劉陽(yáng)

摘要：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也逐漸加大，由于房地產(chǎn)企業(yè)起步較快，發(fā)展較早，所以有著科學(xué)完善的開(kāi)發(fā)管理體系，但是對(duì)于中小型發(fā)展企業(yè)而言，卻面臨著重要的選擇，如果向前可以?shī)^起直追，繼續(xù)發(fā)展，會(huì)占有一定的市場(chǎng)份額，但是如果向后則會(huì)被兼并或者是強(qiáng)迫退出房地產(chǎn)行業(yè)。所以必須構(gòu)建適合企業(yè)自身的管理體系，切實(shí)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力是迫在眉睫的。本文基于此背景下簡(jiǎn)要分析房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建有效的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理體系，并提出具體的管理策略，希冀有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)可持續(xù)發(fā)展，切實(shí)增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);運(yùn)營(yíng)計(jì)劃;管理體系;信息技術(shù)

當(dāng)前中國(guó)的泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)展愈發(fā)漸大，其中房地產(chǎn)行業(yè)是受影響最大行業(yè)，國(guó)家為了控制市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)能夠健康發(fā)展，降低房地產(chǎn)的投機(jī)，減少泡沫，出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策。這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)是非常不利的，因此企業(yè)要想在市場(chǎng)上生存下來(lái)，要更大程度上擴(kuò)大企業(yè)的影響力以便獲得更好的發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在發(fā)展建設(shè)中需要大量的運(yùn)營(yíng)資金來(lái)作為企業(yè)的保障，但由于外因出現(xiàn)了融資能力減弱的情況，因此成本控制成為每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都需要研究的重要課題。如何在惡劣的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境下獲得更大的利潤(rùn)空間以及發(fā)展前景，就必須從企業(yè)開(kāi)發(fā)期間的各個(gè)階段開(kāi)始進(jìn)行控制與研究。

一、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理的必要性

當(dāng)前標(biāo)桿房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額逐步增加，大量的中小型房地產(chǎn)企業(yè)仍然處于銷售滯緩或者是融資困難等困境之中。近幾年低利率資金，大部分的標(biāo)桿企業(yè)都能夠有效應(yīng)用，資金杠桿走上了快速發(fā)展之路，由于布局大量的項(xiàng)目以及多個(gè)城市群進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，所以協(xié)同構(gòu)建的跨區(qū)域多項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理體系顯得極為必要。建立精細(xì)化管理標(biāo)準(zhǔn)化體系以及產(chǎn)品定位，能夠有效改善房地產(chǎn)企業(yè)的決策機(jī)制與運(yùn)行效率，進(jìn)一步深化改革[1]。探索輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的管理模式，切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，所以構(gòu)建計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系則顯得十分火急。當(dāng)前我國(guó)信息技術(shù)的不斷發(fā)展，例如管理ERP系統(tǒng)以及移動(dòng)手機(jī)平臺(tái)和iPad現(xiàn)場(chǎng)拍照等等，為構(gòu)建計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系提供了重要的支持。對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不斷增多，規(guī)模也在逐步擴(kuò)張，管理難度不斷加強(qiáng)，所以必須有效提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理能力，才能夠有效擺脫發(fā)展瓶頸。根據(jù)品牌房地產(chǎn)企業(yè)的成功發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我們得知在全國(guó)化布局下，隨著多項(xiàng)目與跨地域項(xiàng)目的有效開(kāi)發(fā)，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的有序運(yùn)作，必須要構(gòu)建科學(xué)完善的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理體系，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持發(fā)展優(yōu)勢(shì)，切實(shí)提高產(chǎn)品質(zhì)量，有助于增強(qiáng)企業(yè)的計(jì)劃與管理能力有助于實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化，制定科學(xué)合理的銷售策略，才能夠促使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益有效提高[2]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

首先，房地產(chǎn)屬于固定的不動(dòng)產(chǎn)商品，因此它不同于其他商品一樣會(huì)隨著空間的移動(dòng)而產(chǎn)生外在形態(tài)的變化。其次房地產(chǎn)商品是屬于使用年限長(zhǎng)，價(jià)值高及長(zhǎng)期性，所以人們往往在購(gòu)買商品時(shí)不是那么輕易就交易成功。最后房地產(chǎn)是屬于高投資，稀缺性的商品，因此市場(chǎng)上對(duì)于房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)性是相對(duì)有限的，也屬壟斷性產(chǎn)業(yè)。由于國(guó)家必須保障百姓們的住房問(wèn)題，國(guó)家也對(duì)銀行及房地產(chǎn)業(yè)一并出臺(tái)各類政策，防止貧富兩極分化的極端。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目高投資，周期長(zhǎng)，價(jià)值高的特點(diǎn)可以看出其成本構(gòu)成。一方面，可以結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的顯性運(yùn)營(yíng)成本看出其成本組成有：征用土地費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)前期的工程費(fèi)用、建設(shè)配置工程費(fèi)用、設(shè)施工程費(fèi)用、期間費(fèi)用等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理體系策略

（一）加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理體系與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的有效銜接

當(dāng)前低碳發(fā)展環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在制定自身競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略時(shí)，必須要重視產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化計(jì)劃管理戰(zhàn)略，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從眾多角度入手進(jìn)行品牌與產(chǎn)品定位，并且進(jìn)行相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)化處理。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中應(yīng)當(dāng)提高自身項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理與造價(jià)控制水平、后臺(tái)設(shè)計(jì)，確保各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)并調(diào)整服務(wù)模式與服務(wù)渠道，新服務(wù)模式探索切實(shí)提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶粘性與人文情懷、消費(fèi)者的多元化消費(fèi)需求，從而形成品牌優(yōu)勢(shì)，切實(shí)增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力[3]。

