龍芳

摘要：房產(chǎn)稅是國家調(diào)控房產(chǎn)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要手段之一。基于此，本文主要分析了現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策在政策制定與執(zhí)行方面存在的一些問題，并針對(duì)這些問題，分析優(yōu)化現(xiàn)行房產(chǎn)稅實(shí)施效果的對(duì)策，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，煥發(fā)房地產(chǎn)市場發(fā)展的新活力。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)行房產(chǎn)稅;弊端;優(yōu)化路徑

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，鑒于房產(chǎn)稅全國推行難度較大，試點(diǎn)從個(gè)別城市開始試點(diǎn)。2011年1月28日，上海、重慶開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅，2013年5月24日，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容被證實(shí)，將增加房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市，專家稱直指一二線高房價(jià)城市，房產(chǎn)稅確定向增量開刀。

一、現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的弊端

現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收方式，主要有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種，具體可以概述為以下幾種計(jì)算方式：

（1）從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×年稅率1.2%。

（2）從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=租金收入×12%。

（3）沒有從價(jià)計(jì)征的換算問題納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅，其余均從次月起繳納。

（4）個(gè)人出租住房的租金收入計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%[1]。

從上述房產(chǎn)稅的征收方法可以看出，現(xiàn)行房產(chǎn)稅主要存在以下幾方面的弊端：

第一，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是對(duì)已經(jīng)登記的房產(chǎn)，進(jìn)行征稅的一種政策，這就對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記具有比較高的要求。而目前，我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記政策方面，存在一定的漏洞，很多人由于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)意識(shí)薄弱，并沒有想去確定自己的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。還有一些人惡意避稅，尤其是想要逃脫個(gè)人租金稅收的征收。宣傳部門對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記政策方面的普及力度較差，宣傳工作的有效性較低，很多人甚至不了解相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息。

第二，我國的免稅政策比較復(fù)雜。從上世紀(jì)80年代以來，我國一直對(duì)一些非經(jīng)營用的房產(chǎn)，采取了免征房屋稅的政策[1]。這一政策在發(fā)展的過程當(dāng)中，經(jīng)常被有心人利用。尤其是一些名下有多套房產(chǎn)、在不同的地區(qū)具有多套房產(chǎn)、專門利用上升期間城市的房屋財(cái)產(chǎn)，進(jìn)行盈利活動(dòng)的炒房團(tuán)，就經(jīng)常利用這種政策來逃避稅收。

第三，從上述稅收計(jì)算的方式可以看出，兩種不同的稅收方式，征稅數(shù)額差距很大，對(duì)于目前多種形式的房地產(chǎn)發(fā)展方向來說，這種計(jì)算方式整體上仍然很不完善。統(tǒng)一的稅收計(jì)算方式，并不一定完全適用于各個(gè)地區(qū)的差異化的房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀。地方在房地產(chǎn)稅征收過程當(dāng)中的話語權(quán)過小，無法根據(jù)自己當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，選擇最適合自身的房地產(chǎn)稅收發(fā)展政策。

第四，我國現(xiàn)行的房屋稅已經(jīng)有了近40年的發(fā)展歷史，在這40年中，我國的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，經(jīng)濟(jì)體量以及位居世界第二位，很多房地產(chǎn)企業(yè)的市值都超過千億，經(jīng)濟(jì)流動(dòng)以人口流動(dòng)的速度相對(duì)于40年前增長迅速。城市的迅速擴(kuò)張與人口的迅速膨脹，導(dǎo)致現(xiàn)行的房產(chǎn)稅政策無法適應(yīng)于房屋買賣與租賃過程當(dāng)中出現(xiàn)的這種新情況。

二、優(yōu)化現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收效果的對(duì)策

（一）嚴(yán)格審查房產(chǎn)登記政策的執(zhí)行

政府在優(yōu)化房產(chǎn)稅的征收效果的過程當(dāng)中，要通過全面推廣不動(dòng)產(chǎn)登記制度，來提升人民對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的意識(shí)。

首先，各地政府要結(jié)合自身的情況，對(duì)于轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記概率進(jìn)行一個(gè)整體的分析，通過數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)，找出影響民眾進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的主要因素。

其次，政府要加強(qiáng)與轄區(qū)內(nèi)的媒體的聯(lián)系，尤其是平面媒體、電視媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體的聯(lián)系，在全國范圍內(nèi)加大對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的宣傳，提升民眾對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的所有意識(shí)，并深化這一政策的落地宣傳與執(zhí)行。通過多種形式與多種渠道的宣傳，加強(qiáng)人們的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)意識(shí)，從而進(jìn)行自主的不動(dòng)產(chǎn)登記。

