王莉

摘要：針對當(dāng)前經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的運營思路，首先提出了當(dāng)前經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，其次提出了當(dāng)前經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的運營思路建議。旨在通過分析房地產(chǎn)企業(yè)運營思路的合理制定，有效促進房地產(chǎn)企業(yè)自身競爭優(yōu)勢的提升，使得房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略的制定更加具有科學(xué)性以及合理性，進而保障房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益與社會效益得到更好的提升，為房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);定位;融資渠道

中圖分類號：F123.24 ? ?文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2019）09-0146-02

一、當(dāng)前經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀

（一）受前幾年國際金融危機的影響

房地產(chǎn)面臨的市場逐漸出現(xiàn)了各種房價增幅減緩等情況，甚至市場成交量還出現(xiàn)了下降的現(xiàn)象，并且流動資金也并不充足，在一定程度上阻礙了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進步。其中，市場成交量出現(xiàn)下降的情況，主要就是由于我國對房地產(chǎn)市場加大了調(diào)控的力度，以及限購等政策，甚至還出臺了抑制房產(chǎn)投資的政策措施，使得房地產(chǎn)市場成交量快速下降，大部分的購房者都選擇繼續(xù)觀望的狀態(tài)，消費者希望房價能夠有所降低，使得房地產(chǎn)空置率不斷上升，進而促使房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)降低的情況。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著流動資金缺乏的情況，導(dǎo)致在全球金融危機因素的影響下，我國房地產(chǎn)商的資金大部分都在庫存樓盤中，從而增加了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的壓力。在中小房地產(chǎn)企業(yè)中，這種現(xiàn)象表明得極為明顯，成本不能有效收回，同時還有部分企業(yè)出現(xiàn)還貸困難的情況。

（二）國家新一輪宏觀政策調(diào)控的制定

在全球金融危機因素的影響下，我國房地產(chǎn)相關(guān)部門為了更好地緩解房地產(chǎn)市場交易量下降的情況，推動房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展，有針對性地開展了相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策。采用適當(dāng)?shù)臄U大內(nèi)需政策等措施，有效刺激房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展，拉動內(nèi)需。新的宏觀政策調(diào)控措施，不僅僅解決了中低收入住房困難的問題，還能夠有效保障民生，鼓勵居住性需求的增長，推動房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

（三）高新技術(shù)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響日益明顯

伴隨大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等高新技術(shù)的不斷完善，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式及衍生產(chǎn)業(yè)得到優(yōu)化，使得各房地產(chǎn)企業(yè)對集地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、衍生服務(wù)產(chǎn)業(yè)及其配套設(shè)施產(chǎn)業(yè)于一體的新型地產(chǎn)經(jīng)營模式更加重視，繼而促使房地產(chǎn)市場再度激發(fā)經(jīng)濟活力，以緩解房地產(chǎn)企業(yè)對當(dāng)前經(jīng)濟增長下行壓力的應(yīng)對。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)對自身經(jīng)濟效益的要求提高

由于經(jīng)濟增長下行壓力、行業(yè)市場經(jīng)濟環(huán)境不景氣，房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅要追求對自身運營成本的控制，同時還在對自身經(jīng)濟效益的提升途徑進行探索。從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部發(fā)展而言，更多企業(yè)愿意選擇追求自我價值的提升以及投資的可持續(xù)性。就自我價值提升而言，是指房地產(chǎn)企業(yè)需要尋求產(chǎn)業(yè)收入的多元化，通過現(xiàn)代的PE創(chuàng)投、地產(chǎn)衍生服務(wù)產(chǎn)業(yè)等途徑，來拉開綜合性的產(chǎn)業(yè)收入與支出差距，最終確保企業(yè)自身價值持續(xù)提升。就投資可持續(xù)性而言，是指房地產(chǎn)企業(yè)要深刻分析和立足當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境，對地方與中央政府的政策優(yōu)惠、政策補貼積極利用，同時通過多元化投融資的手段，實現(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資的長期可持續(xù)發(fā)展，最終服務(wù)于我國社會住房保障及民生保障。

二、基于新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的運營思路建議

（一）關(guān)注宏觀政策，調(diào)整企業(yè)定位

從近幾年的宏觀經(jīng)濟形勢角度展開分析，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員應(yīng)當(dāng)意識到宏觀經(jīng)濟形勢以及對國家經(jīng)濟政策調(diào)控對企業(yè)產(chǎn)生的直接影響?；诖吮尘跋?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對經(jīng)濟政策的變化進行全面的分析，并及時調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標。針對行業(yè)的稅收政策及銀行政策，相關(guān)的財務(wù)人員都要及時了解和掌握。通過這種方式保證房地產(chǎn)企業(yè)投資的合理性與高效性。只有在企業(yè)確定所屬類型之后，才能將自身的優(yōu)勢發(fā)揮到最大化。在房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展過程中，建立完善的內(nèi)部控制制度，逐步提高實際的經(jīng)濟效益與社會效益，促進房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展。

