胡天鵬

摘要：低碳經(jīng)濟(jì)是一種減少溫室氣體排放的低能耗、高能效的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。在低碳經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，通過對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史的梳理以及對發(fā)展現(xiàn)狀的分析，總結(jié)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)展的成果及存在的問題，結(jié)合我國國情實(shí)際及發(fā)展綠色低碳的潮流，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢提供建議。

關(guān)鍵詞：低碳經(jīng)濟(jì);發(fā)展模式;發(fā)展趨勢

低碳經(jīng)濟(jì)，是以減少碳排放、減緩全球氣候變化、促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，依靠技術(shù)創(chuàng)新和政策推動(dòng)，降低CO2等溫室氣體的排放，是一種低能耗、高能效的經(jīng)濟(jì)模式。低碳經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵問題實(shí)際上是能源結(jié)構(gòu)和能源效率的問題，其核心是能源制度革命和技術(shù)革新，以盡量減少煤、石油等傳統(tǒng)高污染的石化能源消耗，提高太陽能、風(fēng)能等清潔能源使用率，創(chuàng)立低能耗、低污染的生態(tài)經(jīng)濟(jì)。

一、我國房地產(chǎn)發(fā)展及現(xiàn)狀分析

（一）發(fā)展歷程

中國房地產(chǎn)業(yè)，在建國初期到改革開放之前，由于受當(dāng)時(shí)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的牽制，發(fā)展一直停步不前，因此相關(guān)理論及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面的研究也處于中斷狀態(tài)。直到改革開放以后到八十年代初，才逐漸成長，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的蓬勃發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展才開始進(jìn)入快車道。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致可以分為以下四個(gè)大的時(shí)期：

1、改革開放初期至1998年此時(shí)期是房地產(chǎn)邁向市場化的關(guān)鍵性一步，大致可分為三個(gè)小階段。

（1）啟動(dòng)階段

此階段主要是從1980年至1991年，中國當(dāng)時(shí)正處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的過渡時(shí)期，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)仍然存在，市場經(jīng)濟(jì)才剛開始萌芽。由于房地產(chǎn)市場的管理制度剛剛建立，政府對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展缺乏管理經(jīng)驗(yàn)。1980年4月2日，鄧小平同志發(fā)表了旨在解決全國住房困難問題的關(guān)于建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的談話。這次談話實(shí)際上指明了住房制度向商品化改革的道路。此后，在1987年我國開始進(jìn)行住房制度改革。

（2）快速發(fā)展階段

此階段主要是1992年至1993年。1992年由于社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制的建立，國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢。隨著房屋可以自由買賣，加上中央的相關(guān)措施及法律條文以及國家經(jīng)濟(jì)制度的改革，大批項(xiàng)目開工建造，導(dǎo)致房價(jià)飛速上漲。尤其1993年上半年，房地產(chǎn)業(yè)超高速發(fā)展，投資超常規(guī)，造成了通貨膨脹，嚴(yán)重影響到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（3）調(diào)整階段

此階段是1994年至1997年。由于1993年上半年國民經(jīng)濟(jì)的不正常發(fā)展，1993年下半年，國家開始實(shí)施調(diào)控政策協(xié)調(diào)宏觀經(jīng)濟(jì)，其中房地產(chǎn)業(yè)是重點(diǎn)行業(yè)。經(jīng)過整頓，房地產(chǎn)到年進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，發(fā)展速度放緩，雖然投資還在增長，但增速已大大下降。

1998年至2003年的市場化改革時(shí)期

1998年，國務(wù)院頒布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，標(biāo)志著我國正式開始進(jìn)行房地產(chǎn)市場化的改革。此后，國家又發(fā)布一系列政策并采取大量措施，其中一項(xiàng)重要的措施就是推動(dòng)房地產(chǎn)市場化的改革。經(jīng)過幾年的調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到一個(gè)全面發(fā)展時(shí)期，開始發(fā)生根本性的變化。這一階段，各金融機(jī)構(gòu)相繼推行各種措施。1998年，建設(shè)銀行開始發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，全面實(shí)行購房按揭政策。1999年，中國銀行開展個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，以擴(kuò)大內(nèi)需。同年，央行降低住房貸款利率，并延長貸款的期限。2002年，中國人民銀行調(diào)整住房公積金貸款利率，規(guī)定期限小于5年的貸款利率調(diào)整為3.6%，期限大于5年的貸款利率調(diào)整為4.05%。各種措施都促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的成長，也推動(dòng)了宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2003年至2005年的商品化時(shí)期