最后，政府要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的具體執(zhí)行狀況進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，尤其是要對(duì)異地購房、持有多套住房的購房群體，進(jìn)行嚴(yán)格的不動(dòng)產(chǎn)登記審查，降低一些人群的炒房熱情;通過移動(dòng)互聯(lián)技術(shù)與電子數(shù)據(jù)庫技術(shù)的發(fā)展，來對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行全網(wǎng)控制;加大對(duì)于惡意偷稅、規(guī)避不動(dòng)產(chǎn)登記行為的打擊力度;對(duì)一些提供違規(guī)不動(dòng)產(chǎn)登記、幫助購房人規(guī)避房產(chǎn)稅的中介和個(gè)人，進(jìn)行嚴(yán)肅的處理。

（二）對(duì)免稅政策的征收人群進(jìn)行細(xì)分

政府要運(yùn)用精細(xì)化的管理辦法和模塊化的劃分政策，來對(duì)具有免稅資格的人群進(jìn)行細(xì)分，提升整個(gè)免稅政策落地的可行性，避免由于免稅政策的模糊而造成免稅政策的執(zhí)行存在漏洞。

第一，政府在進(jìn)行免稅政策的優(yōu)化過程當(dāng)中，要圍繞著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的生態(tài)系統(tǒng)優(yōu)化，來對(duì)房地產(chǎn)市場中的剛需人群進(jìn)行身份識(shí)別，避免國家的相應(yīng)福利政策，被不良中介與有些人鉆空子，成為投機(jī)分子的盈利手段。

第二，地方政府要配合好中央政府，在免稅政策身份識(shí)別與審查工作當(dāng)中發(fā)揮聯(lián)合作用，打破對(duì)于本地房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展保護(hù)，樹立全局意識(shí)，在大局觀的指引下，來進(jìn)行免稅政策的落地執(zhí)行。

第三，在免稅政策的落地過程當(dāng)中，政府要根據(jù)自身城市的發(fā)展計(jì)劃，來對(duì)新進(jìn)入到城市當(dāng)中的大學(xué)生群體、高端人才群體、農(nóng)民工群體進(jìn)行一定的政策保護(hù)，避免一刀切的房產(chǎn)稅政策，影響了城市新興人群的購房意愿。

（三）合理的設(shè)置房產(chǎn)稅的征收稅率

政府要對(duì)目前房產(chǎn)稅的稅率進(jìn)行一定的調(diào)整，處理好中央政府與地方政府在稅率調(diào)整當(dāng)中的不同角色。

一方面，中央政府要把控好房產(chǎn)稅的稅率變化幅度，既要避免設(shè)立過高，影響人們的購房能力，導(dǎo)致人們?cè)趧傂栀彿康倪^程當(dāng)中，壓力太大，無法獲得足夠的生活保障;也要避免稅率過低，造成房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率下降，影響政府的財(cái)政收入，也導(dǎo)致一些炒房群體行為不受限制。

另一方面，地方政府要根據(jù)自身的發(fā)展情況，更多的提供一些數(shù)據(jù)上的支撐，進(jìn)行深度的數(shù)據(jù)挖掘，建設(shè)科學(xué)的房地產(chǎn)政策定價(jià)體系。通過主動(dòng)與積極的嘗試，來促進(jìn)房產(chǎn)稅征收政策的優(yōu)化，反饋更多的有用信息，促進(jìn)整個(gè)國家房產(chǎn)稅征收體系與法律環(huán)境的優(yōu)化與改革。

（四）提升房產(chǎn)稅征收細(xì)則的時(shí)代性與適應(yīng)性

國家要始終圍繞著房產(chǎn)稅征收的公正性與公平性建設(shè)，來優(yōu)化整個(gè)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的制定體系，為房產(chǎn)稅的征收創(chuàng)造一個(gè)良好的政策環(huán)境與法律環(huán)境。根據(jù)我國的具體國情，來對(duì)房產(chǎn)稅的優(yōu)化政策進(jìn)行一定的調(diào)整，始終堅(jiān)持以人為本，維護(hù)剛需購房人群的利益[2]。

在進(jìn)行房產(chǎn)稅征收的過程當(dāng)中，要衡量好國家稅收與財(cái)政收入與民眾購房需求之間的平衡，讓利于民，保障剛需購房人群的居住與生活質(zhì)量，不會(huì)受到房產(chǎn)稅征收政策調(diào)整的影響，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，避免由于泡沫經(jīng)濟(jì)的存在，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展市場不穩(wěn)定、不協(xié)調(diào)，嚴(yán)肅處理破壞房地產(chǎn)正常秩序的惡意炒房行為。

三、結(jié)語：

綜上所述，政府要從各個(gè)地區(qū)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)情況入手，進(jìn)行差異化的政策調(diào)整。從本文的分析可知，研究房產(chǎn)稅的弊端以及優(yōu)化方法，有利于政策制定人員從實(shí)際情況入手，與時(shí)俱進(jìn)作出政策上的調(diào)整。因而，政府要維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行秩序，為人民的剛需購房需求提供更多的制度保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃斌.我國個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革的必要性和要素設(shè)計(jì)[J].遵義師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2019，21（02）：49-51.

[2]蔡鵬.房地產(chǎn)相關(guān)稅收改革的政策研究及建議——以上海為例[J].安徽行政學(xué)院學(xué)報(bào)，2019（01）：37-43.