（二）利用多元化的策略，提高競爭能力

目前，我國的市場競爭愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展目標，就務(wù)必要認清經(jīng)濟形勢，有效提高自身的經(jīng)濟競爭能力。從管理、投資及銷售等各個環(huán)節(jié)中對于市場的實際需求進行全面把控。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加注重提升核心技術(shù)，從建筑、設(shè)計等多個方面提高技術(shù)水平，利用多元化的方式，促進房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益得到顯著提升，為后續(xù)工作的順利開展打下穩(wěn)固基礎(chǔ)。

（三）開拓融資渠道，促進企業(yè)發(fā)展

基于現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈相對較為脆弱，缺乏充足的資金流動性，在融資的過程中存在著很大的困難，基于此，房地產(chǎn)企業(yè)在如何拓寬融資渠道時，就需要充分擺脫對間接融資渠道的依賴，并且根據(jù)自身的實際發(fā)展情況，采取有效的融資方式方法。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在不斷發(fā)展進步的過程中，還可以積極探尋新的發(fā)展機遇與條件，創(chuàng)新經(jīng)營思路，讓企業(yè)形成良好的前瞻性特征，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

（四）促進自身產(chǎn)業(yè)集群的特色發(fā)展與完善

為尋求房地產(chǎn)企業(yè)品牌及文化的進一步優(yōu)化，對自身產(chǎn)業(yè)集群的特色化發(fā)展與完善是一種契機。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)競爭已經(jīng)不單純是價格及綜合管理能力水平的對比，而是擴展到與地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)衍生相關(guān)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)、配套設(shè)施產(chǎn)業(yè)有關(guān)的多元化產(chǎn)業(yè)集合，因此，產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展與完善要關(guān)注兩方面內(nèi)容：一方面，企業(yè)管理者或集團企業(yè)要分析自身資源的多元化配置。這需要企業(yè)結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)位特色、文化特色以及環(huán)境特色，通過各方產(chǎn)業(yè)資源的調(diào)配，為住房需求者打造出具備企業(yè)特色的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群。另一方面，企業(yè)管理者或集團企業(yè)要積極配合政府發(fā)展規(guī)劃。政府規(guī)劃對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)的影響是巨大的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理者要積極參考地方政府的園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，同時結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)資源現(xiàn)狀，為政府規(guī)劃與居民保障打造出特色化的產(chǎn)業(yè)集群、園區(qū)，最終發(fā)揮出政企合作的最大效益。

（五）促進房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略制定科學(xué)性的提高

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，為了能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)運營管理工作質(zhì)量的提升，還需要加強對績效管理工作戰(zhàn)略的制定，保障戰(zhàn)略的科學(xué)性以及有效性，進而促使房地產(chǎn)工作行為的開展更加具有科學(xué)化的特征。通常情況下來講，在制定戰(zhàn)略的過程中，可以從三種方法中進行選擇，分別為：自下而上的方法、自上而下的方法、上下結(jié)合的方法。自下而上的制定方法，主要指的就是房地產(chǎn)企業(yè)中的各個領(lǐng)導(dǎo)層人員，在制定發(fā)展總體戰(zhàn)略的過程中，需要根據(jù)各個部門的實際情況，對戰(zhàn)略進行分解，或者制定各個部門的戰(zhàn)略，充分突出企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人員的權(quán)利，但是在突出領(lǐng)導(dǎo)層人員權(quán)利的過程中，部分領(lǐng)導(dǎo)層人員往往對于績效管理工作的實際開展情況并不是很了解，進而在一定程度上加大了戰(zhàn)略制定的盲目性。自下而上的制定方法則主要指的就是，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人員沒有作出硬性的要求，各個部門根據(jù)實際的情況，將自己制定的管理方案進行提交，而領(lǐng)導(dǎo)層人員對各個部門之間的戰(zhàn)略進行平衡，然后進行總結(jié)歸納成整體的戰(zhàn)略方法。此種制定方法的使用，能夠利于企業(yè)內(nèi)部的各個部門選擇對自己部門利益具有優(yōu)勢的方法，但是對于績效管理工作的開展而言，卻失去了公平公正性。所以，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)在開展績效管理的過程中，最好采用上下結(jié)合的方法，對戰(zhàn)略進行明確，讓所有的員工都積極參與到戰(zhàn)略的制定過程中，在不斷溝通交流中，制定出充分滿足企業(yè)發(fā)展需求的戰(zhàn)略，充分保障戰(zhàn)略的可行性，對于短期戰(zhàn)略以及長期戰(zhàn)略之間的工作重心進行合理的平衡，結(jié)合各個部門實際的工作情況，及時對戰(zhàn)略進行調(diào)整優(yōu)化，進而促使績效管理戰(zhàn)略科學(xué)性得到有效提升，最終推動房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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[責(zé)任編輯：紀姿含]