2003年之后，中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)越來越商品化，房產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，2003年8月，國務(wù)院頒布了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，指出了當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，并從多個(gè)方面對地方政府及各部委等提出了全面調(diào)控的要求。這雖然是一個(gè)調(diào)控性的文件，但文件中將房地產(chǎn)市場的定位，從以經(jīng)濟(jì)適用房為主轉(zhuǎn)為以普通商品房為主，導(dǎo)致了在實(shí)際執(zhí)行中，有房地產(chǎn)市場向完全市場化方向的發(fā)展趨勢，使得調(diào)控效果并未達(dá)到預(yù)期。

二、未來發(fā)展及合理建議

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的多元化發(fā)展

首先，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，近幾年一些龍頭企業(yè)已經(jīng)推出了自己的物業(yè)并建立配套的商業(yè)設(shè)施。在初步階段，雖然不會(huì)帶來巨額的收益，但是物業(yè)方面正好是可以和企業(yè)建立的住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)配套服務(wù)，以便更好地管理并與業(yè)主溝通，使其發(fā)展方向更符合用戶的需求。商業(yè)設(shè)施方面，各類商場、公園、電影院等休閑娛樂場所可以向居民提供活動(dòng)場所，滿足他們的生活需求。其次，未來的出租住房將會(huì)是大趨勢。隨著現(xiàn)代青年觀念的不斷改變，在各地房價(jià)仍居高不下的情況下，特別在一二線城市，越來越多人會(huì)選擇房屋租賃而不是買房，特別是針對剛從大學(xué)畢業(yè)即將步入社會(huì)的高校畢業(yè)生、大多數(shù)的白領(lǐng)上班族以及部分游客。除游客以外，他們不僅可以不像現(xiàn)在大多數(shù)所謂的“房奴”每個(gè)月的工資很大一部分要去還貸款，還可以通過房屋租賃這一途徑經(jīng)常體驗(yàn)不同的環(huán)境，不局限生活在一個(gè)地方，可以尋找適合自己的地方居住。

（二）房地產(chǎn)直接融資策略

直接融資是資金直供方式，相比間接融資，投融資雙方都有較多的選擇自由。它是以股票、債券為主要金融工具的一種融資機(jī)制。對于房企來說，這種方式可以在分散風(fēng)險(xiǎn)的前提下籌集大量可用資金，并能夠長期使用。但需要此類房企有較高的公司價(jià)值和較高的知名度。此類融資途徑，對于企業(yè)管理水平的提升，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化以及稅務(wù)上的籌劃均有很大促進(jìn)作用。

（三）促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，需要理順中央與地方政府關(guān)系，更好調(diào)動(dòng)地方政府積極性和落實(shí)地方政府責(zé)任

伴隨城鎮(zhèn)化持續(xù)深化，我國房地產(chǎn)市場分化格局日益明顯，不同城市由于存在人口規(guī)模、發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面的差異，其房地產(chǎn)市場運(yùn)行房價(jià)水平、供求結(jié)構(gòu)等方面的差異巨大。因此，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，需要理順中央與地方政府關(guān)系。中央政府應(yīng)更好發(fā)揮在政策制定和評估、市場監(jiān)測與監(jiān)管、資源配置與支持等方面的作用;地方政府要根據(jù)城市市場的特點(diǎn)與住房需求，形成有針對性的解決方案，實(shí)現(xiàn)因城施策、一城一策。

三、結(jié)語：

綜上所述，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，經(jīng)歷了改革開放初期的過渡時(shí)期，市場化時(shí)期，商品化時(shí)期以及政府與市場共同作用時(shí)期。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)，但是也面臨著很多急待解決的問題。在我國政府宏觀調(diào)控的前提下，國家出臺(tái)了一系列政策，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行科學(xué)合理的引導(dǎo)，保證我國房地產(chǎn)市場朝著健康方向發(fā)展。通過分析房地產(chǎn)市場變化歷程和時(shí)代背景，結(jié)合當(dāng)下發(fā)展綠色低碳的大環(huán)境，得出房地產(chǎn)市場在綠色低碳經(jīng)濟(jì)背景下的發(fā)展趨勢，同時(shí)在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，要嚴(yán)格遵守市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，要認(rèn)清自身優(yōu)勢，制定長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，從而滿足當(dāng)前房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的需要，提升自身的競爭力，為未來的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供更多的建議。

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