王健 王立鵬

實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，利國利民。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指，建成于2000年以前、公共設(shè)施落后，且影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。全國共有老舊小區(qū)約16萬個，建筑面積約為40億平方米，涉及居民超過4200萬戶、一億多人。習(xí)近平總書記在主持2019年7月30日召開的中央政治局會議上指出，要實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補短板工程。

意義

1.城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是民生工程

（1）改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是民生工程。當前大部分城鎮(zhèn)老舊小區(qū)建成已有20年以上，市政配套設(shè)施老化、公共服務(wù)缺項等問題突出，具體體現(xiàn)在三個方面：一是垂直交通缺乏，高齡老人或殘障人士上下樓困難。二是公共設(shè)施老化。如供水、供暖管道陳舊，電力設(shè)施老化，排水設(shè)施不通暢，平頂住宅樓滲雪漏雨，環(huán)衛(wèi)和消防設(shè)施不達標等。三是公共服務(wù)缺失。大部分城鎮(zhèn)老舊小區(qū)公共服務(wù)缺乏，有的小區(qū)甚至沒有物業(yè)管理。

（2）改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是民心工程。對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)房屋主體結(jié)構(gòu)加固、房屋部件構(gòu)件修繕更新、屋面整修改造、外墻及樓梯間粉飾，提高了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)房屋質(zhì)量。同時，樓房加裝平層入戶電梯、底層加坡道和頂層平改坡也奠定了居家養(yǎng)老的物質(zhì)基礎(chǔ)。此外，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)公共設(shè)施改造，也提高了居民的居住質(zhì)量。

2.城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是發(fā)展工程

（1）增加社會投資，刺激居民消費。一是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可直接增加節(jié)能環(huán)保、新型建筑材料、電梯、防水保溫建筑材料、供水供暖供氣和地下管道等諸多行業(yè)的投資需求。另外，完善城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的管理運行體制，增加智慧社區(qū)功能、補建休閑設(shè)施、養(yǎng)老健身設(shè)施與治安防護設(shè)施，必將產(chǎn)生新增投資。二是政府扶持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造資金具有極強的放大效應(yīng)。如家電、家具等行業(yè)消費增長及居民所增加的消費，都是有支付能力的社會需求，其增加將引致相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資增加，進而實現(xiàn)消費和投資共同增加，促進實體經(jīng)濟增長。

（2）城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造具有三重效應(yīng)。一是促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，提升城市發(fā)展質(zhì)量。二是形成刺激經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)鏈，迅速解決傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩。三是避免大拆大建，有利于節(jié)能降耗發(fā)展低碳經(jīng)濟。

問題

1.標準滯后

標準的滯后制約了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。如老舊小區(qū)增加平層入戶電梯，需要增加連廊、改變?nèi)莘e率，而且采光、樓間距等標準都不能滿足現(xiàn)行建筑標準的要求。

2.改造項目申報審批難

審批手續(xù)繁瑣導(dǎo)致城市老舊小區(qū)改造申報審批難，如電梯加裝涉及住建、規(guī)劃、消防等多個部門。再如不少地方政府規(guī)定，僅接受本市、本區(qū)管理的住宅區(qū)的老舊小區(qū)改造項目審批，不受理屬地其他產(chǎn)權(quán)（如央產(chǎn)房、省產(chǎn)房、多元產(chǎn)權(quán)共存的小區(qū)住宅等）的老舊小區(qū)改造項目審批。導(dǎo)致非本市本區(qū)管理的老舊小區(qū)住宅改造審批空白。

3.資金籌措渠道狹窄，難以刺激經(jīng)濟增長

目前，全國老舊小區(qū)改造以政府出資為主，缺乏社會投資，這一舉措雖能惠及民生，但不易帶動社會投資和個人消費，難以形成新的經(jīng)濟增長點。

對策

1.改造三原則

（1）電梯平層入戶原則。一是能夠很好地解決“懸空老人”的上下樓問題。二是能夠促進戶內(nèi)裝修，刺激個人消費。三是有利于形成銀發(fā)經(jīng)濟。

（2）綜合改造原則。統(tǒng)籌考慮老舊小區(qū)平層加裝電梯、氣電暖水路、環(huán)境優(yōu)化、微電、停車位等改造，有利于實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益最大化。切忌一事一議一辦，既引起居民反感，又浪費社會資源。

（3）堅持一個實施主體原則。明確項目實施的責(zé)任主體，便于政府相關(guān)部門監(jiān)督管理，減少小區(qū)改造的經(jīng)濟成本和社會成本。同時有利于改造后建立健全小區(qū)物業(yè)管理，實現(xiàn)社區(qū)柔性治理。

2.完善法律法規(guī)和標準，明確政府職責(zé)

（1）按照準公共利益原則對老舊小區(qū)改造進行立法：對于達到相關(guān)規(guī)定的老舊小區(qū)改造項目，由地方政府審批，明確該項目審批人不適用于終身責(zé)任追究制的范圍。

（2）由國家規(guī)劃主管部門對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中遇到的容積率、樓間距和采光時間等問題，進行變通解決，如在其他技術(shù)標準不變的情況下，增加改造區(qū)域內(nèi)的容積率，電梯平層入戶所增加的面積可視為不會給樓間距和采光標準造成影響。

（3）制訂符合老舊小區(qū)改造的技術(shù)規(guī)范和行業(yè)標準，保證老工程的安全和質(zhì)量。

（4）制定城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的技術(shù)導(dǎo)則，加快相關(guān)技術(shù)標準制定，讓節(jié)能高效低成本的新材料、新技術(shù)進入老舊小區(qū)改造市場。

（5）對符合法律法規(guī)和標準的老舊小區(qū)改造項目，地方部門不受理或拖延不審批的，要追究責(zé)任。

3.創(chuàng)新行政管理體制，實行“一門審批”

推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，需要創(chuàng)新行政管理體制，簡化行政審批，實行“一門審批”：按照屬地原則，由住建局牽頭，負責(zé)協(xié)調(diào)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目實施中相關(guān)部門對文件和材料的審批，規(guī)定時間內(nèi)不答復(fù)的，視為同意，并報規(guī)劃部門備案。同時，區(qū)住建局受理轄區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)權(quán)小區(qū)改造項目材料、負責(zé)協(xié)調(diào)統(tǒng)籌推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目的審批及后續(xù)開工、施工、監(jiān)督、與居民代表共同驗收等工作。

4.引入社會資金，進行市場化改造

推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，應(yīng)遵循“誰使用誰享受誰付費”的原則。

（1）個人出一點。居民作為房屋產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)對自己房屋的改造負主要責(zé)任。

（2）政府補一點。中央財政投入資金和市區(qū)財政資金，主要用于小區(qū)水、電、氣、熱、通信等設(shè)施及節(jié)能環(huán)保等系統(tǒng)改造。

（3）市場化改造。采取容積率獎勵，創(chuàng)新投融資機制，以多種模式引入社會資金完成老舊小區(qū)改造。

5.試點項目引路

建議通過試點示范工程，有序推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的全面展開，逐步完善城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造體制機制。