（二）構(gòu)建運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理體系與配套機(jī)制

在發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須制定運(yùn)營(yíng)管理計(jì)劃，由于建設(shè)周期調(diào)查，大部分企業(yè)在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收后的長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)并未進(jìn)行款項(xiàng)結(jié)算，所以會(huì)給企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生一定的壓力，由于缺乏項(xiàng)目計(jì)劃，企業(yè)也難以進(jìn)行有效的資源合理調(diào)配。為了進(jìn)一步確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，切實(shí)提高房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率。所以在項(xiàng)目開(kāi)工之前，房地產(chǎn)行業(yè)就必須進(jìn)行運(yùn)營(yíng)計(jì)劃制定，各部門必須加強(qiáng)有效協(xié)作，積極踴躍的參與其中，既能夠確保工程質(zhì)量，也應(yīng)當(dāng)縮短建設(shè)周期，有助于減少并降低不必要的資本支出，提高人力與資金的使用效率，可以結(jié)合行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，構(gòu)建科學(xué)完善的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃制度，以及績(jī)效考核等各項(xiàng)分配制度。

（三）以ERP體系為基礎(chǔ)控制運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)與工具

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，有眾多因素會(huì)干擾房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，管理也在其中，所以必須要構(gòu)建有效實(shí)施運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理。構(gòu)建科學(xué)合理的發(fā)展體系，尤其是制定執(zhí)行運(yùn)營(yíng)計(jì)劃環(huán)節(jié)，必須加強(qiáng)這兩環(huán)節(jié)的緊密相扣的環(huán)節(jié)間有著極為重要的關(guān)系，同時(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)肅對(duì)待，通過(guò)科學(xué)合理的溝通才能夠確保計(jì)劃趨于科學(xué)化發(fā)展，便于操作。情況對(duì)計(jì)劃和實(shí)施過(guò)程中的不同結(jié)果進(jìn)行分析對(duì)比，并且尋找出原因及時(shí)有效的查看經(jīng)營(yíng)過(guò)程，發(fā)現(xiàn)是否存在一定的偏差，分析經(jīng)營(yíng)結(jié)果，便能夠得出計(jì)劃中亟待完善的部分。有效應(yīng)用現(xiàn)代化管理技術(shù)，有助于打造企業(yè)計(jì)劃管理體系，在房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理過(guò)程中可以構(gòu)建數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，有效實(shí)現(xiàn)信息和數(shù)據(jù)的對(duì)接，能夠科學(xué)合理地把握市場(chǎng)發(fā)展需求，并且了解到產(chǎn)品在投入上市的信息，能夠?qū)崿F(xiàn)有效市場(chǎng)信息的靈活轉(zhuǎn)換，可以通過(guò)計(jì)算機(jī)控制企業(yè)的相關(guān)信息與運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)靈敏準(zhǔn)確的掌握企業(yè)的最新運(yùn)營(yíng)情況，有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)和產(chǎn)品的生產(chǎn)與出庫(kù)等各項(xiàng)數(shù)字的有效控制。

（四）引導(dǎo)并樹(shù)立全員運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理理念

房地產(chǎn)企業(yè)一直追求的目標(biāo)就是構(gòu)建科學(xué)高效的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理體系，要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)就必須依靠可靠的體系進(jìn)行支撐，房地產(chǎn)企業(yè)的員工必須要具備運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理理念能夠積極有效的聯(lián)系，并合作各個(gè)部門。同時(shí)，各部門與各員工間也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行緊密配合，根據(jù)企業(yè)的年度目標(biāo)要求以及戰(zhàn)略性規(guī)劃，有針對(duì)性的制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃以及資金計(jì)劃、銷售計(jì)劃等等再得出計(jì)劃后，能夠及時(shí)有效的進(jìn)行反饋和評(píng)價(jià)，并且確保計(jì)劃管理發(fā)揮最大的使用效能。

四、結(jié)語(yǔ)：

綜上所述我們能夠看出當(dāng)前我國(guó)建筑行業(yè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度也在進(jìn)一步提高，在日后發(fā)展過(guò)程中門口結(jié)合企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)與產(chǎn)品特點(diǎn)，構(gòu)建符合自身行業(yè)運(yùn)行規(guī)律的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理體系，成為了越來(lái)越多房地產(chǎn)企業(yè)探索及追尋的重要目標(biāo)。所以運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理過(guò)程中有著極為重要的地位，也是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要命脈，聯(lián)系著企業(yè)的各部門以及多行業(yè)的資源統(tǒng)籌以及協(xié)調(diào)發(fā)展，有助于提高企業(yè)的管理效率與核心競(jìng)爭(zhēng)能力，所以必須要構(gòu)建科學(xué)完善的運(yùn)營(yíng)管理計(jì)劃，才能夠有效促使房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理，切實(shí)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡海苗.房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建有效的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理體系[J].企業(yè)改革與管理，2017（5）：20-20.

[2]佚名.房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建有效的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理體系策略研究[J].建材發(fā)展導(dǎo)向（下），2018，16（3）：289-290.

[3]佚名.房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的構(gòu)建與實(shí)施[J].企業(yè)改革與管理，2018，No.331（14）：97-98.