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（三）倉儲設(shè)施

從某種角度來看，鐵路高架橋下土地的局限性和弊端并不會影響到倉儲設(shè)施的使用，反而能夠為倉儲設(shè)施提供良好的存儲環(huán)境。倉儲設(shè)施主要為周邊企業(yè)提供租賃服務(wù)，通過收取租金來實現(xiàn)盈利。此外，鐵路企業(yè)還可以與其他單位建立合作關(guān)系，共同開發(fā)倉儲項目，由合作單位全權(quán)負(fù)責(zé)倉儲設(shè)施的建設(shè)、運(yùn)營、管理等工作，并定期向鐵路企業(yè)繳納場地租賃費(fèi)用。

（四）商業(yè)活動場所

在判斷鐵路高架橋下土地是否具有建立商業(yè)活動場所潛質(zhì)時，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮周邊區(qū)域的商業(yè)發(fā)展?jié)摿σ约熬用竦南M(fèi)水平，并將其視為后期項目開發(fā)的主要依據(jù)。商業(yè)活動場所的可選擇性較多，其一般根據(jù)半徑范圍內(nèi)居民消費(fèi)水平而決定。若鐵路高架橋下土地位于城市的中心商業(yè)區(qū)域時，可以優(yōu)先考慮24h便利店、咖啡館等商業(yè)活動場所。若鐵路高架橋下土地位于老舊城區(qū)時，則應(yīng)當(dāng)以生活服務(wù)類的商業(yè)場所為主，如水果店、超市等。商業(yè)活動場所的建設(shè)需要充分考慮到對于土地資源的合理利用，確保讓土地的商業(yè)價值可以最大化發(fā)揮。我國鄰國日本的城市土地資源較為短缺，且在日本鐵路交通系統(tǒng)較為發(fā)達(dá)的情況下，日本的城市中存在著大量的鐵路高架橋。日本鐵路企業(yè)通過對于鐵路高架橋下土地的綜合化、商業(yè)化利用，擴(kuò)寬了鐵路企業(yè)的增收途徑，并通過高收益的多元化經(jīng)營為低收益的鐵路經(jīng)營提供資金補(bǔ)充，且其建設(shè)的商業(yè)活動場所具有較強(qiáng)的針對性，經(jīng)營情況較為出色，收益也相應(yīng)較高。甚至在一些鐵路高架橋下土地資源較為充足的區(qū)域建立了商業(yè)步行街，進(jìn)一步帶動了日本城市的商業(yè)發(fā)展情況。例如：東京新宿區(qū)的橋下商業(yè)街通過對于空間的合理布置與使用，充分提高了商業(yè)的緊湊性，商業(yè)街的整體運(yùn)營情況良好，具有廣闊的市場空間。在新宿橋下商業(yè)街建立的初期階段，東京新宿政府給予了商戶一定的政策支持和商業(yè)補(bǔ)助，并通過公益性宣傳的方式，提高了橋下商業(yè)街在國內(nèi)的知名度，從而一舉提高了該區(qū)域的商業(yè)氛圍。目前為止，東京新宿的橋下商業(yè)街不僅僅成為了新宿區(qū)域的主要商業(yè)經(jīng)營場所，更成為了新宿的代表性區(qū)域。

（五）生態(tài)化產(chǎn)業(yè)

從鐵路高架橋下土地的開發(fā)現(xiàn)狀來看，位于城市區(qū)域的土地具有良好的開發(fā)潛力和開發(fā)空間，尤其是對于土地資源較為短缺的城市而言，其開發(fā)難度相對較低，且普遍能夠取得較好的開發(fā)效果。但對于遠(yuǎn)離城市中心的郊區(qū)而言，橋下土地的開發(fā)則具有一定的難度，且多數(shù)用于城市綠化建設(shè)。在這種情況下，生態(tài)化產(chǎn)業(yè)則能為城市郊區(qū)鐵路高架橋下土地開發(fā)提供了良好的契機(jī)。例如：意大利太陽風(fēng)橋項目獨(dú)特的地理位置決定了其擁有充足的風(fēng)力及太陽能資源，該項目借助天然優(yōu)勢在高架橋下安裝了風(fēng)力發(fā)電機(jī)，并在橋身側(cè)面安裝了太陽能發(fā)電板。這種設(shè)計及開發(fā)思路可以將高架橋下的空間資源進(jìn)行最大化利用，同時還能夠兼顧城市的生態(tài)發(fā)展及建設(shè)。

二、鐵路高架橋下土地綜合開發(fā)原則分析

（一）安全性原則

任何性質(zhì)、類型的橋下土地開發(fā)項目均需要始終堅持安全性原則，其不僅是指開發(fā)項目的安全性，更包括高架橋的安全性。橋下土地開發(fā)項目的建設(shè)不得對鐵路高架橋原有的結(jié)構(gòu)、設(shè)施造成任何形式的改變及破壞，且橋下土地開發(fā)項目在立項階段需要進(jìn)行全面性的風(fēng)險評估及分析，政府及鐵路企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮自身的監(jiān)督職能，保證開發(fā)項目的建設(shè)安全。同時，高架橋下開發(fā)項目建設(shè)完成之后不得對鐵路高架橋的日常檢查及維護(hù)造成任何形式的阻礙。

（二）和諧性原則

高架橋下開發(fā)項目的建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合城市的發(fā)展規(guī)劃需求，且需要與周邊建筑、交通之間保持一定的和諧性。在開發(fā)過程中，鐵路企業(yè)可以參考國外的開發(fā)經(jīng)驗，并從我國基本國情以及項目的實際情況出發(fā)，合理對土地資源進(jìn)行規(guī)劃利用。同時，為滿足國家對于生態(tài)建設(shè)的基本需求，鐵路企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮生態(tài)開發(fā)方向。

（三）市場化原則

在判斷是否將鐵路高架橋下土地用于市場化運(yùn)作時，鐵路企業(yè)需要基于自身經(jīng)濟(jì)實力以及資金周轉(zhuǎn)情況的角度出發(fā)。采取市場化運(yùn)作則意味著鐵路企業(yè)可以將開發(fā)項目的風(fēng)險進(jìn)行部分轉(zhuǎn)移，與合作單位共同承擔(dān)風(fēng)險，但鐵路企業(yè)自身的實際收益也會相應(yīng)得到下降。若不參與市場運(yùn)作，則意味著鐵路企業(yè)需要全權(quán)承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險，這不僅會加劇鐵路企業(yè)所面臨的市場風(fēng)險性，更會造成一定程度的財政壓力。

（四）戰(zhàn)略性原則

在建設(shè)鐵路高架橋階段時，鐵路企業(yè)就應(yīng)當(dāng)考慮到對于橋下資源的綜合開發(fā)利用問題。鐵路企業(yè)需要在高架橋的設(shè)計階段進(jìn)行開發(fā)規(guī)劃，從而對高架橋的設(shè)計及建設(shè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，最終實現(xiàn)開發(fā)成本下降、開發(fā)效益提升。

三、結(jié)語

綜合來看，我國的鐵路高架橋下土地綜合開發(fā)利用項目目前還處在規(guī)劃階段。鐵路企業(yè)應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識橋下土地開發(fā)利用的價值，尋求開發(fā)利用的途徑，擴(kuò)寬企業(yè)的增收渠道。